TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]
REFERENCES : N° RG 25/11785 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4DAM
Minute : 26/00277
Madame [T] [H]
Représentant : Maître Alexandre FARO de la SCP FARO & GOZLAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0510
C/
Madame [Y] [R]
Représentant : Maître Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R273
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Alexandre FARO de la SCP FARO & GOZLAN
Copie certifiée conforme délivrée à :
Maître Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil
Le
JUGEMENT DU 19 Mars 2026
Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mars 2026;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Mme Majida ALOUSSI, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Mme Majida ALOUSSI, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Madame [T] [H]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2] - ESPAGNE
représentée par Maître Alexandre FARO de la SCP FARO & GOZLAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0510
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Madame [Y] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
assistée par Maître Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R273
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2004 à effet du même jour, Madame [T] [H] a consenti à Madame [Y] [R] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 594,55 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, elle a fait délivrer à Madame [Y] [R] un congé pour vente à effet du 30 juin 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Madame [T] [H] a fait assigner Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de validation du congé et expulsion du preneur et tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique et séquestration du mobilier, fixation de l'indemnité d'occupation à 800 euros, outre la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce inclus le coût du congé, du procès-verbal de constat, de la sommation, de l’assignation et des frais d’exécution.
A l’audience du 9 février 2026 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après un renvoi lors de l’audience du 12 janvier 2026, Madame [T] [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation soutenue oralement sauf à s’opposer à la demande au titre des délais d’expulsion et la demande au titre de la diminution de l’indemnité d’occupation.
Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que le congé est régulier et que la défenderesse a refusé son relogement, outre le fait qu’elle est très entourée par sa famille. Elle fait valoir qu’aucun motif ne vient justifier de diminuer le montant de l’indemnité d’occupation qui correspond au montant du loyer et charges actuel.
Madame [Y] [R], assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle ne conteste pas la validité du congé, mais sollicite un délai de 24 mois pour quitter les lieux et la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 594,55 euros, outre le paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions développées oralement à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validation du congé et la demande d'expulsion
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Lorsque cela lui a été demandé, le juge doit rechercher si le congé n'a pas été délivré frauduleusement.
En l'espèce, le bail consenti à Madame [Y] [R], a été tacitement reconduit le 1er juillet 2007, puis par période de trois ans, pour expirer le 30 juin 2025 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, reporté au 29 septembre 2025 compte tenu de la procédure administrative de mise en sécurité.
Le congé du bailleur délivré le 10 juin 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé ici que le commissaire de justice a procédé aux démarches habituelles et que le procès-verbal a été régulièrement signifié de sorte que le congé a été régulièrement délivré.
Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.
Le bail ayant ainsi pris fin le 29 septembre 2025, Madame [Y] [R] est sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2025. En conséquence il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, Madame [Y] [R] sollicite un délai de 24 mois pour quitter les lieux. D’une part le délai maximum prévu par la loi est d’un an. D’autre part, Madame [Y] [R] justifie de ses faibles ressources qui ne lui permettent pas facilement de se reloger, et de son état de santé qui justifie une accessibilité facilitée de son logement, alors au surplus qu’elle renouvelle depuis 2020 sa demande de logement social, bénéficiant au surplus du droit au logement opposable depuis le 26 mai 2021. Il est également fait état de l’important maillage social et familial entourant la défenderesse. En revanche, il est justifié également que la propriétaire du bien litigieux est âgée de 90 ans et qu’elle ne dispose que d’une faible retraite de 645 euros par mois, justifiant ainsi la nécessité de vendre rapidement son bien compte tenu de ses besoins financiers.
En conséquence si la demande de délais d’expulsion est justifiée, elle sera limitée à une durée de trois mois à compter de la signification de la présente décision comme il sera dit au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [T] [H] demande la fixation d'une indemnité d'occupation de 800 euros par mois correspondant au montant actuel du loyer et des charges mensuels, en réparation du préjudice subi par le maintien dans les lieux de la défenderesse postérieurement à la fin du bail. Madame [Y] [R] quant à elle demande la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 594,55 euros, compte tenu de ses faibles ressources.
Comme il a été rappelé supra, cette indemnité d’occupation est de nature compensatoire, consistant en une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Aussi il n’est aucunement justifié de baisser le montant de l’indemnité d’occupation qui correspond au montant payé par la défenderesse et qui n’a constitué au surplus aucune dette locative, bénéficiant d’une aide pour le logement.
Madame [Y] [R] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce inclus le coût de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre du procès-verbal de constat, de la sommation et des frais d’exécution, dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré. En ce qui concerne le coût du congé, il sera laissé à la charge de la demanderesse qui a de sa propre initiative décidé de mettre fin au bail.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [H] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Constate que les conditions de délivrance à Madame [Y] [R] d'un congé pour vendre relatif au bail conclu le 1er juillet 2004 à effet du même jour et concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 29 septembre 2025 ;
Accorde à Madame [Y] [R] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;
Dit qu’à défaut pour Madame [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Madame [T] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Condamne Madame [Y] [R] à verser à Madame [T] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Madame [Y] [R] à verser à Madame [T] [H] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [Y] [R] aux dépens en ce inclus le coût de l’assignation ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection