Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2026

MINUTE N° : 2025/
JUGEMENT DU : 06 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00910 - N° Portalis DBYI-W-B7I-DLZI
NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : Société IMMOBILIERE RHONE ALPES IRA SA D HLM C/, [J], [S]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :


Juge des contentieux de la Protection : Mme LACOINTA Virginie, magistrat à titre temporaire 

Greffier : Madame THEOLEYRE Emmanuelle, Greffier 

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : SCP PYRAMIDE 
le : 06/01/2026

copie certifiée conforme délivrée à : Me, [U] MARQUES
le : 06/01/2026

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE RHONE ALPES IRA SA D HLM, dont le siège social est sis 9 rue Anna Marly - 69007 LYON 07
représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE



DEFENDEUR

M., [J], [S], demeurant 14 B rue du Pivoley - 38090 VILLEFONTAINE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C385442025000604 du 21/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VIENNE)
représenté par Me ADELAIDE FREIRE MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, substituée par Maître Gaëlle CHAVRIER de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE,






Qualification : contradictoire en premier ressort 

Débats tenus à l'audience du 03 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Janvier 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Mme LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par Mme THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 27 février 2025, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à Monsieur, [S], [J] un logement sis 14 B rue du Pivoley à VILLEFONTAINE (38090). 

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer à Monsieur, [S], [J] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1627.16 euros correspondant au montant des loyers dus au 2 juillet 2024, outre le coût de l’acte. 

Par assignation délivrée à Monsieur, [S], [J], le 7 octobre 2024, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion du locataire ; la société IMMOBILIERE RHONE ALPES réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement de la somme de 2313.52 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre celle de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire. 

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir faute pour Monsieur, [S], [J] de s’être présenté aux rendez-vous proposés. 

A l’audience du 3 novembre 2025, après renvois, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation. 

La société IMMOBILIERE RHONE ALPES, représentée par son conseil, précise ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur, [S], [J], déclare se désister de l’instance diligentée à l’encontre de Monsieur, [S], [J] au motif que la dette de loyer est soldée tout en maintenant sa demande de condamnation à payer les dépens de l’instance. Elle précise s’opposer à l’integralité des demandes reconventionnelles du locataire. 

Monsieur, [S], [J], représenté par son conseil, précise ne pas avoir sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.
Il indique qu’il n’a plus payé son loyer courant à partir de mars 2024 afin de faire réagir son bailleur quant à l’insalubrité de son logement (moisissures, humidités, nuisibles...), plusieurs alertes ayant été faites et aucune intervention n’ayant eu lieu.
Il sollicite, à titre de demandes reconventionnelles, que le juge des contentieux de la protection, constate le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien du logement; de condamner la societé IMMOBILIERE RHONE-ALPES à la réalisation de travaux de réfection nécessités par les infiltrations ainsi que de desinfection parasitaire de la totalité de l’immeuble, sous astreinte; d’ordonner la suspension rétroactive des paiements du loyer et ce jusqu’à la réalisation des travaux; d’accorder la somme de 7766.24 euros à titre de dommages-intérêts avec compensation, de débouter le bailleur de ses demandes; et de le condamner en outre au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991; et aux dépens; avec exécution provisoire. 

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 janvier 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision 

Sur le désistement de la demande en résiliation bail-expulsion 

Il y a lieu de constater l'abandon par la société IMMOBILIERE RHONE ALPES de ses demandes aux fins de résiliation de bail-expulsion pour non-paiement des loyers et charges dus, la dette locative étant soldée.

Sur les demandes reconventionnelles

En application, de l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

En l’espèce, Monsieur, [S], [J] formule plusieurs demandes.

Sur la demande de Monsieur, [S], [J] de realisation de travaux par le bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien du logement


Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En ce sens, le bailleur est obligé : de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée du logement, signé par Monsieur, [S], [J], que le logement est en bon état général.

Il en résulte que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de delivrance d’un logement décent à l’entrée dans les lieux.

Monsieur, [S], [J] allègue la présence de moisissures et d’humidité provenant d’infiltrations. Or, il ressort des pièces produites que les problèmes signalés ont fait l’objet d’un suivi de la part du bailleur ( pièces 18 et 19 du bailleur) et donnant lieu à des interventions de professionnels ( pièce n° 20) ; qu’ainsi le bailleur a répondu aux réclamations concernant les infiltrations d’eau. Cette situation résultant en effet d’un dégât des eaux provenant de l’appartement à l’étage supérieur, dont la cause a été réparée par le bailleur, il revenait au locataire de prendre attache avec son assurance pour les travaux de réfection des embellissements, ce dont le locataire a été informé par son bailleur. S’agissant du dysfonctionnement dénoncé de la VMC, la seule facture de travaux versée au débat, en date du 10 décembre 2024, mentionnant que les moisissures proviendraient d’une mauvaise ventilation n’est pas probante alors qu’il ressort des attestations de la societé ISEBA du 11 décembre 2024 et 6 juin 2025, que la ventilation est conforme. Aucun autre dysfonctionnment n’est démontré par le locataire.

Monsieur, [S] dénonce encore la présence de nuisibles et produit des photos à l’appui. Toutefois ces photos sont non datées et ne permettent pas de localiser les lieux de sorte qu’elle n’ont pas de valeur probatoire. Par ailleurs, si la présence de nuisibles n’est pas remise en cause dans plusieurs appartements de l’immeuble, les pièces produites par le bailleur démontrent les interventions régulières de la societé PHS (Pro Hygiène Solution Rhoône-Alpes) afin d’éliminer les nuisibles dans l’immeuble et garantir la jouissance paisible des lieux aux locataires et notamment à Monsieur, [S]. Monsieur, [S] ne saurait en outre se prévaloir de la prolifération de nuisibles alors qu’il est établi qu’il a refusé par deux fois le traitement préventif de son appartement en décembre 2024.

Par ailleurs, il ne démontre pas, comme il le soutient, que les parasites seraient présents dan les parties communes.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas démontré que la societé IMMOBILIERE RHONE-ALPES ait manqué à son obligation de délivrer, à Monsieur, [S], [J], un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Monsieur, [J], [S] sera débouté de sa demande de réalisation de travaux de réfection des embellisements ainsi que de desinfection parasitaire de l’immeuble,sous astreinte.

Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé: de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; et de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, et de travaux qui permettent d’assurer la salubrité des lieux loués.

Il est constant que bien qu’un logement donné à bail ne soit pas conforme aux normes de décence, si le locataire ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux, il ne pourra alors se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers. Seule l’inhabitabilité des lieux permet d’apprécier une demande de suspension de l’obligation de payer les loyers.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, seul le juge peut autoriser un locataire à suspendre son obligation de payer les loyers.

En l’espèce, en raison des difficultés rencontrées, Monsieur, [S], [J] a décidé de suspendre le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2024. Alléguant une défaillance de la part de son bailleur, il demande la suspension rétroactive des loyers payés en raison de la non-conformité aux normes de décences du logement. Or, il est établi que le bailleur n’a pas manqué à son obligation, les travaux de refection des embellisements en lien avec le dégât des eaux et d’entretien courant, incombant au seul locataire. Monsieur, [S], [J] ne peut donc pas invoquer une exception d’inexécution. Il apparaît en outre que la dette locative est soldée.

Par conséquent, Monsieur, [S], [J] sera débouté de sa demande de suspension du paiement des loyers.

Sur les dommages et intérêts

En application des dispositions de l’article 1217 du Code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Or aucune inexecution contractuelle de la part du bailleur n’étant demontrée, Monsieur, [S], [J] sera débouté de sa demande de dommages et interêts, aucun préjudice n’étant en outre démontré.

Sur les autres demandes

Il s'ensuit que la procédure initiée par la société IMMOBILIERE RHONE ALPES était nécessaire, dans la mesure où le locataire s'est exécuté postérieurement à la signification de l'assignation, justifiant ainsi de faire supporter les dépens à Monsieur, [S], [J], en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur, [S], [J] sera débouté de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit: 

- CONSTATE l’abandon de ses demandes aux fins de résiliation de bail-expulsion pour non-paiement des loyers et charges dus par la société IMMOBILIERE RHONE ALPES;

- DEBOUTE Monsieur, [S], [J] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles; 

- CONDAMNE Monsieur, [S], [J] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à Vienne, le 06 janvier 2026

LE GREFFIER LE JUGE