TRIBUNAL JUDICIAIRE · 1ère Chambre civile — 3 mars 2026

1ère chambre civile

[K] [E] [A] [Z]

c/
Société SCCV [I] [P]
, Société FIDUCIM

copies et grosses délivrées
le

à Me PEIRENBOOM
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/01621 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IRLO
Minute: 216 /2026

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE

Madame [K] [E] [A] [Z]
demeurant 27 square Saint Exupéry - 92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par Me Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSES

Société SCCV [I] [P], dont le siège social est sis 15 rue de Cortambert - 75016 PARIS

défaillante

Société FIDUCIM, dont le siège social est sis 15 reu Cortambert - 75016 PARIS

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Novembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 16 Décembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 03 Février 2026. Puis le délibéré ayant été prorogé au 03 Mars 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la société Fiducim le 15 avril 2025 et à la société SCCV [I] [P] le 17 avril 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 5 novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 23 décembre 2020, la société civile de construction vente dénommée « SCCV [I] [P] » a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme [K] [A], au prix de 150 000 euros, dans un ensemble immobilier en cours d'édification situé à Lens à l'angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont qui comprendra trois bâtiments (A à C), qui sera dénommé « LUMINESENS 4
DUMAS », figurant au cadastre : BH 681 (rue Hector Laloux), BH 684 (1 rue Dumont), BH 909 (rue de Londres), BH 915 (rue de Londres), BH 1060 (rue de Londres), les lots de copropriété suivants :
-lot numéro 80 :
Dans le bâtiment C, au rez-de-chaussée, un appartement avec terrasse et jardin, référencé sur le plan d'architecte n°C009.
Et les 65/1000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.
-lots numéro 183
En extérieur, un parking référencé sur le plan d'architecte n°71.
Et les 4/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

La société SCCV [I] [P] est dirigée par la société Fiducim.

L'achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Par courriers datés du 27 septembre 2021 et 1er octobre 2021, la société Fiducim a informé Mme [K] [M] [Z] du report de la date de livraison du bien au quatrième trimestre 2022.

Par courrier daté du 13 octobre 2022, la société Fiducim a informé Mme [K] [M] [Z] du report de la date de livraison du bien au 31 mars 2023.

Par courrier daté du 13 mars 2023, la société Fiducim a informé Mme [K] [M] [Z] du report de la date de livraison du bien au 30 novembre 2023.

Un dernier calendrier en date du 14 juin 2024 fixe la date de livraison à février 2025.

Les travaux ne sont pas achevés.

Par ordonnance du 19 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné la société Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc chargé de l'achèvement du programme immobilier édifié par la SCCV [I] [P] au rue Hector Laloux à Lens.

Par acte de commissaire de justice des 15 et 17 avril 2025, Mme [K] [M] [Z] a assigné les sociétés Fiducim et SCCV [I] [P] devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1601-1, 1602, 1603, 1610, 1611, 1104, 1224, 1227 et 1240 du code civil :

- la recevoir en ses demandes ;
- les dire bien fondées ;
- annuler la clause délai d’achèvement des travaux et de livraison ou à tout le moins la clause causes légitimes de suspension du délai comme abusive au regard du déséquilibre qu’elle entraîne entre le vendeur et l’acquéreur ;
Subsidiairement,
- juger les motifs de suspension des délais invoqués inopérants, non démontrés ou imputable à une faute des défendeurs ;
Encore plus subsidiairement,
- juger que le retard de la livraison ne saurait être justifié qu’à hauteur du double des jours ouvrés d’intempéries postérieurs à la date de l’acte de vente, et des jours démontrés de la désorganisation des plannings consécutive à la faillite de l’entreprise générale ;
- condamner en conséquence les sociétés SCCV [I] [P] et Fiducim à l’indemniser à son entier préjudice, évalué à titre provisoire à la somme globale de 45 000,00 euros ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
- condamner les sociétés SCCV [I] [P] et Fiducim à lui payer une indemnité de 6 000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Citée selon les formes de l'article 656 du code de procédure civile la société SCCV [I] [P] n'a pas comparu.

Citée à personne, la société Fiducim n'a pas comparu.

La présente décision étant susceptible d'appel, elle est réputée contradictoire.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la demande tendant à voir annuler la clause délai d’achèvement des travaux et de livraison ou à tout le moins la clause causes légitimes de suspension du délai comme abusive au regard du déséquilibre qu’elle entraîne entre le vendeur et l’acquéreur

Aux termes des dispositions de l'article L. 212-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. »

Aux termes des dispositions de l'article R. 212-1 du code de la consommation : Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions des premier et quatrième alinéas de l'article L. 212-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
1° Constater l'adhésion du consommateur à des clauses qui ne figurent pas dans l'écrit qu'il accepte ou qui sont reprises dans un autre document auquel il n'est pas fait expressément référence lors de la conclusion du contrat et dont il n'a pas eu connaissance avant sa conclusion ;
2° Restreindre l'obligation pour le professionnel de respecter les engagements pris par ses préposés ou ses mandataires ;
3° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre ;
4° Accorder au seul professionnel le droit de déterminer si la chose livrée ou les services fournis sont conformes ou non aux stipulations du contrat ou lui conférer le droit exclusif d'interpréter une quelconque clause du contrat ;
5° Contraindre le consommateur à exécuter ses obligations alors que, réciproquement, le professionnel n'exécuterait pas ses obligations de délivrance ou de garantie d'un bien ou son obligation de fourniture d'un service ;
6° Supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ;
7° Interdire au consommateur le droit de demander la résolution ou la résiliation du contrat en cas d'inexécution par le professionnel de ses obligations de délivrance ou de garantie d'un bien ou de son obligation de fourniture d'un service ;
8° Reconnaître au professionnel le droit de résilier discrétionnairement le contrat, sans reconnaître le même droit au consommateur ;
9° Permettre au professionnel de retenir les sommes versées au titre de prestations non réalisées par lui, lorsque celui-ci résilie lui-même discrétionnairement le contrat ;
10° Soumettre, dans les contrats à durée indéterminée, la résiliation à un délai de préavis plus long pour le consommateur que pour le professionnel ;
11° Subordonner, dans les contrats à durée indéterminée, la résiliation par le consommateur au versement d'une indemnité au profit du professionnel ;
12° Imposer au consommateur la charge de la preuve, qui, en application du droit applicable, devrait incomber normalement à l'autre partie au contrat.

Aux termes des dispositions de l'article R. 212-2 du code de la consommation : Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
1° Prévoir un engagement ferme du consommateur, alors que l'exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;
2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d'un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d'arrhes au sens de l'article L. 214-1, si c'est le professionnel qui renonce ;
3° Imposer au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné ;
4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;
5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l'accord du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d'engendrer une diminution des droits du consommateur ;
6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l'article R. 212-1 ;
7° Stipuler une date indicative d'exécution du contrat, hors les cas où la loi l'autorise ;
8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel ;
9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du consommateur ;
10° Supprimer ou entraver l'exercice d'actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d'arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges.

En l'espèce, le contrat de vente contient une clause rédigée de la manière suivante :

Délai d'achèvement des travaux et livraison :

Délai

Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énumérés ci-dessous.

Causes légitimes de suspension du délai :

Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitime de report de délai de livraison, les événements suivants :
-les intempéries déclarées sur attestation de la maîtrise d'œuvre
-des jours de retard consécutifs à une grève (qu'elles soient générales, particulières du secteur du bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier y compris celles sous-traitantes ou encore qu'elle concerne les services publics de transport dans la mesure où cela entrainerait des perturbations dans le déroulement du chantier)
-retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard la présente clause produira quand même ses effets).
-retard provenant de la défaillance d'une entreprises
-retard provenant de découvertes de plomb ou d'amiante, de mérules
-retards provenant d'anomalies du sol ou du sous-sol (telle que présence de pollution, de réseaux ou d'ouvrages enterrés, de source ou de résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation
-injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,
-troubles résultant d'épidémie ou pandémie du type de celle dénommée COVID 19, d'hostilité, attentats, mouvement de rue, cataclysmes, incendie, inondations ou accidents de chantier ;
-retards imputables aux compagnies fournisseurs d'eau, de gaz, d'électricité, téléphone, etc … sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l'ensemble immobilier,
-les prescriptions, diagnostics et/ou fouilles imposées en application des la réglementation sur l'archéologie préventive ainsi que les suspensions des travaux à la suite de la découverte de vestiges archéologiques en cours de travaux,
-retards de paiement de l'acquéreur en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard,
-les contraintes de quelque nature que ce soit qui seraient imposées par tout tiers et qui auraient pour conséquence de restreindre ou de limiter l'accès du vendeur, ou encore des entreprises intervenantes, au chantier
-les retards entrainés par la nécessité de prendre en considération les éventuels changement de normes, de législation, de réglementation, au sens large, s'appliquant obligatoirement au programme de construction
-les travaux modificatifs/supplémentaires demandés par l'acquéreur que le vendeur aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.
Dans cette hypothèse, l'acquéreur ne sera pas fondé à demander une quelconque indemnisation au vendeur ou autre, et quel que soit le préjudice subi, ce que l'acquéreur accepte expressément.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, sauf pour les retards de paiement de l'acquéreur. »

Le demandeur fait valoir que la clause est abusive en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Le demandeur fait notamment valoir que le contrat prévoit une sanction financière au retard de paiement par l'acquéreur alors qu'il ne prévoit pas de sanction financière au retard de livraison par le vendeur, ce qui est exact. Cependant, si cette situation serait éventuellement de nature à qualifier d'abusive la clause fixant une sanction financière au retard de paiement par l'acquéreur, elle est sans effet sur la clause relative aux causes de suspension légitime de suspension des délais.

Les causes légitime de suspensions des délais prévues au contrat sont très nombreuses.
Cependant, aucune de ces causes de suspension légitime d'interruption n'est étrangère à la construction de l'immeuble et toutes ces causes de suspension légitime relèvent d'événement de relevant pas de la volonté du vendeur. Elles ne remettent pas en cause l'obligation faite au vendeur de livrer dans le délai convenu.

Les causes de suspension légitimes prévues au contrat ne dispensent pas le vendeur de son obligation de diligence. Ainsi, par exemple, dans l'hypothèse du placement en liquidation judiciaire d'une entreprise, il lui appartient de mettre en oeuvre tous les moyens à sa disposition pour pourvoir à son remplacement.

Le fait que la clause prévoit que la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera rapportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre ne permet pas en vendeur de décider unilatéralement du constat d'une cause légitime de suspension et du retard causé par cette cause légitime de suspension, ce même si la clause est imprécise sur les éléments devant figurer dans l'attestation de l'architecte.

Il appartient, en tout état de cause, à la juridiction saisie du litige de déterminer si les éléments contenus dans le courrier du maître d'oeuvre suffisent à caractériser l'existence et de la cause de suspension légitime et la durée de cette suspension.

La clause susvisée ne crée pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Le demandeur sera débouté de sa demande tendant à annuler la clause.

II) Sur les demandes formées à l'encontre de la SCCV Lens Dumont

A) Sur le non respect du délai de livraison

Aux termes des dispositions de l'article 1601-1 du code civil : « La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. »

Aux termes des dispositions de l'article 1601-2 du code civil : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement stipule que l'achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Aux termes des dispositions de l'article intitulé « cause légitime de suspension des délais » : «  Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitime de report de délai de livraison, les événements suivants :
-les intempéries déclarées sur attestation de la maîtrise d'œuvre (…)
-retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard la présente clause produira quand même ses effets).
(…)
-injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,
-troubles résultant d'épidémie ou pandémie du type de celle dénommée COVID 19 (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.
Dans cette hypothèse, l'acquéreur ne sera pas fondé à demander une quelconque indemnisation au vendeur ou autre, et quel que soit le préjudice subi, ce que l'acquéreur accepte expressément.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, sauf pour les retards de paiement de l'acquéreur. »

Par courrier daté des 27 septembre 2021 et 1er octobre 2021, « City immobilier » a informé Mme [A] du report de la date de livraison du bien au 3e trimestre 2022.

Ces courriers mentionnent d'une part les conséquences de l'épidémie de COVID 19 et d'autre part des intempéries pour une durée de 90 jours. Il rappelle les dispositions de contrat de vente aux termes desquelles : « ces différentes circonstances ont pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du travail.

Il est produit une attestation de retard du chantier bâtiment C aux termes duquel [X] [V], gérant de la SCP [S] [V] architectes, atteste que le chantier « LUMINESENS 4-ILOT DUMAS-CONSTRUCTION DE 111 LOGEMENTS-Rue Raymond Lecuppre/Rue Dumont-62300 Lens a subi pour le bâtiment C, un retard de 6 mois causé par des événements imprévisibles et indépendants de la volonté des entreprises :
-Crise sanitaire du covid : confinements, pénuries et difficultés d'approvisionnement des matériaux
-Intempéries : précipitations et températures négatives.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement a été signé le 23 décembre 2020. Le vendeur ne peut invoqué des causes de suspension du délai de livraison intervenues avant l'acte de vente fixant le délai de livraison au plus tard au 31 décembre 2021.

Les intempéries invoquées dans l'attestation de la SCP [S] [V] sont intervenues entre le 1er août 2020 et le 30 juin 2021. Il ne peut être tenu compte que des intempéries survenues à compter du 24 décembre 2020 soit 67 jours d'intempéries.

S'agissant des conséquences de l'épidémie COVID 19, l'attestation produite aux débats ne permet pas de déterminer la durée pendant laquelle les travaux ont été interrompus ou ralentis en raison de l'épidémie COVID 19 postérieurement au 23 décembre 2020. Cette cause de suspension du délai de livraison n'est en conséquence pas établie.

Il est en conséquence justifié d'une suspension du délai de livraison de 134 jours.

Par courrier daté du 13 octobre 2022, la société Fiducim a informé Mme [A] du report de la date de livraison du bien au 31 mars 2023.

Le courrier invoque la conjoncture actuelle qui ne s'inverse pas et ne s'améliore pas et la défaillance de certaines entreprises en manque de personnel, les allongements des délais d'approvisionnement, les pénuries des matière premières, l'augmentation très significative de tous les coûts et des difficultés d'approvisionnement en carburant. La conjoncture invoquée est probablement l'épidémie COVID 19 et la guerre en Urkraine.

Il convient de constater que la justification de la survenance de ces circonstances, n'est pas justifiée par une lettre du maître d'oeuvre, comme le prévoit le contrat.

En outre, il n'est apporté, par le défendeur non comparant, aucun élément permettant de justifier des périodes pendant lesquelles des « troubles » résultant de l'épidémie COVID 19 ou de la guerre en Urkraine ont empêché ou ralenti l'exécution des travaux.

Par courrier daté du 23 mars 2023, la société Fiducim a informé M. et Mme [D] du report de la date de livraison du bien au 30 novembre 2023.

Le courrier invoque la force majeure sans autre précision. Il invoque également le COVID 19 et la liquidation judiciaire de l'entreprise en charge de la réalisation des travaux le 16 février 2023.

La preuve d'un événement de force majeure ayant entrainé un retard de livraison de l'immeuble n'est pas rapportée.

S'agissant des deux autres causes invoquées, qui figurent parmi les causes légitime de suspension du délai de livraison prévues au contrat, il convient de constater que la justification de la survenance de ces circonstances, n'est pas justifiée par une lettre du maître d'oeuvre, comme le prévoit le contrat.

En outre, il n'est apporté, par le défendeur non comparant, aucun élément permettant de justifier des périodes pendant lesquelles des « troubles » résultant de l'épidémie COVID 19 ont empêché ou ralenti l'exécution des travaux. Il n'est pas justifié du placement en liquidation judiciaire de la société et il n'est en toute hypothèse pas justifié des démarches accomplies pour conclure un contrat avec une nouvelle entreprise.

Le planning daté du 14 juin 2024 fixant la date de livraison de l'immeuble n'est accompagné d'aucun courrier.

L'immeuble aurait du être livré au plus tard le 14 mai 2022.

Il n'est justifié ni de l'achèvement ni de la livraison de l'immeuble.

La SCCV [I] [P] n'a pas livré l'immeuble dans le délai contractuellement prévu.

B) Sur l'indemnisation du préjudice

Aux termes des dispositions de l'article 1611 du code civil : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

Mme [A] demande la condamnation de la SCCV [I] [P] à l’indemniser à son entier préjudice, évalué à titre provisoire à la somme globale de 45 000,00 euros.

Elle fait valoir avoir subi les préjudices suivants :
-la perte des revenus locatifs à compter du 31 décembre 2021, augmenté des jours de retards qui seront éventuellement retenus par le tribunal ;
-la perte de l'avantage fiscal [F]
-la perte de couverture par le prêt consenti, des deux dernières échéances de prix (15 000 euros)
-la majoration des intérêts consécutifs à la prorogation du prêt
-l'insécurité dans laquelle elle se trouve placée du fait de son obligation de régler les échéances de son prêt sans possibilité de procéder à leur règlement au moyen des revenus locatifs attendus.

1) Sur la perte de loyers

En l'espèce, il résulte du contrat de vente que l'immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « [F] ».

Mme [A] a perdu une chance de percevoir des loyers entre le 15 mai 2022 et le 15 avril 2025, date de l'assignation.

Le plafond du loyer auquel le logement pouvait être mis en location (zone B1 ; 45,7 m2) dans le cadre du régime dit [F] était de 551,23 euros en 2022. En l'absence d'autre élément permettant de déterminer le valeur locative de l'immeuble, elle sera évaluée à 551 euros.

Au regard de la nature du bien reçu en location et de sa localisation, la perte de chance de percevoir un loyer pendant la période sera évaluée à 65%.

La SCCV [I] [P] sera condamnée à payer à Mme [A] la somme de 15 551,93 euros.

2) Sur la perte de chance de bénéficier du régime dit « [F] »

Aux termes des dispositions de l'article 199 novovicies du code général des impôts : I. – A. – Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu'ils sont domiciliés en France au sens de l'article 4 B, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement dans un bâtiment d'habitation collectif bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, lorsque l'acquisition du logement est réalisée, alors que l'associé est domicilié en France au sens du même article 4 B, par l'intermédiaire d'une telle société et à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa. (...)

C. – L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l'objet des travaux mentionnés aux 2° à 5° du B après l'acquisition par le contribuable, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l'objet des travaux mentionnés aux mêmes 2° à 5° avant l'acquisition par le contribuable, la réduction d'impôt s'applique aux logements qui n'ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux. (...).

II. – La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. – L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. (…)

V. – A. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d'imposition.
Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre des 2° à 5° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s'entend du prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.
B. – Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.
Lorsque les logements sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI. – Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de neuf ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

VII. – La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d'impôt s'impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent VII, sur l'impôt établi dans les conditions prévues à l'article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement.

VII bis. – A. – A l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale. Par dérogation, la réduction d'impôt est égale à 4,5 % pour la première période et 2,5 % pour la seconde pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 3 % pour la première période et 2 % pour la seconde, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° Trois années supplémentaires, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale. Par dérogation, la réduction d'impôt est égale à 2,5 %, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 2 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

B. – Pour l'application du A du présent VII bis, la réduction d'impôt est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d'impôt s'impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent B, sur l'impôt établi dans les conditions prévues à l'article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement. (...) »

En l'espèce, il résulte du contrat de vente que l'immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « [F] ».

Un délai supérieur à 30 mois s'est écoulé depuis la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement. Le bien n'a pas été livré. Il en résulte que Mme [A] ne peut plus prétendre au bénéfice du régime dit « [F] ».

Mme [A] aurait pu prétendre au bénéfice d'une réduction d'impôt sur le revenu de 21% du prix d'acquisition de l'immeuble soit la somme totale de 31 500 euros. La perte de chance de bénéficier de cette réduction d'impôt est évaluée à 30%.

La SCCV [I] [P] sera condamnée à payer à Mme [C] la somme de 9450 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3) Sur les autres demandes

Mme [A] fait valoir avoir subi les préjudices suivants :
-la perte de couverture par le prêt consenti, des deux dernières échéances de prix (15 000 euros)
-la majoration des intérêts consécutifs à la prorogation du prêt
-l'insécurité dans laquelle elle se trouve placée du fait de son obligation de régler les échéances de son prêt sans possibilité de procéder à leur règlement au moyen des revenus locatifs attendus.

Il résulte de l'offre de contrat d'avenant produit aux débats par Mme [A] qu'elle a souscrit auprès de LCL un prêt de 150 000 euros au taux de 1,15% remboursable en 270 mois.

Les parties ont convenu de modifier le prêt de la manière suivante à compter du 25 mars 2024 :
-capital restant dû : 139 486,56 euros après le paiement de l'échéance du 25 mars 2024 ;
-taux débiteur : 1,15% l'an
-durée 230 mois dont durée d'utilisation progressive 8 mois.

Les pièces produites aux débats ne permettent pas de déterminer l'existence et le montant d'un préjudice résultant de paiement d'intérêts intercalaires causé par l'allongement de la durée de prêt.

Mme [A] sera déboutée de sa demande à ce titre.

De la même manière, il n'est pas établi que Mme [A] ne pourra pas financer le paiement du solde du prix de vente à l'aide d'un prêt.

Enfin, le préjudice lié à l'impossibilité de payer les échéances du prêt à l'aide des loyers perçus se confond avec la perte de chance de percevoir les loyers.

Mme [A] sera déboutée de sa demande à ce titre.

II) Sur les demandes formées à l'encontre de la société Fiducim

La société Fiducim est la gérante de la SCCV [I] [P]. Elle n'est pas le contractant de Mme [A]

Il ne peut en conséquence être demandé la condamnation de la société Fiducim au paiement de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1217 et 1611 du code civil qui régissent les relations contractuelles entre l'acquéreur et le vendeur.

Aux termes des dispositions de l'article 1850 du code civil : « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.
Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage. »

Il résulte de l'art. 1850 que la responsabilité personnelle d'un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l'égard d'un tiers que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions.

Mme [A] ne caractérise ni établit de faute de la société Fiducim séparable de ses fonctions. La caractérisation de cette faute ne peut résulter de la seule constatation du retard dans la livraison de l'immeuble. Elle sera déboutée de sa demande.

III) Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l'instance, la SCCV [I] [P] sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [A] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

-DEBOUTE Mme [K] [A] [Z] de sa demande tendant à annuler la clause délai d’achèvement des travaux et de livraison ou à tout le moins la clause causes légitimes de suspension du délai comme abusive au regard du déséquilibre qu’elle entraîne entre le vendeur et l’acquéreur ;

-CONDAMNE la SCCV [I] [P] à payer à Mme [A] la somme de 25 001,93 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à titre de dommages et intérêts ;

-DEBOUTE Mme [A] de ses autres demandes à l'encontre de la SCCV [I] [P] ;

-DEBOUTE Mme [A] de ses demandes à l'encontre de la société Fiducim ;

-CONDAMNE la SCCV [I] [P] aux dépens ;

-CONDAMNE la SCCV [I] [P] à payer à Mme [A] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président