TRIBUNAL JUDICIAIRE · Référés Civil — 19 mars 2026

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me MEYRONET + 1 CC Me TOBELEM
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 19 MARS 2026

S.C.I. DINO 69
c/
S.A.S. CLICK N DELIV

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/00498 -
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QE4L

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 28 Janvier 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. DINO 69, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 793 111 576, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. CLICK N DELIV (Enseigne CHAMAS TACOS), inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° B 915 213 532, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Albert-david TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Janvier 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mars 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2023, la SCI DINO 69 a donné à bail commercial à la SAS CLICK N DELIV, pour une durée du 9 années commençant à courir le 23 février 2023 pour se terminer le 22 février 2032, un local d’une superficie d’environ 30,50 m² sis [Adresse 3] à Cannes (06400) moyennant un loyer annuel de 10 200€ HT payable trimestriellement.

Par acte sous seing privé régularisé les 28 septembre 2023 et 1er octobre 2023, la SCI DINO 69 a expressément autorisé la SAS CLICK N DELIV à sous-louer tout ou partie des locaux précités exclusivement à la SAS [Adresse 4], l’acte précisant que la SAS CLICK N DELIV demeure seul débiteur de la totalité des loyers, charges, taxes et accessoires et que le sort du sous-bail suit celui du bail.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 4 février 2025, la SCI DINO 69 a fait délivrer à la SAS CLICK N DELIV un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 6.219,80€

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SCI DINO 69 a fait assigner la SAS CLICK N DELIV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et de la voir condamner, provisionnellement, au paiement d’un arriéré de loyer de 7.861,58€ arrêté au 10 mars 2025 et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire, initialement appelée à l'audience du 9 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l'audience de référé du 28 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 juin 2026, la SCI DINO 69 demande au juge des référés, au visa de l’article L.145-41 et suivants du code de commerce, de :
- débouter la SAS CLICK N DELIV de tous ses moyens de défense et demandes reconventionnelles;
- constater le jeu de la clause résolutoire en suite de la délivrance du commandement la visant le 4 février 2025;
- constater en conséquence la résiliation du bail et l’expulsion de la SAS CLICK N DELIV (enseigne CHAMAS TACOS) ainsi que de celle de tout occupant de son chef;
- condamner à titre provisionnel la SAS CLICK N DELIV (enseigne CHAMAS TACOS) à payer la somme totale de 7.720,15€ représentant la dette locative due au 26 janvier 2026;
- condamner à titre provisionnel la SAS CLICK N DELIV (enseigne CHAMAS TACOS) à payer un intérêt sur chaque somme impayée à compter de son exigibilité, au taux légal annuel majoré de 3 points conformément à l’article 16 du bail;
- condamner à titre provisionnel la SAS CLICK N DELIV (enseigne CHAMAS TACOS) à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges en vigueur à compter du 4 mars 2025 et tels que calculés par application des clauses du bail résilié jusqu’à parfaite libération des lieux;
- condamner à titre provisionnel la SAS CLICK N DELIV (enseigne CHAMAS TACOS) à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.

La SCI DINO 69 expose qu’elle a donné à bail à la SAS CLICK N DELIV un local sis [Adresse 3] à Cannes (06400), qu’un avenant a été régularisé par la suite et que depuis le mois de mars 2025, le loyer mensuel indexé est de 1.459,78€. Elle ajoute que depuis le mois de mai 2024, la SAS CLICK N DELIV a multiplié les incidents de paiement de sorte que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 4 février 2025 est resté infructueux. En réponse aux conclusions de la SAS CLICK N DELIV, elle indique que son assignation n’est pas nulle en dépit des mentions inexactes y figurant, que la défenderesse est redevable d’un montant de 7.720,16€ à la date du 26 janvier 2026 et que la fuite d’eau alléguée par la SAS CLICK N DELIV n’est pas démontrée.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, la SAS CLICK N DELIB demande au juge des référés, au visa de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, de la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023, des articles 54, 56, 114, 117, 761, 817 et 834 du code de procédure civile, R211-4 du code de l’organisation judiciaire et 145-40 (sic) du code de commerce, de :
- in limine litis, constater la nullité de l’assignation;
- à titre subsidiaire, débouter la SCI DINO 69 de l’intégralité de ses demandes;
- en tout état de cause, condamner la SCI DINO 69 à lui verser la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS CLICK N DELIV fait notamment valoir que par courriel en date du 11 septembre 2024, le mandataire de la SCI DINO 69 lui a adressé un décompte de charges locatives pour les années 2022 et 2023 contenant une régularisation de 3.500€, qu’elle a contesté par courriel de sorte qu’un nouveau décompte en date du 28 octobre 2024 lui a été transmis par le mandataire sans pour autant que la fuite d’eau ayant entraîné une surconsommation d’eau soit réparée. Elle relève des erreurs, d’une part, dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 février 2025 de sorte qu’elle n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes réclamées et, d’autre part, dans l’assignation (erreurs matérielles sur la dénomination, la forme juridique, le capital social et RCS du bailleur, erreur formelle, sur la représentation obligatoire par un avocat) ne permettant pas une identification certaine de la demanderesse et l’induisant en erreur. Elle en conclut notamment que sa capacité à agir, sanctionnable par une nullité de fond, fait défaut.
A titre subsidiaire, elle soutient qu’il existe plusieurs contestations sérieuses faisant obstacle à la procédure de référé et tenant aux erreurs de fond : absence de plafonnement du taux de l’ILC, affectation erronée de la TVA, frais de relance non prévus dans le bail, aucune régularisation relative à la provision pour taxe foncière, absence de justification et/ou de proratisation des charges locatives et enfin, montant anormal des charges locatives, ayant entraîné un décompte erroné. Elle ajoute qu’il ressort du décompte du 9 janvier 2026 qu’elle est à jour de ses paiements.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la nullité de l’assignation

La SAS CLICK N DELIV soulève la nullité de l’assignation en invoquant les erreurs relatives à l’identification de la partie demanderesse (dénomination, forme, capital social et RCS) ainsi qu’une erreur sur le régime de représentation par avocat. Elle soutient que ces irrégularités caractérisent un défaut de capacité à agir caractérisant une nullité de fond.

En vertu de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Conformément à l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L’article 117 du code de procédure civile précise que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice et le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice.

L'article 74 du code de procédure civile dispose que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

Il ressort de ce qui précède que les mentions relatives à l’identification d’une partie et aux modalités de représentation en justice, bien qu’obligatoires, constituent des irrégularités de forme et non de fond. En effet, le défaut de capacité à agir visé à l’article 117 du code de procédure civile s’entend de l’aptitude juridique de la partie elle-même et non de l’exactitude des mentions portées dans l’acte introductif d’instance.

En l’espèce, il est constant que la société DINO 69 est une SAS et non une SCI, que son capital social est de 20.000€ et non de 1.000€, que son siège social est situé à Montpellier et non à Lyon et que son numéro de RCS est enregistré auprès du greffe de Montpellier et non de Lyon.

Ces erreurs dans l’assignation, bien que manifestes, constituent des irrégularités de forme. Aussi, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité de l’assignation ne saurait être prononcée qu’à la condition que la SAS CLICK N DELIV démontre l’existence d’un grief.

Or, la SAS CLICK N DELIV ne rapporte pas cette preuve.

En effet, d’une part, les erreurs matérielles entachant l’identification de la société bailleresse ne créent aucune équivoque sur son identité, la réalité de la personne morale et sa qualité de bailleur ne faisant l’objet d’aucune contestation sérieuse.

D’autre part et surtout, la SAS CLICK N DELIV a été en mesure de constituer avocat et de faire valoir ses arguments devant le juge des référés. Cette constitution d’avocat démontre, par elle-même, que la défenderesse n’a été nullement entravée dans l’exercice de ses droits et qu’elle ne peut justifier d’aucun préjudice.

L’exception de nullité de l’assignation sera ainsi rejetée.

2/ Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, p à efrescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois. Dans le cas d'un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L'existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

En l’espèce, la SCI DINO 69 produit aux débats le contrat à effet du 23 février 2023 par lequel elle a donné à bail commercial à la SAS CLICK N DELIV. Ce bail contient une clause résolutoire (article 21) en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SCI DINO 69, par suite du paiement partiel des loyers et provisions sur charges depuis le mois de mai 2024, a fait signifier à la SAS CLICK N DELIV, le 4 février 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 6.219,83 € outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance puisque la SAS CLICK N DELIV n’a procédé qu’à un versement de 2.459,78 € le 12 mars 2025, cette dernière contestant tant sa régularité que le montant de la créance locative.

S’agissant de sa régularité, elle indique que la SCI DINO 69 telle que visée dans le commandement est une entité qui n’existe pas.

En vertu de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes de commissaires de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Or, comme vu précédemment, les erreurs matérielles entachant l’identification de la société bailleresse ne créent aucune équivoque sur son identité de sorte que l’argument sera écarté.

S’agissant du montant de la créance locative, elle fait valoir que le décompte annexé au commandement contient de multiples erreurs.

→ En premier lieu, la SAS CLICK N DELIV conteste le montant de la provision sollicitée en faisant valoir que le décompte annexé au commandement de payer méconnaît les dispositions d'ordre public de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 telle que prorogée par la loi du 7 juillet 2023. Elle soutient que la révision du loyer, intervenue le 23 février 2024, aurait dû être plafonnée à 3,5 %, conformément aux mesures de protection contre l'inflation en vigueur à cette date.

Le bailleur ne répond pas sur ce point.

En l’espèce, le bail commercial contient un article 15 intitulé “indexation du loyer” qui prévoit que “le loyer sera révisable à l’expiration de chaque période annuelle (...) en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement”. La SAS CLICK N DELIV fait ainsi référence à bon droit à l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat lequel dispose : « la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises, ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l'annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité ».

En effet, la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 a étendu la période de plafonnement de 3,5% pour les variations annuelles des indices locatifs jusqu’au 31 mars 2024. Le dispositif s’applique ainsi aux indices du 2ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2024 inclus.

Dans la mesure où le bail a été conclu le 23 février 2023, la première révision pouvait intervenir le 23 février 2024, soit antérieurement au 31 mars 2024, étant rappelé que le loyer a été initialement fixé à 850€ HT et que le décompte annexé au commandement fait apparaître des loyers mensuels de 900,75€ HT à l’exception des loyers de mai et juin 2024, égal chacun à 957,45€ (1.915,45€ /2).

Le bail commercial contient comme ILC de référence le 3ème trimestre 2022 dont la valeur est 126,13.

Il convient ainsi de prendre l’ILC de référence du 3ème trimestre 2023 pour calculer la révision.

Dans la mesure où celui-ci est égal à 133,66, une révision sur la base de cet indice revient à une augmentation de 5,97% (133,66/126,13 = 1,0596998 → 5,97%). Dès lors que ce pourcentage d’augmentation est supérieur à celui de 3,5% prévu par les dispositions de l’article 14 précité, il convient de dire que le loyer révisé aurait du être porté, à compter du 23 février 2024, à 879,75€ HT et non à une somme supérieure.

Les montants de loyers révisés figurant dans le décompte annexé au commandement sont donc erronés.

→ En second lieu, la SAS CLICK N DELIV conteste les montants de TVA figurant dans le décompte en indiquant qu’ils ne correspondent pas à ceux réellement dus.

Le bailleur ne répond par sur ce point.

Or, la SAS CLICK N DELIV n’apporte aucune précision, notamment chiffrée, à ce sujet.

Néanmoins, dans la mesure où les montants des loyers révisés sont erronés, la TVA afférente l’est aussi.

→En troisième lieu, la SAS CLICK N DELIV indique que les frais de relance figurent dans le décompte annexé au commandement alors qu’ils ne sont pas prévus par le bail.

Le bailleur ne répond par sur ce point.

Il est exact que le décompte annexé au commandement de payer fait état de frais de relance:
- le 20 juin 2024 : 2€ (annulation de ces frais le 16 juillet 2024)
- le 20 août 2024 : 2€
- le 20 septembre 2024 : 2€
- le 20 novembre 2024 : 2€
- le 20 janvier 2025 : 2€

Des frais de 6€ ont ainsi été facturés à la SAS CLICK N DELIV en violation du bail commercial.

→En quatrième lieu, elle indique qu’il n’est pas justifié de la régularisation de la taxe foncière et qu’aucun avis de taxe foncière n’a été communiqué depuis la prise d’effet du bail. Elle ajoute que rien ne justifie de la réalité de la régularisation des charges ou de leur proratisation et qu’aucun décompte à ce sujet n’a été émis par le syndic.

Le bailleur ne répond par sur ces points.

Le bail commercial précise:
- en son article 12, que le preneur supportera les taxes foncières d’une provision d’un montant de 215€ HT par trimestre;
- en son article 17, que “sur présentation des justificatifs par le bailleur” et “conformément aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, le bailleur adressera au preneur un état récapitulatif annuel des charges, impôts et taxes et leur répartition entre bailleur et preneur”.

