Trib. de Commerce · Audience publique de contentieux (1er ETAGE) — 3 juillet 2025

Numéro de rôle : 2024J00520

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 3 juillet 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par : Monsieur Hervé SCHEMBRI, président, et Monsieur Vincent DEVILLERS, greffier.

Après débats en audience publique le 5 juin 2025 devant Monsieur Hervé SCHEMBRI, président, Monsieur Bruno FORGUE, Monsieur Nicolas de BARRAU, juges, assistés de Monsieur Vincent DEVILLERS, greffier.

Les parties avisées, à l'issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025 (article 450 du code de procédure civile).

Après qu'il en a été délibéré par les juges ayant assisté aux débats.

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :
 * SARL IMMO FIX DEVELOPPEMENT

Immatriculée sous le numéro 805 019 916, ayant son siège social [Adresse 1] représentée par : Me Grégory VEIGA de la SELARL ARCANTHE, Avocat au barreau de Toulouse

ET

PARTIE DÉFENDERESSE :
 * SAS GGL TERRITOIRES

Immatriculée sous le numéro 881 779 136, ayant son siège social [Adresse 2] représentée par : Maître Frédéric LANGLOIS, Avocat au barreau de Toulouse Me Guillaume BARNIER de la SCP CGCB, Avocat au barreau de Nîmes

Copie exécutoire délivrée le 03/07/2025 à Me Grégory VEIGA de la SELARL ARCANTHE

LES FAITS

La SARL IMMO FIX DEVELOPPEMENT, ci-après IMMO FIX, est propriétaire d'un bâtiment avec un terrain situé à [Localité 1] (31).

La SAS GGL TERRITOIRES, ci-après GGL, est une société d'aménagement et de lotisseur immobilier.

Le 6 avril 2023, par acte authentique, IMMO FIX confère à GGL une promesse unilatérale de vente d'un bâtiment avec un terrain situé à [Localité 1] pour un prix de 2 000 000 €.

Le 5 février 2024, IMMO FIX adresse à GGL une mise en demeure par un courrier lui demandant de justifier le dépôt de la demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 1].

Le 14 février 2024, IMMO FIX adresse à GGL un courrier en LRAR lui notifiant l'absence de dépôt de demande de permis de construire et l'existence d'une dette au titre de l'indemnité d'immobilisation pour un montant de 100 000 €.

C'est ainsi que l'affaire se présente.

LA PROCEDURE ET LES MOYENS

IMMO FIX s'adresse à la justice, et par acte en date du 27 mai 2024 enrôlé sous le n° 2024J000520, assigne GGL à comparaître devant notre juridiction. L'assignation est remise à personne le même jour.

L'affaire se plaide le 5 juin 2025.

En qualité de demandeur, IMMO FIX demande au tribunal de :
 * Condamner GGL à verser à IMMO FIX une somme de 100 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux de 13,65 % l'an depuis la mise en demeure du 15 février 2024 jusqu'à complet règlement ;
 * Condamner GGL à verser à IMMO FIX une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
 * Débouter GGL de l'ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,
 * Condamner GGL à verser à IMMO FIX une somme de 7 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * Condamner GGL aux dépens, dont distraction au profit de Maître Grégory Veiga, de la SELARL ARCANTHE, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
 * Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

En demande, IMMO FIX soutient :

Vu les articles 1103 et 1303-3 du code civil, Vu l'article L.411-10 du code de commerce,

Que GGL tente d'interpréter la promesse de vente rédigée par un notaire ;

Que GGL n'a pas fourni de caution ni versé de somme au notaire ;

Qu'elle a été informée que GGL n'aurait jamais déposé de demande de permis à la mairie de [Localité 1], ce que GGL lui a confirmé ;

Que la condition suspensive est réputée accomplie en raison de l'inaction de GGL, qui ne peut se prévaloir d'aucune circonstance exonératoire, qui est donc débitrice de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;

Que GGL connaissait parfaitement le contexte urbanistique local lorsqu'elle a signé la promesse de vente assortie d'une indemnité d'immobilisation.

En défense, GGL demande au tribunal de :
 * Débouter IMMO FIX de toutes ses prétentions, fins et conclusions ;
 * Condamner IMMO FIX à verser à la concluante la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * Condamner IMMO FIX aux dépens.

En défense, GGL soutient que :

Vu l'article 1188 du code civil, Vu la promesse de vente du 6 avril 2023,

Qu'IMMO FIX lui a proposé à travers l'acquisition du terrain de [Localité 1] d'arrêter un projet sans logement locatif social, qu'elle pensait pouvoir négocier auprès de la collectivité ;

Que le prix de vente du projet mentionné dans la promesse de vente a été négocié en application du dispositif Pinel ;

Qu'elle a négocié auprès de la commune de [Localité 1], que cette dernière a exigé la nécessité de 35 % de logements sociaux pour le projet, rendant ainsi déficitaire tout projet ;

Qu'elle a réalisé toutes les démarches pour le montage de l'opération ;

Que la promesse de vente prévoyait le versement de l'indemnité uniquement après le dépôt du permis de construire.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la demande de règlement de l'indemnité d'immobilisation :

Pour faire valoir ses droits, IMMO FIX produit la promesse de vente d'un bien et d'un terrain situés à [Localité 1] (31) signée par acte notarié le 6 avril 2023 avec GGL, le courrier de relance pour le dépôt de la demande de permis de construire adressé le 5 février 2024 à GGL, le courriel de réponse du 9 février 2024 de GGL l'informant de l'absence de dépôt de demande de permis de construire, le courrier adressé en LRAR à GGL le 14 février 2024 évoquant une créance de 100 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.

IMMO FIX fait valoir dans la promesse de vente du 6 avril 2023 que « les parties conviennent de fixer le montant d'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 100 000 € » et l'existence de réserves et conditions suspensives définies de la façon suivante : « La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire valant division purgé de tout recours, tout retrait ou déféré préfectoral au plus tard dans les douze mois des présentes pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante : « construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation de 2 519 m2 de surface de plancher minimum en accession libre sans logements sociaux sur le lot 1 + détachement parcellaire du lot 2 ». Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier de demande de permis de construire conforme au projet décrit ci-dessus et ce au plus tard dans le délai de six mois à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente ».

GGL verse en défense la délibération n°DEL-21-0796 du 14 octobre 2021 portant sur l'adoption d'un pacte métropolitain pour l'habitat de [Localité 2] métropole, le courriel du 16 septembre 2024 adressé à la mairie de [Localité 1] l'informant que GGL ne concrétisera pas le projet d'acquisition du bien et du terrain sus-indiqué, le courrier de réponse de la mairie de [Localité 1] du 17 septembre indiquant « la contrainte concernant les logements sociaux liée à l'engagement métropolitain des maires sur 35 % est restée d'actualité dans les discussions en cours ».

Le tribunal note l'absence de dépôt par GGL de demande de dossier de construction pour le projet de Blagnac, l'absence de versement par GGL d'une indemnité d'immobilisation à IMMO FIX au titre du projet de Blagnac.

IMMO FIX réclame l'application de la condition suspensive de la promesse de vente, arguant l'inertie de GGL qui n'a pas déposé de dossier de demande permis de construire à la mairie de [Localité 1] et qui est donc débitrice à son endroit de l'indemnité d'immobilisation de 100 000 € et que GGL a tenté de négocier sans succès auprès de la mairie de [Localité 1] un projet sans contrainte de logements sociaux.

En défense, GGL répond qu'elle n'a pas déposé de dossier « compte-tenu de l'état du marché Pinel », qu'elle fait valoir le recours à la notion de commune intention des parties et non la stricte lecture du contrat compte-tenu du climat de confiance entre les deux sociétés, qu'elle a été contrainte de signer la promesse de vente pour un projet sans logements sociaux.

Le tribunal note que la promesse de vente a été signée par acte notarié entre deux sociétés professionnelles de l'immobilier, que l'acte ne contient pas de référence ou de réserve liées au dispositif Pinel, que les conditions du marché immobilier de la métropole toulousaine étaient connues depuis a minima 2021 par GGL. La délibération n°DEL-21-0796 du 14 octobre 2021 précise à la page 4 « Il est donc nécessaire de poursuivre l'effort de production de logements sociaux entrepris depuis plusieurs années et de maintenir le cap des 35 % minimum de logements locatifs sociaux… » et « La poursuite de ces efforts est cependant plus que jamais indispensable, car la loi SRU maintient toujours l'objectif d'atteindre 25 % de logements sociaux pour les communes de plus de 3 500 habitants. ».

Au cours de l'audience, GGL a confirmé qu'elle a tenté de négocier avec la commune de [Localité 1], qu'elle a prévenu verbalement IMMO FIX compte-tenu du « climat de confiance entre eux deux ».

L'absence de dépôt de dossier dans les 6 mois à compter de la signature de la promesse de vente par GGL à la mairie de [Localité 1] n'est donc pas justifiée. GGL, étant défaillante dans ses obligations, ne peut donc pas se prévaloir de l'annulation de la condition suspensive et est débitrice à l'encontre d'IMMO FIX de l'indemnité d'immobilisation contractuellement fixée à 100 000 €.

En conséquence, le tribunal condamnera GGL à verser à IMMO FIX la somme de 100 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.

IMMO FIX réclame des intérêts de retard au taux d'ordre public de l'article L.411-10 du code de commerce, constitué par le dernier taux de refinancement de la BCE – passé à 3,65 % depuis le 18 septembre 2014 – majoré de 10 points, soit un taux d'intérêt de 13,65 % l'an depuis la mise en demeure du 15 février 2024 jusqu'à complet règlement.

L'article L.411-10 du code de commerce précise :

« I.-Les conditions de règlement mentionnées au I de l'article L. 441-1 précisent les conditions d'application et le taux d'intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal, ce taux est égal au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Dans ce cas, le taux applicable pendant le premier semestre de l'année concernée est le taux en vigueur au 1er janvier de l'année en question. Pour le second semestre de l'année concernée, il est le taux en vigueur au 1er juillet de l'année en question. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire. Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l'égard du créancier, d'une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. ».

Le tribunal condamnera GGL au versement des intérêts au taux d'intérêt de la BCE au 1 er janvier 2024 majoré de 10 points depuis la mise en demeure du 15 février 2024 jusqu'au règlement complet de la créance par GGL.

Sur la demande de dommages-intérêts :

IMMO FIX demande à GGL la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice que lui aurait fait subir GGL mais elle n'apporte pas la preuve d'un préjudice certain, le tribunal déboutera IMMO FIX de ce chef.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Pour faire valoir ses droits, IMMO FIX a dû engager des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; il y aura donc lieu de condamner GGL qui succombe à payer la somme 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et déboutera IMMO FIX du surplus de sa demande.

Sur l'exécution provisoire de la décision :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de plein droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

Le tribunal condamnera GGL qui succombe aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et après en avoir délibéré ;

Condamne la SAS GGL TERRITOIRES à payer à la SARL IMMO FIX DEVELOPPEMENT la somme de 100 000 €, avec intérêts au taux d'intérêt de la BCE au 1 er janvier 2024 majoré de 10 points depuis le 15 février 2024 jusqu'au règlement complet de la créance ;

Déboute la SARL IMMO FIX DEVELOPPEMENT de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SAS GGL TERRITOIRES à payer la somme de 2 500 € à la SARL IMMO FIX DEVELOPPEMENT par application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute la SARL IMMO FIX DEVELOPPEMENT du surplus de sa demande ;

Condamne la SAS GGL TERRITOIRES aux dépens et frais de l'instance, dans lesquels seront compris les taxes et frais y afférents, et notamment ceux de greffe liquidés à la somme de 58,31 €.

Le Greffier

Le Président.