TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
16 mars 2026
2ème Chambre civile
N° RG 21/07151 -
N° Portalis DBYC-W-B7F-JP3Y
AFFAIRE :
SAS CELTAT,
C/
S.C.I. LE ROCHER,
copie exécutoire délivrée
le :
à :
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX
l’an deux mil vingt six, le seize Mars
Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu des articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,
[Localité 2] [Adresse 1]
DEMANDERESSE :
SAS CELTAT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 493 821 821
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant
ET
S.C.I. LE ROCHER, inscrite au RCS de [Localité 1] n° 479 957 672, prise en la personne de son gérant, Monsieur [T] [M]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES
Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 17 Novembre 2025, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 mars 2026, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats
Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée du 01er décembre 2005, la société civile immobilière (SCI) Le rocher a donné à bail commercial à l'EURL P.J. distribution un immeuble à usage de vente de meubles, d'appareils électroménagers et d'articles de décoration ainsi que les 42/419èmes de quatre parcelles situées à proximité immédiate et dédiées au stationnement automobile, le tout se trouvant dans une zone d'activité dite de [Adresse 5], au [Adresse 6] sur la commune de Vitré (35).
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 01er décembre 2005, soit jusqu'au 30 novembre 2014. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 120 000 € HT, payable mensuellement et d'avance. Le bail s'est ensuite, tacitement, poursuivi entre les parties.
Par acte authentique du 29 juin 2010, le preneur a cédé son droit au bail à la société par actions simplifiée (SAS) Celtat, en présence du bailleur qui ne s'y est pas opposé, pour y exploiter désormais une activité de commerce de détail de vêtements et de chaussures.
Par acte d'huissier de justice en date du 21 mai 2019, la SCI Le rocher a fait signifier à son nouveau preneur un acte que les parties au présent procès s'accordent à reconnaître comme étant un congé avec offre de renouvellement du bail, à compter du 01er juillet 2019, pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré mais moyennant un loyer annuel porté à la somme de 199 539,96 € HT. Par un acte de même forme en date du 24 décembre suivant, la SAS Celtat lui a répondu accepter cette proposition de renouvellement du bail les liant mais au prix de 140 000 € HT.
Faute d'accord entre les parties sur le montant de ce loyer de renouvellement, en dépit d'une tentative de conciliation menée par la commission départementale, par un nouvel acte d'huissier de justice en date du 29 octobre 2021, la SAS Celtat a ensuite fait assigner la SCI Le rocher, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir, au visa de l'article L 145-33 du code de commerce et sur le fondement d'une expertise unilatérale, principalement, fixer à compter du 01er juillet 2019 ledit montant à la somme de 87 300 € HC et HT.
Aux termes de son mémoire n° 2 du 13 janvier 2022, la SAS Celtat a persisté dans sa demande principale, formée à hauteur de 87 293 € HC et HT, soutenant à cet que le montant du loyer stipulé dans le bail expiré excède nettement les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents au sien et elle a versé aux débats, pour en justifier, l'expertise sus évoquée.
Au moyen d'un mémoire non daté, la SCI Le rocher a demandé au juge des loyers que le loyer de renouvellement soit fixé, à compter du 01er juillet 2019, à la somme annuelle de 210 000 € HC et HT, rappelant à cet effet ne pas être soumise au plafonnement, le bail s'étant au cas présent tacitement prolongé pour une durée supérieure à douze années.
Par jugement avant dire droit du 9 mai 2022, la juridiction a ordonné une mesure d'expertise.
Le technicien a déposé au greffe son rapport le 2 septembre 2024.
Par un mémoire après expertise n°4 en date du 12 novembre 2025, dont la notification effective à son bailleur n'est pas justifiée mais sans que cela ne suscite de débats, la SAS Celtat sollicite désormais la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 96 481 € HC et HT, à compter du 01er juillet 2019, avec condamnation de son bailleur au paiement des intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers et capitalisation desdits intérêts, le tout sous le bénéfice des dépens et d'une somme de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire après expertise n°3, en date du 22 septembre 2025, régulièrement notifié à son preneur le 26 septembre suivant, la SCI Le rocher sollicite la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 215 000 € HT, sous le bénéfice des dépens et d'une somme de 6 000 € au titre des frais non compris dans ces derniers.