Le bail prévoit que le preneur réglera au bailleur, à chaque terme trimestriel convenu, une somme de 264€ à titre de provision sur les charges et qu’une régularisation interviendra, conformément aux développements qui précèdent. Le délai dans lequel ce décompte de régularisation doit être transmis n’est toutefois pas mentionné dans le bail.

En application de l'article L. 145-40-2 et R145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges est communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre duquel il est établi pour, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Il est constant que les charges locatives afférentes au local, en copropriété, sont rattachées à des exercices courant du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante et que la SCI DINO 69 ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice 2022/2023 de sorte qu’il n’est pas permis au juge des référés de vérifier si, au moment de la délivrance du commandement de payer, la régularisation de charges de l’exercice 2022/2023 sollicitée était fondée.

Il n’est pas davantage allégué que les comptes de l’exercice 2023/2024 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires de sorte qu’il n’est pas permis au juge des référés de vérifier si, avant la délivrance du commandement de payer, la SCI DINO 69 aurait du procéder à la régularisation de charges dues au titre de cet exercice et ainsi, faire figurer dans le décompte annexé au commandement, les provisions et les éventuelles régularisations.

Le seul élément produit aux débats est un courriel en date du 11 septembre 2024 du gestionnaire de l’immeuble destiné à la SAS CLICK N DELIV précisant qu’ “au vu des charges, il semble que la provision prévue de 88€ HT soit sous évaluée. La provision réelle, selon le dernier décompte, devait être de 490€ HT. Nous vous proposons donc, comme prévu sur votre bail, de la modifier afin d’éviter une régularisation importante en fin d’année. Vous trouverez ci-joint le calcul de votre régularisation au prorata du temps d’occupation en 2023".

Or, par courriel en date du 28 octobre 2024, la SAS CLICK N DELIV a contesté cette régularisation en mettant en avant une surconsommation d’eau. Une rectification des charges de 2022/2023 a ainsi été réalisée et, conformément à l’extrait de compte locataire, une somme de 1.406€ a été portée au crédit de la défenderesse au titre de la “modification régularisation charges d’eau”.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas justifié aux débats du bien fondé de la régularisation intervenue, les courriels échangés ne pouvant les valider, en toute hypothèse.

En outre, le bailleur ne produit aux débats aucun avis de taxe foncière.

→En cinquième lieu, la SAS CLICK N DELIV fait état d’une fuite d’eau non réparée qui aurait engendré un montant anormal de charges locatives.

De son côté, le bailleur expose qu’en vertu de l’article 7-2 du bail commercial, le preneur est responsable de l’ensemble des entretiens et des réparations et s’engage à renoncer à tout recours contre la bailleur en cas de vice ou de défaut de la chose louée. Il ajoute que la preuve que la fuite d’eau lui est imputable n’est pas rapportée.

En l’espèce, la SAS CLICK N DELIV ne produit aucun élément sur la fuite d’eau dont elle fait état et sur son imputabilité à la demanderesse de sorte que cette contestation sera écartée.

Le juge ne peut constater l'acquisition de la clause résolutoire que si l'obligation de paiement n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile.

Dans la mesure où la SCI DINO 69 n’a pas apporté de réponse circonstanciée aux contestations soulevées par la SAS CLICK N DELIV sur l’absence de régularisation des charges et en raison des erreurs dans le calcul de la révision du loyer depuis février 2024, une incertitude sur la détermination certaine et exigible du montant de la dette locative au moment de la délivrance du commandement de payer demeure.

En outre, le juge des référés, dont l’office est de statuer sur des évidences, ne saurait procéder lui-même au calcul de l’arriéré locatif au moment de la délivrance du commandement de payer en suppléant l’absence de justificatifs produits par la SCI DINO 69, une telle opération relevant de l’appréciation du juge du fond.

Ainsi, bien que la SAS CLICK N DELIV ne remette pas en cause la réalité de son occupation des locaux, de l'existence du bail et de son obligation de s'acquitter d'un loyer, ses contestations présentent un caractère sérieux et font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes tendant à la résiliation du bail, l’expulsion de la SAS CLICK N DELIV et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SCI DINO 69 sollicite la condamnation de la SAS CLICK N DELIV au paiement d’une provision de 7.720,15€ représentant la dette due au 26 janvier 2026 (5.109,66€ au titre du solde antérieur au 23 décembre 2025 + 2.175,42€ au titre du 1er trimestre 2026 + 435,07€ au titre de la TVA due sur ce dernier montant).

