TRIBUNAL JUDICIAIRE · 2ème chambre 2ème section — 17 mars 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/04563 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4H34

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Mars 2024

JUGEMENT
rendu le 17 Mars 2026
DEMANDEUR

Monsieur [B] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0653

DÉFENDERESSE

S.N.C. COGEDIM [Localité 1] METROPOLE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301

Décision du 17 Mars 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/04563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H34

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2022, un contrat de réservation de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) a été signé entre [B] [J] en qualité d’acquéreur et la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE en qualité de vendeur, portant sur un appartement et un parking dépendant d’un immeuble à construire sis, [Adresse 3] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]), au prix de 292 000 euros.

Le 21 décembre 2022, la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE a informé [B] [J] de l’abandon du projet de construction, se prévalant de la non réalisation d’une condition suspensive du contrat de réservation relative à l’« Acquisition par le RESERVANT du terrain d’assiette de l’ensemble immobilier ».

Le 30 janvier 2023, [B] [J] a mis en demeure via son conseil la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE de lui verser la somme de 23 959,30 euros correspondant au remboursement du dépôt de garantie, aux remboursements des frais bancaires engagés et à un préjudice de perte de chance d’investir dans un autre projet.

Le 21 mars 2023, la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE a indiqué ne pas souhaiter donner suite à cette demande indemnitaire, se prévalant, outre de la première condition suspensive précitée, d’une autre condition suspensive relative à l’« Obtention de la délivrance de la garantie d’achèvement prévue par les articles R.261-21 du Code de la Construction et de l’habitation ».
Le 2 juin 2023, [B] [J] a fait valoir, via un courrier de son conseil l’absence de pièce justifiant de la non réalisation des conditions suspensives.
Par exploit d'huissier en date du 6 mars 2024, [B] [J] a fait assigner la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 20 000 euros au titre d’un préjudice de perte de chance d’investir dans un projet concurrent dans le même secteur géographique, outre la restitution du dépôt de garantie de 1 500 euros et la communication de différentes pièces.
L'affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2025, [B] [J] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1104, 1240, 1304-2 et 1304-3 du Code civil,
Vu l’article 202 du Code de procédure civile,
Vu l’article R261-31 du Code de la construction et de l’Habitation,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces jointes,

DEBOUTER la société COGEDIM de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

REJETER la demande de caducité de la société COGEDIM du contrat de réservation conclu le 7 mai 2022 ;

PRONONCER la nullité de la condition suspensive d’acquisition de terrain par le réservant ainsi que la non-réalisation fautive de la condition suspensive du contrat de réservation par le réservant ;

Par conséquent :

CONDAMNER la société COGEDIM au versement de la somme de 20.000 Euros à Monsieur [J] au titre d’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance d’investir dans un projet concurrent dans le même secteur géographique ;

SOMMER la société COGEDIM d’avoir à communiquer les pièces suivantes :

- L’offre de financement définitive transmise le 1er juillet 2022 par l’établissement ARKEA ;
- Les pièces justificatives des diligences entreprises pour la commercialisation de logements faite en vue d’obtenir la garantie d’achèvement

CONDAMNER la société COGEDIM à verser à Monsieur [J] la somme de 3.400 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. » .

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 mai 2025, la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE demande au tribunal de :
« Vu les articles 1103,1104 et 1170 du Code civil,
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1315 du Code civil,
Vu le contrat de réservation,

A titre liminaire :

DONNER ACTE à la société COGEDIM [Localité 1] METROPOLE de ce qu’elle a procédé à la restitution du dépôt de garantie ;

A titre principal :

JUGER que le contrat de réservation conclu le 7 mai 2022 est caduque,

DEBOUTER Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

JUGER que la sommation de communiquer est désormais sans objet,

A titre subsidiaire :

JUGER que la société COGEDIM [Localité 1] METROPOLE n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

JUGER que Monsieur [J] ne rapporte pas la preuve de son préjudice,

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [J] à verser une indemnité de 2.000 euros à la société COGEDIM [Localité 1] METROPOLE au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [J] au paiement des entiers dépens d’instance »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025.
A l'audience du 3 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de [B] [J] de nullité de la condition suspensive relative à l’acquisition par le vendeur du terrain d’assiette de l’ensemble immobilier

Aux termes de l’article 1304-2 du code civil, « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause. »

En l'espèce, [B] [J] soutient au visa de l’article 1304-2 du code civil que la condition suspensive relative à l’acquisition par le vendeur du terrain d’assiette de l’ensemble immobilier est nulle pour être purement potestative, et n’impliquer que la volonté de cette dernière.

Cependant, en ce que la condition suspensive critiquée a pour objet l’acquisition d’un bien immobilier dont la vente résulte nécessairement d’un contrat synallagmatique impliquant également la volonté du propriétaire du terrain, cette condition ne dépendait pas de la seule volonté de la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE. Ainsi, elle n’est pas potestative, de sorte que la demande de [B] [J] d’en prononcer la nullité sur le fondement de l’article 1304-2 du code civil sera rejetée.

Sur la demande de [B] [J] en paiement de dommages et intérêts et sa demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu'elles constituent des éléments de preuves nécessaires à la résolution du litige, s’il est établi que la pièce est détenue par celui dont on demande la condamnation sous astreinte et si une condamnation en justice est le seul moyen d’obtenir les dites pièces.

En l'espèce, [B] [J] demande le paiement par la société défenderesse d’une somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance d’investir dans un projet concurrent dans le même secteur géographique.

A titre liminaire, il est observé qu’en présence d’un contrat et alors qu’il se prévaut d’une faute contractuelle tenant à la non réalisation fautive de la condition suspensive, sa demande ne peut prospérer en ce qu’elle est fondée sur l’article 1240 du code civil et la responsabilité délictuelle.

Il apparaît, toutefois, et quoique ce moyen de droit ne soit pas formé par [B] [J], opportun de l’examiner sur le fondement de l’article 1231-1 et la responsabilité civile contractuelle.
La perte de chance se définit comme la disparition certaine d’un événement favorable. Or, l’événement favorable dont se prévaut le demandeur est la possibilité d’investir dans un projet immobilier, faisant valoir qu’il aurait « perdu plusieurs opportunités d’achat de biens immobiliers dans le même secteur. ». Toutefois, [B] [J] ne propose aucun élément pour démontrer en quoi le projet immobilier abandonné constituait une opportunité telle que sa non réalisation ne pouvait être palliée par le fait d’investir dans un autre projet. Or, [B] [J] n’a pas été, une fois informé de la non réalisation du projet, empêché d’investir dans des projets concurrents, et il se limite à produire des captures d'écrans d'annonces de vente de biens immobilier. Ainsi, à défaut de démontrer la disparition de tout éventualité favorable, [B] [J] échoue à rapporter la preuve que sa perte de chance est certaine. Si celui propose des moyens relatifs à l’engagement de différents frais, force est de constater que seule l’indemnisation du préjudice de perte de chance d’investir dans un projet concurrent dans le même secteur géographique est demandée, laquelle ne peut prospérer pour les raisons évoquées ci-avant. De manière surabondante, il est observé qu’aucun élément n’est proposé pour justifier ni même expliquer le quantum du préjudice, dont aucun calcul n’est proposé, alors qu’un préjudice ne peut revêtir un caractère forfaitaire et que les dommages et intérêts ne peuvent davantage être punitifs.

A défaut pour [B] [J] de démontrer l’existence du préjudice allégué, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée, les conditions nécessaires à l’indemnisation d’un préjudice sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, à savoir la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ceux-ci étant cumulatives. Il n’y a donc pas lieu à examen des moyens des parties quant à l’existence ou non d’une faute de la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE.

Il n’y a pas non plus lieu à examen du moyen de la société défenderesse de « JUGER que le contrat de réservation conclu le 7 mai 2022 est caduque », qui n’est pas une demande de prononcer la caducité dudit contrat mais un moyen au soutien de la demande de rejet des prétentions adverses.
Enfin, la demande de communication de pièces a pour objet d’apprécier le fait que la SNC COGEDIM [Localité 1] METROPOLE aurait empêché la réalisation de la condition suspensive, et ce faisant commis une faute. [B] [J] ne démontrant pas l’existence du préjudice qu’il allègue, sa demande de dommages et intérêts est rejetée de ce seul fait, de sorte que la demande de communication de pièces est inutile à la solution du litige, et sera également rejetée.
Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [B] [J], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L'équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que toutes les demandes formées à ce titre seront rejetées.

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette les demandes de [B] [J] suivantes :

- PRONONCER la nullité de la condition suspensive d’acquisition de terrain par le réservant ainsi que la non-réalisation fautive de la condition suspensive du contrat de réservation par le réservant ;

- CONDAMNER la société COGEDIM au versement de la somme de 20.000 Euros à Monsieur [J] au titre d’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance d’investir dans un projet concurrent dans le même secteur géographique ;

- SOMMER la société COGEDIM d’avoir à communiquer les pièces suivantes :
- L’offre de financement définitive transmise le 1er juillet 2022 par l’établissement ARKEA ;
- Les pièces justificatives des diligences entreprises pour la commercialisation de logements faite en vue d’obtenir la garantie d’achèvement

Rejette toute autre demande ;

Condamne [B] [J] aux dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT