COUR D'APPEL · Pôle 1 - Chambre 3 — 26 mars 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° 97 , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/09895 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLPAK

Décision déférée à la cour : ordonnance du 20 février 2025 - JCP du TJ de [Localité 1] - RG n°24/05420

APPELANT

M. [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Olivier Tomas, avocat au barreau de Paris, toque : G0125

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/007726 du 16/05/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉE

S.A. ADOMA, RCS [Localité 1] n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Sylvie Jouan de la SCP Jouan Watelet, avocat au barreau de Paris, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 10 février 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat de résidence du 12 novembre 2010, la SA Adoma a attribué à M. [I] la chambre n°A 921 située [Adresse 3] au [Adresse 4], pour une redevance de 438,87 euros par mois.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société Adoma a mis en demeure M. [I] de faire cesser cet hébergement sous peine de résiliation automatique de son contrat par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, reçu le 16 septembre 2023.

Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat d'occupation des lieux, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 2 février 2024, et le commissaire de justice a dressé un procès-verbal le 24 février 2024.

Par acte du 15 mai 2024, la société Adoma a fait assigner en référé M. [X] le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence ;

ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ;

condamner M. [I] à lui régler à titre de provision une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l'expiration du contrat et jusqu'à libération complète des lieux ;

condamner M. [I] à lui payer la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civil, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue en référé le 20 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté la résiliation du contrat de résidence conclu le 12 novembre 2010 entre la société Adoma et M. [R] le logement situé [Adresse 5] à compter du 17 octobre 2023 ;

ordonné en conséquence à M. [I], devenu occupant sans droit ni titre de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente ordonnance avec établissement d'un état des lieux de sortie ;

dit qu'à défaut pour M. [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à cette date, Adoma pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamné M. [I] à payer à la société Adoma à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux qui sera égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné M. [I] à verser à la société Adoma une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration du 2 juin 2025, M. [I] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 juillet 2025, M. [I] demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

infirmer la décision de référé du 20 février 2025 en l'ensemble de ses dispositions,

et, statuant à nouveau ;

par conséquent, àtitre liminaire :

prononcer l'incompétence de la juridiction des référés pour prononcer la résiliation de la convention d'occupation ;

à titre principal :

débouter la société Adoma tendant à la résiliation du bail et à son expulsion ;

à titre subsidiaire :

dire qu'il est occupant de bonne foi, nécessitant les plus larges délais pour quitter les lieux, soit un délai de 12 mois ;

lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

en tout état de cause :

débouter le bailleur de ses demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 août 2025, la société Adoma demande à la cour de :

dire M. [I] mal fondé en son appel

en conséquence :

l'en débouter ;

confirmer l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions ;

condamner M. [I] au paiement de la somme de 800 euros d'indemnité procédurale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [I] qui conteste le trouble manifestement illicite qui résulterait d'une occupation irrégulière de son logement, estime aussi que le juge statuant en référé ne pouvait pas prononcer la résiliation du contrat. Il entend faire valoir qu'aucun commandement visant la clause résolutoire ne lui a été signifié.

Subsidiairement, il sollicite un délai pour quitter les lieux sur le fondement de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution arguant de sa bonne foi et du paiement régulier de sa redevance.

La société Adoma sollicite au contraire la confirmation de l'ordonnance attaquée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire en raison d'un occupation irrégulière des lieux. Elle prétend que l'hébergement d'un tiers est illicite à partir du moment où son séjour ne lui a pas été déclaré au préalable sachant qu'un même invité, déclaré, ne peut être reçu plus de trois mois par an.

Sur ce,

Selon l'article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'.

Selon l'article 835 du même code, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l'issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n'y est opposée.

L'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation encadre le droit pour la personne logée dans une résidence sociale d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoit l'obligation pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Au vu des pièces en débat, la cour constate qu'aux termes du contrat du 12 novembre 2010 précité, la société Adoma a attribué à M. [I] la chambre n°A921 située [Adresse 6], moyennant une redevance mensuelle de 438,87 euros, pour une durée d'un mois renouvelable, ainsi que l'usage commun des locaux et équipements collectifs et semi-collectifs dont la résidence est dotée.

Selon l'article 8 de ce contrat qui détermine les obligations mises à la charge du résident, il revient notamment à celui-ci d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, ainsi que de n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.

L'article 11 relatif à la résiliation du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.

L'article 9 du règlement intérieur afférent à l'hébergement d'un invité, qu'a approuvé M. [I], précise que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition et que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

L'article 10 du règlement intérieur rappelle que le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

Or, il n'est pas contesté que suivant une lettre datée du 11 septembre 2023, qui a été remise le 16 septembre suivant à M. [I], celui-ci a été mis en demeure par la société Adoma de faire cesser dans les quarante-huit heures l'hébergement illicite d'un tiers dans son logement, en infraction avec les dispositions du règlement intérieur.

Il est encore constant que M. [I] n'a pas contesté la présence de ce tiers devant le premier juge, celle-ci ayant au demeurant été constatée par un acte de commissaire de justice du 24 février 2024 qui constate la présence d'un lit et d'un matelas au sol et la présence à 6 heures du matin d'un second individu de sexe masculin déclarant se nommer M. [G] [S], et de deux brosses à dents.

M. [I] n'a pas prétendu avoir fait de déclaration préalable d'un invité.

Dans ces conditions, le seul témoignage d'un voisin de M. [I] ne permet pas d'infirmer l'occupation irrégulière des lieux, et pas davantage l'attestation des services sociaux qui ne fait que rapporter les propos de l'appelant.

Il est donc manifestement rapporté la preuve d'une occupation des lieux par un tiers en contravention avec les dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation reprises au règlement intérieur et par les stipulations contractuelles, constitutive d'un manquement grave de la part de M. [I] audit règlement et d'une inexécution de ses obligations et, par suite, d'un trouble manifestement illicite résultant de l'absence de déclaration de l'hébergement.

Eu égard à la résiliation du contrat de résidence de M. [I], son expulsion sera également confirmée, comme le paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui de la redevance prévue par le contrat.

Enfin, au regard de l'infraction constatée et de la persistance du trouble manifestement illicite entre la lettre de mise en demeure et le constat d'huissier, la bonne foi de l'occupant ne peut être retenue et sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Il convient, en conséquence, de faire droit aux demandes de la société Adoma dans les termes du dispositif ci-après. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions soumises à la cour.

En outre, M. [I] sera condamné aux dépens de la première instance, en confirmation de la  décision attaquée, et d'appel ainsi qu'au paiement au profit de la société Adoma de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [I] aux dépens d'appel,

Condamne M. [I] à payer à la société Adoma la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT