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JUGEMENT DU 19 Mars 2026
AFFAIRE RG N°24/00022 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JGAM
S.A.R.L. [B] ET S / [U] [V]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
LE JUGE DE L'EXÉCUTION
statuant en matière de saisie immobilière
JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : S. GASTON,
GREFFIERE : C. OUDOT,
DEMANDERESSE :
- Société [B] ET S, SARL, inscrite au RCS de NANCY sous le n°505 368 605, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège 5 allée Joliot Curie
54850 MÉRÉVILLE
CREANCIER POURSUIVANT, représenté par Maître Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 11, substitué à l’audience par Maître François CAHEN, avocat au barreau de NANCY
DEFENDEUR :
- Monsieur [U] [V]
né le 06 Juillet 1979 à PONT A MOUSSON (54700)
demeurant 12 place de la Mairie
54470 ESSEY-ET-MAIZERAIS
DEBITEUR SAISI, représenté par Maître Laurène ALEXANDRE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 172, substituée à l’audience par Maître Pauline FAVARETTO, avocat au barreau de NANCY
EN PRESENCE DE :
- CAISSE MUTUELLE DE DEPOTS ET DE PRETS DE PONT A MOUSSON (CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PONT A MOUSSON), caisse locale de crédit mutuel à capital variable, inscrite au RCS de NANCY sous le n°316 278 696, prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 11 bis place Thiers
54700 PONT A MOUSSON
CRÉANCIER INSCRIT, représenté par Maître Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 081
Copie exécutoire délivrée le : à Me A. GASSE,
Copie simple délivrée le : à Me A. GASSE, Me ALEXANDRE,
Me LARERE
Le Tribunal après avoir entendu les avocats des parties en leurs conclusions à l'audience du 27 novembre 2025 a mis l’affaire en délibéré au 12 février 2026, puis l’a prorogée aux 12 et 19 mars 2026 et a rendu, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE :
Par un acte authentique dressé par Maître [S] [D], notaire à Neufchâteau (Vosges), en date du 21 juin 2016, contenant vente d’un fonds de commerce au prix de 200 000 €, la Société [B] ET S, cédant, a consenti à la SAS 40 DEGRES, cessionnaire, un crédit vendeur d’un montant de 165 322 €, représentant la partie du prix que le cessionnaire s’est obligé à payer à terme au cédant en 84 mensualités de 2 038,63 € chacune en principal et intérêts au taux de 1,00 % l’an le 24 de chaque mois, rétroactivement à compter du 24 avril 2016 jusqu’au 24 mars 2023. Aux termes de cet acte, Monsieur [U] [V] s’est porté caution solidaire envers la Société [R] N ET S, de toutes sommes qui seront dues à cette dernière à concurrence de la somme de 165 322 €.
En vertu de cet acte, la Société [R] N ET S a inscrit au service de la publicité foncière de Nancy 1 une hypothèque judiciaire définitive le 15 janvier 2024 volume 2024 V n°255 se substituant à l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 17 novembre 2023 volume 2023 V n°6516, pour sûreté de la somme de 99 346,51 €, sur le bien immobilier ci-après décrit.
La SAS 40 DEGRES a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du 13 juin 2023.
Par un acte de commissaires de justice en date du 8 avril 2024, la Société [R] N ET S a fait délivrer à Monsieur [U] [V] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien immobilier sis à ESSEY ET MAIZERAIS (54470), 12 place de la Mairie, cadastré section AB n°260 pour 02 a 90 ca, pour avoir paiement de la somme de 89 346,51 €.
Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de Meurthe-et-Moselle le 4 juin 2024 volume 2024 S n°32.
Par un acte de commissaires de justice en date du 26 juillet 2024, la Société [B] ET S a fait délivrer à Monsieur [U] [V] une assignation à comparaître devant le Juge de l’Exécution à l’audience d’orientation du 26 septembre 2024.
Dénonciation du commandement valant assignation à comparaître a été délivrée à la Caisse de Crédit Mutuel de Pont-à-Mousson, créancier inscrit, par acte du 29 juillet 2024, soit dans le délai légal.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 30 juillet 2024, soit dans le délai légal.
La Caisse de Crédit Mutuel de Pont-à-Mousson a déclaré sa créance le 20 septembre 2024 pour un montant de 9 064,90 €.
L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois en orientation à la demande des parties et a été retenue à l’audience d’orientation du 27 novembre 2025.
Par conclusions du 27 juin 2025, la Caisse de Crédit Mutuel de Pont-à-Mousson indique au juge de l’exécution qu’elle a été entièrement désintéressée de sa créance par Monsieur [U] [V] et qu’elle se désiste en conséquence de sa déclaration de créance.
