N° RG 23/00998 - N° Portalis DB2M-W-B7H-DUG6
N° :
Code : 63B Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice
S.A.R.L. [1]
c/
S.C.P. [2], [O] [V]
Copie exécutoire + 1 copie
délivrées le
à
Me Eric BRAILLON
Me Pascal DURY
+ 1 copie au dossier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON
1ère chambre civile
JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026
ENTRE :
DEMANDERESSE AU PRINCIPAL
S.A.R.L. [1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pascal DURY, avocat postulant au barreau de MACON, Me Mathias VUILLERMET et Me Véronique GIGNOUX, avocats plaidants au barreau de LYON
ET :
DEFENDEURS AU PRINCIPAL
S.C.P. [2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Eric BRAILLON, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE
Maître [O] [V]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eric BRAILLON, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE
❖
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :
Audrey LANDEMAINE, Juge.
Aurélie LAGRANGE, Greffier.
DÉBATS :
A l’audience publique du 03 novembre 2025 devant Audrey LANDEMAINE, Juge, statuant à juge unique, en application des articles R. 212-8 et R. 212-9 du code de l’organisation judiciaire.
Le juge a fait un rapport oral conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile. Les avocats de la cause ont été entendus en leurs plaidoiries.
JUGEMENT :
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 12 janvier 2026 par Audrey LANDEMAINE, Juge, qui a signé le jugement avec la greffière.
❖
FAITS ET PROCEDURE
La SARL [1], qui appartient au groupe [3], a dans le cadre de son activité acquis auprès de la société [3] un ténèment immobilier à usage industriel et de bureaux, situé au [Adresse 4] pour un prix de 320.000 euros.
L’acte authentique de vente a été reçu le 11 décembre 2006 par Maître [O] [V], associé alors de la SCP [2], notaires à [Localité 1].
L’immeuble avait été acquis préalablement par la société [3] auprès de la société [4], suivant acte authentique de Maître [O] [V] du 30 juin 1999.
Par acte sous seing privé du 29 juin 2007, la SARL [1] a donné à bail commercial le tenènement immobilier à la société [3] (ci-après également la société [3]), créée pour reprendre l’activité d’usinage de la société [3]. Le 7 janvier 2022, les parties ont résilié amiablement le bail avec effet au 31 octobre 2021.
En vue de la vente du bien immobilier, la société [1] a chargé la société [5] de la réalisation de plusieurs diagnostics de pollution.
Les diagnostics réalisés en 2022 et 2023 ont révélé l’existence ancienne d’une installation classée sur le terrain objet de la vente et la présence de matériaux polluants. La société [1] a fait procéder à la dépollution des sols pour un montant total de 289.805,28 euros comprenant le coût des diagnostics.
C’est dans ce contexte que, par exploits du 24 novembre 2023, la société [1] a fait assigner Monsieur [O] [V] et la SCP [2], venant aux droits de la SCP [2], notaires, devant le Tribunal judiciaire de MACON au visa de l’article 1240 du code civil aux fins d’obtenir indemnisation de son préjudice.
La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 17 février 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, la société [1] demande au Tribunal de :
- la dire et juger recevable et fondée en son action ;
- condamner in solidum Monsieur [O] [V], ancien notaire, et la SCP [2], notaires associés, à lui verser la somme de 289.805,28 euros (à parfaire), correspondant aux frais de dépollution du site, outre les coûts engagés pour mesurer l’étendue de cette pollution, outre intérêts de droit à compter de la présente assignation ;
- condamner in solidum Monsieur [O] [V], ancien notaire, et la SCP [2], notaires associés, à lui verser la somme de 39.600 euros correspondant à l’indemnisation de la perte de chance de contracter ensuite de la faute de Maître [O] [V] ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- prononcer l’exécution provisoire de droit ;
- condamner in solidum Monsieur [O] [V], ancien notaire, et la SCP [2], notaires associés, à lui verser la somme de 15.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses intérêts et au visa de l’article 1382 du code civil, elle fait valoir que :
- Maître [V] a manqué à son obligation de conseil renforcé en qualité d’officier ministériel, dès lors qu’il n’a pas attiré son attention sur le risque tenant à l’acquisition d’un terrain sur lequel était anciennement exploité une IPCE ; l’acte de vente du 11 décembre 2006 en fait pas mention de l’existence d’une installation classée ou d’obligation à la charge de l’acquéreur au titre de la dépollution du sol ; au regard des informations connues du notaire - au vue des activités exercées sur le terrain - le professionnel aurait dû procéder à une étude historique et documentaire du site, laquelle aurait permis de localiser les zones polluées, étant précisé qu’il était déjà intervenu dans le cadre de l’acquisition du bien en 1999 par la société [3] ;
- le fait qu’elle n’ignorait pas l’activité de la société occupante, la SARL [3] - dont elle était le gérant - n’est pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité au regard de sa qualité de non professionnelle visée à l’acte et alors que les contraintes écologiques ne pouvaient être révélées que par une étude préalable ;
- le notaire a commis une faute en ne consultant pas la base de données BASIAS et en ne vérifiant pas si l’installation avait fait l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation auprès des services préfectoraux ;
- il est établi que la pollution du site était bien antérieure à son acquisition, dès lors qu’une pollution a été retrouvée à l’emplacement d’une ancienne cuve qui a fait l’objet d’un enlèvement avant l’arrivée de la société [3] et au regard de la présence de trichloroéthylène et HCT C10-C12, que la société [3] n’a jamais utilisée ;
- elle n’aurait pas régularisé la vente en 2006, à tout le moins pas dans les mêmes conditions, si elle avait été informée de la pollution du site ; le préjudice lié à la nécessité de faire procéder à la dépollution du site - et les frais de diagnostic - est en lien avec la faute du notaire ;
- elle a également perdu une chance sérieuse de céder le bien alors qu’une promesse de vente était en cours de finalisation, préjudice évalué à 3% annuel du montant de la vente arrêtée à 1.320.000 euros, soit la somme 39.600 euros correspondant aux intérêts qu’elle aurait pu espérer percevoir.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, la SCP [2] par Maître [C] [R] également constitué pour le compte de Me [O] [V], demandent au Tribunal de :
- débouter la société [1] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner la société [1] à payer à Me [V] la somme de 3.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :
- la société [1], ayant les mêmes gérants et associés que la société [3], n’ignorait rien de l’activité de la société [3] dont elle reprenait l’activité, ce qui était relevé par le notaire dans le cadre de l’acte de vente ; la situation environnementale était donc parfaitement connue de l’acquéreur et aucun manquement ne saurait être relevé de ce chef à l’encontre de Me [V] ;
- le rapport [5] permet de relever que l’exploitation du site par la société [3] n’est que la poursuite de l’activité de la société [6] et des Ets [7] ; les informations ont été recueillies sur la base de données BASIAS qui recencent des sites industriels sans préjuger de la pollution des sols contrairement à la base BASOL qui répertorie les sites et sols pollués ; la non-inscription au BASOL permettait de penser que le site n’était pas pollué ; on ne saurait exiger du notaire une connaissance plus pointue d’un risque environnemental que celle fournie par l’exploitant - acquéreur ;
- il n’est pas démontré qu’une activité ICPE soumise à autorisation plutôt qu’à déclaration aurait été exploitée sur ce site et que ce type d’information aurait été accessible au notaire ;
- la société [3] a poursuivi l’activité antérieure et a en outre développé une activité de travail des métaux après avoir procédé à l’installation d’un transformateur à pyralène ; l’usage du trichloroétylène n’est pas incompatible avec l’activité développée par la société [3], ce produit étant traditionnellement utilisé pour le dégraissage des pièces métalliques et dans les décapants à peinture : il n’est donc pas possible de soutenir que la pollution du site aurait été préexistante à son acquisition par la société [1] ;
- le coût du diagnostic est un corrolaire de l’obligation d’information pesant sur le vendeur au titre des nouvelles dispositions de l’article L514-20 du code de l’environnement, il saurait en être sollicité la prise en charge par Me [V] ;
- s’agissant des frais de dépollution, il n’est pas démontré que des frais auraient été engagés et que la réalisation des travaux soient nécessaire d’un point de vue réglementaire ;
- seule la perte de chance peut être retenue en tout état de cause, précision étant faite que le terrain acquis au prix de 320.000 euros en 2006 a été valorisé à 1.320.000 euros 15 ans plus tard ;
- l’indemnisation formée au titre de la perte de chance de vente au profit de la SCI [8] n’est pas fondée alors qu’il n’est pas démontré que l’échec de la vente serait exclusivement en lien avec les sujétions causées par la dépollution du sol ; la société [1] ne donne aucun élément actuel s’agissant du bien et des démarches accomplies pour sa vente ;
- concernant le lien de causalité, le montant des intérêts susceptibles d’être retirés du placement du produit de la vente n’est pas démontré ; c’est le changement de destination du bien dans le cadre de la cession et l’évolution des contraintes réglementaires qui obligent à des recherches sur l’historique du site.
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 et le délibéré a été fixé au 12 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’existence d’un manquement du notaire à ses obligations
Selon les dispositions de l'article 1382 ancien du code civil devenu l’article 1240 du code civil :
"Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."
Les obligations du notaire, qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.
Le notaire , officier public ministériel authentifiant les actes qu'il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d'un devoir de conseil, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il doit à ce titre veiller à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu'elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil.
Conformément à l’article L514-20 du code de l’environnement, dans sa version en vigueur au 11 décembre 2006, dispose que :
“Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation.
Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.
A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente”.
L’alinéa 1er de l’article L. 514-20 du code de l’environnement,ne s’applique pas à la vente d’un terrain sur lequel l’exploitation est en cours (Civ 3ème, 9 avril 2008 n°07-10.795)
En l’espèce, il est constant que Me [O] [V], notaire alors associé de la SCP “[2]”, a reçu le 11 décembre 2006 la vente consentie par la société [3] à la société [1] et portant notamment sur un bâtiment à usage industriel, dans la zone industrielle de BOURG EN BRESSE.
En sa qualité de rédacteur de l’acte, il était donc tenu d’une obligation de conseil et d’information à l’égard des parties.
La société [1] fait d’abord grief à Me [V] de ne pas l’avoir informé de l’existence d’une installation classée pour la protection de l’environnement sur le site acquis et de l’obligation de dépollution à la charge de l’acquéreur.
Il n’est pas contesté que, dans le cadre d’un projet de vente du ténement faisant suite à la dissolution de la société [3] le 29 septembre 2021, la société [1] a fait réaliser en 2023 des diagnostics de pollution par la société [5] qui ont révélé la présence de HCT C10-C12 aliphatique à des “quotients de danger modéré” et de trichloroéthylène à “des excès de risque inacceptables”.
Il résulte également du diagnostic de la société [5] du 5 juin 2023 que :
“la base de données BASIAS fait état d’un ancien site ICPE au droit du site d’étude, référencé RHA0100015 (SARL [3], anc. Sté [6] ; anc Ets [7])” au titre de différentes activités listées à compter du 1er décembre 2012 et se poursuivant au 30 janvier 2008.
Il n’est pas contesté que le notaire n’a pas consulté la base de données BASIAS lors de la préparation de la vente intervenue en 2006 et que l’acte authentique ne prévoyait aucune information sur les installations classées et les dangers ou inconvénients résultant de leur exploitation.
Toutefois, l’extrait de la base de données BASIAS, reproduite par la société [5] dans son rapport, vise notamment deux activités exercées à compter du 30 janvier 2008 au titre de cette ICPE soit à une date à laquelle la société [1] était déjà propriétaire du site.
Ce faisant, il est acquis qu’à la date de la vente soit en 2006, l’ICPE était toujours en cours d’exploitation.
Aussi, l’obligation d’information à la charge du vendeur, telle que visée à l’article L514-20 du code de l’environnement, n’était pas applicable.
Il ne saurait donc être fait grief au notaire de ne pas avoir rappelé les dispositions légales sur les installations classées dans le cadre de l’acte authentique s’agissant d’une ICPE toujours en cours d’exploitation.
La société [1] fait plus généralement grief à Me [V] de ne pas avoir attiré son attention sur les risques de pollution résultant de la présence d’une installation classée.
Il n’est pas démontré en effet que le notaire instrumentaire aurait attiré l’attention de l’acquéreur à ce titre.
Néanmoins, au moment de la vente, le bien cédé était occupé et exploité par la société [3] (ci-après également, la société [3]) après acquisition du fonds de commerce de la branche d’activité de mécanique générale de la société [3], qui exploitait alors le site - ce qui n’est pas contesté et résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2006 annexé à l’acte de vente.
Il résulte également des pièces versées aux débats que la société [1] détenait intégralement la SAS [3], société holding, détenant elle-même intégralement la société [3].
C’est donc aux fins d’exploitation des bâtiments par sa filiale que la société [1] a fait l’acquisition des biens immobiliers précités. Un bail commercial a été régularisé à ce titre entre la société [1] et la société [3] le 29 juin 2007 à effet au 11 décembre 2006.
Il est observé en outre que l’acte de vente rappelle cette situation dans le paragraphe “PROPRIETE JOUISSANCE” :
“L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN vendu à compter de ce jour.
Il en aura la jouissance à compter de ce jour par la perception des loyers, ledit bien étant occupé par la société “[3]” selon des charges et conditions que l’ACQUEREUR déclare parfaitement connaître, étant par ailleurs gérant de ladite société”.
Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief au notaire de ne pas avoir attiré l’attention de la société [1] sur les risques de pollution du site résultant de la présence d’une ICPE alors que l’acquisition avait précisément pour objet de poursuivre l’exploitation de cette ICPE.
Ce faisant, la consultation de la base de données BASIAS n’aurait permis que de confirmer la présence de l’ICPE - dont la société [1] avait connaissance - et non de révéler la présence d’une pollution résultant des activités antérieurement exercées au titre de cette ICPE, étant ajouté que la consultation de la base de données BASOL n’aurait pas apporté d’information complémentaire s’agissant de cette pollution, la société [5] relevant que le site litigieux n’y était pas référencé.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, le manquement de Me [V] à son obligation de conseil et d’information n’est pas rapporté, alors de surcroît que la dépollution du site au moment de la revente était rendue nécessaire par l’arrêt de son exploitation par la société [3], qui aurait dû en avoir la charge en qualité de dernier exploitant.
En conséquence, les demandes formées par la société [1] seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
La société [1] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile.
Sur l’article 700
L’équité commande de condamner la société [1], qui succombe, à payer à Monsieur [V] la somme de 2.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la société [1] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [O] [V] et la SCP [2], à la somme de 289.805,28 euros au titre des frais de dépollution du site ;
DÉBOUTE la société [1] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [O] [V] et la SCP [2], à la somme de 39.600 euros correpondant à l’indemnisation de la perte de chance de contracter ;
CONDAMNE la société [1] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 2.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société [1] aux dépens de l’instance.
En foi de quoi, la présidente a signé ainsi que la greffière.
La greffière, La présidente,