1
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Juge des contentieux de la protection
Référé
[Adresse 1]
[Localité 1]
S.C.I. HOTEL COURT DE FONTMICHELc\ [A] [W]
ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Février 2026
DÉCISION N° : 26/00043
N° RG 25/00475 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFLU
DEMANDERESSE
S.C.I. HOTEL COURT DE FONTMICHEL
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Vanessa DIDIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
DEFENDEUR
Monsieur [A] [W]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame CHASSAIN Caroline, siégeant en qualité de Juge des contentieux de la protection
Greffier : Madame BOYER Laurence
A l’audience publique du 22 Janvier 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Février 2026.
Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le : 27 Février 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat à effet au 1er janvier 2019, la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL a donné à bail à Monsieur [A] [W] un studio sis [Adresse 2] à GRASSE, moyennant un loyer mensuel de 364,56 euros outre 65 euros à titre de provision sur charges.
La SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL a conclu le 21 février 2019 un contrat avec l’Agence nationale de l'habitat permettant de fixer un loyer modéré pour cet appartement.
La SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL a adressé à Monsieur [A] [W], par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 juin 2024, une demande de renouvellement du bail puis, par exploit en date du 19 février 2025, a assigné Monsieur [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE statuant en référé à l’effet de :
A titre principal :
- constater que le contrat de bail à effet au 1er janvier 2019 est arrivé à son terme le 31 décembre 2024 compte tenu du refus de renouvellement du locataire et que Monsieur [W] est sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [W], et de tout occupant de son chef de l’appartement loué situé [Adresse 2], [Localité 1], avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner Monsieur [W] au versement d'une l'indemnité d'occupation fixée à la somme de 496,73 €, outre une provision sur charges de 65 € ainsi que le montant de la taxe d'ordures ménagères, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera majorée, tout comme le loyer, selon intérêts légaux,
- l’autoriser, à défaut d'exécution de la part de Monsieur [W] dans le mois qui suit la notification du jugement à intervenir, à procéder au retrait des biens et effets entreposés dans le bien immobilier en cause et l'autoriser à les entreposer dans un garde meuble de son choix aux frais exclusifs du locataire devenu occupant sans droit ni titre,
- condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 2.000 euros à parfaire sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement d'avoir à quitter les lieux.
A l’audience du 22 janvier 2026, chaque partie est représentée par son conseil qui se réfère à ses écritures.
La SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL sollicite désormais que la juridiction :
- constate que le contrat de bail à effet au 1er janvier 2019 est arrivé à son terme le 31 décembre 2024 compte tenu du refus de renouvellement du locataire et que Monsieur [W] est sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025,
- ordonne l’expulsion de Monsieur [W], et de tout occupant de son chef de l’appartement loué situé [Adresse 3] [Localité 2], avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamne Monsieur [W] au versement d'une l'indemnité d'occupation fixée à la somme de 486,78 €, outre une provision sur charges de 90 € contenant le montant de la taxe d'ordures ménagères, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera majorée, tout comme le loyer, selon intérêts légaux,
- l’autorise, à défaut d'exécution de la part de Monsieur [W] dans le mois qui suit la notification du jugement à intervenir, à procéder au retrait des biens et effets entreposés dans le bien immobilier en cause et l'autoriser à les entreposer dans un garde meuble de son choix aux frais exclusifs du locataire devenu occupant sans droit ni titre,
A titre subsidiaire :
- condamne Monsieur [W] à verser la somme de 1.085,70 € correspondant au reliquat des loyers et charges dues depuis le 1er janvier 2025,
En tout état de cause :
- rejette l'ensemble des demandes de Monsieur [W],
- condamne Monsieur [W] à lui verser la somme de 175,88 € correspondant à la taxe des ordures ménagères,
- condamne Monsieur [W] à lui payer la somme de 3.000 euros à parfaire sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement d'avoir à quitter les lieux.
De son côté, Monsieur [A] [W] sollicite que la juridiction :
- constate le renouvellement du contrat de bail litigieux ;
- déboute la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL de l'intégralité de ses demandes ;
A titre reconventionnel :
- condamne la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL à lui payer la somme provisionnelle de 4.374,72 € correspondant à un an de loyer au titre de son préjudice de jouissance
- condamne la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL à exécuter les travaux de réfection de toiture et d'isolation préconisés par l'expert de l'assurance sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance de référé ;
- condamne la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL à lui payer la somme de 2.500 € au titre de son préjudice moral;
- condamne la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL aux entiers dépens de l'instance.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.
SUR QUOI
Sur la question du renouvellement du bail
L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L’article 835 du même code prévoit par ailleurs que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Il résulte des dispositions précitées que la contestation sérieuse ne prive le juge des référés du pouvoir de prescrire une mesure que lorsque celle-ci implique le règlement par ses soins de cette contestation ce qui l'obligerait en conséquence à trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée.
En l’espèce, le bailleur indique que le bail a été conclu pour une durée de six ans par les parties, qu’il a adressé par lettre recommandée avec avis de réception une demande de renouvellement du bail à son locataire le 26 juin 2024 avec une réponse attendue avant le 30 août 2024, à l’expiration du bail, que ce dernier lui a répondu le 29 août 2024 qu’il acceptait le renouvellement du bail à condition que les diagnostics amiante, DPE et de conformité électrique soit en adéquation avec les critères édictés par l’Agence nationale de l'habitat et qu’il a interprété cette réponse comme un refus de renouvellement en l’état.
Il convient de constater que le bail signé par les parties est expressément soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux articles L321-1 à L321-12 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que cela apparaît très clairement dans la dénomination du bail.
L’article L321-5 du code de la construction et de l’habitation dispose, à cet égard, que « Les rapports entre le bailleur et les locataires du logement pendant la durée de la convention sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et par les dispositions du présent chapitre dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur (…) ». Aucune disposition du chapitre qui contient cette disposition n’affecte les règles générales de la loi du 6 juillet 1989 sur la durée des baux ni sur leur condition de renouvellement.
L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales (…) ».
Il résulte de ce qui précède que la demande en renouvellement du bail ne pouvant s’analyser en une demande de congé, le bail conclu par les parties a été renouvelé tacitement à compter du 1er janvier 2025 pour une durée de trois ans si la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ce que ne permet pas de déterminer son KBIS, et pour une durée de six ans sinon.
Partant, la demande en expulsion et les demandes subséquentes du bailleur sont sans objet. Il n’y a lieu à référé sur ces points.
Sur la demande de condamnation provisionnelle
La SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL sollicite que la juridiction condamne Monsieur [A] [W] au paiement de la somme de 1.085,70 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif calculé comme suit :
- loyer fixé à 486,78 euros + 90 euros de provision sur charges à compter du 1er janvier 2025 alors qu’il est versé 401,14 euros pour le loyer et 71,07 euros de provision sur charges,
- taxe sur les ordures ménagères 2025 :175,88 euros.
Le bail prévoit, en son article 8, que le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE du 2ème trimestre.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».
En l’espèce, la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL ne produit aucun courrier adressé à Monsieur [A] [W] lui indiquant qu’elle entendait voir appliquer, en 2025, la révision du loyer.
Par ailleurs, si la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL produit le rôle de la taxe sur les ordures ménagères de 2025 d’un montant de 4.317 euros, elle n’explique pas comment elle calcule le montant qu’elle entend voir supporter par Monsieur [A] [W], en l’espèce 175,88 euros, alors même que ce dernier démontre avoir versé la somme de 172,33 euros à son bailleur le 23 décembre 2025 en règlement de cette taxe.
Une difficulté sérieuse existe donc, en l’état, sur la demande présentée par le bailleur que seule le juge du fond pourra trancher. Il n’y a donc lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes reconventionnelles
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que : « le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
Cette disposition est complétée par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui prévoit que : « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit, en outre, que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».
Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile prévoit que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Enfin, l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, Monsieur [A] [W] fait valoir qu’il a subi deux dégâts des eaux en 2021 et en 2024 et que son bailleur n’a jamais fait effectuer les travaux d’isolation et de réfection nécessaires alors que son appartement est affecté par l’humidité et des infiltrations d’eau. Il sollicite que la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL soit condamnée à faire effectuer les travaux de réparation de la toiture de l’immeuble et d’isolation préconisés par l’expertise amiable contradictoire qui s’est déroulée le 19 novembre 2024 et qu’elle soit condamnée à lui payer des dommages et intérêts provisionnels pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral subis.
Il convient tout d’abord de constater que Monsieur [A] [W] ne produit pas l’expertise amiable, la juridiction étant ainsi dans l’impossibilité de connaître précisément les travaux qui auraient été prescrits par cette expertise, étant observé qu’il ne sollicite pas non plus la réalisation d’une expertise judiciaire.
Par ailleurs, étant rappelé que le juge des référés est aussi celui de l’évidence et qu’il ne peut pas apprécier l’existence de responsabilités, les pièces versées aux débats par Monsieur [A] [W] ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé l’existence d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.
Il sera donc débouté de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion de Monsieur [A] [W] et de condamnation à une indemnité d’occupation présentée par la SCI HOTEL COURT DE FONTMICHEL
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Monsieur [A] [W] à un arriéré locatif provisionnel.
DEBOUTE Monsieur [A] [W] de ses demandes reconventionnelles.
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.
LE GREFFIER LE PRESIDENT