Lors de l'audience sur renvoi et utile du 17 novembre 2025, les parties, représentées par avocat, se sont rapportées à leurs mémoires.
Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et prétentions, la juridiction se réfère à ces mémoires, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative des lieux ne suscite pas de débats.
Sur le prix du bail renouvelé
Vu les articles L 145-33 et R. 145-3 à 8 du code de commerce :
Selon le premier de ces textes, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d'accord, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les autres textes précisent la consistance de ces éléments.
Toutefois, rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance, par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (Civ. 3ème 10 mars 2004 n° 02-14.998 Bull. n° 52).
Sur le local à évaluer
Le technicien a décrit le local litigieux comme étant un bâtiment indépendant, avec casquette et un linéaire de vitrine d'environ 17 m sur sa façade principale agrémenté d'un auvent, implanté au sein d'un « retail-park » en arc de cercle édifié en 2005. Il a ajouté que les espaces extérieurs sont non clos, mutualisés entre l'ensemble des enseignes du site, traités en enrobé mais agrémentés d'arbres et buissons. L'intérieur se compose d'un vaste espace de vente en L, de réserves avec mezzanine en bois, d'un dégagement, d'un bureau, d'un coin cuisine et de sanitaires. Il a relevé que le preneur actuel a réalisé des travaux d'aménagement, notamment en supprimant un mur coupe-feu, lesquels ont conduit à une réduction de la surface des réserves au profit de celle de la zone de vente.
Le technicien, en accord avec les parties, a retenu trois hypothèses quant à la surface utile du local et sa ventilation en différentes zones. La première correspond à l'affectation des surfaces prévues au bail, la seconde tient compte des aménagements réalisés par le preneur initial et la dernière privilégiant la distribution des lieux au jour du renouvellement du bail, suivant les aménagements réalisés par le preneur actuel. Il a ensuite proposé, pour chacune de ces trois hypothèses, une pondération des surfaces, comme il est d'usage, en fonction de leur utilité relative.
La SAS Celtat affirme que la première hypothèse - qui ne lui est pas la plus favorable, NDR - doit être écartée au motif que les parties ont une analyse convergente des surfaces louées résultant des aménagements sus évoqués et que le bail n'est pas suffisamment précis à cet égard. Elle prétend ensuite que seule la deuxième hypothèse - celle qui est lui est la plus favorable, NDR - est pertinente puisqu'il résulte de la clause d'accession stipulée au bail que les travaux d'aménagement de son local, auxquels elle a procédé avec l'autorisation de son bailleur mais sur ses seuls deniers, ne reviendront à ce dernier qu'en fin de jouissance. Elle rappelle, en outre, que ladite clause précise d'ailleurs qu'il sera toujours fait abstraction des améliorations et embellissements pour le calcul de la valeur locative lors des renouvellements du bail.
La SCI Le rocher indique que son premier preneur a procédé, à ses frais, à l'aménagement de son local avant même la signature du bail. Elle considère, elle aussi, qu'elle n'accédera aux aménagements de ses preneurs successifs qu'en fin de jouissance et rappelle également que le bail prévoit qu'il sera toujours fait abstraction des améliorations et embellissements pour le calcul de la valeur locative lors de ses renouvellements. Elle ajoute qu'en tout état de cause, cette règle contractuelle découle également des dispositions de l'article R 145-8 du code de commerce puisqu'elle n'a jamais prétendu avoir financé les travaux d'aménagement de ses preneurs. Elle affirme pouvoir en déduire que dans le cadre de la présente fixation, il convient de retenir la seule surface totale donnée à bail, soit peu ou prou la première hypothèse. Pour autant, et sans autre véritable motivation que celle de ne pas être pénalisée, mis à part un renvoi à l'article R 145-3 du code de commerce, elle affirme que c'est la troisième hypothèse qui doit être retenue - celle qui est lui est la plus favorable, NDR .
Vu l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-13 du 10 février 2016 :
Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes du bail commercial les liant, les parties se sont accordées sur une mise à disposition onéreuse d'une surface globale de 1 750 m2, dont 1 200 m2 à usage commercial et 550 m2 à usage de réserves, bureaux et sanitaires (pièce preneur n°1, article IV).
Elles ont également convenu, comme elles le rappellent d'ailleurs toutes deux dans leur discussion, qu'en « cas de reconduction tacite ou de renouvellements successifs du présent bail, soit au profit du preneur soit de tous cessionnaires ou sous-locataires successifs (…) il sera toujours fait abstraction des ces améliorations et embellissements pour le calcul de la valeur locative lors des renouvellements dudit bail » (ibid, article 6).
A lire la clause dans son ensemble, il doit être retenu que les améliorations et embellissements ici visés recouvrent, en réalité, tous les travaux listés dans ladite clause, ce point ne faisant d'ailleurs pas débat (mémoire preneur page 10, premier paragraphe suivant la reproduction de cette clause et mémoire bailleur pages 7 et 8), de sorte qu'il n'y a pas lieu à qualifier les travaux successivement réalisés dans le local litigieux.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que, dans le cadre de la présente fixation, il doit être fait abstraction de tous les travaux successivement réalisés par les preneurs, en application du bail auquel est tenue la SAS Celtat (sa pièce n°2, page 5) et donc de ne tenir compte que de la surface utile et de sa ventilation sur lesquelles se sont accordées les parties, ce qui correspond à la première hypothèse du technicien.
La surface utile pondérée calculée par le technicien, dans cette hypothèse, à savoir de 1 310 m2, n'étant pas discutée par les parties, elle sera en conséquence retenue.
Sur les locaux de référence
L'expert judiciaire a noté qu'aucune référence ne lui avait été soumise par la SAS Celtat et que ses recherches avaient été compliquées par le refus de nombre de preneurs, établis à proximité du local litigieux, de lui communiquer les conditions de leurs baux.
Il a retenu quatre éléments de référence, dont les deux proposés par le bailleur, qu'il a décrit comme suit :
1) bail initial de juillet 2009, au profit d'un commerce de vente de chaussures, portant sur un local d'une surface utile pondérée de 791 m2 et au prix annuel HT et HC, en valeur actualisée et corrigée, de 123 € ;
2) bail initial de mars 2010, portant sur un local d'une surface utile pondérée de 842 m2 et pour un prix annuel HT et HC en valeur actualisée et corrigée de 102 € ;
3) bail initial de janvier 2018, portant sur un local d'une surface utile pondérée de 342 m2 et pour un loyer annuel HT et HC en valeur actualisée et corrigée de 115 € ;
4) bail initial d'avril 2021, local d'une surface utile pondérée de 842 m2 et loyer annuel HT et HC en valeur actualisée et corrigée de 102 €.
Le technicien a précisé que ces baux comportent tous quatre les stipulations suivantes :
- destination large, mais d'un intérêt limité en raison d'une session soumise à l'accord du bailleur, sauf au successeur dans le commerce ;
- taxe foncière transférée au preneur ;
- clause d'accession en fin de jouissance.
Il a estimé que la dégressivité des valeurs en fonction de l'importance des surfaces louées n'était pas établie et qu'il se dégageait de ces locaux de référence une valeur locative de marché comprise entre 100 et 125 €, voire entre 115 et 125 € pour les baux les plus récents.
Il a proposé une valeur locative de l'ordre de 120 €.
La SAS Celtat, après avoir développé des considérations d'ordre général sur une moindre activité de la zone d'activité dans laquelle se trouve son local, affirme que contrairement à ce qu'indique le technicien, les baux les plus récents font apparaître une valeur locative comprise entre 102 et 115 € du m2, de sorte qu'elle sollicite un prix de 110 € avant abattement, lequel correspond à la moyenne de celui des locaux de référence.
La SCI Le rocher indique que les deux éléments qu'elle a proposés sont les plus pertinents puisqu'ils sont situés juste à côté de son local mais être d'accord avec la proposition de l'expert, avant toutefois majoration.
Il ressort un prix moyen de :
- 110,50 €, en tenant compte des quatre baux ;
- 112,50 €, en ne tenant compte que des deux références proposées par le bailleur (n° 1 et 2) ;
- mais de 108,50 €, en ne retenant que les deux baux les plus récents (n° 3 et 4).
D'où il suit que la valeur locative du local litigieux s'établit à hauteur de 110 € du mètre carré.
Il n'y a pas lieu de majorer cette somme au titre des clauses d'accession et de destination, comme le réclame le bailleur, dont l'intérêt de la seconde pour le preneur est limité par celle de cession, puisque les baux de référence comportent tous des stipulations identiques.
Sur les facteurs de diminution de la valeur locative
L'affirmation générale du preneur, selon laquelle la valeur locative unitaire d'un local commercial est inversement proportionnelle à sa surface, est dépourvue d'offre de preuve de sorte qu'il n'y a pas lieu de minorer la valeur locative de 10 %, comme il le réclame, en considération de la superficie de son local, plus élevée que celle des locaux de référence.
Il n'y a pas lieu non plus de procéder à un abattement d'un montant identique au motif de la présence au bail d'une clause d'accession en fin de jouissance. Ladite clause figure, en effet, dans tous les baux de référence et la SAS Celtat ne dit pas quel texte ou arrêt de la Cour de cassation prévoit qu'une clause d'accession au profit du bailleur des travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance constitue un facteur de minoration de la valeur locative.
La SAS Celtat sollicite enfin une minoration, au moyen d'un abattement de 10 %, afin de prendre en compte le transfert à sa charge de l'impôt foncier, fondant juridiquement cette fois cette demande sur la jurisprudence constante à cet égard de la Cour de cassation. Le bailleur s'oppose à cette prétention au motif que toutes les valeurs de référence supportent les mêmes charges et qu'il est, en outre, d'usage dans les « retail-parks » de transférer toutes les charges au preneur. Il sollicite, à titre subsidiaire, en cas de minoration de la valeur locative de ce chef de retenir, au lieu d'un abattement forfaitaire de 10 %, la somme de 12 521 €, laquelle correspond au montant de la taxe foncière pour l'année 2022.
Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Le paiement de la taxe foncière est une obligation incombant normalement au bailleur et il n'est pas soutenu que son transfert sur le preneur ait eu, au cas présent, une contrepartie ; il constitue dès lors un facteur de diminution de la valeur locative dont il doit être tenu compte dans sa fixation quand bien même les baux de référence comportent des stipulations identiques (Civ. 3ème 08 avril 2021 n° 19-23.183, 24 novembre 2021 n° 20-21.570, 25 janvier 2023 n° 21-21.943 publié au Bulletin et 08 février 2024 n°22-24.268).
La somme de 12 521 €, laquelle correspond au montant de cette taxe due au titre de l'année 2022 (pièce bailleur n°16) sera, en conséquence, retranchée de la valeur locative, étant ici observé que le bailleur n'a pas jugé utile de produire aux débats le montant de celle payée au titre de l'année de renouvellement du bail.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme de :
(1 310 x 110) - 12 521 = 131 579 € HC et HT par an.
Sur la demande en paiement
La SAS Celtat sollicite la condamnation de son bailleur à lui payer des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter de leur date d'exigibilité et de dire que lesdits intérêts seront capitalisés.
Le bailleur est taisant sur cette prétention.
Vu l'article R 145-23 du code de commerce :
Selon ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les contestations précitées.
D'où il suit qu'il n'y a pas lieu à statuer sur la demande en paiement du bailleur, laquelle excède les pouvoirs de la juridiction des loyers (Civ. 3ème 11 mai 2022 n° 20-21.689, 651 et 652 publiés au Bulletin).
La demande du bailleur visant à ce qu'il soit ordonné l'apurement des comptes entre les parties, sur la base du nouveau prix, à l'appui de laquelle aucun moyen n'est articulé dans sa discussion, dès lors mal fondée, sera également rejetée.
Sur les demandes annexes
La demande initiale du preneur de diminution de loyer s'est avérée excessive en son quantum, mais justifiée dans son principe et le bailleur a conclu à un loyer bien supérieur à la valeur locative des lieux et même au loyer contractuel.
La procédure était donc d'intérêt commun, de sorte que les dépens seront partagés entre les parties et que chacune gardera à sa charge ses autres frais, en application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
DISPOSITIF
La juridiction des loyers :
FIXE le prix du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 131 579 € (cent trente et un mille cinq cent soixante-dix neuf euros) HC et HT par an ;
FAIT masse des dépens et les partage par moitié entre les parties ;
REJETTE toute autre demande, plus ample au contraire.
La greffière Le juge des loyers commerciaux