Il est établi qu’entre le 1er mai 2024 et le 26 janvier 2026, un montant global de 28.470,99€ a été porté au crédit du compte de la SAS CLICK N DELIV (27.165,74€ tel que figurant dans le décompte produit en demande en pièce n°8 + 1.305,25€ réglé le 9 janvier 2026).

Il est constant que la SCI DINO 69 a facturé des frais de relance de 2€ à 13 reprises (26€) ainsi que des frais de commandement de payer (180€) lesquels n’auraient pas du figurer dans le décompte locatif.

En outre, il n’est pas justifié du solde de la régularisation des charges locatives réclamées à la SAS CLICK N DELIV pour l’exercice 2022/2023 courant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 à hauteur de 2.065,83€ (4.233,66€ - 761,83€ au titre des provisions -1.406€ de “modification régularisation des charges d’eau”). En effet, aucun élément ne vient corroborer ce montant.

Il n’est pas davantage justifié de ce que les comptes des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 puis du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2024 n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, seule hypothèse qui justifierait qu’aucune régularisation de charges soit intervenue de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à ce qu’une condamnation provisionnelle au titre des provisions soient retenues.

Il n’est pas davantage justifié du montant de la taxe foncière de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à ce que les provisions afférentes soient retenues.

Il résulte des développements qui précèdent que seuls les loyers peuvent être appréhendés avec exactitude.

Ainsi, le loyer mensuel révisé ne pouvait excéder 879,75€ HT à compter du 23 février 2024 (soit 985,32€ TTC), ce qui correspond à un total cumulé de loyers, entre le 1er mai 2024 et le 23 février 2025 (10 mois) (date de la nouvelle révision de loyer) de 9.853,20€ TTC.

Entre le 23 février 2025 et le 25 décembre 2025, sur la base de l’ILC de 137,71 au 4ème trimestre 2024 et par comparaison à l’ILC de 133,66 au 4ème trimestre 2023, le loyer mensuel révisé à été porté à 906,41€ HT (879,75 x 137,71 / 133,66) soit 1.087,69€ TTC. Cela correspond, sur cette période de 10 mois, à un loyer cumulé TTC de 9.064,10€ TTC.

Or, le décompte produit par le bailleur fait état d'une créance de 32.301,40 € alors que le montant cumulé des loyers dus sur les périodes précitées s'établit à 20.730,10 € TTC (9.853,20 € + 10.876,90 €) pour des règlements intervenus à hauteur de 27.165,74€.

Même s’il est certain que le delta correspond notamment aux taxes foncières et aux charges effectivement dues, il n’en demeure pas moins que leur quantum n’est pas appréhendable à l’aune des pièces produites aux débats avec l’évidence requise en référé.

S’agissant du 1er trimestre 2026, le loyer dû par la SAS CLICK N V s’établit à 3.263,12€ (1.087,69€ x3) tel que figurant dans le compte rendu de gestion du 26 janvier 2026 (pièce en demande n°9) étant précisé qu’il est établi que seul un règlement de 1.305,25€ est intervenu le 9 janvier 2026 (pièce en défense n°10).

Or, dans ce contexte d’incertitude sur le quantum exact des sommes exigibles arrêtées au 25 décembre 2025, le versement partiel de 1.305,25€ ne saurait, en l’état du dossier, faire obstacle à la caractérisation d’une contestation sérieuse sur le solde restant dû au titre du premier trimestre 2026.

Dans la mesure notamment où il n’est justifié ni du bien fondé de la régularisation de charges intervenue au titre de l’exercice 2022/202, ni du bien fondé de l’absence de régularisation de charges au titre de l’exercice 2023/2024 ni du montant des taxes foncières et que la révision du loyer intervenue à la date du 23 février 2024 a été faite en violation du plafonnement prévu, il existe une contestation sérieuse à ce qu’il soit fait droit à la demande de provision formulée par la SCI DINO 69.

3/ Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera à sa charge les propres dépens qu’elle a exposés.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil ,

Déboute la SAS CLICK N DELIV de sa demande en nullité de l’exploit introductif d’instance délivré le 18 mars 2025 ;

Dit n’y a avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, d’expulsion sous astreinte et de fixation d’une indemnité d’occupation;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée à hauteur de 7.720,15€ à la date du 26 janvier 2026;

Invite les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Dit que la SAS CLICK N DELIV et la SCI DINO 69 conserveront chacune à leur charge les dépens qu’elles ont exposés ;

Déboute la SAS CLICK N DELIV et la SCI DINO 69 de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés