TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
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REFERENCES : N° RG 25/13297 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4JC2
Minute : 26/00327
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33
C/
Monsieur [Q] [B] [O]
Madame [L] [F] [H] [S]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gaëlle LE DEUN
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [L] [F] [H] [S]
Monsieur [Q] [B] [O]
Le
JUGEMENT DU 30 Mars 2026
Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Mars 2026;
Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
- Monsieur [Q] [B] [O]
- Madame [L] [F] [H] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
tous deux comparants en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 7 août 2012, la société OSICA devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.237,20 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,
• Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,
• Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
• Condamner solidairement Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] à lui verser la somme de 5.584,77 euros au titre des loyers et charges impayés,
• Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026.
A cette date, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.997,96 euros selon un décompte en date du 10 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] comparaissent en personne. Ils reconnaissent le montant de la dette et précise qu’elle est consécutive à une perte d’emploi. Ils demandent un délai avant de quitter les lieux.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 30 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er décembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025.
En conséquence, l’action introduite par la SA CDC HABITAT SOCIAL est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 23 juillet 2025, pour la somme en principal de 3.237,20 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 24 septembre 2025.
Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort des débats que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
L’expulsion des locataires sera donc ordonnée.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'article L. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.
En l'espèce, au regard des efforts de règlement entrepris par les locataires ainsi que de l’ancienneté du bail, il conviendra de leur accorder un délai pour quitter les lieux.
Un délai de 6 mois pour quitter les lieux leur sera donc accordé.
Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.
Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 6.997,96 euros au 10 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse (dernier versement au crédit : 6 février 2026 le 300 euros).
Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de février 2026, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.
Sur la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts
La demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts sera rejetée au visa des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la société demanderesse ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du seul retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, ni de la mauvaise foi des débiteurs.
Sur les autres demandes
Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
La SA CDC HABITAT SOCIAL a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation à compter du 24 septembre 2025 du contrat de bail conclu le 7 août 2012 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] d’autre part,
ORDONNE à Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] de libérer le logement,
ACCORDE à Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur,
RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.997,96 euros au titre de leur dette locative au 10 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de février 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [O] et Madame [L] [F] [H] [S] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé le 30 mars 2026,
Et ont signé,
Le greffier Le juge des contentieux de la protection