TRIBUNAL JUDICIAIRE · 1ère Chambre — 18 mars 2026

CJ/VB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE CIVILE 1ère section

JUGEMENT DU 18 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 22/03319 - N° Portalis DBY7-W-B7G-EDJM

S.C.I. VITRYMMO
C/
[U] [H], [R] [Y] épouse [H]

ENTRE :

S.C.I. VITRYMMO
32 rue d’El Biar 51240 LA CHAUSSEE SUR MARNE
représentée par Maître Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

ET :
Copie exécutoire délivrée
le 18/03/26
- SCP JBR
- Me Ibikounle

Monsieur [U] [H]
8 Petite rue de Frignicourt 51300 VITRY-LE-FRANÇAIS
représenté par Maître Salami IBIKOUNLE, avocat au barreau de REIMS

Madame [F] [Y] épouse [H]
8 Petite rue de Frignicourt 51300 VITRY-LE-FRANÇAIS
représentée par Maître Salami IBIKOUNLE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame Caroline JACOTOT, juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile

Dépôt des dossiers pour l’audience du 17 décembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026

JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Caroline JACOTOT, juge, et Valérie BERGANZONI, greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VITRYMMO a acquis par acte authentique du 31 mai 2008 des locaux à usage commercial sis 8 Petite rue de Frignicourt à VITRY-LE-FRANCOIS.

Le local a été donné à bail par acte authentique en date des 9 août et 6 septembre 1965, et a par la suite été renouvelé pour des périodes de neuf années successives.

Par acte des 1er et 11 mars 1988, Monsieur [U] [H] et Madame [F] [H] ont acquis le fonds de commerce comprenant le bail. Le bailleur a autorisé la cession.

Par voie de signification, la SCI VITRYMMO a sollicité une augmentation de loyer le 16 juillet 2013, faisant passer celui-ci de 321,25 euros à 540,64 euros.

Les époux [H] ont continué à s’acquitter du montant de l’ancien loyer soit 321,25 euros.

Le 23 décembre 2014, la SCI VITRYMMO a fait délivrer aux époux [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, en absence de paiement du loyer actualisé.

Depuis le mois de juin 2019, aucun versement au titre du loyer du bail commercial n’a été réalisé.

Un nouveau commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivré aux époux [H] le 14 décembre 2020.

Le 12 décembre 2022, la SCI VITRYMMO a saisi le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par voie d’assignation dirigée contre Monsieur [U] [H] et Madame [F] [H].

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juillet 2024, auxquelles il est fait expressément référence, la SCI VITRYMMO demande au tribunal de :
- Se déclarer incompétent en ce qui concerne la demande de réduction du loyer commercial formée à titre reconventionnel par les époux [H] au profit du juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE
- Déclarer irrecevable la demande d’expertise formée par les époux [H] devant la Juridiction de céans
- Déclarer recevable et bien fondée la SCI VITRYMMO en l’ensemble de ses demandes
En conséquence, constater l’acquisition de plein droit à la date du 15 janvier 2021 de la clause résolutoire insérée dans le bail consenti à Monsieur et Madame [H].
- En conséquence, dire que Monsieur et Madame [H] et tous occupants et biens de son chef sont occupants sans droits ni titres des locaux depuis le 15 janvier 2021. A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial dont bénéficient les époux [H]
En tout état de cause,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [H] ainsi que de tous occupants et biens de son chef du local situé 8 petite rue de Frignicourt à VITRY LE FRANCOIS - 51300 à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de cette même date dans le délai d’un mois passé lequel délai, il sera de nouveau fait droit
- Dire que, faute pour les intéressés de s’exécuter spontanément, il pourra être fait procéder à leur expulsion, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier
- Dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions légales
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges, soit la somme de 39.870,35 € arrêtée au mois de juillet 2024 inclus, outre les charges locatives pour 8.704,56 € sauf à parfaire et compléter avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à sa date et pour le surplus
- Fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif de Monsieur et Madame [H] des lieux par la remise des clés au montant des loyers éventuellement révisé, soit 639,83 € par mois, outre les taxes et les charges
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à payer à la SCI VITRYMMO la somme de 639,83 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir
- Débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à payer à la SCI VITRYMMO la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- Condamner, sous la même solidarité, Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de commandement de payer pour 258,93 €, dont distraction est requise au profit de la SCP JBR, société d’avocats aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, auxquelles il est fait expressément référence, Monsieur et Madame [H] sollicitent de :
- Dire et juger les demandes des époux [H] recevables et bien fondées
- Dire et juger la bailleresse mal fondée en ses demandes
En conséquence,
- Dire n’y avoir lieu à la résiliation judiciaire du bail des époux [H], parce que le
bailleur a manqué à son obligation
- Constater que depuis 2007, la bailleresse manque à ses obligations locatives
- Dire que ces manquements fautifs rendent les locaux commerciaux sis 8 petite rue de Frignicourt 51300 Vitry-le-François impropres à leur destination
- Dire et juger que la révision du loyer sollicitée le 16 juillet 2013 est nulle et non
avenue
- Dire, juger et fixer le loyer à la somme de 321,25 €, lesquels seront exonérés aux
locataires à une date fixée souverainement par le juge
- Dire et juger que c’est à raison que les époux [H] ont conditionné le paiement
du loyer à la mise en route du chauffage, de l’eau chaude et la réfection des lieux
- Dire et juger que c’est à bon droit que les époux [H] ont retenu les loyers en application du principe de l’exception d’inexécution
- Dire et juger que lesdits manquements du bailleur justifient la réduction du loyer de
moitié, et ce, depuis 2007, voire l’exonération des loyers à une date laissée à l’appréciation souveraine du juge sachant que la révision sollicitée par la bailleresse à raison de 540, 64 € relève autant que la réduction et l’exonération du loyer sollicitée par les époux [H] de la compétence de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Châlons-en- Champagne : demandes connexes
- Dire qu’exceptionnellement les loyers dus ne sont pas ceux prétendument réclamés, mais sont à régulariser sur les 321,25 € toujours versés, desquels seront entièrement exonérés les époux [H], car cette demande relève des actions à titre accessoire relatives à la compétence de la première chambre civile
- Dire et juger que la première chambre civile du tribunal judiciaire de céans est bien
compétente pour connaître des demandes des époux [H]
- Constater que les époux [H] ont remboursé pour le compte de la bailleresse, 11. 927,87 € aux Impôts pour le compte de la SCI Vitrymmo
- Dire et juger que cette somme viendra en déduction des loyers dus, qui seront
souverainement appréciés par le juge
- Ordonner l’exonération du loyer à compter du 1er janvier 2008 et les époux [H] seront redevables de la somme de 00 € mensuellement, et ce, jusqu’à la réfection intégrale des lieux loués
- Déduire que le bailleur remboursera aux époux [H] les 11. 927,87 € versés aux Impôts au titre de saisie sur tiers détenteur

Aussi Constater que la bailleresse va devoir verser aux époux [H] :
Du 1er janvier 2008 au mois de juin 2019 : 321,25 € × 12 × 11 = 42 405 +1606,25 (janvier à mai 2019 : 321,25 ×5 =1606,25) = 44 011,25 €.
Soit au total : 44. 011, 25 €
- Déduire donc que la bailleresse est redevable vis-à-vis des époux [H] de la somme de 44. 011, 25 €
- Dire que le paiement de la charge relative à l’eau courante se fera sur présentation au tribunal des factures de la Compagnie des eaux sachant que les factures de plus de deux ans à la date de la saisine du tribunal sont prescrites
- Constater que les époux [H] ont subi des préjudices tant psychologique, affectif, moral qu’économique, et leur détermination est laissée à l’appréciation souveraine du juge
- Dire que le préjudice moral des époux [H] sera évalué à minima à 50. 000 €
- Condamner donc la bailleresse à verser aux époux [H] :
44. 011, 25 € pour avoir contraint les époux [H] à vivre dans un logement impropre à sa destination depuis 2007, à actualiser au jour du jugement à intervenir50. 000 € au titre du dommage moral- Désigner un expert qu’il vous plaira de nommer un expert avec les ordres de mission habituels pour déterminer les autres préjudices subis par les époux [H]
- Condamner la bailleresse au paiement de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner la bailleresse aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du tribunal judiciaire en matière de bail commercial

Les contestations portant sur le statut des baux commerciaux relèvent de la compétence du Tribunal Judiciaire en vertu des articles R211-3-26, n°11 et R211-4 du Code de l’organisation judiciaire :
Article R211-3-26, 11° du COJ :
« Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :
(…)
11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ».
Article R211-4, 2° du COJ :
« I. - En matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L211-9-3 connaissent seuls, dans l’ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d’un même département ou, dans les conditions prévues au III de l’article L211-9-3, dans deux départements, de l’une ou plusieurs des compétences suivantes :
(…)
2° Des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce ».

La répartition de la compétence matérielle entre le Tribunal Judiciaire et son Président est rappelée aux alinéas 1 et 2 de l’article R145-23 du Code de commerce :
« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ».

En l’espèce, les demandes de la SCI VITRYMMO portant à titre principal sur la résiliation d’un bail commercial en application de la clause résolutoire, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne est également compétent pour statuer sur la fixation du prix du bail, qui constitue une demande accessoire au présent litige.

Sur la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire

Le contrat objet du litige étant constitué d’un bail commercial en date des 9 août et 6 septembre 1965 renouvelé pour des périodes de neuf années successives, il convient, en application des dispositions de l’article 9 alinéa 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de faire application de la loi ancienne.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En vertu de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente du fonds de commerce régularisé le 1er avril 1988, il est indiqué au paragraphe « charges et conditions » : l’acquéreur (Monsieur [U] [H] et Madame [F] [Y]) est tenu de faire et d’exécuter, à compter du jour de l’entrée en jouissance, aux lieu et place du vendeur, toutes les conditions du bail et d’en payer les termes du loyer et des charges aux échéances exactes, de manière que le vendeur soit déchargé à ce sujet.

Par ailleurs, le bail de 1973 comporte notamment une clause résolutoire ainsi rédigée : A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ou d’inexécution d’une des conditions ci-dessus le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleresses trente jours après une simple mise en demeure de payer ou d’exécuter la condition en souffrance, contenant déclaration par elles de leur intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeurée infructueuse, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans que l’effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure….
Le loyer fixé ci-dessus sera révisable à l’expiration de chaque période triennale, dans les conditions prescrites par le décret du 30 décembre 1953 et les textes subséquents concernant les loyers d’immeubles à usage commercial.

Le 16 juillet 2013, la SCI VITRYMMO a signifié à personne aux époux [H] la révision du loyer en application des articles 145-37 et 145-38 du code du commerce portant le loyer de 321.25 euros à 540.64 euros par mois.

En date du 23 décembre 2014, la SCI VITRYMMO a fait délivrer aux époux [H] un premier commandement de payer visant cette clause résolutoire et faisant état de loyers impayés à hauteur de 9690.07 euros et de charges impayées à hauteur de 1713.28 euros.

Les époux [H] ont continué à payer le loyer à hauteur de 321,25 euros par mois jusqu’au mois de mai 2019.

A compter de juin 2019, les époux [H] ont cessé de payer les loyers et un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 14 décembre 2020 faisant état d’un arriéré locatif de 31 016,97 euros au titre des loyers et 5 617,43 euros au titre des charges locatives.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il y lieu de constater que le commandement de payer du 14 décembre 2020 mentionnait bien ce délai et qu’il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par les époux [H] ont cessé de payer les loyers à compter de juin 2019.

Enfin, il est constant que ce commandement est demeuré sans effet, les époux [H] n’ayant pas apuré leur arriéré locatif.

Dans ces conditions, le commandement de payer visant la clause résolutoire est régulier en la forme et a pu produire tous ses effets à l’encontre du preneur.

Sur l’exception d’inexécution articles 1219 et 1220 du code civil

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, les époux [H] sollicitent que soit appliqué l’exception d’inexécution en raison du dysfonctionnement de leur chaudière depuis 2007.

Ils versent aux débats un courrier adressé par leur avocat en 2007 à Monsieur [A] propriétaire : à plusieurs reprises, mes clients vous ont averti de ce que la chaudière ne fonctionne plus dans la mesure où celle-ci est vétuste et ne peut plus faire l’objet de quelconques réparations, les différents chauffagistes contactés refusant de faire quoi que ce soit.

Ils versent également aux débats les factures de Bolloré Energie, entreprise chargée de l’entretien de la chaudière qui le 21 mai 2013 indiquait : vu la vétusté de la chaudière, nous vous recommandons d’envisager le changement. Le 21 mai 2016, la même société constatait : vase HS, accélérateur HS, fuite sur vanne 3 voies et concluait : il est fortement conseillé de remplacer la chaudière.

Dans un courrier du 13 janvier 2021 à la SCI VITRYMMO, les époux [H] se justifient de ne plus payer les loyers depuis 2019 en raison « des dysfonctionnements de la chaudière qui les prive d’eau chaude et de chauffage ».

Il est de jurisprudence constante que le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce. Si le bailleur n’exécute pas son obligation d’entretien, le locataire peut s’adresser au juge après avoir mis en demeure au préalable le propriétaire d’effectuer les travaux. Cette mise en demeure est une nécessité, le bailleur n’étant pas censé connaître les désordres qui apparaissent en cours de bail et auxquels il doit remédier.

La jurisprudence refuse au locataire le droit de cesser de payer son loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui incombent. L’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce, à la suite du courrier du 13 janvier 2021, les époux [H] ne versent aux débats ni courrier recommandé ni mise en demeure adressés au propriétaire pour le contraindre à réaliser des travaux de mise en conformité des locaux. Ils n’ont entrepris aucune action en justice.

Par ailleurs, si les dysfonctionnements de la chaudière sont constatés, les époux ne démontrent pas l’impossibilité d’user du logement qu’ils occupent à titre d’habitation. Force est de constater qu’ils sont maintenus dans les lieux depuis des années, ce qui tend à démontrer que le logement n’était pas inhabitable.

Ainsi, les époux [H] ne démontrant pas l’incapacité d’occuper les lieux, ils ne peuvent invoquer l’exception d’inexécution pour se dispenser de payer leur loyer.

Dans ces conditions, compte tenu du non-respect des époux [H] de leur obligation de paiement du loyer, il sera constaté la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire un mois à compter de la signification du commandement, soit à compter du 15 février 2021.

Il sera ordonné aux locataires de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement, l’état des lieux de sortie devant être établi dans les conditions fixées à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

À défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion des locataires sera ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Il n’y aura pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte, puisque d’une part la société bailleresse peut faire procéder à l’expulsion de la locataire en cas de maintien dans les lieux de celle-ci au-delà du délai accordé ci-avant, que d’autre part puisque la locataire sera redevable, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges impayés

Sur la révision du loyer

La révision des loyers commerciaux est principalement encadrée par les articles L145-33 à L145-39 du Code de commerce. Ces dispositions définissent les conditions dans lesquelles le loyer peut être révisé, garantissant ainsi un équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur.

En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit saisir le juge des loyers commerciaux dans ce délai de deux ans, sous peine de prescription de l'action.

En l’espèce, la faculté de révision du loyer est prévue en page 7 du bail du 19 mars 1973 : le loyer ci-dessus fixé (cinq cent soixante dix francs) sera révisable à l’expiration de chaque période triennale, dans les conditions prescrites par le décret du 30 décembre 1953 et les textes subséquents concernant les loyers d’immeuble à usage commercial.

Le bail a été renouvelé le 24 juin 1982 avec un loyer de 1450 francs.

Dans l’acte de cession de droit au bail du 14 mars 1988, le vendeur déclare que le loyer mensuel se monte à 1686.60 francs.

Le 3 décembre 1990, le loyer a été porté à 2168.16 francs par mois soit 321.25 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 juillet 2013, il a été signifié aux locataires une hausse du loyer de 321.25 euros à 540.64 euros.

Les époux [H] ont adressé un courrier simple à la SCI VITRYMMO pour lui indiquer qu’ils entendaient conditionner cette augmentation à la réparation de différents désordres mais aucune action en contestation de la révision n’a été portée devant la juridiction compétente.

Sur le montant des loyers impayés

Dans ces conditions, la somme due au titre des loyers impayés s’élève pour la période d’août 2013 à mai 2019 :
219,39 (soit la différence entre 540,64 et 321,25 euros) x 70 mois =15 357,30 euros
Et sur la période allant de juin 2019 à janvier 2021 : 540,64 x 20 mois = 10 812,80 euros

Il n’est pas contesté que les époux [H] ont payé la somme de 11 927,87 euros au SIP de Châlons pour VITRYMMO en 2023. Il conviendra de déduire cette somme des arriérés de loyers soit un arriéré de 14 242,83 euros.

Il conviendra de condamner le défendeur à payer à la SCI VITRYMMO la somme de 14.242,83 euros au titre des arriérés de loyers.

Sur le montant des charges impayés

S’agissant des charges réclamées par le bailleur soit 8 704.56 euros, le défendeur invoque une absence de justification des charges.

Il résulte des pièces versées aux débats que les époux [H] ont à partir du mois de septembre 2013 demandé des explications sur la régularisation de charges.

Il est constant qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 septembre 2020, n°19-14.168).

Il apparaît au vu des pièces produites que les époux [H] disposent d’un compteur électrique individuel mais ne disposent pas d’un compteur d’eau divisionnaire.

Pour justifier du montant des charges, le demandeur verse aux débats divers documents établis de manière unilatérale et qui ne peuvent donc pas constituer des justificatifs valables des charges. Les états détaillés ne concernent que les exercices 2017 à 2019 et ne permettent pas de comprendre les clés de répartition entre les différents logements ni le détail des charges récupérables sur les locataires.

