N° RG 25/04176 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2M6W
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
30Z
N° RG 25/04176 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2M6W
AFFAIRE :
Société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES
C/
[P] [V]
Grosses délivrées
le
à
Avocats : la SELARL ATHENAIS
la SELAS DS AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 31 MARS 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique
Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier, Greffier lors des débats
et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, Greffier lors du délibéré
DÉBATS
A l’audience publique du 20 Janvier 2026
JUGEMENT
Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSE
Société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES
101 cours Victor Hugo
33074 BORDEAUX
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [V]
Bât 12 - App. 244 - Cité Grand Caillou 4 maik de Grand Caill
ou
33320 EYSINES
représenté par Maître Marie-anaïs CRONEL de la SELARL ATHENAIS, avocats au barreau de BORDEAUX
N° RG 25/04176 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2M6W
FAITS ET PROCEDURE
Suivant contrat de bail de locaux nus signé le 11 octobre 1999 prenant effet le même jour, madame [W] [G] a donné à bail à monsieur [P] [V] un local situé 12-13 place Maucaillou à Bordeaux, pour une durée de 3 ans expirant le 11 octobre 2002.
Ce contrat s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction par périodes de 3 mois.
Dans l’exercice de son droit de préemption urbain qui lui a été délégué par Bordeaux Métropole en vue de la réalisation de l’opération d’aménagement du centre historique de Bordeaux, la société anonyme d’économie mixte INCITE a acquis, par acte du 23 septembre 2023, l’intégralité de l’immeuble intégrant le local donné à bail à monsieur [V], reprenant ainsi la titularité du bail.
Le 22 janvier 2024, la société INCITE venant aux droits de madame et monsieur [G] a donné congé à monsieur [V], en l’informant de son intention de ne pas reconduire le bail. Le congé était donné pour le 11 juillet 2024.
Devant le refus opposé par le locataire de libérer les lieux, la société INCITE a, par acte extrajudiciaire délivré le 13 mai 2025, assigné monsieur [P] [V] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de constater que le congé délivré a valablement produit ses effets et ordonner l’expulsion de l’occupant sans doit ni titre.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2026.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026 la société INCITE demande au tribunal de:
-débouter monsieur [V] de toutes ses demandes,
-constater que le congé délivré a valablement produit ses effets emportant la résiliation du bail du 11 octobre 1999 à la date du 11 juillet 2024, de sorte que monsieur [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
-ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,
-le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation « à parfaire » équivalente à trois fois le montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de la fin du bail, à savoir 306,06 euros du 11 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,
-le condamner à lui verser une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la société INCITE fait valoir que le bail porte sur un deux pièces à l’état brut, sans confort ni wc ni électricité ni sanitaires ni eau, que le loyer mensuel prévu initialement était de 540 francs (102,02 euros), qu’aucun dépôt de garanti n’a été versé et aucune provision sur charge convenue ; elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’un bail d’habitation. Elle se fonde sur les articles 1103 et 1104 du code civil et 1709, 1736, 1738 et 1739 du code civil pour invoquer son droit à résiliation ainsi que sur les termes du contrat de bail prévoyant que une tacite reconduction par période de trois mois tout en maintenant une faculté de résiliation pour chacune des parties à l’issue de ces périodes de 3 mois. Elle en déduit que le bailleur est libre de résilier à tout moment sous réserve de respecter un préavis de trois mois, adressé par lettre recommandée. Elle estime que le congé qu’elle a délivré est régulier et que le bail a cessé au 11 Juillet 2024. Elle conteste est débitrice d’une obligation de relogement au sens de l’article L. 314-1 du code de l’urbanisme, monsieur [V] n’étant pas occupant au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation (occupant d’un local constituant l’habitation principale) et n’étant pas titulaire d’un bail commercial, professionnel ou rural. Elle fait valoir que monsieur [V] ne justifie pas de ses allégations selon lesquelles il occuperait le local comme résidence principale. Elle s’oppose en conséquence aux demandes formées au titre d’un prétendu préjudice moral. Elle fait enfin valoir que si lonsieur [V] soutient désormais que le contrat initialement conclu entre les parties ne correspondrait pas à la version signée par les parties, elle fait valoir que ce contrat n’a jusque là jamais été contesté et qu’il n’y a rien d’anormal à ce qu’il porte des mentions manuscrites. Quoiqu’il en soit, il ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un autre contrat. Elle demande, en conséquence de la résiliation du contrat, le bénéfice d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer majoré.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, monsieur [P] [V] demande au tribunal :
A titre principal de:
-rejeter la demande d’INCITER tendant à voir ordonner son expulsion, faute d’avoir respecté son obligation de relogement,
-la condamner à lui verser une indemnité de 1000 euros en réparation de son préjudice moral
- juger que le congé est irrégulier de sorte qu’il ne peut produire ses effets,
-débouter INCITE de sa demande tendant à constater la résiliation du bail,
A titre subsidiaire de,
-juger que la clause pénale dans le bail est abusive et doit être déclarée non écrite,
-juger qu’aucune demande ne pourra prospérer de ce chef,
En tout état de cause :
- de rejeter les demandes de la société INCITE,
-de la condamner aux dépens,
- de la condamner à lui verser 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct au profit de maître Marie-Anaïs CRONEL en application de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique dans le cas où elle renoncerait au bénéfice de l’aide juridictionnelle.
Au soutien de sa défense, monsieur [V] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de relogement, en application des articles L. 213-10, L. 300-1 et suivants et L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme, L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation et 1353 du code civil. Il fait valoir que dans le cadre d’une opération d’aménagement urbain, le bailleur a l’obligation de reloger les occupants faisant l’objet d’une éviction définitive et qu’il est bien un occupant au sens des dispositions précitées du code de l’urbanisme et du code de la construction et de l’habitation, et n’a pourtant reçu aucune proposition de relogement. Il subit un préjudice moral dont il demande réparation. Sur la demande de résolution, il s’y opposer faisant valoir que le bail produit comporte des ratures et mentions rajoutées à la main de sorte qu’il n’est pas certain que la volonté des parties était de résilier le bail à l’échéance. Subsidiairement, il demande de rejeter la demande d’indemnité d’occupation qu’il qualifie de clause pénale au visa des articles 1771 du code civil, L. 212-1 et L. 132-1 du code de la consommation et la recommandation de la commission des clauses abusives n° 2000-01 sur les locaux à usage d’habitation du 17 février 2000, soulignant le manque de réciprocité de la clause en cas de manquement du bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constater la résiliation du bail
Selon l’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, d’ordre public, « Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ».
Selon l’article 15 de cette loi, « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. /Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. /En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. »
En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 11 octobre 1999 entre d’une part [V] et d’autre part madame [G], pour une durée de 3 ans. Le contrat de bail ne vise aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989, seule applicable en matière de baux d’habitation. Le bail porte sur « deux pièces à l’état brut sans confort, ni wc ni électricité ni sanitaire ni eau », sans précision de la destination des locaux ainsi loués. Ainsi, il ne peut être considéré que les parties ont eu l’intention de louer et prendre à bail un local « à usage d’habitation », celui-ci n’étant pourvu d’aucun élément de confort minimal. D’ailleurs, monsieur [V] ne revendique pas le bénéfice d’une reconduction tacite de 3 ans telle que prévue par l’article 15 précité.
Il y a donc lieu de faire application des dispositions du doit commun, applicables au vontrat de louage.
Aux termes de l’article 1738 du code civil « Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. » L’article 1736 du même code prévoit que : « Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux »
Il ressort des termes mêmes du bail que chacune des parties a la faculté de résilier le bail à l’échéance, à savoir à l’expiration du délai initial de trois ans, soit à compter du 11 octobre 2022, « à condition de prévenir l’autre partie 3 mois avant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, étant convenu que si l’une des parties ne met pas fin à la présente location à son expiration, celle-ci se reconduira tacitement par périodes de 3 mois en 3 mois successives, à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, par lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois à l’avance et avant le premier jour de chaque terme ».
A titre liminaire, si monsieur [V] prétend qu’il n’est pas possible de connaître l’intention commune des parties du fait de l’existence de ratures et rajout de mentions à la main, force est de constater que le paragraphe relatif aux modalités de résiliation ne souffre aucune ambiguité, seuls les mots « expiration de l’année » étant supprimés en faveur du mot « l’échéance ».
La clause est parfaitement claire quant aux modalités de mise en œuvre.
En l’espèce, la société INCITE justifie être venue aux droits de madame [G], bailleur, selon acte de vente du 27 septembre 2023.Elle justifie avoir adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 22 janvier 2024 à monsieur [V] un congé, pour le 11 juillet 2024. Ce congé respecte ainsi le délai de préavis de 3 mois. Monsieur [V] a eu connaissance de ce congé puisqu’il a répondu par courrier en date du 20 mars 2024.
Il convient en conséquence de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé à la date du 11 juillet 2024 et que monsieur [V] est depuis cette date occupant sans droit ni titre. Il sera fait droit à la demande d’expulsion selon les modalités prévues dans le dispositif.
Sur l’indemnité d’occupation
Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Selon l’article 1104 du même code : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. /Cette disposition est d'ordre public. »
Le dernier alinéa du paragraphe intitulé « clause résolutoire et pénale » inséré dans le bail litigieux est ainsi rédigé : « Faute par le locataire de libérer les lieux à l’expiration du bail, il s’engage dès à présent formellement et définitivement par la présente clause pénale à verser au bailleur une indemnité pénale de 3 fois le montant journalier du loyer payé à l’époque du départ, par jour de retard ».
Cette clause étant insérée dans un bail qui ne peut être qualifié de bail d’habitation, elle ne saurait être qualifiée d’abusive au sens de la recommandation de la commission des clauses abusives n° 2000-01 sur les locaux à usage d’habitation du 17 février 2000. En outre, les dispositions du code de la consommation invoquées par monsieur [V] ne sont pas non plus mobilisables dès lors que le contrat initialement conclu ne l’a pas été entre un professionnel et un consommateur, mais entre madame [G] et monsieur [V].
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre./Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire./Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent./Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite./Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.»
En l’espèce, si le principe de la clause pénale est mentionné dans le contrat liant les parties, force est de constater que dans le congé adressé le 22 janvier 2024, la société INCITE n’a pas rappelé à monsieur [V] qu’elle entendrait faire application de cette disposition en cas de refus de quitter les lieux et ne lui a pas non plus adressé de mise en garde sur ce point après avoir constaté qu’il refusait de quitter les lieux.
Ainsi, il sera fait droit à sa demande d’indemnité d’occupation à compter du 11 juillet 2024, sans majoration, la majoration n’ayant vocation à s’appliquer qu’à compter du présent jugement.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
La demande indemnitaire au titre du préjudice moral est motivée par le manquement du bailleur à son obligation de relogement.
Aux termes de l’article L. 314-1 du code de l’urbanisme : « La personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. /Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. »
L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. » laquelle est, au sens de la loi du 6 juillet 1989, une résidence dans laquelle la personne vit à titre principal au moins huit mois par ans.
Pour justifier du fait que le local loué constitue son habitation principale, monsieur [V] produit plusieurs attestations d’assurance multirisque habitation pour le local sis 12 Place Maucaillou à Bordeaux (2019, 2021, 2023, 2024, 2025). Mais ces attestations ne sauraient justifier qu’il s’agit bien d’une résidence principale, alors que l’assurance d’un bien se fait sur la seule base des informations données à titre déclaratif par le souscrivant. Il doit être souligné en outre que l’adresse de monsieur [V] figurant sur le bail litigieux est située au bâtiment 12, appartement 244 de la résidence le grand Caillou à Eysines (33320), que cette adresse a été utilisée par la société INCITE pour délivrer le congé à monsieur [V] (4 Mail du Grand Caillou, Cité Grand Caillou, bâtiment 12 appt 244), qu’il s’agit également de l’adresse qu’il a mentionnée sur son courrier en réponse du 20 mars 2024 et qu’il s’agit de l’adresse à laquelle l’assignation, remise à l’étude de l’huissier après vérification du nom de monsieur [V] sur la boite aux lettres, a été délivrée. Il s’en déduit que la résidence principale de monsieur [V] apparaît se trouver à EYSINES, non dans le local litigieux. En tout état de cause, il n’apporte aucun élément probant pour démontrer qu’il occuperait, à titre de résidence principale le local, pas plus que son fils dont il dit qu’il est « occupant » sans autre précision, pendant plus de 8 mois par an.
Il s’ensuit que la société INCITE n’a commis aucune faute en ne lui proposant pas de local de remplacement. En l’absence de faute, la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée
Sur les frais du procès
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, monsieur [V] succombant, il sera condamné au paiement des dépens, en ce compris les frais d’assignation de droit de plaidoirie et frais de signification à intervenir, à l’exception d’éventuels commandements de payer, aucun n’ayant été délivré dans le cadre de la présente procédure.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, au regard des circonstances du litige, il y a lieu de dire que chaque partie supportera ses frais irrépétibles.
Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
Constate que le congé délivré par la société INCITE à monsieur [V], en vue de résilier le bail conclu le 11 octobre 1999 entre madame [G] et monsieur [V] est valable,
Constate la résiliation dudit bail portant sur un local d’un immeuble sis 12-13 place Maucaillou à Bordeaux à compter du 11 juillet 2024,
Dit n’y avoir lieu de déclarer abusive la clause pénale due au titre du maintien du locataire après résiliation du contrat,
Condamne à compter du 11 juillet 2024 jusqu’à la date de la signification du présent jugement monsieur [P] [V] à payer à la société INCITE une indemnité mensuelle d’occupation calculée sur la base du dernier loyer payé, ramenée à une part mensuelle, soit 101,02 euros,
Condamne monsieur [P] [V] à payer à la société INCITE une indemnité d’occupation mensuelle majorée correspondant à trois fois le montant du dernier loyer mensuel, soit 306,06 euros à compter de la signification du présent jugement et ce jusqu’à libération effective des lieux,
Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de monsieur [P] [V], ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamne monsieur [P] [V] au paiement des dépens, il sera condamné au paiement des dépens, en ce compris les frais d’assignation de droit de plaidoirie et frais de signification à intervenir.
Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Rappelle l’exécution provisoire
La présente décision est signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT