Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n° 26/00003
N° RG 25/00469 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EEBX


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026






DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2] étant pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL




DEFENDEUR (S) :

Madame [S] [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 13 Janvier 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe
- contradictoire et rendu en premier ressort.
- Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.
 

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT
Copie certifiée conforme à Mme [F] par LS
Mail CCAPEX
délivrée(s) le :








EXPOSÉ DU LITIGE :


Par acte sous signature privée en date du 20 septembre 2022, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 2] (ci-après OPH [Localité 2] Habitat) a conclu avec Mme [S] [F] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] avec effet rétroactif au 7 décembre 2020 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 409,13 €, hors charges récupérables. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, l’OPH [Localité 2] Habitat a fait délivrer à Mme [S] [F] un commandement de payer la somme en principal de 2.138,72€ au titre des loyers et des charges impayés et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner Mme [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins de : 

Recevoir [Localité 2] Habitat en son action, la dire bien fondée ;Constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail ; Ordonner dans les 24 heures du Jugement à intervenir, la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle ; Ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu ;Condamner la défenderesse à payer à [Localité 2] Habitat la somme principale de 2.138,72 € au titre des arriérés de loyers ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 30/04/2025 date du commandement de payer, resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail ; Condamner la défenderesse à payer à [Localité 2] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux ; Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ; Condamner Madame [S] [F] à verser la somme de 500 € TTC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [S] [F] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer. 
A l’audience du 4 novembre 2025, l’OPH [Localité 2] Habitat actualise sa créance locative à la somme de 5.200,35€ et maintient ses autres demandes. 

Mme [S] [F] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que son logement est assuré auprès du même assureur depuis la signature du bail mais qu’elle a oublié d’apporter le justificatif à l’audience.
Elle relate que ses difficultés trouvent leur origine dans le drame personnel qu’elle a vécu, entraînant un arrêt de travail jusqu’en 2022. Elle précise avoir repris une activité professionnelle à raison de 20 heures par semaine entre 2022 et 2024. 

Mme [S] [F] ne conteste pas la dette de loyer et précise avoir versé la somme totale de 800€ mais ne pas avoir les capacités financières de rembourser davantage. 
Elle explique ne proposer aucun échéancier de paiement car elle ne souhaite pas prendre un engagement qu’elle ne parviendrait pas à honorer.
Bien que Mme [S] [F] indique avoir été convoquée par l’assistante sociale de la Préfecture, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction.

Le concubin de Mme [S] [F], également présent à l’audience, expose qu’ils occupent le logement depuis huit ans. Il déclare exercer une activité professionnelle dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et percevoir à ce titre 1.800€ mensuels. Il précise régler des crédits.
Sur la situation personnelle de sa concubine, il relate que suite au décès de l’enfant de Mme [F], ils ont eu des difficultés. Il ajoute avoir sollicité une aide auprès d’Action Logement sans être certain que l’organisme puisse leur venir en aide.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Autorisée à y procéder, Mme [S] [F] a communiqué en cours de délibéré une attestation d’assurance multirisque habitation et un relevé de son compte bancaire faisant état d’un virement de 500€ en date du 2 novembre 2025 au bénéfice du bailleur. 


MOTIFS


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 2 mai 2025. 

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 novembre 2025.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance 

L'article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail prévoit qu'en cas d'inexécution des conditions générales de location et notamment de non assurance contre les risques locatifs, un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat restée infructueuse, le contrat de location pourra être résilié et l'expulsion du locataire et de quiconque pourra être poursuivie par [Localité 2] Habitat.
 
En l’espèce, Mme [S] [F] a produit en cours de délibéré une attestation d’assurance multirisque habitation de la compagnie L’Equité concernant le logement loué au [Adresse 4] à [Localité 1], datée du 10 février 2025 et couvrant la période du 17 janvier 2025 au 16 janvier 2026.

Bien que cette production soit tardive, aucun manquement de Mme [S] [F] à son obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs ne peut être retenu. 

En conséquence, la clause résolutoire n’est pas acquise en ce qui concerne le défaut d’assurance invoqué par l’OPH [Localité 2] Habitat. 







Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule qu'en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyer ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 2] Habitat deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Il résulte des pièces versées aux débats par l’OPH [Localité 2] Habitat que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [S] [F], la situation n’ayant pas été régularisée deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 30 avril 2025.

Il convient en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire au profit de l’OPH [Localité 2] Habitat à la date du 1er juillet 2025. 

Par ailleurs, en vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. 

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s'analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, l’OPH [Localité 2] Habitat sera débouté de sa demande tendant à la réduction du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande d'indemnité d'occupation

Mme [F] étant occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2025, elle est condamnée, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.


Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

L’OPH [Localité 2] Habitat réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte des sommes dues au 1er octobre 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution. 

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 161,25€ facturée le 31 mai 2025 qui correspond aux frais du commandement et relève des dépens. 

En conséquence, Mme [S] [F] est condamnée à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 5.039,10€ (5.200,35€-161,25€) au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er octobre 2025.


Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [S] [F] a versé la somme de 300€ le 1er octobre 2025 , ce qui apparaît dans le décompte arrêté à cette date ainsi que la somme de 500€ le 2 novembre 2025 ce dont elle justifie par la production en cours de délibéré d’un extrait de relevé de compte bancaire. 

Toutefois, force est de constater que Mme [S] [F] n’a pas repris le paiement en intégralité du loyer courant avant l’audience ce qu’elle explique par le fait de ne pas avoir été en capacité de payer plus.

Mme [S] [F] expose qu’elle travaille depuis le 6 octobre 2025 et jusqu’au 12 novembre 2025 en qualité d’animatrice au sein d’un EHPAD et perçoit à ce titre la somme mensuelle de 1.200€. Elle ajoute qu’elle peut encore bénéficier de droits auprès de France Travail pour un montant de 950€ par mois. 

Il sera en outre relevé que bien que sollicitant des délais de paiement, Mme [S] [F] ne fait aucune proposition de versement mensuel pour apurer sa dette locative expliquant ne pas souhaiter s’engager sur un plan d’apurement qu’elle ne serait pas en capacité d’honorer. 

En conséquence, les conditions permettant l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies et la demande formée par Mme [S] [F] en ce sens sera rejetée.


Sur la demande d'expulsion

Mme [S] [F] étant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [F] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 30 avril 2025.

L’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée en plus au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :


DECLARE recevable la demande de résiliation de bail formée par l’OPH [Localité 2] Habitat ; 

CONSTATE la résiliation à compter du 1er juillet 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE Mme [S] [F] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

CONDAMNE Mme [S] [F] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 5.039,10€ au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 avril 2025 sur la somme de 2.138,72€ ;

REJETTE la demande formée par Mme [S] [F] aux fins d’octroi de délai de paiements ; 

ORDONNE l’expulsion de Mme [S] [F] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Habitat de sa demande tendant à la réduction du délai de 2 mois à 24 heures ; 

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Mme [S] [F] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Mme [S] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 30 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.



La Greffier La Présidente




Cécile JOUAULT Valérie BERNARD