Dès lors, le calcul des charges appelées n’apparaît pas justifié et le demandeur ne rapporte pas la preuve de sa créance.

La SCI VITRYMMO sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre de l’arriéré des charges.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résolution du bail au 14 février 2021, les époux [H] occupent les locaux sans droit ni titre depuis le 15 février 2021.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par les époux [H] à la SCI VITRYMMO à une somme équivalente au montant du loyer mensuel soit 540,64 euros depuis cette date et jusqu’à leur départ effectif. Les époux [H] seront condamnés à verser à ce titre une provision de 32 979,04 euros arrêtée à la date du présent jugement (61 mois).

Sur les préjudices subis par les époux [H]

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, les époux [H] sollicite qu’un expert soit désigné aux fins d’évaluer voir chiffrer les préjudices qu’ils ont subis pour un juste et réel dédommagement afin que le juge soit éclairé convenablement.

Cette demande sera rejetée au motif d’une part que l’expertise ne doit pas suppléer l’absence de preuves de la partie demanderesse et que d’autre part, elle serait inutile à la résolution du litige.

Sur les préjudices subis par les époux [H]

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce les époux [H] évoquent un préjudice en lien avec le mauvais fonctionnement du système de production du chauffage et de l’eau chaude pendant des années, ce qui leur a occasionné un préjudice économique s’agissant du local commercial et un préjudice psychologique et moral s’agissant des locaux d’habitation.

S’agissant du local commercial, ils ne rapportent pas la preuve du lien entre les désordres invoqués et la fuite de leur clientèle.

En revanche, il est indéniable que les époux [H] ont subi des troubles de jouissance en lien avec le mauvais fonctionnement du système de chauffage.

Dès 2013, la Société BOLLORE ENERGIE chargée de l’entretien de la chaudière recommandait son remplacement en raison de sa vétusté. En 2016, la même société indiquait que certaines pièces de la chaudière était hors service ce qui nécessitait de changer la chaudière.

Les pièces versées aux débats démontrent ainsi des dysfonctionnements anciens et récurrents.

Dans un rapport motivé, le service santé environnement de l’ARS de la délégation de la Marne en date du 16 janvier 2024 : le logement est dépourvu de dispositif de chauffage et de fourniture d’eau chaude sanitaire en raison du dysfonctionnement de la chaudière à fioul située dans la cave de l’immeuble.

Le droit au chauffage est encadré par plusieurs textes législatifs. La loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs stipule que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, ce qui inclut des installations permettant un chauffage normal. Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent, notamment la présence d’une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement.

De plus, le Code de la construction et de l’habitation impose des normes minimales de performance énergétique.
Ces dispositions légales établissent clairement l’obligation du propriétaire de fournir un système de chauffage fonctionnel.
En l’espèce, s’il n’est pas possible de fixer avec précision la date à laquelle la chaudière n’a plus du tout fonctionné, il est incontestable que la durée du trouble et l’ampleur du désagrément lié au dysfonctionnement du système de production d’eau chaude et de chauffage ont impacté le bien-être des locataires.
Dans ces conditions, il convient de constater que la SCI VITRYMMO en ne respectant pas ses obligations d’entretien, a occasionné un préjudice psychologique et moral aux époux [H] qui ont subi une perte de confort et d’habitabilité.
A ce titre, elle sera condamnée à leur verser une indemnité de 20 000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur et Madame [H], qui succombent, seront tenus solidairement aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 et les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que le tribunal judiciaire est compétent pour ce qui concerne l’ensemble du litige ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI VITRYMMO et les époux [H] au 14 février 2021 ;

Prononce la résiliation de plein droit du bail relatif au local situé 8 Petite rue de Frignicourt à VITRY LE FRANCOIS à la date du 15 février 2021 ;

Déboute les époux [H] de leur demande visant à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;

Ordonne, en tant que de besoin, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai de trois mois, l’expulsion des époux [H] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte ;

Condamne solidairement les époux [H] à verser à la SCI VITRYMMO le montant des arriérés de loyer à la somme de 14.242,83 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à compter du 15 février 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer de 560,24 euros ;

Condamne solidairement les époux [H] à verser à la SCI VITRYMMO une provision sur indemnités d’occupation de 32.979,04 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la SCI VITRYMMO de sa demande de régularisation de charges ;

Déboute les époux [H] de leur demande d’expertise ;

Condamne la SCI VITRYMMO à payer la somme de 20.000 euros aux époux [H] au titre de leur préjudice moral ;

Condamne solidairement les époux [H] aux entiers dépens lesquels comprennent les frais du commandement du 14 décembre 2020 ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le juge,