Par dernières conclusions récapitulatives déposées le 3 juillet 2025, Monsieur [U] [V] demande au juge de l’exécution de :
vu l’article L341-4 du code de la consommation dans sa version applicable,
vu les articles L322-1 et suivants et R322-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
à titre principal,
– écarter des débats la pièce numéro 8 versée aux débats par le créancier poursuivant,
– dire que l’engagement de caution souscrit par Monsieur [U] [V] est disproportionné,
– décharger Monsieur [U] [V] de ses obligations à l’égard de la Société [B] ET S,
– dire que la Société [B] ET S ne peut pas se prévaloir du cautionnement souscrit par Monsieur [U] [V],
– prononcer la nullité du commandement de saisie immobilière et des actes subséquents,
– débouter la Société [B] ET S de l’intégralité de ses demandes,
– condamner la Société [B] ET S à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.
À titre subsidiaire,
– autoriser la vente amiable du bien immobilier saisi pour un prix net vendeur ne pouvant être inférieur à 75 000 €.
Par dernières conclusions récapitulatives déposées le 19 septembre 2025, la Société [R] N ET S demande au juge de l’exécution de :
– constater que le créancier poursuivant remplit les conditions posées par les articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution,
– statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,
– déterminer les modalités de poursuite de la procédure,
– mentionner le montant de la créance du poursuivant,
– en cas de vente amiable, fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, et taxer les frais de poursuite,
– en cas de vente forcée, fixer le montant de la mise à prix à 28 000 €,
– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,
– condamner le débiteur à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
MOTIFS DU JUGEMENT :
Attendu qu’aux termes de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution : “à l’audience d’orientation, le Juge de l’Exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ;
Attendu en l’espèce, que la Société [B] ET S dispose d’un titre exécutoire, à savoir l’acte authentique dressé par Maître [S] [D], notaire à Neufchâteau (Vosges), en date du 21 juin 2016, ainsi que d’une créance liquide et exigible suite au placement de la SAS 40 DEGRES, débiteur principal, en liquidation judiciaire selon jugement du 13 juin 2023, et ce, conformément aux dispositions de l’article L622–28§2 du code de commerce ;
Attendu que Monsieur [U] [V] soulève le caractère disproportionné de son engagement de caution ;
Attendu que la Société [B] ET S fait valoir que les dispositions de l’ancien article L341-4 du code de la consommation ne lui sont pas applicables dès lors qu’elle n’a pas la qualité de créancier professionnel ;
Attendu que selon l’article L341-4 du code de la consommation dans sa version en vigueur au jour du cautionnement litigieux,
« Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permettent de faire face à son obligation. » ;
Qu’un arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 13 novembre 2007 a jugé qu’ayant relevé que les vendeurs qui avaient cédé leur fonds de commerce moyennant un prix payé pour partie par un crédit octroyé par eux n’avaient pas la qualité de créancier professionnel, une cour d’appel en déduit à bon droit que ceux-ci n’avaient pas commis de faute en faisant souscrire un engagement de cautions prétendument disproportionné à leurs revenus et patrimoine ;
Qu’à l’inverse, un arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 18 juin 2015 a jugé que le vendeur d’un fonds de commerce qui consent un crédit vendeur garanti par un cautionnement est un créancier professionnel ;
Que, par un arrêt du 1er octobre 2014, la Cour de cassation, première chambre civile, a jugé qu’au sens de l’article L341-4 du code de la consommation, le créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession se trouvant en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale ;
Attendu en l’espèce que le cautionnement litigieux a été consenti par Monsieur [U] [V] au profit de la Société [R] N ET S dans le cadre de la cession par cette dernière de son fonds de commerce à la SAS 40 DEGRES ;
Que si la Société [R] N ET S a incontestablement la qualité de commerçant à l’acte de cession du 21 juin 2016, la vente par celle-ci de son fonds de commerce ne relève pas à proprement parler de son activité professionnelle dès lors qu’elle ne constitue pas un acte rentrant dans le cadre de ses activités d’exploitation de ce fonds de commerce ;
Que la Société [R] N ET S, qui n’a pas pour activité de consentir des crédits, ne peut dès lors être qualifiée de créancier professionnel, et ce, d’autant plus, que le cautionnement litigieux a été souscrit par Monsieur [U] [V], gérant de la SAS 40 DEGRES, en garantie du crédit vendeur consenti à cette dernière par la Société [R] N ET S à la SAS 40 DEGRES sur la partie du prix de vente payable à terme ;
Que la Société [R] N ET S relève à juste titre qu’elle n’avait en réalité aucun intérêt à recevoir le règlement de la majeure partie du prix, soit 165 322 €, de manière échelonnée sur une période de 84 mois ;
Attendu, par suite, que les dispositions de l’ancien article L341-4 du code de la consommation n’ont pas lieu de s’appliquer au cautionnement fondant les présentes poursuites de saisie immobilière ;
Qu’il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [U] [V] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et des actes subséquents ;
Attendu que, s’agissant du montant de la créance de la Société [B] ET S, s’il ne fait l’objet d’aucune contestation par le débiteur, il y a lieu néanmoins de relever qu’il est mentionné à tort au commandement une pénalité contractuelle de 6 %, alors que la clause d’exigibilité anticipée prévue à l’acte authentique du 21 juin 2016 contient les stipulations suivantes :
« En tout état de cause, au cas où, pour un motif quelconque, le cédant serait obligé de procéder au recouvrement du solde de son prix par des voies judiciaires, il lui serait alloué à titre d’indemnité forfaitaire ou de clause pénale une somme dès à présent fixée à 5 % du capital exigible, outre le remboursement des intérêts de droit, de tous les frais et honoraires de procédure. » ;
Qu’il y a lieu également de relever qu’il est réclamé à tort au commandement des intérêts à compter du mois de décembre 2020, alors que les intérêts ne peuvent courir qu’à compter du 1er décembre 2022 ;
Qu’il y a lieu dès lors de fixer la créance du poursuivant comme suit :
– capital restant dû au 30/11/2022 : 81 972,03 €
– pénalité contractuelle de 5 % : 4 098,60 €
– intérêts sur la somme de 81 972,03 € au taux contractuel de 1 % à compter du 01/12/2022 : mémoire
Total sauf mémoire : 86 070,63 €
Attendu, sur l’orientation de la procédure, que Monsieur [U] [V] justifie de la signature d’un mandat de vente en date du 8 novembre 2024 portant sur le bien saisi au prix net vendeur de 100 000 € ;
Qu’il y a lieu dès lors de faire droit à la demande subsidiaire du débiteur tendant à être autorisé à vendre amiablement le bien saisi selon les modalités précisées au dispositif ;
Qu’il y a lieu de fixer le prix minimum de la vente amiable à la somme de 85 000 € ;
Attendu qu’en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution et au vu des justificatifs produits, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 2 052,90 € ;
Attendu qu’il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Le Juge de l’Exécution, statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
DÉBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et des actes subséquents.
FIXE le montant de la créance de la Société [B] ET S à la somme de QUATRE VINGT SIX MILLE SOIXANTE DIX EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTIMES (86 070,63 €), suivant décompte arrêté au 30 novembre 2022, qui se décompose comme suit :
– capital restant dû au 30/11/2022 : 81 972,03 €
– pénalité contractuelle de 5 % : 4 098,60 €
– intérêts sur la somme de 81 972,03 € au taux contractuel
de 1 % à compter du 01/12/2022 : mémoire
TOTAL, SAUF MÉMOIRE : 86 070,63 €
CONSTATE que la Caisse de Crédit Mutuel de Pont-à-Mousson, créancier inscrit, a été totalement désintéressée de sa créance.
AUTORISE Monsieur [U] [V] à procéder à la vente amiable de son bien immobilier sis à ESSEY ET MAIZERAIS (54470), 12 place de la Mairie, cadastré section AB n°260 pour 02 a 90 ca, pour un prix qui ne saurait être inférieur à QUATRE VINGT CINQ MILLE EUROS (85 000 €).
DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de renvoi du jeudi 9 JUILLET 2026 à 14 heures.
FIXE le montant des frais taxés à la somme de DEUX MILLE CINQUANTE DEUX EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES (2 052,90 €).
RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, de la consignation du prix de vente et du paiement des frais taxés.
RAPPELLE qu’un délai supplémentaire ne pourra être accordé que si le débiteur produit des pièces justifiant de l’avancement sérieux de son projet de vente.
RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution.
DIT que conformément aux dispositions des articles L322-4 et R322-23 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente doit être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
DIT que si la vente amiable est effectivement réalisée, le notaire devra demander la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière.
RAPPELLE que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.
RAPPELLE que Monsieur [U] [V] doit rendre compte à la Société [R] N ET S, sur sa demande, des démarches accomplies.
RAPPELLE que la Société [B] ET S peut, à tout moment, assigner Monsieur [U] [V] devant le Juge de l’Exécution aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.
RAPPELLE que si la vente amiable est effectivement réalisée par acte notarié, l’avocat du créancier poursuivant dès lors qu’il a rédigé le cahier des conditions de vente, a droit à l’émolument perçu par le notaire.
DÉBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
DÉBOUTE la Société [B] ET S de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
DIT que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe.
Et le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.
LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE
Me Laurène ALEXANDRE
Me Alexandre GASSE
Me Marie-aline LARERE