TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
18 MARS 2026
N° RG 25/04087 - N° Portalis DB22-W-B7J-TCP7
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat COOPÉRATIF de la [Adresse 1], régis par les dispositions de l’article 14 de la loi n°65 557 du 10 juillet 1965 et par les dispositions du décret 67 223 du 17 mars 1967, dont le siège social est situé au [Adresse 2] et représenté par son Président Syndic en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), Administration publique générale immatriculée au répertoire SIREN sous le numéro 160 022 059 dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, recherchée en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N] née le 27 avril 1909 à [Localité 2] et décédée le 15 novembre 2005 à [Localité 3],
dispensée du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire par application de l’article 15 de l’arrêté du 2 novembre 1971 et de l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques.
ACTE INITIAL du 15 Juillet 2025 reçu au greffe le 16 Juillet 2025.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Février 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026.
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EXPOSE DU LITIGE
L’État, représenté par la direction nationale d’interventions domaniales, ci-après la D.N.I.D., est curateur de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N], copropriétaire des lots n° 517, 518, 525, 529, 538 et 780 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situés [Adresse 6] .
En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat coopératif de la résidence du [Adresse 7], pris en la personne de son président-syndic, Monsieur [R] [S], a par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, fait assigner la D.N.I.D. devant le tribunal de céans.
Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation de la D.N.I.D. en qualité de curatrice de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N] au paiement des sommes suivantes :
- 11.915 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2024 sur la somme de 9.331,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- 41,63 euros au titre des frais de relance en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner la D.N.I.D. aux entiers dépens.
Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.
La D.N.I.D., régulièrement assignée par acte remis à personne morale n’a pas constitué avocat ni adressé de conclusions.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
La clôture est intervenue le 7 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.
Sur les charges et dépenses pour travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le matrice cadastrale et un précédent jugement de la présente juridiction du
12 mai 2022,
- une mise en demeure du 26 novembre 2024,
- un état récapitulatif faisant état d’une somme due de 11.956,91 euros pour la période concernée par la présente instance comportant des frais,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2021 au
1er juillet 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
5 novembre 2020, 22 avril 2021, 14 avril 2022, 20 avril 2023, 11 avril 2024
et 10 avril 2025 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,
- le règlement de copropriété.
Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.915,28 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2021 au 10 juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.
La D.N.I.D. sera donc condamnée, en tant que curatrice à la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N] au paiement de la somme ainsi retenue.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 41,63 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.
Toutefois, il ne justifie que d’une mise en demeure du 26 novembre 2024.
Dès lors, seuls ces frais seront mis à la charge de la défenderesse, es qualité, pour une somme de 5,18 euros.
La défenderesse, es qualité, sera donc condamnée au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.
Sur les intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de l’assignation, faute de justificatif d’un avis d’envoi de la mise en demeure du
26 novembre 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.
Il convient, dès lors, de condamner la D.N.I.D., es qualité de curatrice à la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la D.N.I.D., es qualité, sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La D.N.I.D., qui succombe, sera condamnée, es qualité, aux entiers dépens.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare le syndicat coopératif de la résidence du [Adresse 7] représenté par son président-syndic en exercice, recevable en ses demandes,
Condamne l’État, représenté par la direction nationale d’interventions domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N], à payer au syndicat coopératif de la [Adresse 1], pris en la personne de son président-syndic en exercice, la somme de 11.915,28 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 10 juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025,
Condamne l’État, représenté par la direction nationale d’interventions domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N], à payer au syndicat coopératif de la [Adresse 1], pris en la personne de son président-syndic en exercice, la somme de 5,18 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne l’État, représenté par la direction nationale d’interventions domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N], à payer au syndicat coopératif de la [Adresse 1], pris en la personne de son président-syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne l’État, représenté par la direction nationale d’interventions domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N], à payer au syndicat coopératif de la [Adresse 1], pris en la personne de son président-syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne l’État, représenté par la direction nationale d’interventions domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [E] [L] veuve [N], aux dépens,
Déboute le syndicat coopératif de la résidence du [Adresse 7], du surplus de ses demandes,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MARS 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT