Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 8 janvier 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1]


JUGEMENT DU 08 Janvier 2026
AFFAIRE N° RG 24/01800 - N° Portalis DBWX-W-B7I-DHOR





AFFAIRE :
,
[S], [L]

C/

S.A. ALLIANZ IARD,, [C], [Q], [Y]


APPEL 
N°
du 








☒ Copie exécutoire délivrée à
ME PIRET
ME ARPAILLANGE
ME PEREZ 


☒ Copie à
ME PIRET
ME ARPAILLANGE
ME PEREZ 





☒ copie dossier















JUGEMENT


RENDU LE HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [S], [L]
né le, [Date naissance 1] 1977 à, [Localité 2]
de nationalité Française
demeurant, [Adresse 1]
représenté par Maître Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.A. ALLIANZ IARD
dont le siège social est sis, [Adresse 2]
représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, Maître Julien ARPAILLANGE de la SELARL AIG CONSEIL, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocats postulant

Monsieur, [C], [Q], [Y]
de nationalité Française
demeurant, [Adresse 3]
représenté par Maître Pauline PEREZ de la SELARL SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DÉFENDEURS 

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ; 
Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ; 
Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2025, 


 
Devant Madame Marie-Camille BARDOU Juge rapporteur à l’audience publique du 06/11/2025 assistée de Madame Alexandra GAFFIE Greffier.
Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions, 

L’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Marion ANGE juge placée près de la cour d’appel de Montpellier suivant ordonnance du premier Président de ladite cour et de Marc POUYSSEGUR, assesseurs, 

Le Jugement a été rédigé par Madame Marion ANGE, Juge placée et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 4 juin 2018, Monsieur, [Y], en sa qualité de diagnostiqueur pour la société DIAGOVALIE et assuré auprès de la société SA ALLIANZ IARD (ci-après la société ALLIANZ), a réalisé le diagnostic technique de l’état de l’installation électrique d’un appartement situé, [Adresse 4] à GRUISSAN (11430), acquis par Monsieur, [L] auprès de la SCI GUINESS suivant acte notarié en date du 27 septembre 2018. Le diagnostic technique relevait l’existence de deux anomalies.

Une expertise amiable a été diligentée à l’initiative de Monsieur, [L], suite à la découverte de nouvelles anomalies postérieurement à son emménagement, par le cabinet SARETEC, lequel a dressé un premier rapport le 29 juillet 2019 puis un second le 24 février 2020.

Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Narbonne statuant en état de référé devant la formation collégiale, a fait droit à la demande d’expertise sollicitée par Monsieur, [L] et désigné pour y procéder Monsieur, [I], ou à défaut Monsieur, [X]. 

Par ordonnance du 11 avril 2023, Monsieur, [W] a été désigné en qualité d’expert remplaçant. 

L’expert a déposé au greffe son rapport définitif le 9 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice des 3 octobre et 14 novembre 2024, Monsieur, [L] a respectivement assigné la société ALLIANZ IARD et Monsieur, [C], [Y] devant le tribunal judiciaire de Narbonne en indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance de clôture du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Narbonne en date du 17 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’audience a été fixée au 6 novembre 2025. 


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Monsieur, [L] demande au tribunal de :
Débouter Monsieur, [Y] et la société ALLIANZ de leurs prétentions, Condamner in solidum Monsieur, [Y] et la Société ALLIANZ à lui payer :3813,70 euros au titre des frais de reprise, 34500 euros au titre de la perte de chance de percevoir un revenu locatif, 1779,58 euros au titre des sommes exposées pour les travaux de reprises provisoires, 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur, [Y] et la Société ALLIANZ aux dépens, dont distraction au profit de la SCP VIAL PECH DE LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER HUOT PIRET JOUBES.
Au soutien de sa demande de condamnation au titre des frais de reprise formée au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur, [L] soutient que Monsieur, [Y] a commis une faute dans la réalisation de son diagnostic, en ce qu’il n’a pas relevé toutes les non-conformités de l’installation électrique du logement, pourtant visibles, et fait preuve d’un manque de professionnalisme. Il relève que le défendeur a verbalement reconnu sa responsabilité et accepté de prendre à sa charge le coût des travaux de mise en conformité, son assureur reconnaissant pour sa part la défaillance de son assuré. Monsieur, [L] observe que ces manquements lui ont causé un préjudice en ce qu’il n’a pu mettre en location le bien immobilier faute pour celui-ci de répondre aux normes de sécurité, et qu’il a dû avancer les frais de remise en état.

