N° RG : N° RG 24/06501 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN6H
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
30C
N° RG : N° RG 24/06501 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN6H
AFFAIRE :
S.A.S. BIJOU BRIGITTE
C/
S.A.S. COMPAGNIE FRANCAISE
Grosses délivrées
le
à
Avocats :
la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE
Me Benoit DARRIGADE
Me Christine GIRERD
Me France HUILLIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 19 MARS 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré
Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré
Monsieur Lionel GARNIER
DÉBATS :
A l’audience publique du 15 Janvier 2026, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSE :
S.A.S. BIJOU BRIGITTEACCESSOIRES DE MODE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me France HUILLIER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
DEFENDERESSE :
S.A.S. COMPAGNIE FRANCAISE ACCESSOIRES DE MODE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Stéphane PRIMATESTA de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant, Me Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant
N° RG : N° RG 24/06501 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN6H
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte en date des 12 et 25 septembre 2013, la SAS Compagnie Française a consenti à bail commercial des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], comprenant un rezde-chaussée d=une superficie d’environ 80 m² et une cave, à la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 16 septembre 2013, pour se terminer le 14 septembre 2022, moyennant un loyer annuel de 75.000 € HT, soit un loyer mensuel de 6.250 € HT. Il était précisé que les locaux objets du bail étaient exclusivement destinés à usage de magasin de bijoux en or, argent, ou en tous autres métaux précieux ou non, bijoux de fantaisie, accessoires de mode, cadeaux.
Par acte en date du 21 octobre 2013, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode a concédé à la SARL Bijou Rubin [Localité 2] le fonds de commerce de bijoux [...] exploité [Adresse 3] à [Localité 2], sous l’enseigne et le nom commercial “Bijou Brigitte”.
Le bail commercial s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 14 septembre 2022.
Par acte extrajudiciaire en date du 10 novembre 2022, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode a sollicité auprès de la SAS Compagnie Française le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du premier janvier 2023, moyennant un loyer annuel en principal maximum de 44.500 € HT/HC.
Un mémoire en date du 1er janvier 2023, tendant à fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle en principal de 44.500 € HT/HC a été adressée par la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode par lettre recommandée à la bailleresse.
Aucun accord n’a été trouvé entre les parties.
Par acte en date du 31 janvier 2024, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode a assigné la SAS Compagnie Française devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023.
Par jugement en date du 1er août 2024, le juge délégué aux loyers commerciaux, a constaté que le litige portait, avant qu'il ne puisse être statué sur la prétention de la demanderesse de fixation du montant du loyer, sur la dénégation du droit au renouvellement du fait de la contestation par la société bailleresse de la régularité du contrat de location-gérance du 21 octobre 2013 et de l'absence d'immatriculation au RCS de Bordeaux de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode pour le local objet du bail. Il s'est ainsi déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle et a ordonné le renvoi du dossier devant la cinquième chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de connaître de l'intégralité du litige.
Suivant procès-verbal du 12 novembre 2024, la société Bijou Brigitte Accessoires de Mode, associée unique de l’EURL Bijou Rubin [Localité 2], a décidé de la dissolution par anticipation sans liquidation de ladite EURL.
Par ordonnance en date du 17 décembre 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l'affaire.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par dernières écritures en date du 16 septembre 2025, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode demande au tribunal de :
- débouter la SAS Compagnie Française de l'intégralité de ses demandes,
- juger que la société Bijou Brigitte Accessoires de Mode bénéficie du droit au renouvellement du bail des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] à compter du 1er janvier 2023,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 pour une durée de neuf ans à la somme en principal de 44.500 euros par an hors charges et hors taxes, toutes les
autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- ordonner qu'à compter de la date du renouvellement du bail, l'indice de référence servant à la révision triennale de l'indexation annuelle du loyer sera désormais l'indice des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu'il est établi par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE), et l'indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail,
- condamner le défendeur à lui payer les intérêts de retard sur le trop-perçu des loyers à compter de la demande en fixation de nouveau loyer en application des dispositions de l'article 1155 du code civil, et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
* à titre subsidiaire :
- ordonner une mesure d'expertise en application de l'article R 145-30 du code de commerce,
- désigner un expert qu'il plaira avec pour mission notamment de :
- convoquer les parties et se rendre sur les lieux,
- se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu'il estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission,
- d'évaluer la valeur locative des locaux à la date du 1 er janvier 2023,
- déposer un pré-rapport d'expertise,
- juger que l'avance des frais sera à la charge de chacune des parties pour moitié,
- fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 44.500 euros par an en principal à compter du 1er janvier 2023,
* en tout état de cause :
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- ordonner qu'à défaut d'exercice par l'une ou l'autre des parties de son droit d'option prévu par les dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce et qu'à défaut d'appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le bailleur au paiement des dépens, y compris les frais d'expertise s'il y a lieu,
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à la dénégation de son droit au renouvellement soulevé par la défenderesse, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode soutient, au visa de l’article L145-1 II du code de commerce, que lorsque le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation, à condition que la location gérance soit intervenue avant la date de délivrance du congé ou à la date de renouvellement. Elle souligne également que depuis le 21 juillet 2019, aucun texte n’impose au loueur d’avoir exploité le fonds pendant une durée minimale préalablement à sa mise en location gérance ; elle rappelle qu’‘en tout état de cause, au visa de l’article L144-5 ancien du code de commerce, l’obligation d’exploitation du fonds par le loueur pour une durée minimale de deux ans ne s’appliquait pas au loueur de fonds de commerce lorsque la location-gérance avait pour objet principal d’assurer, sous contrat d’exclusivité, l’écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même. La SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode se prévaut également des règles relatives à la force obligatoire du contrat, s’agissant des stipulations contractuelles prévues aux termes du bail commercial.
En l’espèce, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode fait valoir avoir donné son fonds de commerce en location gérance à la société Bijou Rubin [Localité 2], soit antérieurement à la date de renouvellement, étant précisé que la SARL est immatriculée au RCS et qu’il est établi au regard de la situation au répertoire Sirene à la date du 07 mai 2024 que l’établissement était toujours actif depuis le 16 novembre 2013 ; que dès lors, il est indifférent qu’elle ne soit pas elle-même immatriculée au RCS s’agissant de l’application du statut des baux commerciaux. Elle soutient que le contrat de location-gérance est valable puisque, renouvelé d’année en année, il est soumis aux nouvelles dispositions législatives, de sorte qu’il n’est nullement fait obligation pour le loueur d’avoir exploité le fonds mis en location gérance pendant une durée minimale ; elle précise qu’en tout état de cause, la location gérance ayant pour objet principal d’assurer, sous contrat d’exclusivité, l’écoulement au détail des produits qu’elle fabrique ou distribue, de sorte que la condition d’exploitation du fonds de commerce durant une durée minimale de deux ans avant la mise en location gérance prévue aux termes des dispositions antérieure ne lui était pas applicable. Elle soutient par ailleurs que la location-gérance était autorisée au profit de toute société du Groupe Bijou Brigitte aux termes de l’article 4.9 des stipulations du bail commercial, autorisant le preneur à concéder temporairement la jouissances des locaux loués, ce qui inclut la location-gérance. Elle expose ainsi que la location gérance en faveur de la SARL Bijou Rubin, détenue et contrôlée intégralement par la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode, et stipulée pour une durée d’une année, avec des renouvellements successifs limités à une année, outre un droit pour chaque partie d’y mettre fin à tout moment moyennant un préavis, était autorisée par le bail commercial. Elle ajoute que l’exploitation des locaux loués par la société Bijou Rubin, filiale de la maison mère Bijou Brigitte accessoires de Mode, était une clause essentielle et déterminante du consentement du preneur au bail commercial, puisqu‘il s’agit là du modèle économique du groupe Bijou Brigitte ; que la commune intention des parties consistait ainsi lors de la conclusion du contrat à autoriser toute forme de jouissance temporaire au profit d’une société du groupe Bijou Brigitte sans exclure la location-gérance. La SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode soutient dès lors que la demande formée par la défenderesse tendant à lui dénier tout droit à renouvellement, sans indemnité d’éviction, doit être rejetée, de sorte qu’il doit être retenu qu’elle a droit à bénéficier à compter du 1er janvier 2023 au droit au renouvellement du bail.
Au soutien de sa demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à hauteur de 44.500 € par an HC/HT, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode se prévaut des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, qui prévoient les critères retenus pour déterminer la valeur locative, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode fait valoir que l’article 2 du bail commercial prévoit que lorsque le renouvellement du bail sera demandé à l’échéance du contrat ou pendant la tacite prorogation, le loyer sera fixé à la valeur locative réelle soit selon accord entre les parties soit par le juge compétent, les parties excluant expressément l’application des articles L145-34 et L145-35 du code de commerce. Elle soutient que le montant du loyer doit ainsi être fixé à la somme en principal de 44.500 € par an HC/HT, tel que déterminé dans le mémoire en fixation du loyer en date du 1er juin 2023, conformément au rapport d’expertise de Colomer Expertises en date du 29 mars 2022, au regard des critères de l’article L145-33 du code de commerce. Elle conteste la valeur évaluée au terme du rapport d’expertise de Monsieur [G], soulignant que les restrictions à la jouissance des lieux, ainsi que le transfert sans contrepartie à la charge du locataire d’obligations incombant en principe au bailleur tel que le paiement de la taxe foncière ou de certains travaux d’entretien et de réparation, stipulées au bail, constituent des facteurs de diminution du loyer, ce dont l’expert n’a pas tenu compte dans cette évaluation.
N° RG : N° RG 24/06501 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN6H
Par dernières écritures en date du 19 septembre 2025, la SAS Compagnie Française demande au tribunal de :
- juger irrégulière la location-gérance consentie par la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode a la SARL Bijou Rubin [Localité 2] et constater l'absence d'exploitation du fonds par la SAS Bijou Brigitte accessoires de Mode au cours des trois années précédant l'expiration du bail,
- juger que la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode ne peut bénéficier à compter du 1er janvier 2023 du droit au renouvellement du bail de ses locaux sis [Adresse 3], et ce sans indemnité d'éviction tant en raison d'un refus pour motif grave et légitime que pour défaut de droit au renouvellement,
- débouter la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode de toutes ses demandes,
* en conséquence, reconventionnellement :
- condamner la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode à lui payer à compter du 1er janvier 2023 une indemnité d'occupation annuelle de l05.000,00 € HT et HC en deniers ou quittances, avec anatocisme depuis le 1er janvier 2023, pour les intérêts de plus d'une année en application de l'article 1343-2 du Code Civil,
- juger qu'à défaut pour la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode d'avoir libéré les lieux loués un mois après la signification du jugement à intervenir, la SAS Compagnie Française sera autorisée à faire procéder à son expulsion et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et qu'en cas de besoin, le sort des meubles se trouvant sur les lieux donnera lieu à application des dispositions des articles L. 433-1 ct R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
* à titre très subsidiaire :
- à supposer que soit immatriculé l'établissement secondaire de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode sis [Adresse 3], fixer à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle principale de 105.000,00 € HT et HC le loyer dû par la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode à la SAS Compagnie Française avec anatocisme depuis le 1er janvier 2023 pour les intérêts de plus d'une année en application de l'article 1343-2 du Code Civil,
- débouter la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode de ses demandes,
- en cas d'expertise, fixer le loyer provisionnel dû au loyer actuel,
* en toute hypothèse :
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile,
- condamner la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode à lui payer la somme de 8.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre principal, la SAS Compagnie Française, au visa des dispositions de l’article L145-1 du code de commerce, soutient que l’immatriculation du locataire au greffe du tribunal de commerce du lieu des locaux où s’exerce l’activité est une condition légale, nécessaire et objective pour bénéficier du statut des baux commerciaux, l’immatriculation étant par suite une condition du droit au renouvellement. Elle précise également au visa de l’article L145-8 alinéa 2 du code de commerce que, pour bénéficier du droit au renouvellement, le preneur doit avoir exploité personnellement le fonds au cours des trois années précédant l’expiration du bail. Elle se prévaut également de la force obligatoire du contrat s’agissant du respect des stipulations du bail commercial. Elle rappelle enfin que, si la loi du 19 juillet 2019 a abrogé les dispositions des articles L144-3, L144-4 et L144-5 relatifs à la condition de délai d’exploitation du fonds avant sa mise en location gérance, il n’en demeure pas moins que, pour consentir une location gérance, il faut a minima qu’il existe un fonds de commerce au préalable.
En l’espèce, la SAS Compagnie française s’oppose aux demandes de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de mode, déniant à celle-ci tout droit au renouvellement, tant à raison d’un refus pour motif grave et légitime que pour défaut de droit au renouvellement. Sur le droit au renouvellement, elle fait valoir qu’aucun établissement secondaire de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode n’a fait l’objet d’une immatriculation au RCS s’agissant du fonds exploité au [Adresse 3] à [Localité 2] ; que par suite, le locataire n’étant pas immatriculé à la date de la demande de renouvellement soit au 10 novembre 2022 à effet au 1er janvier 2023, il ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux dont le droit audit renouvellement. Elle soutient également avoir découvert dans le cadre de la présente instance la location-gérance, consentie par acte du 21 octobre 2013 au profit de la SARL Bijou Rubin [Localité 2], filiale à 100 % du preneur, en contradiction avec les stipulations du bail commercial et les dispositions légales. Elle observe que l’on ne peut raisonnablement douter que la SAS Brigitte Accessoires de Mode puisse revendiquer avoir créé un fonds de commerce en trois semaines, de sorte que la condition préalable à la régularité du contrat de location-gérance n’est pas établie. Surtout, elle fait valoir que la location-gérance consentie à la SARL Bijou Rubin [Localité 2] est irrégulière car contraire aux stipulations du bail, de sorte qu’elle dispose également d’un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail, s’agissant d’une infraction irréversible définitivement réalisée dont les conséquences ne sont manifestement plus susceptibles d’être réparées par le preneur. Elle soutient en effet que l’article 4.9 du bail commercial interdit au preneur de concéder une location-gérance du fonds de commerce, de manière non équivoque, sans dérogation stipulée. La SAS Compagnie Française précise qu’une dérogation n’est prévue que s’agissant d’une sous-location, d’une jouissance temporaire ou une cession de bail, ce que n’est pas une location-gérance. La SAS Compagnie Française rappelle que la location-gérance, bien qu’expressément interdite, a été consentie par le preneur à sa filiale sans même en informer la bailleresse. Elle fait également observer que le caractère allégué comme temporaire de la location gérance est fictif, puisqu’elle perdure depuis onze années et est revendiquée pour expliquer la non inscription du fonds exploité au RCS de Bordeaux. Elle fait enfin valoir que la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode n’a pas personnellement exploité son fonds au cours des trois années précédant l’exploitation du bail de sorte qu’elle est également fondée à lui dénier le droit au renouvellement de ce chef.
Subsidiairement, la SAS Compagnie Française se prévaut des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, qui prévoient les critères retenus pour déterminer la valeur locative, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, elle soutient que le montant du loyer doit être fixé à la somme en principal de 105.000 € par an HC/HT, telle que déterminée par le rapport d’expertise de Monsieur [G] au 1er janvier 2023, au regard des critères de l’article L145-33 du code de commerce, compte tenu de la modification favorable des facteurs locaux de commercialité. Elle soutient que l’expert a tenu compte des facteurs du transfert de la charge des impôts fonciers au preneur, retenant des baux de référence le prévoyant également, et a contesté ne pas avoir tenu compte de clauses exorbitantes, rappelant que lesdites clauses étaient d’usage avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
MOTIFS
In limine litis, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la régularité de la location gérance en date du 21 octobre 2013, étant précisé que l’une des parties à l’acte, à savoir SARL Bijou Rubin [Localité 2], n’a pas été attraite à la procédure ; dès lors, il convient uniquement de déterminer si ladite convention est de nature à ouvrir droit au renouvellement du bail commercial au bénéfice de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode.
Sur le droit au renouvellement du bail commercial au profit de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode
Selon l’article L145-8 alinéa 1 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Suivant l’article L145-10 alinéa 1 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
Le droit au renouvellement du bail suppose toutefois que ledit bail relève du statut des baux commerciaux. Il sera rappelé que suivant les dispositions de l’article L145-1 du code de commerce, concernant le statut des baux commerciaux :
AI. - I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat.
III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Il en résulte que pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et par suite du droit au renouvellement, il faut notamment soit que le preneur soit immatriculé au RCS ou au registre national des entreprises, soit que le fonds soit exploité sous forme de location-gérance.
Aux termes de l’article L. 144-1 du code de commerce, la location-gérance est un contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. Par suite, si la condition tenant à l’exploitation pendant deux années au moins du fonds mis en gérance par les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance, prévue à l’article L144-3 ancien du code de commerce a été abrogée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l’existence d’un fonds de commerce demeure un préalable nécessaire à tout contrat de location-gérance.
Il faut préciser que suivant les dispositions de l’article L144-2 alinéa 1 du code de commerce, le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. Il en résulte que le locataire-gérant doit faire l’objet d’une immatriculation au RCS.
Enfin, il sera rappelé que suivant les dispositions de l’article L145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
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La SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode ne peut se prévaloir d’un droit au renouvellement du bail en date des 12 et 25 septembre 2013 que sous réserve que ledit bail soit soumis au statut des baux commerciaux.
Or, il sera tout d’abord relevé qu’il est établi, et par ailleurs non contesté, que la SAS Bijou Brigitte n’a procédé à aucune immatriculation au registre du commerce et des sociétés s’agissant d’un établissement secondaire au [Adresse 3] à [Localité 2].
Toutefois, un contrat « de location-gérance » a été consenti le 21 octobre 2013 par la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode à la SARL Bijou Rubin [Localité 2], pour une durée ferme d’une année à compter du 15 novembre 2013 pour expirer le 14 novembre 2014, chacune des parties ayant toutefois la faculté d’y mettre fin à tout moment, en prévenant l’autre partie de son intention, moyennant un préavis de trois mois, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Il a été stipulé qu’« à l’issue de cette période », il serait « renouvelé par tacite reconduction pour des périodes d’égales durée d’une année avec faculté pour l’une ou pour l’autre des parties d’y mettre fin à l’expiration de chacune des périodes en prévenant l’autre partie de son intention à cet égard moyennant un préavis de trois mois par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Or, il est justifié d’une immatriculation au registre des commerces et des sociétés de la SARL Bijou Rubin [Localité 2], avec un établissement au [Adresse 3] à [Localité 2] ayant une date de commencement d’activité au 16 novembre 2013.
Dès lors, il convient d’examiner si le contrat conclu était d’une part autorisé par les stipulations contractuelles de sorte qu’il est opposable à la SAS Compagnie Française, et d’autre part s’il répond aux conditions de la location-gérance, ouvrant par suite droit, de par l’immatriculation au RCS du locataire, au bénéfice du statut des baux commerciaux s’agissant du bail acte en date des 12 et 25 septembre 2013 en application des dispositions de l’article L145-1 II du code de commerce.
Sur le premier point, il sera relevé qu’en l’espèce, le bail commercial en date des 12 et 25 septembre 2013 stipulait notamment, en son article 4.9 « Sous location - exploitation par le preneur - cession » : « il est interdit au preneur :
- de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit et sous quelques formes que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous-location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce.
- de céder son droit au présent bail, si ce n’est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce, et dans ce cas, à condition d’appeler le bailleur à ladite cession et non à une simple réitération de la cession du bail, et de lui remettre une expédition ou un exemplaire de l’acte de cession pour lui servir de titre à l’égard du cessionnaire.
Le preneur est cependant autorisé à sous louer, à concéder temporairement la jouissance des locaux loués et à céder le droit au présent bail à toute société de son groupe, le groupe Bijou Brigitte. Sera considérée comme appartenant au Groupe Bijou Brigitte, toute société dont celui-ci détient, directement ou indirectement, une participation égale ou supérieure à 50% du capital.
[...]. »
A la lecture de cette clause, force est de constater que la location-gérance a été assimilé à une concession de la jouissance des lieux loués, laquelle est autorisée, sous réserve qu’elle soit temporaire et en faveur du groupe Bijou Brigitte.
Or, en l’espèce, il faut relever : d’une part que la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode justifie être associée unique de l’EURL Bijou Rubin [Localité 2], détenant les 1.500 parts sociales composant son capital social, de sorte que l’EURL doit être considérée comme une filiale du groupe Bijou Brigitte ; d’autre part que la concession de la jouissance en faveur de l’EURL résultant du contrat du 21 octobre 2013 est temporaire, puisque consentie pour une durée d’un an, avec possibilité de tacite reconduction pour des périodes d’égales durée d’une année, outre faculté pour chaque partie d’y mettre fin à l’expiration de chacune des périodes moyennant un préavis.
Dès lors, la conclusion d’un contrat de location-gérance en faveur de l’EURL Bijou Rubin, dans les termes de la convention du 21 octobre 2013, était autorisée aux termes des stipulations du bail.
Toutefois, sur le second point, il faut rappeler que le contrat du 21 octobre 2013 doit répondre aux conditions de la location-gérance afin d’ouvrir droit au bénéfice du statut des baux commerciaux s’agissant du bail initial en application de l’article L145-1 II du code de commerce. La première d’entre elle porte sur l’existence d’un fonds de commerce, préalable nécessaire à sa mise en location gérance, ce nonobstant la condition tenant à l’exploitation pendant deux années au moins du fonds avant sa mise en location gérance prévue à l’article L144-3 ancien du code de commerce.
Or, force est de constater que la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode ne démontre nullement l’existence d’un fonds de commerce au 21 octobre 2013. En effet, elle ne justifie d’aucune activité, ni de l’existence d’une clientèle, élément pourtant essentiel à la caractérisation d’un fonds de commerce, étant précisé que les locaux lui avaient été donnés à bail commercial seulement un mois auparavant, par acte en date des 12 et 25 septembre 2013. Par ailleurs, si la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode verse aux débats une attestation d’expert-comptable mentionnant que la location-gérance du fonds de commerce a pour objet exclusif d’assurer sous contrat d’exclusivité l’écoulement au détail des produits qu’elle distribue, précisant qu’elle est le fournisseur exclusif du stock détenu par la Société Bijou Rubin [Localité 2], cet élément n’établit pas pour autant l’existence d’un fonds de commerce existant au sein des locaux donnés à bail au jour de la conclusion du contrat de location-gérance.
Par suite, les conditions de la location-gérance n’étant pas remplies, la SAS Bijou Brigitte ne peut se prévaloir de l’existence d’une location-gérance, ouvrant droit au bénéfice du statut des baux commerciaux de par l’immatriculation au RCS du locataire gérant conformément à l’article L145-1 II du code de commerce.
Dès lors, la SAS Bijou Brigitte n’étant elle-même pas immatriculée au RCS, elle ne peut se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux s’agissant du bail en date des 12 et 25 septembre 2013 consenti par la SAS Compagnie Française ; par suite, elle ne peut se prévaloir d’un droit au renouvellement du bail.
Le terme du bail des 12 et 15 septembre 2013 a été fixé au 14 septembre 2022, et il ressort des écritures concordantes des parties que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à l’issue de cette date. Dans la mesure où le bailleur s’est opposé au renouvellement du bail sollicité à compter du 1er janvier 2023, il faut constater que la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode est occupant sans droit ni titre à compter de cette date.
Dès lors, la SAS Bijou Brigitte sera déboutée de ses demandes en fixation du montant du loyer du bail renouvelé et en remboursement d’un trop perçu de loyers ainsi que de ses demandes subsidiaires aux fins d’expertise judiciaire et de fixation d’un loyer provisionnel.
A défaut pour la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode d'avoir libéré les lieux loués un mois après la signification du présent jugement, son expulsion sera ordonnée.
Sur l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative.
La SAS Compagnie Française produit aux débats un rapport d’estimation concernant la valeur locative des locaux objets du bail commercial, retenant une valeur, dans le cadre du renouvellement du bail au 1er janvier 2023, à la somme de 105.000 € HT/HC par an – ce dans l’hypothèse d’une absence de prise en compte d’un droit d’entrée versé par le preneur au départ de la location Aconformément la volonté apparente des parties, cette valeur étant fixée à la somme de 76.000 € en tenant compte de ce versement.
La SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode produit quant à elle une estimation de la valeur locative en renouvellement du local commercial établi par Colomer Expertises, pour un renouvellement en valeur 2022 à hauteur de 44.500 €.
Aucun de ces deux rapports n’est contradictoire et ne saurait être suffisamment probant quant à la valeur locative du local commercial.
Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée à hauteur du dernier loyer majoré des charges et de la TVA.
Par suite, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode sera condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à libération effective des lieux.
La capitalisation des intérêts sera en outre ordonnée, à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…].
En l'espèce, la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.
- Frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]
La SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode, partie perdante, sera condamnée à payer à la SAS Compagnie Française la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode, partie perdante, sera quant à elle également déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Exécution provisoire
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit, aucun motif ne justifiant qu’elle soit écartée ou limitée.
PAR CES MOTIFS
JUGE que la SAS Bijou Brigitte ne peut se prévaloir d’un droit au renouvellement s’agissant du bail en date des 12 et 25 septembre 2013 consenti par la SAS Compagnie Française sur les locaux sis [Adresse 3],
DEBOUTE en conséquence la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode de ses demandes en fixation du montant du loyer du bail renouvelé et en remboursement d’un trop perçu de loyers ainsi que de ses demandes subsidiaires aux fins d’expertise judiciaire et de fixation d’un loyer provisionnel,
CONSTATE que la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] objet du bail en date des 12 et 25 septembre 2013 depuis le 1er janvier 2023,
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l'expulsion de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
DIT qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE la SAS Compagnie Française de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 105.000 € HT et HC,
CONDAMNE la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode à payer à la SAS Compagnie Française une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la TVA et des charges à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à libération effective des lieux,
DEBOUTE la SAS Compagnie Française de sa demande tendant à ce que soit ordonné l’anatocisme depuis le 1er janvier 2023,
ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts à compter de la présente décision en application de l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode aux entiers dépens,
CONDAMNE la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode à payer à la SAS Compagnie Française la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SAS Bijou Brigitte Accessoires de Mode de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.
La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT