COUR D'APPEL DE RENNES
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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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LE JUGE DE L'EXPROPRIATION
Minute n°
JUGEMENT
du 19 Mars 2026
N° RG 26/00010 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OKLM
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[Localité 2]
c/
Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]
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[Adresse 2] - Nouvelles lignes de transport
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Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation
1 copie exécutoire + 1 CCC à :
[Localité 2]
1 CCC à :
la SELARL THOMÉ HEITZMANN
1 copie CG
délivrées le
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
([Localité 3]-Atlantique)
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JUGEMENT
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JUGE : Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Prononcé du jugement fixé au 19 Mars 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats
ENTRE :
[Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Thibaud TAILLET de la SELARL THOMÉ HEITZMANN, avocats au barreau de RENNES
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER BEAU RIVAGE, domiciliée : chez Syndic de copropriété CITYA HOTEL DIEU M. [J], dont le siège social est sis [Adresse 4]
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
en présence de M. [U] [V], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.
* * *
Présentation du litige
[Localité 1] Métropole poursuit un projet de développement de nouvelles lignes de transport (DNLT) et de transformation du pont Anne de Bretagne qui comprend :
- la création de nouvelles structures de tramway qui traversent l’Ile de [Localité 1] sur un axe Nord/Sud, utilisant le pont Anne de Bretagne et une courte section sur la route de [Localité 4] sur les communes de [Localité 1] et [Localité 5] (axe [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7]),
- la transformation du Pont Anne de Bretagne et l’aménagement du Pont des Trois-Continents,
- la création d’un pôle de correspondances [Adresse 8] à [Localité 5],
- la création d’aménagements pour la circulation des bus sur un axe Est/Ouest sur les communes de [Localité 1], [Localité 5] et [Localité 6] sur 14 kms,
- la création de nouvelles infrastructures de tramway afin de raccorder les stations Jamet et [Localité 7] et une voie de retournement associée sur les communes de [Localité 1] et [Localité 8],
- l’adaptation du terminus [Adresse 9] sur la commune de [Localité 8],
- la création d’un P+R au niveau de l’échangeur de la [Localité 9] [Adresse 10] [Localité 10] à [Localité 6].
Par délibération du 23 juin 2023, le Conseil métropolitain de [Localité 1] Métropole a sollicité l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet précité.
Par arrêté préfectoral du 16 avril 2024, le Préfet de [Localité 3]-Atlantique a prescrit une enquête publique unique sur les territoires de [Localité 1], [Localité 5], [Localité 11] et [Localité 6] qui s’est déroulée du 13 mai au 14 juin 2024.
Par arrêté du 11 octobre 2024, modifié par arrêté du 21 janvier 2025, le Préfet de [Localité 3]-Atlantique a :
- déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement des nouvelles lignes de transport et la transformation du pont Anne de Bretagne sur les communes de [Localité 1], [Localité 5], [Localité 11] et [Localité 6] ;
- autorisé [Localité 1] Métropole à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles dont l’acquisition est nécessaire à la réalisation de l’opération précitée ;
- approuvé les nouvelles dispositions du plan local d’urbanisme métropolitain de [Localité 1] Métropole.
Par arrêté du 16 décembre 2025, le Préfet de [Localité 3]-Atlantique a déclaré urgents les travaux déclarés d’utilité publique nécessaires à la réalisation du projet et a déclaré immédiatement cessibles au profit de [Localité 1] Métropole les emprises foncières nécessaires à sa mise en œuvre.
Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son Syndic de copropriété, la Sarl Citya Hotel [Adresse 11] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section DS n°[Cadastre 1] sise [Adresse 12] à [Localité 12].
Selon mémoire du 30 octobre 2025 notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 3 novembre 2025, [Localité 1] Métropole a soumis au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], une offre de versement d’indemnités de dépossession au titre de la cession de sa parcelle.
Par mémoire de saisine réceptionné au greffe le 26 janvier 2026, [Localité 1] Métropole a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l'indemnité principale à la somme de 1 665,00 € outre l'indemnité de remploi de 333,00 €, soit un total de 1 998,00 €.
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux le 9 mars 2026 et l’audience au Tribunal judiciaire de Nantes à l’issue a été rendue par le juge de l’expropriation le 9 février 2026.
Dans ses conclusions reçues au greffe, le 2 mars 2026, Monsieur le Commissaire du gouvernement a estimé l'indemnité principale à 1 665,00 € et l’indemnité de remploi à 333,00€.
Le transport sur les lieux et l’audience ont eu lieu, en présence du représentant de [Localité 1] Métropole et du commissaire de gouvernement.
A l'issue du transport sur les lieux, l'audience a été tenue au cours de laquelle la requérante a développé ses moyens et conclusions.
Nantes Métropole a précisé que des discussions étaient engagés avec le Syndicat des copropriétaires, qu’elles se poursuivaient actuellement et étaient susceptibles de conduire à un accord.
Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent respectivement comme suit :
Prétentions et moyens de [Localité 1] Métropole
Nantes Métropole demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité revenant au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] comme suit :
Indemnité principale :1 665 €Indemnité de remploi : 333 €TOTAL : 1 998 €
Au soutien, de cette proposition, elle expose que :
- l’emprise impactée est composée d’un espace de faible superficie, enserré entre des voies publiques et composé d’un cheminement piéton, d’un sol sableux planté de résineux aux abords des immeubles composant la copropriété ;
- la parcelle constitue une emprise de parties commune dès lors qu’elle est affectée à l’usage des copropriétaires.
- elle est libre de toute occupation, aucun titulaire de droit réel ou personnel n’ayant été dénoncé par les copropriétaires ;
- la parcelle expropriée se situe en zone UMb2 du plan local d’urbanisme métropolitain approuvé par une délibération du Conseil métropolitain du 5 avril 2019, dont la dernière modification a été approuvée par une délibération du 7 février 2025 ; elle est située dans un périmètre de droit de préemption urbain de sorte que par application combinée des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme en vertu desquelles la date de référence est celle laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, la date de référence doit être fixée au 7 février 2025 ;
- sur la constructibilité de la zone à la date de référence, la parcelle expropriée était située en zone UMb2, correspondant aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique ; elle est également concernée par un classement partiel en espace boisé classé (EBC) et des prescriptions spécifiques au titre des risques d’inondation par ruissellement pluvial. Elle est par ailleurs desservie par la [Adresse 13] et l’ensemble des réseaux et remplit ainsi les conditions pour recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation et doit être évaluée en tenant compte de ses possibilités légales et effectives de construction.
Concernant la méthode d’évaluation, par comparaison, [Localité 1] métropole se fonde sur les termes de comparaison suivants :
-n°1 : vente du 22/11/22 de la parcelle cadastrée section PV n° [Cadastre 2] sise [Adresse 14] à [Localité 1] de 10 m² au prix de 150 € soit 15 € le m²,
- n°2 : vente du 08/11/22 de la parcelle cadastrée section CP n° [Cadastre 3] à [Cadastre 4] sise [Adresse 15] à [Localité 13] de 54 m² au prix de 810 €, soit 15 € le m²,
- n°3 : vente du 20/09/22 de la parcelle cadastrée section HV n° [Cadastre 5] sise [Adresse 16] à [Localité 1] de 3 m² au prix de 45 €, soit 15 € le m²,
- n°4 : vente du 14/12/21 des parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 6] et n° [Cadastre 7], BE n°[Cadastre 8], AW n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12] sises [Adresse 17] à [Localité 1] de 139 m² au prix de 2 085€, soit 15 € le m².
Au regard des termes de comparaison portant sur des biens situés sur le territoire de [Localité 1] et de [Localité 14], de la consistance des biens cédés s’agissant d’emprises en nature de sol (espaces verts, sol, stationnement, trottoir) et de celle de la parcelle cédée, elle fait valoir que :
- il peut être retenu une valeur de 15 €/m2 ;
- pour l'indemnité principale, une somme de 1 665 € est proposée sur cette base de 15 € le m² ;
- l'indemnité de remploi prévue à l'article R 322-5 du code de l'expropriation se décompose selon des taux dégressifs de 20, 15 et 10 %, en l'occurrence au taux de 20 %, soit 333 €.
Propositions du Commissaire du Gouvernement
Monsieur le Commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité revenant au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à la somme totale de 1 998,00 €.
Il expose que la parcelle se situe en zone UMb2 du plan local d’urbanisme métropolitain de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019, qu’à la date de référence du 25 février 2025, date à laquelle la dernière modification du PLUM a été rendu opposable aux tiers, la parcelle était située dans le même zonage.
Pour fixer le prix de la parcelle, il procède par comparaison et propose les termes suivants :
-n°C1 : vente du 27/06/2023 d’une parcelle de terrain destinée à l’élargissement de la voirie, cadastrée section DO n° [Cadastre 13] sise [Adresse 18] à [Localité 1] de 1 474 m² au prix de 22 110 € soit 15 € le m²,
- n°C2 : vente du 13/02/2024 d’une parcelle de terrain destinée à la voirie, cadastrée section PV n° [Cadastre 14] sise [Adresse 19] à [Localité 1] de 13 m² au prix de 195 €, soit 15 € le m²,
- n°C3 : cession à titre gratuit du 21/05/2025 de parcelles à usage de voirie, cadastrées section VW n° [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] sises [Adresse 20] à [Localité 1] de 2 813 m² d’une valeur vénale mentionnée dans l’acte de 15 € le m²,
- n°C4 : vente du 06/03/2025 de deux parcelles de terrain à usage d’accotements de voirie, cadastrée section DP n° [Cadastre 20] et [Cadastre 21] sises [Adresse 21] à [Localité 1] de 106 m² au prix de 1 413,75 €, soit 13,34 € le m²,
- n°C5 : vente du 20/05/2025 d’une parcelle de terrain destinée à être intégrée dans le domaine publique routier, cadastrée section DI n° [Cadastre 22] sise [Adresse 22] à [Localité 1] de 5 m² au prix de 75 €, soit 15 € le m²,
- n°C6 : cession à titre gratuit du 15/07/2025 d’une parcelle à usage de trottoir, cadastrée section LP n° [Cadastre 23] sise [Adresse 23] à [Localité 1] de 240 m² d’une valeur vénale mentionnée dans l’acte de 15 € le m²,
Sur la base d’une valeur moyenne de 14,72 €, il propose ainsi une valeur de la parcelle de 15 euros le m2, soit 15 € x 111 m2= 1 665,00 € au titre de l’indemnité principale et au titre de l’indemnité de remploi, de 20 % de la valeur, soit 20 % x 1 665 € = 333,00 €
A l’audience, Monsieur le Commissaire du gouvernement a repris ses conclusions datées du 26 février 2026 qui proposent la fixation de l'indemnisation des immeubles expropriés à 1 998,00 €, remploi compris et ne s’est pas opposé à la fixation d’une indemnité provisionnelle.
Prétentions et moyens du Syndicat des Corpropriétaires
Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son Syndic de copropriété, la Sarl Citya Hotel Dieu n’a pas constitué avocat.
A l’issue des débats, le délibéré a été fixé au 19 mars 2026.
Motifs de la décision
L'article L.232-1 du code de l'expropriation dispose que « En cas d'urgence constatée par l'autorité administrative, le juge peut soit fixer le montant des indemnités, comme il est dit à l'article L. 321-3, soit, s'il ne s'estime pas suffisamment éclairé, fixer le montant d'indemnités provisionnelles et autoriser l'expropriant à prendre possession moyennant le paiement ou, en cas d'obstacle au paiement, la consignation des indemnités fixées. » .
L'article R. 232-7 du même code précise que « S'il ne s'estime pas suffisamment éclairé, le juge fixe des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu'il paraît établi à l'issue des débats. Le jugement fixant les indemnités provisionnelles n'est pas motivé » .
L’article R 232-8 du même code dispose enfin que : « En vue de la fixation des indemnités définitives, les parties, le commissaire du Gouvernement et, le cas échéant, les personnes qui auraient été désignées en application de l'article R. 322-1 sont convoquées par le greffier, dans le délai d'un mois à compter du jugement fixant les indemnités provisionnelles, et quinze jours au moins à l'avance, à l'audience au cours de laquelle sont développés les éléments des mémoires et conclusions. Ceux-ci peuvent être présentés jusqu'au huitième jour précédant l'audience. »
La procédure suivie est celle prévue aux articles R. 311-16, R. 311-20 et R. 311-21, sans qu'il y ait lieu, sauf décision expresse du juge, à un nouveau transport sur les lieux. »
En l'espèce, aux termes des débats, la présente juridiction ne s'estime pas suffisamment éclairée.
Au regard des observations formulées par les parties sur l'état des lieux, des renseignements obtenus et des moyens et conclusions développés, l'indemnité provisionnelle sera fixée à hauteur de 1 998,00 € .
Conformément aux dispositions de l’article L312-2 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,
FIXE à 1 998 euros (mille neuf cent quatre vingt dix huit euros), toutes causes confondues, l’indemnité provisionnelle à payer par [Localité 1] Métropole au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son Syndic de copropriété, la Sarl Citya Hotel Dieu, pour la dépossession de la parcelle cadastrée section DS n°[Cadastre 1] sise [Adresse 12] à [Localité 12].
AUTORISE [Localité 1] Métropole à prendre possession moyennant le paiement ou, en cas d'obstacle au paiement, la consignation de l’indemnité fixée ;
RAPPELLE qu'en vue de la fixation des indemnités définitives, les parties et le commissaire du Gouvernement sont invitées à comparaître à l’audience du 9 avril 2026 à 9H30 - Salle N°5 au Tribunal judiciaire de Nantes, le présent jugement valant convocation ;
RAPPELLE que les éléments des mémoires et conclusions ne pourront être présentés que jusqu'au huitième jour précédant l'audience ;
DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.
Le Greffier, Le Juge de l'Expropriation,
Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET