TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2026
Chambre 7/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/01863 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2W7X
N° de MINUTE : 26/00162
SOCIETE ECT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565
DEMANDEUR
C/
SOCIETE AEROPORTS DE [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Alexandre DUVAL-STALLA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J128
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 29 Janvier 2026.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 1er février 2019 à effet au 1er avril 2019, la société AEROPORTS DE [Localité 3] a donné à bail civil à la société ECT des locaux sis sur la plateforme de l’Aéroport de [Localité 3] Charles de Gaulle, [Localité 5] (93), moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 117.360 euros, pour une durée de neuf années, avec possibilité de résiliation anticipée à l’issue de chaque période triennale.
Le 1er avril 2019, les parties ont signé un avenant prenant effet le 1er juin 2019 et prévoyant l’octroi d’une place de parking supplémentaire, ainsi que l’augmentation du loyer annuel à un montant de 118 560 euros hors taxes et hors charges.
Le 5 décembre 2022, la société ECT a fait procéder à un constat d’huissier des locaux donnés à bail.
Par acte du 14 décembre 2022, la société ECT a mis en demeure la société AEROPORTS DE [Localité 3] de faire procéder à divers travaux sur les locaux donnés à bail.
Par acte du 22 mars 2023, la société ECT a assigné la société AEROPORTS DE PARIS devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir notamment prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la bailleresse.
Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce de Bobigny.
La société AEROPORTS DE [Localité 3] a interjeté appel de cette décision.
Par acte du 18 juillet 2024, la société ECT a donné congé à la société AEROPORTS DE [Localité 3], à effet au 31 mars 2025.
Par arrêt du 6 février 2025, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement du 4 juillet 2024 et a renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la société ECT sollicite du tribunal de :
A titre principal
−Condamner la société ADP à lui payer la somme de 338 983,91 euros, sauf à parfaire, en indemnisation de son préjudice de jouissance,
−Condamner la société ADP au remboursement du constat d’huissier à la société ECT, soit la somme de 250 euros,
−Condamner la société ADP au remboursement de la somme de 73 452 euros au titre des travaux de remise en état des locaux et des frais de déménagement, à la société ECT,
−Débouter la société ADP de sa demande relative au paiement de charges arriérées,
−Débouter plus généralement la société ADP de l’ensemble de ses demandes,
-Condamner la société ADP au versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
−Condamner la société ADP aux entiers dépens.
Se fondant sur les articles L212-1 et L212-2 du code de la consommation, la société ECT fait valoir au préalable sa qualité de non-professionnel dans la mesure où son activité est sans lien avec la gestion immobilière, la gestion locative, le louage d’ouvrage. Elle se prévaut dès lors du caractère abusif des clauses du bail dérogeant aux dispositions du code civil en matière de bail et considère qu’elles doivent être réputées non-écrites.
Sur sa demande indemnitaire, se fondant sur les articles 1719, 1720, 1721, 1217, 1224, 1226, 1227 et 1228 du code civil, ainsi que sur les articles R. 4223-13, R. 4223-15, R. 4213-7 et R. 4228-28 du code du travail, elle indique avoir alerté la société AEROPORTS DE [Localité 3] à plusieurs reprises quant aux températures extrêmes des locaux donnés à bail, sans que celle-ci n’intervienne. Elle ajoute avoir subi des problèmes réguliers de sécurité, consistant notamment en la présence d’infiltrations d’eau, en des intrusions de personnes sans domicile fixe, ainsi qu’en des dysfonctionnements des ascenseurs. Elle produit à cet égard des attestations de ses salariés ainsi qu’une interpellation du secrétaire du comité économique et social. Elle évalue son préjudice de jouissance à 25 % du loyer mensuel, soit la somme totale de 192 283,91 euros.
Elle indique avoir dû quitter les lieux dès le mois de novembre 2023, ce alors qu’elle ne pouvait résilier le bail qu’à compter d’avril 2025 compte tenu des stipulations contractuelles. Elle sollicite par conséquent la somme de 156 480 euros au titre des loyers versés sur la période allant du mois de novembre 2023 au mois de mars 2025 inclus.
Elle expose avoir fait procéder à des travaux d’aménagement lors de son entrée dans les lieux en juillet 2019, pour un montant total de 236 805,16 euros, somme qu’elle n’a pu amortir dans la mesure où elle a dû quitter les locaux de manière anticipée compte tenu des nombreuses difficultés qu’elle y rencontrait. Elle ajoute avoir dû faire procéder à des travaux de remise en état d’un montant de 68 412 euros. Elle sollicite dès lors le remboursement de la somme de 73 452 euros correspondant aux frais de remise en état et de déménagement, d’un montant de 5 040 euros.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025, la société AEROPORTS DE [Localité 3] sollicite du tribunal de :
-Débouter la société ECT de l'ensemble de ses demandes
-Condamner la société ECT à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit du Cabinet DUVAL-STALLA & Associés.
Se fondant sur les articles 1719 et 1725 du code civil ainsi que sur les stipulations contractuelles, la société AEROPORTS DE [Localité 3] indique être intervenue à chaque demande de sa locataire afin de faire cesser les désordres allégués. S’agissant des problématiques de climatisation, elle affirme avoir proposé d’analyser par sonde les bureaux affectés, sans que la société ECT ne donne suite à cette proposition. S’agissant de la présence de personnes sans domicile fixe, elle se fonde sur la clause d’exclusion prévue au bail, et ajoute avoir mis en œuvre de nombreux moyens sécuritaires à la suite des réclamations faites par la société ECT.
Quant au caractère abusif des stipulations contractuelles, la société AEROPORTS DE [Localité 3] fait valoir que les dispositions du code de la consommation citées par la société ECT sont inapplicables s’agissant d’un contrat conclu entre professionnels, ce au regard de l’article liminaire du code de la consommation ainsi que de la jurisprudence.
A titre subsidiaire, sur le montant des préjudices, la société AEROPORTS DE [Localité 3] fait valoir que la société ECT ne justifie pas le quantum sollicité au titre du préjudice de jouissance. Elle ajoute qu’il ressort des pièces produites par la demanderesse qu’elle a pu jouir de l’intégralité des locaux malgré les désordres allégués.
Elle ajoute que le congé délivré par la société ECT, ainsi que sa volonté de déménager, procèdent de sa seule initiative et ne sauraient, en aucune manière, lui être opposés pour fonder une demande indemniatire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025.
L’affaire a été fixée à l’audience du 29 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.
Sur l’application des dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives
L’article L212-1 du code de la consommation prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
L’article L 212-2 du code de la consommation ajoute que les dispositions de l'article L. 212-1 sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels.
L’article liminaire du code de la consommation définit le professionnel comme toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.
En l’espèce, il ressort des conditions particulières du bail que la société ECT loue les locaux litigieux afin d’y exercer l’activité de « conseil et étude en matière d’implantation industrielle dans le secteur du traitement des déchets, acquisition et exploitation terrains, toute prestation de conseil et étude en matière d’implantation industrielles dans la collecte, le traitement et le recyclage de déchets et de décharges, l’acquisition, l’exploitation de toutes entreprises ou terrains ayant un lien avec l’environnement », soit précisément l’activité principale mentionnée à son k-bis.
Elle ne peut dans ces conditions soutenir qu’elle n’aurait pas, dans le cadre de ce bail, agi à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale.
Par conséquent, les dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives ne peuvent trouver à s’appliquer, étant observé que la société ECT ne sollicite pas au dispositif de ses conclusions que les clauses qu’elle considère abusives soient réputées non-écrites.
Sur les manquements contractuels invoqués par la société ECT
Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L’article 1170 du code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.
-Sur le chauffage et la climatisation
En l’espèce, s’agissant du chauffage et de la climatisation, la société ECT produit :
-une demande d’intervention du 26 juillet 2019 faisant état des nuisances sonores induites par la climatisation
-une demande d’intervention du 6 août 2020 faisant état des dysfonctionnements de la climatisation dans plusieurs bureaux
-un ordre de travail du 30 octobre 2020 signalant le dysfonctionnement du chauffage
-un ordre de travail du 25 novembre 2020 signalant le dysfonctionnement du chauffage sur une partie du plateau
-un ordre de travail du 28 novembre 2020 signalant le dysfonctionnement du chauffage dans les bureaux
-un ordre de travail du 9 décembre 2020 indiquant : « malgré le passage de votre équipe vendredi dernier, nous avons encore plusieurs bureaux où il n’y a pas de chauffage »
-un ordre de travail du 16 décembre 2020 signalant que malgré plusieurs interventions de la bailleresse, le chauffage d’un des bureaux ne fonctionne toujours pas
-un ordre de travail du 28 décembre 2020 signalant que le chauffage ne fonctionne pas dans le bureau RH
-un ordre de travail du 16 novembre 2021 signalant le dysfonctionnement du chauffage dans plusieurs bureaux
-un ordre de travail du 5 avril 2022 signalant le dysfonctionnement du chauffage dans certains bureaux
-un ordre de travail du 13 juin 2022 alertant la bailleresse sur l’absence de climatisation
-un courriel du chef comptable de la société ECT adressé à la société AEROPORTS DE [Localité 3] le 1er septembre 2022, faisant état de l’absence de climatisation dans certains bureaux
-un ordre de travail du 15 novembre 2022 signalant le dysfonctionnement du chauffage dans plusieurs bureaux
-un ordre de travail du 21 novembre 2022 signalant le dysfonctionnement du chauffage dans plusieurs bureaux
-un ordre de travail du 23 novembre 2022 signalant les faibles températures dans certains bureaux
-un ordre de travail du 24 novembre 2022 signalant le dysfonctionnement du chauffage dans plusieurs bureaux
-un ordre de travail du 28 novembre 2022 signalant le dysfonctionnement du chauffage dans plusieurs bureaux et l’absence de réponse de la bailleresse
-un ordre de travail du 1er décembre 2022 signalant l’absence de chauffage dans le Dôme 7
-un courrier du secrétaire du comité économique et social faisant état de la non-conformité de la température des locaux en périodes estivale et hivernale aux normes relatives au confort thermique
-un constat d’huissier du 5 décembre 2022 dont il ressort que les convecteurs soufflent de l’air froid, les températures des bureaux étant comprises entre 14,5 et 16,6 °C
-des attestations de salariés faisant état des coupures de chauffage à l’hiver 2022, ainsi que des problématiques de climatisation
-un ordre de travail du 23 janvier 2023 signalant le dysfonctionnement du chauffage, et précisant : « cela faisait environ un mois que la température était correcte et de nouveau, nous constatons de l’air froid sortir des radiateurs ».
La société AEROPORTS DE [Localité 3] produit quant à elle un courriel adressé par sa gestionnaire à la société ECT le 29 septembre 2022, dont il ressort que des interventions ont été effectuées le 16 juin 2021, en octobre 2021, en novembre 2021, en avril 2022, en juin 2022 et en août 2022, à chaque fois dans un temps très proche des ordres de travail. Elle produit également une extraction de son logiciel d’intervention, qui ne fait pas apparaître les dates auxquelles les demandes ont été traitées.
Il est constant que les locaux loués étaient à usage de bureaux. Des températures comprises entre 14,5 et 16,6 °C rendent dès lors les locaux impropres à leur usage au regard des normes de confort thermique.
Il ressort de l'examen des dates des ordres de travail produits que les problématiques de chauffage et de climatisation ont fait l’objet d’interventions rapides, à l’exception de la période allant du 15 novembre 2022 au 15 décembre 2022, sur laquelle la société AEROPORTS DE [Localité 3] n’apporte aucun élément.
S’il est vrai que l’annexe I du bail stipule que « le Preneur n’aura droit à aucune indemnité en cas d’interruption ou de perturbation survenant dans la fourniture de la ou des prestations et résultant notamment de travaux ou de modifications exécutés sur les réseaux et installations, dans l’intérêt de l’aménagement, de l’équipement, ou de l’exploitation de l’aéroport », faute pour la société AEROPORTS DE [Localité 3] d’apporter la preuve que les interruptions de chauffage aient été en lien avec des travaux ou modifications exécutés sur les réseaux, cette clause ne trouve pas à s’appliquer.
Par conséquent, la société AEROPORTS DE [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrance sur la période allant du 15 novembre 2022 au 15 décembre 2022.
-Sur les intrusions de tiers
L’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
En l’espèce, la société ECT ne peut se prévaloir d’intrusions de personnes sans domicile fixe dans les locaux loués pour engager la responsabilité de la bailleresse, celle-ci n’étant pas tenue de la garantir du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, en application de l’article 1725 précité.
Les moyens relatifs à ces intrusions sont donc écartés.
-Sur les ascenseurs, les monte-charges, les infiltrations et les badges d’accès
En l’espèce, les pièces produites par la société ECT, consistant en des demandes d’intervention et en des attestations de salariés, ne suffisent pas à caractériser l’ampleur, la fréquence et la durée de ces dysfonctionnements, ce alors qu’il ressort de l’extraction de logiciel produite par la société AEROPORTS DE [Localité 3] que ceux-ci ont tous été résolus.
La responsabilité de la société AEROPORTS DE [Localité 3] n’est donc pas engagée sur ce fondement.
Sur les préjudices
En l’espèce, la société ECT a souffert d’un préjudice de jouissance du fait de l’absence de chauffage sur la période allant du 15 novembre 2022 au 15 décembre 2022.
Compte tenu de la destination des locaux, à usage de bureaux, et des températures mesurées lors du constat d’huissier, ce préjudice sera évalué à 80 % du loyer des bureaux sur la période, soit la somme de 5 824 euros (7280*0,8) hors taxes et hors charges.
S’agissant du coût du déménagement des locaux, celui-ci est sans lien de causalité avec la faute de la bailleresse dans la mesure où les dysfonctionnements ponctuels du chauffage ne pouvaient suffire à justifier une résolution du bail, et où ce déménagement est donc du seul fait du choix opéré par la société ECT de quitter les locaux. Pour la même raison, la société AEROPORTS DE [Localité 3] ne saurait être tenue d’indemniser la remise en état des locaux, faute pour la société ECT de démontrer qu’elle ait été contrainte de quitter les lieux.
De même, le fait que la société ECT ait eu à s’acquitter de loyers entre la date de libération des lieux et la fin du bail résulte uniquement des stipulations contractuelles prévoyant une possibilité de résiliation triennale et de la volonté de la demanderesse de quitter les lieux de manière anticipée, et ne saurait par conséquent donner lieu à indemnisation. Les demandes indemnitaires de la société ECT à cet égard seront par conséquent rejetées.
S’agissant du constat d’huissier du 5 décembre 2022, son coût sera mis à la charge de la société AEROPORTS DE [Localité 3] dans la mesure où il ressort des courriels produits que c’est seulement suite à ce constat et après avoir été mise en demeure que la bailleresse est intervenue efficacement sur le système de chauffage.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société AEROPORTS DE [Localité 3] sera condamnée à payer à la société ECT la somme de 5 824 euros hors taxes et hors charges en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 250 euros au titre du constat d’huissier.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société AEROPORTS DE [Localité 3], dont la responsabilité contractuelle est engagée, sera condamnée aux dépens.
Il convient en équité de condamner la société AEROPORTS DE [Localité 3] à payer à la société ECT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de débouter la société AEROPORTS DE [Localité 3] de sa demande à ce titre.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
-Condamne la société AEROPORTS DE [Localité 3] à payer à la société ECT la somme de 5 824 euros hors taxes et hors charges en réparation de son préjudice de jouissance,
-Condamne la société AEROPORTS DE [Localité 3] à payer à la société ECT la somme de 250 euros au titre du constat d’huissier,
-Déboute la société ECT du surplus de ses demandes indemnitaires,
-Condamne la société AEROPORTS DE [Localité 3] à payer à la société ECT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Déboute la société AEROPORTS DE [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamne la société AEROPORTS DE [Localité 3] aux dépens.
Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier
Le Greffier Le Président
Corinne BARBIEUX Aliénor CORON