R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER
(1ère Chambre)
JUGEMENT
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RENDU LE DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX
MINUTE N° :
DOSSIER N° RG 24/03630 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755FW
Le 17 mars 2026
AD/CB
DEMANDERESSE
S.N.C. [Localité 1] [B], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 884 551 797 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant
DEFENDEURS
M. [M], [D], [W] [H]
né le 24 Août 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
Mme [N], [Y], [X] [R] épouse [H]
née le 24 Juillet 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]
représentés tous deux par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Le tribunal était composé de Mme Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.
Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.
DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :
Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 20 janvier 2026.
A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.
En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte notarié du 14 juin 2005, M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] ont concédé un bail commercial sur leur immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6].
Suivant acte authentique du 4 juillet 2017, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017.
Par acte notarié du 31 août 2020, les preneurs ont cédé le fonds de commerce de débit de boissons qu'ils y exploitaient, en ce compris le droit au bail, à la SNC [Localité 1] [B].
Par lettre recommandée du 14 mai 2021, la SNC [Localité 1] [B] a avisé les époux [H] de la présence d'infiltrations d'eau dans la remise.
Selon protocole d'accord en date du 29 juillet 2021, les bailleurs se sont engagés à effectuer, avant le 31 octobre suivant, la réparation du chéneau toiture zinc et la découpe de la tôle fibre ciment de la couverture pour accessibilité à la toiture.
Selon devis du 3 juin 2021, les époux [H] ont chargé M. [Q], artisan couvreur, de la réfection du chéneau.
Par ordonnance du 31 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer saisi à l'initiative de la SNC [Localité 1] [B] se plaignant de la persistance d'infiltrations a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [P] [K].
L'expert a déposé son rapport définitif le 13 avril 2023.
Par actes de commissaire de justice en date des 1er et 2 août 2024, la SNC Prince [B] a fait assigner M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en indemnisation de ses préjudices.
Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le15 septembre 2025, la SNC [Localité 1] [B] demande à la juridiction de :
Vu les articles 1720 et 1755 du code civil,
- condamner solidairement M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] à lui payer la somme de 12 589,04 euros HT au titre des travaux d'électricité,
- les condamner solidairement aux dépens de l'instance de référé soit 2 503,36 euros comprenant les frais d'expertise outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, le preneur soutient que le bailleur a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1720 et 1755 du code civil en ce que la rénovation complète de l'installation électrique résulte exclusivement de sa vétusté, qu'en application de l'article 1170 du code civil est réputée non écrite toute clause qui prive de sa substance une obligation essentielle du débiteur, que le bailleur est tenu à une obligation essentielle de sécurité, que la sécurité a été menacée tant dans la partie commerciale que dans l'habitation, que l'article R111-2 du code de la construction détaille les gros et menus ouvrages, que l'installation électrique est totalement imbriquée et vétuste, qu'elle ne peut être garante des précédents exploitants qu'elle ne connait pas, que ne sont pas fournis le plan des locaux avec indication des locaux à risques particuliers d'influences externes ni le schéma unifilaire des installations électriques comme le rapport de vérification initiale, que les bailleurs n'ont jamais fait aucun travaux dans leur local commercial.
Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] demandent à la juridiction de :
- juger qu'ils ne peuvent être tenus de participer à la facture des travaux Clemelec qu'à hauteur de 30% ;
En conséquence,
- juger qu'ils ne peuvent être tenus au-delà de la somme de 3 776,71 euros au titre des travaux d'électricité ;
- juger qu'ils ne peuvent être tenus au-delà de 50% au titre des frais et dépens ;
- débouter la SNC [Localité 1] [B] de toute demande contraire et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SNC [B] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'actuelle instance.
Afin de s'opposer aux prétentions adverses, les époux [H] rappellent que la mission de contrôler l'installation électrique a été confiée à l'expert judiciaire à leur demande et que ce dernier a conclu à une telle non-conformité de l'installation que se posait la question de la fermeture administrative de l'établissement, que l'expert a conclu que 70% des problèmes étaient liés à du bricolage de sorte qu'ils ont proposé de prendre en charge le coût des réparations à hauteur de 30%, que l'acte de cession du 31 août 2020 comporte une clause mettant à la charge du bailleur exclusivement les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, que l'installation électrique ne s'analyse pas comme telle, qu'au surplus si les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien avec la réglementation, ne peuvent être mises à la charge du locataire dès lors qu'ils relèvent de grosses réparations, les désordres ne résultent pas en l'espèce de la vétusté mais de bricolages réalisés par le locataire, qu'il ne peut leur être opposé le fait que ces bricolages seraient imputables à l'ancien preneur, le cessionnaire ayant pris le fonds en l'état sans recours alors que les désordres étaient apparents, la SNC [Localité 1] [B] est de fait seule responsable à l'égard du bailleur. Ils contestent que l'installation électrique soit encastrée, aucun démontage ni destruction n'ayant été nécessité pour les constatations de l'Apave ou de l'expert judiciaire. Ils ajoutent que le bail étant antérieur à la loi Pinel du 18 juin 2014 entrée en vigueur le 1er septembre 2014, ils ne sont pas tenus de fournir un état récapitulatif des travaux réalisés ou à réaliser ni les plans des locaux.
Ils soutiennent enfin que le rapport d'expertise a été établi dans le seul intérêt du preneur, ce dernier n'ayant pris aucune mesure avant la procédure de référé pour mettre en conformité l'installation électrique dangereuse.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu'elles ont notifiées aux dates susvisées, et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.
La clôture a été ordonnée à la date du 19 novembre 2025.
L'affaire a été retenue à l'audience tenue à juge unique du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
La question soumise à la juridiction est de déterminer sur qui pèse la charge des coûts de mise en conformité de l'installation électrique.
Il faut souligner d'emblée que s'agissant d'un bail renouvelé le 1er juillet 2017, celui-ci est soumis pour la période des faits aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 interdisant désormais de mettre à la charge du locataire les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparation.
Depuis la loi Pinel, l'article R145-35 du code de commerce, créé par le décret n°2014- 1317 du 3 novembre 2014, est venu préciser les dépenses ne pouvant être imputées au locataire. L'article R.145-35 du code de commerce étant expressément d'ordre public aux termes de l'article L.145-15 du même code, les stipulations contraires insérées aux baux doivent être, sans aucun doute, réputées non écrites.
L'article R145-35 du code de commerce dont les dispositions sont expressément rappelées au contrat précise que : “ Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique".
Désormais, si les parties sont libres d'aménager leurs obligations sous réserve des dispositions introduites par la loi Pinel, le bailleur ne peut donc s'exonérer totalement de son obligation de délivrance.
En effet, l'obligation de délivrance étant de l'essence même du bail, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise afin de déterminer les travaux à charge du preneur, étant précisé que le bailleur ne peut être dispensé par une clause générale du bail de son obligation de délivrance de la chose louée, à savoir de la chose définie au bail et des accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des locaux.
Ainsi, une clause d'acceptation des lieux en l'état où ils se trouvent ne dispense pas le bailleur de délivrer un local conforme à la destination contractuelle.
Le bailleur demeure tenu sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Cette obligation pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle règlementation apparaît postérieurement à la date de conclusion du bail.
Il incombe au bailleur de prouver qu'il s'est libéré entièrement de son obligation de délivrance.
En l'espèce, le contrat de bail du 4 juillet 2017 stipule au titre des charges et conditions que :
" 1° Etat des lieux
Le LOCATAIRE prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent. Il ne peut exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par la vétusté ou par l'existence de vices cachés. (…)
Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec la réglementation existante ( notamment les " travaux de sécurité ") sera exclusivement supportée par le LOCATAIRE, à l'exception de ceux relevant des travaux mentionnés à l'article 606 du code civil.
Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l'immeuble loué n'est plus conforme aux normes réglementaires.
2° Entretien - Réparations
Le LOCATAIRE entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.
Il ne pourra exiger du BAILLEUR, pendant cette même durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil ( à savoir : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs) (…)
Le LOCATAIRE maintiendra constamment en bon état d'entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l'ensemble des locaux loués (…)
Il devra entretenu tous équipements spécifiques tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur et les rendre en parfait état d'utilisation (...) "
Le contrat précise en outre que " [E] n'aura à sa charge que les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs : toutes les autres réparations sont à la charge du LOCATAIRE, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés, ou encore par cas fortuit ou de force majeure.
Ne sont pas considérées comme des " réparations " au sens de la présente clause, la remise en état intégrale ou la réfection complète des installations ou équipements communs, dont la charge incombera en toute hypothèse au [Localité 7] (...) "
Aux termes de son rapport l'expert judiciaire indique que dans la partie commerciale notamment se trouvent plusieurs tableaux électriques particulièrement dangereux à toute personne qui s'en approche en ce que tous les câbles sont directement accessibles, qu'il n'y a plus de coffret et qu'il n'y a jamais eu de gaine technique de logement, qu'il existe des raccordements de câbles sans boîte de déviation, qu'une masse de fils électriques est dans le vide, des gaines sont dégradées, des anciens câbles coupés toujours en place, que des fils sont dénudés, un câbles de rallonge électrique coupé a été raccordé directement au tableau, que dans la partie non commerciale notamment des fils à nu sont directement accessibles avec des équipements très anciens que l'expert suspecte d'être d'origine, que les fils du tableau électrique sont directement accessibles, que des rallonges n'ont pas de DDR en tête, que dans la cave le cumulus a un disjoncteur pendant dans le vide avec un câble tenu par un morceau de fil de terre sans protection en tête, que des câbles coupés sont directement accessibles, que toutes les canalisations métalliques ne sont pas raccordées à la terre, des douilles métalliques sont dans le vide.
L'expert conclut à la nécessité de refaire sans délai l'ensemble de l'installation électrique relevant un risque sérieux pour l'occupant et potentiellement pour les clients.
Il ajoute qu’une partie des anomalies constatées résulte de la vétusté mais que 70% des problèmes sont liés à du bricolage, précisant sur interpellation écrite du conseil du bailleur que certains équipements " ont été rajoutés par les locataires puisque cela a été dit en réunion et on voit également des équipements récents ".
Ainsi, il résulte des opérations d'expertise que si l'installation électrique doit être intégralement reprise, cette reprise intégrale est imputable pour 30% à sa vétusté et pour 70% aux locataires. L'expert ne conclut pas par ailleurs que la vétusté justifierait à elle-seule une reprise de l'ensemble de l'installation.
La SNC [Localité 1] [B] est mal fondée à opposer le fait que les bricolages évoqués par l'expert seraient imputables à de précédents locataires.
En effet, nonobstant le fait que l'expert évoque la présence de certains équipements récents, la SNC [B] en reprenant le fonds de commerce de M. [J] et Mme [I] en ce compris le droit au bail, vient aux droits et obligations de ces derniers, lesquels venaient également suite à une précédente cession de fonds de commerce en date du 8 août 2007 aux droits et obligations de M. et Mme [C] [L] précédents preneurs.
Par ailleurs, il ne résulte pas des opérations d'expertises que l'installation électrique serait totalement imbriquée comme le soutient la SNC [Localité 1] [B]. Ainsi, la facture de la société Clemelec du 21 février 2024 relative aux travaux de remise en état ne fait à aucun moment état de travaux de saignées dans les murs mais fait en revanche mention à la pose de goulottes.
En outre, le moyen tiré de ce que le bailleur, d’une part, ne justifie pas avoir fourni le plan des locaux et le schéma des installations électriques outre le rapport de vérification initiale, ni d’autre part, ne démontre la moindre rénovation de l'installation électrique depuis l'acquisition de l'immeuble en 1991 est inopérant en ce qu'il a été précédemment jugé au regard du rapport d'expertise que la non-conformité de l'installation était imputable à 70% à la SNC [Localité 1] [B] et à 30% au bailleur.
La SNC [Localité 1] [B] justifie avoir réglé la somme de 12 589,04 euros au titre des travaux de reprise d'électricité.
Au regard de ces éléments, et après imputation de la quote-part de responsabilité de 70% à la charge de la SNC [Localité 1] [B], il y a lieu de condamner solidairement les époux [H] à verser à leur preneur la somme de 3 776,71 euros en remboursement des frais de remise en état leur incombant.
Sur les mesures accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens en ce compris les dépens de l'instance de référé, à l'exception des frais d'expertise qu'ils supporteront à hauteur de 75%, le surplus des frais d'expertise étant laissé à charge de la SNC [Localité 1] [B].
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Condamnés aux dépens, M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] verseront in solidum à la SNC [Localité 1] [B] une somme qu'il est équitable de fixer au regard des considérations de l'espèce à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] à payer à la SNC [Localité 1] [B] la somme de 3 776,71 euros au titre des travaux de remise en état de l'installation électrique ;
CONDAMNE in solidum M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] à payer à la SNC [Localité 1] [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [M] [H] et Mme [N] [R] épouse [H] à l'intégralité des dépens de l'instance ainsi que de la procédure de référé, à l'exception des frais d'expertise qu'ils supporteront à charge de 75% ;
REJETTE le surplus des demandes des parties.
LA REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier
LE GREFFIER LE PRESIDENT