TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 23/06282 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZYQS
N° MINUTE :
Assignation du :
09 Mai 2023
JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2026
DEMANDEURS
Monsieur [L] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [Z] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Tous les deux représentés par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154
DÉFENDERESSES
S.A.S. FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [R] [S] [A] [E] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3] (PORTUGAL)
Toutes les deux représentées par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235
Décision du 26 Mars 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/06282 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZYQS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 26 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 mars 2026.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2004, [O] [T] [J] [C] a donné à bail à M. [L] [B] et Mme [Z] [M] un appartement et une cave situés situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 2850 euros augmenté des provisions sur charges.
[O] [T] [J] [C] est décédé le 10 août 2019, laissant pour lui succéder Mme [R] [S] [I] [Q] [E] [N].
Par acte authentique en date du 30 mars 2021, Mme [I] [Q] [E] [N] a cédé à la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST tous ses droits mobiliers et immobiliers dans la succession d’ [O] [T] [J] [C] sur le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un prix de 9 000 000 d’euros.
Par acte d’huissier en date du 30 novembre 2021, la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST a fait signifier à M. [L] [B] et Mme [Z] [M] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 1er juin 2022.
Par acte d’huissier en date du 30 mai 2022, M. [L] [B] et Mme [Z] [M] ont fait assigner la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir prononcer la nullité du congé.
La validité du congé a été contestée et par jugement du 29 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a constaté que la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST n’ a pas justifié d’un motif légitime et sérieux et a rejeté la demande de validation du congé. Un appel a été interjeté à l’encontre du jugement et l’affaire est en cours d’instruction devant la cour d’appel de [Localité 1], sous le RG 23/12947.
Par acte de commissaire de justice en date des 9 mai et 21 juin 2023, M. [L] [B] et Mme [Z] [M] ont fait assigner Mme [I] [Q] [E] [N] et la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’annulation de la vente du 30 mars 2021.
Selon ordonnance du 18 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, qui n’a pas abouti.
Dans leurs dernières conclusions numéro 2, signifiées par voie électronique le 19 mai 2025, M. [L] [B] et Mme [Z] [M] demandent au tribunal de :
Prononcer la nullité de la vente du 30 mars 2021,Débouter Mme [I] [Q] [E] [N] et la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST de leurs demandes,Condamner la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir uniquement quant aux chefs de jugement devant leur bénéficier, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire s’il était fait droit à tout ou partie des demandes de Mme [I] [Q] [E] [N] et la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST.
Ils soutiennent que la vente du 30 mars 2021 est nulle.
Ils soutiennent d’abord, au visa de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa version issue de la loi 2006-685 du 30 juin 2006, que les locataires bénéficient d’un droit de préemption lorsque le propriétaire vend en totalité et en une seule fois un immeuble à usage d’habitation de plus de 5 logements et que l’acquéreur refuse de proroger les baux d’habitation en cours. Ils estiment que ce droit de préemption s’étend aux actes translatifs de propriété et que la cession de droits successifs, qui entraine mutation, est assimilable à une vente d’immeuble. A ce titre, ils soulignent que l’action en rescision pour lésion, le droit de préemption de l’article 815-14 du code civil et celui de l’article L213-1 du code de l’urbanisme s’appliquent à la cession de droits successifs, si bien qu’il y a lieu d’appliquer également le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 aux cessions de droits successifs. Ils indiquent que la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST a acquis en une seule fois l’immeuble, de plus de 5 logements sans s’être engagée à proroger les baux, si bien que les locataires bénéficiaient du droit de préemption et qu’en l’absence d’offre, leur droit de préemption a été méconnu et la cession doit être annulée.
Ils soutiennent à titre subsidiaire, que la cession encourt la nullité en raison de son caractère frauduleux destiné à contourner le droit de préemption du locataire. Ils estiment que le choix de la cession de droits successifs est destiné à contourner le droit de préemption des locataires pour pouvoir céder directement la propriété du bien. Ils soulignent que les droits successifs portent essentiellement sur le bien, les autres actifs cédés ne représentant que 223 507,63 euros et le passif étant inclus dans le prix de vente. Ils soutiennent que la cession n’avait pas vocation à transmettre la qualité d’hériter mais à acquérir le bien immobilier et que la fraude est caractérisée par la cession ne portant que sur ce bien et dans le but d’échapper au droit de préemption.
En réponse à la demande reconventionnelle, ils indiquent qu’ils sont légitimes à engager l’action l’instance n’ayant pas pour objet de leur permettre de se maintenir dans les lieux, le congé ayant été annulé.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 avril 2025, Mme [R] [S] [A] [E] [N] et la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST demandent au tribunal de :
Débouter M. [L] [B] et Mme [Z] [M] de leurs demandes,Les condamner solidairement à payer à Mme [R] [S] [I] [Q] [E] [N] et la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST au paiement de la somme de 10 000 euros à chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Les condamner solidairement à payer à Mme [R] [S] [I] [Q] [E] [N] et la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST au paiement de la somme de 5 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner in solidum et aux dépens, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir uniquement quant aux chefs de jugement devant leur bénéficier,Dire n’y a avoir lieu à exécution provisoire s’il était fait droit à tout ou partie des demandes de M. [L] [B] et Mme [Z] [M].
S’agissant du droit de préemption, elles indiquent que les demandeurs opèrent une confusion entre la cession de droits successifs et la vente d’immeuble ou de quote-part indivise d’immeuble et rappellent que la cession de droits successifs emporte la cession de tous les droits actifs et passifs dans la succession, correspondant à une cession d’universalité et non à la cession d’éléments d’actif ou de passif isolés. Elles relèvent que les droits actifs et passifs attachés à la qualité d’héritier sont transmis, et le cessionnaire acquiert la qualité d’ayant cause à titre particulier de l’héritier cédant. Elles estiment que la cession de droits successifs ne vaut pas vente, si bien que la purge du droit de préemption n’a pas à être mise en œuvre. Elles ajoutent que la publication au service de la publicité foncière n’a pas pour effet de la transformer en un acte de cession isolé et que les décisions de justice mentionnées ne peuvent servir de fondement aux demandes, la Cour de cassation n’ayant pas qualifié la cession de droit successifs de vente immobilière. Elles précisent qu’en l’espèce, la cession porte sur des biens immobiliers et mobiliers et sur les dettes et charges de la succession. Elles indiquent qu’il n’y a donc aucune obligation de purger le droit de préemption, rappelant que le droit de préemption prévu à l’article L213-2 du code de l’urbanisme ne s’applique pas à la cession de droits successifs qu’il ne vise pas dans les cas d’aliénation, et qu’il en est de même s’agissant du droit de préemption de la loi [Localité 5].
Elles soutiennent ensuite qu’il n’est pas démontré l’existence d’une fraude aux droits des locataires dans le but d’échapper au droit de préemption. Elles font valoir à ce titre, qu’il appartient à la partie qui invoque la fraude de rapporte la preuve de l’élément matériel et intentionnel, l’intention frauduleuse ne se présumant pas conformément à l’article 2274 du code civil. Elles relèvent que les demandeurs éludent le sort du passif, pris en charge par le cessionnaire dans le cadre de la cession de droits successifs, mais qui ne le serait pas par l’acquéreur d’un actif immobilier, ce qui exclut tout détournement délibéré en vue d’évincer le droit de préemption.
A titre reconventionnel, elles indiquent, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, que la simple légèreté ou comportement blâmable suffit à établir la responsabilité d’un plaideur, et que les demandeurs qui agissent dans un but dilatoire afin de pour se maintenir dans les lieux font preuve d’abus du droit d’ester en justice, faisant obstacle au droit de propriété de la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST et aux intérêts de Mme [A] [E] [N], ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 janvier 2026.
À l'audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de nullité de la vente du 30 mars 2021
Sur la violation du droit de préemption prévu par l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975
Aux termes de l’article 10-1 I. de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.
Ce texte précise en outre au II. que « les dispositions du I ne sont pas applicables en cas d'exercice de l'un des droits de préemption institués par le titre I du livre II du code de l'urbanisme ou lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Elles sont applicables aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de cinq logements. Elles ne sont pas applicables aux cessions de parts ou actions susvisées lorsque ces cessions interviennent entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Elles ne sont pas applicables aux cessions d'immeubles à un organisme visé à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L. 831-1» du même code, aux cessions d'immeubles à une société d'économie mixte visée à l'article L. 481-1 du même code. »
L’article 1696 du code civil dispose que celui qui vend une succession sans en spécifier en détail les objets n'est tenu de garantir que sa qualité d'héritier.
En l’espèce, Mme [I] [Q] [E] [N] est légataire universelle d’[O] [V] [F] [J] [C], décédé le 10 août 2019.
Elle a, par acte authentique du 30 mars 2021, réalisé une cession de droits successifs au profit de la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST.
Il ressort de cet acte, d’une part, qu’il dépendait de la succession plusieurs biens mobiliers et immobiliers, dont un immeuble qui avait préalablement fait l’objet d’une cession le 23 avril 2020 et, d’autre part, que la cession porte sur « tous les droits mobiliers et immobiliers restant lui appartenir en France dans la succession de [O] [V] [F] [J] [C] », qui sont listés, se composant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], de terres situées à [Localité 6] et à [Localité 7], de fonds sur des comptes bancaires et de créances.
En premier lieu, la cession de droits successifs est la cession par un héritier de l’ensemble de ses droits, actifs et passifs, dans la succession.
Si la cession de droits successifs est une vente, elle ne porte toutefois pas sur un bien isolé. Cette vente de droits successifs a pour objet les masses d’actif et de passif successoral.
Une telle opération, qui s’analyse comme la cession d’une universalité de droits, ne peut être assimilée à une vente relevant du champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, qui vise la seule vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation.
De plus, la cession de droits successifs n’est pas visée à l’article 10-1 II de la loi, qui prévoit l’extension de ce droit de préemption à certaines cessions particulières.
En conséquence, le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ne s’applique pas à la cession de droits successifs.
En second lieu, il ressort des termes de l’acte authentique du 30 mars 2021 que l’opération juridique réalisée consiste effectivement en une cession de droits successifs et ne peut être requalifiée en cession d’un immeuble particulier isolé dépendant de la succession. En effet, la cession porte sur l’ensemble des actifs successoraux, incluant d’autres immeubles ainsi que des biens meubles, et le cessionnaire s’engage également à supporter la charge du passif successoral. Le contrat a donc un objet distinct de celui d’une vente d’immeuble.
En conséquence, la vente du 30 mars 2021 qui ne portait pas sur le seul immeuble litigieux mais sur l’ensemble des droits héréditaires de Mme [I] [Q] [E] [N], n’entrait pas dans le champ des actes soumis au droit de préemptions de l’article 10-1 de la lo du 31 décembre 1975.
Il s’ensuit que la cédante n’avait aucune obligation de mettre en œuvre le droit de préemption des locataires.
La vente du 30 mars 2021 n’encourt donc pas la nullité en raison de la violation du droit de préemption du locataire.
La demande de prononcer la nullité de la vente du 30 mars 2021 à ce titre sera donc rejetée.
Sur la fraude
Aux termes de l’article 1178 code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Il est de principe que la fraude corrompt tout. Il en résulte que tout droit obtenu par fraude est entaché d'un vice.
Il appartient à celui qui invoque la fraude d’en rapporter la preuve, par tous moyens.
La fraude suppose la réunion d'un élément intentionnel et d'un élément matériel.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, M. [L] [B] et Mme [Z] [M], qui se prévalent du bénéfice du droit de préemption prévu par l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, ne peuvent obtenir l’annulation de la vente que s’ils établissent l’existence d’une fraude ou d’une collusion frauduleuse ayant pour seul but de faire échec à leur droit.
Aucun élément n’est versé aux débats au titre de l’intention frauduleuse.
Or, Mme [I] [Q] [E] [N], en sa qualité d’héritière, a le droit de disposer de ses droits successifs.
Il n’est pas démontré que celle-ci aurait fait un usage détourné de ce droit en cédant ses droits successifs, dans le seul but de faire obstacle au droit de préemption dont pouvaient bénéficier les locataires d’un immeuble dépendant de la succession dont elle était héritière.
En effet, l’opération réalisée le 30 mars 2021 ne concernait pas la cession d’un immeuble isolé dépendant de la succession, mais la cession de l’universalité de cette succession, impliquant la cession de tous les actifs successoraux mais surtout, la prise en charge du passif successoral par le cessionnaire. Il s’agit d’un contrat dont tant l’objet que les effets sont distincts de la vente d’immeuble.
Alors que la cession de ses droits successifs lui confère d’autres avantages que le prix de vente issue de la cession d’un bien isolé, la libérant notamment de la charge du passif successoral, il n’est pas établi d’intention frauduleuse de l’héritière de recourir à la cession de droits successifs plutôt qu’à la cession d’un élément d’actif de la succession, les actes n’ayant pas le même périmètre ni le même résultat.
Il s’ensuit que M. [L] [B] et Mme [Z] [M] ne démontrent pas l’existence d’une fraude destinée à faire obstacle à leur droit de préemption.
La demande de prononcer la nullité de la vente du 30 mars 2021 à ce titre sera donc rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :
Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et celui qui agit en justice engage sa responsabilité en cas de comportement fautif de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice.
En l’espèce, alors que M. [L] [B] et Mme [Z] [M] ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, il n’est pas démontré d’intention dilatoire, la validité du congé ayant été contestée préalablement devant le juge des contentieux de la protection, et il n’est pas caractérisé de faute de nature à faire dégénérer en abus l'exercice de leur droit d’agir en justice.
Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [L] [B] et Mme [Z] [M] in solidum aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST et Mme [I] [Q] [E] [N] les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [L] [B] et Mme [Z] [M] à payer à la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST et à Mme [A] [E] [N] chacune la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandes de M. [L] [B] et Mme [Z] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
REJETTE la demande de nullité de la cession du 30 mars 2021 par Mme [R] [S] [I] [Q] [E] [N] à la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST portant sur les droits successifs de Mme [R] [S] [I] [Q] [E] [N] dans la succession d’[O] [T] [J] [C],
DEBOUTE Mme [R] [S] [A] [E] [N] et la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST de leur demande de dommages et intérêts,
Décision du 26 Mars 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/06282 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZYQS
CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [Z] [M] à payer à M Mme [R] [S] [A] [E] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [Z] [M] à payer à la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [Z] [M] aux dépens de l'instance,
REJETTE la demande de M. [L] [B] et Mme [Z] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Mars 2026
La Greffière La Présidente