Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 1 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre 


 
N° RG 24/03829 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4HWQ

N° MINUTE : 




Assignation du :
14 Mars 2024








JUGEMENT 
rendu le 01 Avril 2026 



DEMANDEURS

Monsieur [W] [C] [Z] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [Y] [K] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Jean-Marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

S.A.S. BONIM ATID
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Amele FAOUSSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0542



Décision du 01 Avril 2026
2ème chambre
N° RG 24/03829 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HWQ

* * * 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de l’audience, et de Madame Océane GENESTON, Greffière lors de la mise à disposition. 


DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 01 Avril 2026. 


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort


* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 8 juillet 2022, les époux [Z] [R] ont unilatéralement promis de vendre au prix de 600.000 euros un bien immobilier sis à [Localité 4] à la société Bonim [H]. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 60.000 euros et le délai d’option au 30 juin 2023. Un premier versement de 20.000 euros et un second de 40.000 euros au notaire rédacteur étaient mis à la charge de la société Bonim [H].

La vente n’a pas été conclue.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, les époux [Z] [R] ont assigné la société Bonim [H] devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, de :
la condamner à leur verser une somme de 60.000 euros outre l’intérêt légal à compter du 27 octobre 2023 au titre de l’indemnité d’immobilisation,la condamner à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, la société Bonim [H] demande au tribunal de :
rejeter les demandes,condamner les époux [Z] [R] à lui verser une somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 18 février 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er avril suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions des époux [Z] [R] notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024 ;

Vu les conclusions de la société Bonim [H] notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024 ;


Au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1231–1 du code civil, les époux [Z] [R] font valoir:
qu’il est stipulé à la promesse qu’en cas de non réalisation de la vente, la somme de 60.000 euros versée par le bénéficiaire en exécution de la promesse restera acquise au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation,qu’en exécution du contrat, la société Bonim Ad lui doit donc la somme de 60.000 euros,que c’est de mauvaise foi que la société Bonim [H] se prévaut de la clause de la promesse selon laquelle l’acte serait caduc à défaut de versement par elle au notaire rédacteur des sommes stipulées, qu’en effet, elle ne saurait se prévaloir de sa propre faute constituée par l’inexécution de son obligation de verser en deux fois un total de 60.000 euros au notaire rédacteur,qu’en tout état de cause, la caducité est dépourvue d’effet rétroactif.
La société Bonim [H] réplique :
qu’il est stipulé qu’à défaut des versements de 20.000 et 40.000 euros dans les délais contractuels, la promesse sera caduque,qu’elle s’est abstenue de tout versement, que la promesse est donc devenue caduque au plus tard le 30 septembre 2022, jour d’expiration du délai contractuel du premier versement,que les époux [Z] [R] ne peuvent donc se prévaloir de la promesse qui a rétroactivement perdu tout effet,qu’en tout état de cause, le contrat ne permet que la remise aux époux [Z] [R] des sommes préalablement versées au notaire rédacteur par la société Bonim [H], qu’aucun versement n’ayant été fait au notaire rédacteur, aucune somme ne peut revenir aux demandeurs.
Sur ce, premièrement, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Seul le créancier peut se prévaloir de la clause résolutoire sanctionnant l’inexécution de l’obligation à l’exclusion du débiteur.

La caducité sanctionne la disparition d’un élément essentiel du contrat.

La résolution sanctionne l’inexécution par le débiteur de son obligation.

Les deux ont pour effet de mettre fin au contrat.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de donner leur exacte qualification aux faits et actes litigieux.

En l’espèce, la promesse comprend la clause suivante :
(i) « Indemnité d’immobilisation
Les parties sont convenues du versement de la somme de soixante mille euros (60.000 eur).
Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 30 septembre 2022, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes [...] la somme de vingt mille euros (20.000 eur). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes.
Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes. »

Il apparaît ainsi que le bénéficiaire s’oblige à remettre des fonds au notaire rédacteur dans un certain délai et qu’à défaut le contrat sera « caduc ».

Ainsi, la « caducité » stipulée sanctionnant l’inexécution par la société Bonim [H] de son obligation de verser des fonds au notaire rédacteur, il y a lieu de lui donner son exacte qualification qui est celle d’une résolution.

La promesse comprend donc une clause résolutoire sanctionnant le non versement par la société Bonim [H] des sommes stipulées dans les délais contractuels.

Par suite, elle ne peut être invoquée par la société Bonim [H], débitrice défaillante, et le contrat doit recevoir pleine exécution.

Deuxièmement, il résulte des articles 1188 et 1189 du code civil que les clauses d’un contrat doivent s’interpréter de façon à leur donner un sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Il est stipulé au contrat qu’un premier versement de 20.000 euros devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2022 et un second de 40.000 euros « au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes ».

Or, les termes « la réitération authentique des présentes » n’ont aucun sens, les « présentes » désignant la promesse elle-même qui est déjà conclue en la forme authentique et la réitération authentique d’un acte authentique étant dépourvue de la moindre utilité.

Ces termes doivent donc être interprétés.

Ils figurent dans une clause intitulée « Indemnité d’immobilisation ». Or, l’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’option consentie lorsque l’option n’est pas levée.

Par suite, il y a lieu d’interpréter les termes « la réitération authentique des présentes » comme désignant en réalité l’expiration du délai d’option, soit en l’espèce, le 30 juin 2023.

Ainsi, la société Bonim [H] s’est engagée à verser une première somme de 20.000 euros au plus tard le 30 septembre 2022 et une seconde somme de 40.000 euros au plus tard le 30 juin 2023, soit un total de 60.000 euros au plus tard le 30 juin 2023.

La clause intitulée « Indemnité d’immobilisation » comprend ensuite les stipulations suivantes:
« b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci »

Littéralement, les termes « somme ci-dessus versée » désignent les fonds remis par la société Bonim [H] au notaire rédacteur en exécution des stipulations reproduites ci-dessus en (i). Une telle interprétation littérale permettrait à la société Bonim [H] de ne rien verser dans le temps du délai d’option pour ne jamais devoir la moindre indemnité d’immobilisation conférant ainsi à son obligation de payer une indemnité d’immobilisation un caractère purement potestatif, retirant ainsi toute cohérence à la promesse.

Il faut donc dépasser l’interprétation littérale du contrat et comprendre les termes « somme ci-dessus versée » comme désignant les sommes versées ou dues en vertu des stipulations précédentes obligeant la société Bonim [H] à remettre au notaire rédacteur un total de 60.000 euros.

En conséquence, faute d’avoir levé l’option, la société Bonim [H] est débitrice des époux [Z] [R] d’une indemnité de 60.000 euros.

La société Bonim [H] a reçu mise en demeure de payer les époux [N] [R] le 6 novembre 2023. Conformément aux articles 1231–6 et 1344–1 du code civil, les intérêts au taux légal sont dus à compter de cette date.

L’équité commande de laisser aux époux [Z] [R] la charge de leurs frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la société Bonim [H] à verser aux époux [Z] [R] une indemnité de 60.000 euros outre l’intérêt légal à compter du 6 novembre 2023;

Déboute les époux [Z] [R] de leur demande tendant à:
condamner la société Bonim [H] à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Déboute la société Bonim [H] de sa demande tendant à:
condamner les époux [Z] [R] à lui verser une somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
La condamne aux dépens;



Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Avril 2026


La Greffière Le Président
Océane GENESTON Jérôme HAYEM