Au soutien de sa demande de condamnation au titre de la perte de chance de percevoir un revenu locatif, le demandeur soutient n’avoir pu louer son bien entre septembre 2018 et juin 2021, le logement ne faisant pas l’objet d’un diagnostic électrique conforme durant cette période et présentant un danger pour ses occupants. Il observe que ce préjudice aurait été quasiment inexistant si Monsieur, [Y] avait accepté d’intervenir dès l’origine. Il estime la perte de chance extrêmement sérieuse, tenant notamment à la localisation de son bien, et l’évalue à hauteur de 90%.

Monsieur, [L] soutient en outre avoir exposé des frais de reprises provisoires, dont il sollicite également le remboursement.

Enfin, le demandeur observe que la société d’assurance ALLIANZ ne justifie ni de l’existence, ni du montant ni de l’opposabilité de la franchise que celle-ci lui oppose pour solliciter la réduction de sa condamnation. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, Monsieur, [Y], demande au tribunal de :
-A titre principal, rejeter les demandes de Monsieur, [L], 
-A titre subsidiaire, condamner la société ALLIANZ à le garantir de toute condamnation déduction faite de la franchise contractuelle, 
-Condamner Monsieur, [L] à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner Monsieur, [L] aux dépens.

Pour solliciter le rejet des prétentions du demandeur, Monsieur, [Y] soutient, au visa des articles 1240 du code civil et L134-7 du code de la construction et de l’habitation, n’avoir commis aucune faute en ce qu’il a constaté dans son diagnostic l’existence d’anomalies apparentes et a attiré l’attention de Monsieur, [L] sur l’obligation de faire intervenir un électricien pour remédier aux désordres signalés. Le défendeur conteste avoir à répondre des mises aux normes préconisées par l’expert alors qu’il avait d’ores et déjà souligné la dangerosité globale et l’urgence à remédier aux désordres. Il observe par ailleurs que le demandeur ne justifie pas de ses préjudices, et notamment du coût des travaux provisoires engagés. Monsieur, [Y] souligne de plus que l’expert ne chiffre qu’à 880 euros le coût des travaux de reprise qui lui sont imputables, et qu’en tout état de cause deux désordres inclus dans ce chiffrage n’étaient pas visibles lors du diagnostic. Il estime enfin que le demandeur n’apporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute reprochée et l’impossibilité de louer son bien. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, reprises oralement à l’audience, la société ALLIANZ représentée par son avocat, demande au tribunal de :
A titre principal, débouter Monsieur, [L] de l’ensemble de ses demandes,A titre subsidiaire, réduire l’indemnité allouée au demandeur au titre de la reprise des désordres électriques à la somme de 880 euros, En tout état de cause, Déduire de toute condamnation pouvant être prononcée contre l’assuré la franchise contractuelle fixée à 1500 euros,Condamner Monsieur, [L] à lui payer 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur, [L] aux dépens,Ecarter l’exécution provisoire.
Pour solliciter à titre principal le rejet des prétentions de Monsieur, [L], la société ALLIANZ soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, que son assuré n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité en ce qu’il a constaté la présence d’anomalies et informé l’acquéreur de la nécessité de faire intervenir un électricien pour procéder à des travaux de reprise. La société défenderesse observe en outre que Monsieur, [L] ne justifie pas de la réalité des préjudices allégués ni de leur lien de causalité avec la faute dénoncée, et subsidiairement que l’expertise judiciaire n’a retenu la responsabilité du diagnostiqueur qu’à hauteur de 880 euros. Plus subsidiairement encore, la société ALLIANZ indique qu’elle garantira son assuré des condamnations pouvant être retenues contre lui, déduction faite de la franchise contractuelle sur le fondement de l’article L112-6 du code des assurances. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de réparation de Monsieur, [L]
Sur l’existence d’une faute de Monsieur, [Y]
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparation.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En vertu de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur en 2018 applicable au moment des faits, « I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. (…). Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, (…) l'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ». Cet article dispose que cette évaluation doit permettre d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Il en résulte que l'acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve en effet engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné.

En l’espèce, le diagnostic établi le 4 juin 2018 par Monsieur, [Y] indique que l’installation comporte deux anomalies, correspondant à une absence de dispositif différentiel à haute sensibilité inférieur ou égal à 30 mA, ainsi qu’à la présence d’un radiateur dans la salle d’eau non conforme. Il recommande à Monsieur, [L] de supprimer ces anomalies en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent.

Les deux expertises amiables réalisées par le bureau SARETEC ont mis en évidence des désordres non relevés par le diagnostiqueur, à savoir la présence au sein de toutes les pièces d’appareils branchés avec des fils non gainés (luminaire du salon, ballon d’eau chaude, lave-linge, branchement de la plaque électrique, installation extérieure). Il est précisé que ces anomalies étaient visibles lors de la visite des lieux. La seconde expertise conclut que les investigations effectuées par le diagnostiqueur sont insuffisantes, « 80% des défauts existants et visibles sans investigations n’ayant pas été relevés », de sorte que « Monsieur, [L] n’a pas pu être informé de l’état véritable des installations » avant l’achat du bien. 

L’expert judiciaire a également constaté l’existence de fils non gainés et directement scellés dans le plâtre dans la salle d’eau, ainsi qu’au niveau du raccordement de l’éclairage en plafond et sur la prise à l’étage en mezzanine. Il relève à extérieur une dérivation sans boîte de connexion. L’expert conclu que ces non conformités existaient lors de la vente et étaient visibles lors des diagnostiques. 

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que si le diagnostiqueur a effectivement recommandé à Monsieur, [L] de faire intervenir un électricien, de nombreuses anomalies relatives notamment à des fils non gainés n’ont pas été relevées par lui, alors même qu’elles étaient bien présentes et visibles lors de la vente. Monsieur, [L] n’a donc bénéficié que d’une information parcellaire de l’état réel de l’installation électrique et des dangers qu’elle présentait lors de la vente.

Ce faisant, la sous-estimation des désordres par Monsieur, [Y] est constitutive d’une faute.

Sur les préjudices 
Sur les frais de reprise 
En l’espèce, s’il résulte de l’expertise amiable du 18 avril 2019 que Monsieur, [Y] a « accepté verbalement le jour [des] opérations d’expertise de prendre à sa charge les frais » (page 9), il demeure qu’aucun protocole d’accord ou une reconnaissance quelconque n’ont été établis par les parties. 

Toutefois, lorsque le diagnostic établi n'est pas conforme aux règles de l'art et aux normes édictées, et qu'il se révèle erroné, comme en l’espèce, les préjudices subis du fait du caractère erroné de ce diagnostic ont un caractère certain.

En effet, le diagnostiqueur est tenu de dresser l’état de l’installation électrique et d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Si l'inexécution de cette obligation n'est pas la cause de la présence des anomalies constatées, elle est cependant la cause des frais supportés par l'acquéreur tenu à la remise en état de son bien pour se conformer aux normes de sécurité.

Le coût de la remise en état est chiffré dans l’expertise amiable en date du 20 août 2019 à la somme de 3813 euros, l’expert amiable retenant 3049,20 euros déduction faite d’une mise au norme nécessaire du compteur électrique. 
Le demandeur produit également un devis daté du 14 janvier 2024 réalisé par la SARL ACACIO pour un montant de 2343 euros. 
L’expert judiciaire a modifié ce devis à la lumière de ses constats, et chiffré les frais de remise en état à la somme totale de 1320 euros hors taxes, dont 880 euros peuvent être imputés à la faute du diagnostiqueur, correspondant aux seules anomalies visibles et constatables par lui.

En conséquence, Monsieur, [Y] sera condamné à payer à Monsieur, [L] la somme de 880 euros hors taxes au titre des frais de remise en état du bien.

Sur les travaux de reprises provisoires
En l’espèce, les extraits de compte bancaire produits par Monsieur, [L] pour justifier des travaux urgents qu’il a dû diligenter ne sauraient constituer preuve suffisante des frais de reprise provisoire exposés.

En conséquence, Monsieur, [L] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de reprises provisoires. 

Sur la perte de chance de percevoir un revenu locatif 
Constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition de la probabilité d’une éventualité favorable, encore que, par définition, la réalisation d’une chance ne soit jamais certaine. La réparation d’une perte de chance, qui doit être mesurer à la chance perdue, ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

S’agissant de la perte de chance de louer un bien, il convient de rappeler que la mise en location de tout logement est tributaire d'aléas divers tenant au montant du loyer sollicité, à la consistance et à l'équipement des locaux loués, ou encore aux particularités et au dynamisme ou à l'atonie du marché locatif local. 

En l’espèce, il est constant qu’à la date d’acquisition du bien en septembre 2018 le logement présentait des non conformités, relevées de manière parcellaire par Monsieur, [Y] en juin 2018, puis de manière plus complète par le bureau SATELEC au cours de l’année 2019 et lors des opérations d’expertise judiciaire en 2023. 

Monsieur, [L] évalue à 34 500 euros sa perte de chance d’avoir pu mettre en location son appartement entre septembre 2018 et juin 2021, période au cours de laquelle son bien présentait un danger pour les personnes faute de faire l’objet d’un diagnostic électrique conforme. Il produit au soutien de ses dires ses avis d’imposition sur les revenus 2019, 2020, 2021 et 2022, dont il peut être déduit qu’il n’a perçu aucun revenu locatif pour les deux premières années, à l’inverse des deux suivantes, pour un montant annuel moyen de 14 000 euros.

La sous-estimation des désordres par Monsieur, [Y] a de manière certaine retardé la mise en conformité du bien par son propriétaire, et donc sa mise en location.

Pour autant, si Monsieur, [Y] a minimisé l'ampleur des travaux d'électricité à envisager, il doit être tenu compte de la modicité du surcoût représenté par ces travaux supplémentaires pour les anomalies omises dans le diagnostic, au regard de la valeur locative annuelle du bien. Il doit également être tenu compte des aléas de mise en location, pour lesquels le demandeur n’apporte aucun justificatif. 

L’ensemble de ces éléments ne caractérisent qu’une perte de chance de 10% de percevoir un revenu locatif, soit la somme de 3 850 euros, étant précisé que Monsieur, [L] connaissait au moins en partie l’état électrique de l’immeuble et avait accepté qu’il faille procéder à une remise aux normes, comme le préconisait le diagnostiqueur.

En conséquence, Monsieur, [Y] sera condamné à payer à Monsieur, [L] la somme de 3 850 euros au titre de la perte de chance de percevoir un revenu locatif.

Sur la garantie de l’assureur et l’opposabilité de la franchise
Aux termes de l’article L124-1 du code des assurances, « dans les assurances de responsabilité, l'assureur n'est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l'assuré par le tiers lésé ».

En l’espèce, les défendeurs ne produisent pas le contrat d’assurance qui les lie. Pour autant, il n’est pas contesté par les parties que la société ALLIANZ garantit Monsieur, [Y] des dommages par lui causés.

En revanche, la société ALLIANZ, qui ne produit pas les conditions particulières de la police d’assurance signées par Monsieur, [Y], ne peut opposer sa franchise contractuelle à Monsieur, [L], contrairement à ce qu’elle soutient.

En conséquence, la société ALLIANZ sera condamnée à garantir Monsieur, [Y] des condamnations mises à sa charge au profit de Monsieur, [L], en ce compris les condamnations aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La société ALLIANZ et Monsieur, [Y] seront de plus déboutés de leur demande tendant à la déduction de la franchise contractuelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens qui seront recouvrés directement par la SCP VIAL PECH DE LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER HUOT PIRET JOUBES en application de l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Monsieur, [Y], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur, [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. 

Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef, de même que la société ALLIANZ.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut, par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l’espèce, eu égard à l’ancienneté de la créance, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire de Narbonne, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur, [C], [Y] de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de reprises provisoires ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à payer à Monsieur, [S], [L] les somme de : 
- 880 euros hors taxes au titre des frais de remise en état du bien ;
- 3 850 euros au titre de la perte de chance de percevoir un revenu locatif ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ FRANCE IARD à garantir Monsieur, [C], [Y] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans la présente décision, en ce compris les condamnations aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la SA ALLIANZ FRANCE IARD et Monsieur, [C], [Y] de leur demande tendant à la déduction de la franchise contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SCP VIAL PECH DE LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER HUOT PIRET JOUBES selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à payer à Monsieur, [S], [L] la somme 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur, [C], [Y] et la SA ALLIANZ FRANCE IARD de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffiere La Presidente
A. GAFFIE M-C. BARDOU