Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 1 avril 2026

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Compagnie d’assurance GMF, [X] [L], [R] [N] épouse [L] c/ Compagnie d’assurance SADA ASSURANCES, SDC [Adresse 1], [D] [U], [B] [U], MAAF ASSURANCES SA 

MINUTE N° 2026/ 223
Du 01 Avril 2026 
2ème Chambre civile
N° RG 21/02132 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NQFM 
 









Grosse délivrée à 

Me MAGAUD
Me LANFRANCHI 
Me SALOMON
Me MAGAUD
Me PONCHARDIER


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses



Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du un Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Sandra POLET
Greffier : Madame BENALI,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 10 octobre 2025.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 29 janvier 2026, lequel a été prorogé au 26 février, 27 mars et 1er avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 1er Avril 2026, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS

Compagnie d’assurance GMF
dont le siège social est sis : [Adresse 2] - [Localité 1]
prise en la personne de son agence GMF [Localité 2] LENVAL sise [Adresse 3] à [Localité 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [X] [L]
demeurant : [Adresse 1] - [Adresse 1]- [Localité 4]
représenté par Maître Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [R] [N] épouse [L]
demeurant [Adresse 1] - [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Maître Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

SADA ASSURANCES 
dont le siège social est sis : [Adresse 4] - [Localité 5]
prise en son représentant légal
représentée par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires “[Adresse 1]”
sis [Adresse 5] à [Localité 4], 
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BORNE et DELAUNAY, dontle siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [D] [U]
demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Maître Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [B] [U]
demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Alexandre MAGAUD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

MAAF ASSURANCES SA,
dont le siège social est sis : [Adresse 7] - [Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 mai 2021, M. [X] [L], Mme [R] [N] épouse [L] et la compagnie d'assurances GMF, ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES.

Par acte du 30 août 2021, M. [D] [U] et la SA MAAF ASSURANCES ont dénoncé l'assignation au syndicat de copropriété [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet BORNE & DELAUNAY.

Par ordonnance du 8 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par acte du 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BORNE ET DELAUNAY a fait assigner la SA SADA ASSURANCES.

Par ordonnance du 13 février 2023, les procédures ont fait l'objet d'une jonction.

Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge de la mise en état a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [X] [L], de Mme [R] [N] et de leur assureur la GMF, soulevée par M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES ;
- dit que l'action de M. [X] [L], de Mme [R] [N] et de leur assureur la GMF non prescrite ;
- débouté M. [X] [L], Mme [R] [N] épouse [L] et la compagnie GMF de leur demande de provision ;
- débouté M. [X] [L], Mme [R] [N] épouse [L], la compagnie GMF, M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens de l'instance seront réservés en fin de cause et suivront le sort réservés aux dépens sur le fond ;
- renvoyé l'affaire à la mise en état.

Par arrêt du 7 novembre 2024, la Cour d'appel d'Aix en Provence a :
- confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état du 18 janvier 2024, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de provision formée par M. et Mme [L] ;
- condamné in solidum M. et Mme [U] et la société MAAF ASSURANCES à verser à M. et Mme [L] la somme de 2 975 € de provision à valoir sur leurs préjudices ;
- rejeté la demande de la compagnie SADA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. et Mme [U] et la société MAAF ASSURANCES à verser à M. et Mme [L] et à la société GMF, la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.

Les écritures des parties mentionnent un arrêt rectificatif du 6 mars 2025 qui n'a toutefois pas été produit.


▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [X] [L], Mme [R] [N] épouse [L] et la compagnie d'assurances GMF demandent au Tribunal, au visa des articles 651 et suivants du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage de :
A titre principal :
- déclarer les consorts [U] responsables des désordres occasionnés dans l’appartement [L] ;
- condamner les consorts [U] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour faire cesser les désordres et la MAAF à les financer ;
- condamner les consorts [U] in solidum avec leur assureur, la MAAF :
au paiement de la somme TTC de 2 330,50 €, à assortir des intérêts au taux légal depuis le 8 février 2019, date de la première mise en demeure adressée à Monsieur et Madame [U] ;au paiement de la somme de 43.326 € en réparation du préjudice de jouissance subi par les consorts [L] du 15 septembre 2013, date de l’apparition des désordres, jusqu’au 15 septembre 2025, somme à réactualiser ;au paiement de la somme de 277,50 € par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la cessation des désordres ;au paiement de la somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral subi par les consorts [L] ;au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, réglés par la GMF ;Subsidiairement, si le Tribunal estimait que l’ouvrage à l’origine des désordres constitue une partie commune de l’immeuble :
- déclarer le syndicat des copropriétaires LE LYAUTEY responsable des désordres subis par les consorts [L] ;
- condamner le syndicat des copropriétaires LE LYAUTEY sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour faire cesser les désordres et la SADA à les financer ;
- condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec son assureur, la SADA :
au paiement de la somme TTC de 1 664,64 €, à assortir des intérêts au taux légal depuis le 8 février 2019, date de la première mise en demeure adressée à Monsieur et Madame [U] ;au paiement de la somme de 43.326 € en réparation du préjudice de jouissance subi par les consorts [L] du 15 septembre 2013, date de l’apparition des désordres, jusqu’au 15 septembre 2025, à réactualiser ;au paiement de la somme de 277,50 € par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la cessation des désordres ;au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, réglés par la GMF.

▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 août 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA MAAF ASSURANCES, M. [D] [U] et Mme [B] [U] demandent au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 14, des articles 6, 9 et 514-1 du code de procédure civile, de :
A titre principal :
- juger que l’étanchéité du rail d’une porte fenêtre relève nécessairement des parties communes ;
- juger que les désordres allégués par Monsieur [L] ne proviennent pas des parties privatives des Consorts [U] mais bien des parties communes, dont est responsable de plein droit le Syndicat des copropriétaires ;
- juger que la responsabilité des Consorts [U] n’est donc aucunement engagée de sorte que la SA MAAF ASSURANCES ne doit aucune garantie ;
mettre purement et simplement hors de cause les Consorts [U] et la SA MAAF ASSURANCES ;
- débouter les Consorts [L] et la GMF et ou toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des Consorts [U] et de la SA MAAF ASSURANCES ;
A titre subsidiaire :
- juger que la demande des Consorts [L] à hauteur de 1.664,64 € TTC au titre de leur préjudice matériel n’est aucunement justifiée ;
- juger qu’il appert du rapport d’expertise judiciaire que les désordres subis par les Consorts [L] sont purement et simplement d’ordre esthétique et de faible importance ;
- juger que les désordres allégués par les Consorts [L] constituent de simples désordres esthétiques qui ne peuvent être considérés comme ayant entraîné un quelconque préjudice de jouissance ;
- juger qu’aucune résistance abusive ne saurait être imputée aux Consorts [U] et la MAAF ASSURANCES ;
- juger que les garanties souscrites par les Consorts [U] auprès de la SA MAAF ASSURANCES ne couvrent pas le financement des travaux visant à supprimer les causes du sinistre, ceci faisant l’objet d’une exclusion de garantie tel que mentionnée aux conditions générales de la police souscrite ;
- juger que la SA MAAF ASSURANCES ne saurait être condamnée à financer les travaux préconisés par l’Expert judiciaire pour faire cesser les désordres ;
-débouter les Consorts [L] et la GMF et ou toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des Consorts [U] et de la SA MAAF ASSURANCES ;
A titre infiniment subsidiaire :
- débouter les Consorts [L] et la GMF de leur demande au titre de leur préjudice matériel à hauteur de 1.664,64 € TTC ;
- juger que le préjudice matériel allégué doit se limiter à la somme de 1.100,00 € TTC et, à défaut, à la somme de 1.330,80 € TTC ;
- juger que si la Juridiction de céans devait considérer qu’il existe un préjudice de jouissance, celle-ci ne pourra que limiter ledit préjudice à la somme de 2.975,00 € telle que retenue par l’Expert judiciaire au sein de son rapport ;
- juger que la demande des Consorts [L] et la GMF au titre du préjudice moral a un caractère purement et simplement forfaitaire ;
- débouter les Consorts [L] et la GMF et ou toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des Consorts [U] et de la SA MAAF ASSURANCES au titre du préjudice moral ;
- juger que les désordres allégués trouvent leur siège en parties communes, parties dont est responsable le Syndicat des copropriétaires ;
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, et la SADA ASSURANCES à relever et garantir les Consorts [U] et la SA MAAF ASSURANCES de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;
juger opposables les plafonds et franchises de la police de la SA MAAF ASSURANCES ;
En tout état de cause :
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner in solidum Consorts [L] et la GMF à verser aux Consorts [U] et à la MAAF ASSURANCES la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum Consorts [L] et la GMF aux entiers dépens distraits au profit de la SCP ASSUS-JUTTNER – MAGAUD – RABHI – JUTTNER sous sa due information de droit et conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 août 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET BORNE ET DELAUNAY, demande au Tribunal de :
- rejeter l'ensemble des demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires concluant ;
subsidiairement et en toute hypothèse, et si par extraordinaire la responsabilité, même partielle, de la concluante était recherchée, 
- dire qu'il appartiendra à son assureur SADA ASSURANCES de régler en lieu et place du syndicat, les sommes auxquelles ladite concluante serait condamnée ;
- en tant que de besoin, entendre condamner ledit assureur à le relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts et frais ;
en toute hypothèse, 
- réduire dans de très large proportion, l'ensemble des demandes présentées par les époux [L], ceux-ni ne justifiant d'aucun préjudice réel et sérieux et alors qu'il leur appartient de procéder aux travaux nécessaires, s'agissant d'un désordre siégeant dans une partie privative ;
- les condamner ainsi que tous succombants aux dépens et à la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.

▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCES (SADA) demande au Tribunal, au visa de l'article 1103 du code civil, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
- rejeter toute demande à l’encontre de la compagnie SADA ;
- mettre hors de cause la compagnie SADA ;
- condamner in solidum, à titre principal le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Madame [B] [U], Monsieur [D] [U] et la MAAF ASSURANCES, à titre subsidiaire les consorts [L], à payer à la compagnie d’assurances SADA la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum, à titre principal le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Madame [B] [U], Monsieur [D] [U] et la MAAF ASSURANCES, à titre subsidiaire les consorts [L], aux entiers dépens.


Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 10 septembre 2025 par ordonnance du 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux travaux préconisés par l'expert judiciaire

M. et Mme [L] et leur assureur, la compagnie d'assurances GMF, sollicitent la condamnation de M. et Mme [U] et de leur assureur, la SA MAAF ASSURANCES, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient dès lors aux demandeurs de démontrer l'existence d'un trouble et son caractère anormal, indépendamment de toute notion de faute.

En l'espèce, M. et Mme [L] exposent subir des dégâts des eaux récurrents depuis le mois de septembre 2013, en provenance de l'appartement occupé par M. et Mme [U], situé au-dessus du leur.
En réponse, ces derniers estiment que l'origine de ces dégâts des eaux provient des parties communes, de sorte que le syndicat des copropriétaires serait responsable en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort du rapport d'expertise que des gouttes d'eau tombent du plafond de l'appartement de M. et Mme [L], au niveau de la pénétration des canalisations de chauffage. L'expert a également constaté la présence d'une tache ocre au milieu du plafond de la cuisine.
L'expert relève que la cause de ces infiltrations est la défaillance du seuil de la porte-fenêtre vitrée du séjour de M. et Mme [U]. Il précise que cette défaillance est double : d'une part, une probable non étanchéité du rail en ses deux extrémités, ce qui expliquerait que l'eau pénètre en deux endroits chez M. et Mme [L] (séjour et cuisine) et d'autre part, l'incapacité pour l'eau de sortir du rail, s'expliquant par la présence d'un coffrage installé dans le but d'améliorer l'étanchéité.

Le règlement de copropriété prévoit que les parties qui appartiendront privativement et exclusivement à chacun des copropriétaires d'un lot sont celles affectées à son usage exclusif et particulier. Les parties privées comprennent pour chacun des locaux privés, notamment, les portes y compris les portes d'entrée, les fenêtres, les jalousies, les portes-fenêtres, leurs accessoires et, d'une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs et de leurs accessoires, en ce compris les devantures et les vitrines, stores et rideaux de fer, ainsi que leurs accessoires pour les locaux commerciaux.

A l'inverse, constituent des parties communes aux copropriétaires, celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble de ces copropriétaires ou à plusieurs d'entre eux. Elles comprennent notamment pour chaque bâtiment les fondations, les murs, les éléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité des bâtiment : piliers et poteaux de soutènement, éléments horizontaux, gros œuvre des planchers (dalles, peines en béton), des cages d'escaliers et d'ascenseurs, les murs de façades, les murs de refend, les toitures-terrasses, l'étanchéité et plus généralement, tout ce qui constitue l'ossature intérieure et extérieure des bâtiments.

Il s'agit ainsi d'un élément du désaccord subsistant entre les parties : les demandeurs considèrent que les travaux concernent une partie privative puisqu'il s'agit du rail de la porte-fenêtre, M. et Mme [U] estiment que cela concerne une partie commune puisqu'il s'agit d'un élément d'étanchéité, de sorte qu'ils incomberaient au syndicat des copropriétaires.

Il apparaît néanmoins qu'il n'est pas nécessaire de mettre en œuvre des travaux d'étanchéité mais seulement de remplacer le rail de la porte-fenêtre, qui est bien un accessoire de la porte-fenêtre. L'expert décrit les travaux nécessaires et indique à ce titre qu'il convient de démonter la marche intérieure et la contre-marche extérieure, ouvrir la contre cloison formant galandage de part et d'autre de la baie, retirer le rail, réparer ou remplacer ce rail, s'assurer qu'il est désormais étanche sauf au niveau d'orifices qui devront exister ou être créés pour permettre à l'eau arrivant dans ce rail de s'évacuer vers la terrasse et enfin, reconstituer le seuil et assurer une liaison étanche entre l'étanchéité de la terrasse et la longueur du rail.

Les infiltrations ont donc leur origine dans le rail de la porte-fenêtre et les travaux nécessaires pour éviter ces infiltrations consistent à réparer ou remplacer ce rail. Dès lors, il ne s'agit pas d'une étanchéité défectueuse de l'immeuble mais bien d’une défaillance du rail, accessoire de la porte-fenêtre. De plus, M. et Mme [U] ont modifié la porte-fenêtre selon facture datée du 26 septembre 2008. L'expert a pu constater, compte tenu des tests réalisés dans le cadre de l'expertise, la défaillance des travaux réalisés avec le temps. Ainsi, d'une part le rail est une partie privative, d'autre part l'installation est issue de travaux réalisés pour le compte de M. et Mme [U] eux-mêmes.

Ces infiltrations ayant provoqué des désordres dans l'appartement de M. et Mme [L] depuis l'année 2013 sont incontestablement constitutifs de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, de sorte que la responsabilité de M. et Mme [U] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage est engagée.

En conséquence, M. et Mme [U] seront condamnés à faire réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire. A défaut de complète exécution passé le délai de deux mois après la signification du présent jugement, M. et Mme [U] seront redevables envers M. et Mme [L] d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, qui courra durant six mois.

En revanche, la demande visant à condamner la SA MAAF ASSURANCES, en sa qualité d'assureur de M. et Mme [U], à financer les travaux, sera rejetée. En effet, l'assureur fait état d'une exclusion de garantie concernant la réparation de l'élément qui a été à l'origine du dommage (canalisation, robinet ou crépi de façade fissuré par exemple), la garantie couvrant uniquement les conséquences pécuniaires du fait des dommages matériels et immatériels causés aux voisins et aux tiers par un dégât des eaux ayant pris naissance dans le bâtiment assuré.

Dès lors, la demande en paiement formulée à l'encontre de la SA MAAF ASSURANCES sera rejetée.

Sur les demandes en paiement

M. et Mme [L] et leur assureur, la compagnie GMF, sollicitent la condamnation in solidum de M. et Mme [U] et de la SA MAAF ASSURANCES à payer la somme de 2 330,50 € TTC avec intérêts au taux légal depuis le 8 février 2019, date de la mise en demeure.

Cette demande est formulée au titre des travaux de remise en état du plafond de la cuisine, qui s'est trouvé endommagé par les venues d'eau. L'expert a toutefois retenu des travaux évalués entre 1100 € et 1330,80 € TTC. Le rapport d'expertise datant du 15 octobre 2020, il sera retenu la fourchette haute proposée par l'expert, soit la somme de 1 330,80 € TTC. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement.

Les demandeurs sollicitent également la somme de 43.326 € au titre du préjudice de jouissance, du 15 septembre 2013, date de l’apparition des désordres, jusqu’au 15 septembre 2025, à réactualiser, outre la somme de 277,50 € par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la cessation des désordres. Ils estiment que le préjudice correspond à 30% de la valeur locative du bien, évalué à 925 € par mois. Ils ajoutent par ailleurs la durée des travaux estimée par l'expert à quatre jours.

L'expert retient un préjudice de l'ordre de 10% sur la moitié de la surface de l'appartement et une valeur locative de 700 € par mois après déduction des charges et tenant compte du fait que la cave et le garage ne doivent pas être pris en compte.

Le rapport d'expertise indique que les infiltrations d'eau ont endommagé les revêtements de plafond mais n'ont aucunement impacté la fonctionnalité des installations de l'appartement de M. et Mme [L]. Il est précisé qu'ils peuvent faire usage de l'eau dans la cuisine et profiter de leur salon, malgré l'impact visuel des dommages, de sorte qu'il n'y a aucune impropriété à destination. L'expert conclut en effet que l'appartement a pu être habité normalement.

L'expert indique en outre que l'impact correspond à un aspect visuel de faible importance : dans la cuisine, la tache n'est visible que si l'on y prête attention et il n'y a aucune trace dans le séjour, mais un coffre masquant les canalisations est absent, et un petit récipient est installé en permanence sous plafond pour recueillir l'eau avec un seau de récupération au sol. 

Il ressort néanmoins du rapport d'expertise et des pièces versées aux débats que M. et Mme [L] ont été contraints de mettre en place un système permettant de récupérer l'eau provenant de l'appartement de M. et Mme [U], avec un seau au sol en permanence dans la pièce de vie. Il sera en conséquence retenu un préjudice à hauteur de 10% de la valeur locative du bien, estimée à 750 € (900 € dont 150 € de charges qui doivent être déduites), soit un préjudice mensuel de 75 € par mois. Ce préjudice peut être retenu du 15 septembre 2013 au 15 septembre 2025 soit durant 144 mois, ce qui correspond à la somme de 10 800 €.

Il convient par ailleurs d'ajouter la somme de 75 € par mois, du 16 septembre 2025 jusqu'à complète exécution des travaux préconisés par l'expert judiciaire.

Par ailleurs, M. et Mme [L] sollicitent la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral, invoquant la résistance abusive et la mauvaise foi de M. et Mme [U]. Il apparaît néanmoins que subsistait un désaccord quant à la qualification de partie commune ou privative du rail de la porte-fenêtre à l'origine des désordres. De plus, la persistance des désordres durant plus de douze ans est prise en compte au titre du préjudice de jouissance. Les demandeurs ne démontrent pas l'existence d'un préjudice moral résultant d'une résistance abusive.
La demande formulée à ce titre sera dès lors rejetée.

M. et Mme [U] et la SA MAAF ASSURANCES seront ainsi condamnés in solidum à verser à M. et Mme [L] les sommes de 1 330,80 € au titre des travaux de remise en état du plafond avec intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, 10 800 € au titre du préjudice de jouissance du 15 septembre 2013 jusqu'au 15 septembre 2025 et la somme de 75 € par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 16 septembre 2025 et jusqu'à complète exécution des travaux préconisés par l'expert judiciaire.

En outre, la somme de 2 975 € d'ores-et-déjà versée à titre de provision devra être déduite des sommes ci-dessus allouées aux demandeurs.

Enfin, la SA MAAF ASSURANCES est fondée à opposer les plafonds et franchises contractuellement prévus.

Sur la demande en garantie formulée par M. et Mme [U] et la SA MAAF ASSURANCES

M. et Mme [U] et la SA MAAF ASSURANCES sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son assureur à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Toutefois, l'origine des désordres relevant d'une partie privative et non d'une partie commune, il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires et à son assureur de prendre en charge les condamnations prononcées à leur encontre.

La demande formulée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, M. et Mme [U] et la SA MAAF ASSURANCES, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire réglé par la compagnie d'assurance GMF.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. et Mme [U] et la SA MAAF ASSURANCES seront condamnés in solidum à verser à M. et Mme [L] et à la compagnie d'assurances GMF une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

M. et Mme [U] et la SA MAAF ASSURANCES seront également condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de ce même article 700.

Les demandes formulées par M. et Mme [U] et la SA MAAF ASSURANCES d'une part, et par la SA SADA ASSURANCES d'autre part, au titre de cet article, seront rejetées.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire compte tenu de la nature du litige, compatible avec celle-ci, et de la persistance des désordres depuis plus de douze années.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [U] et Mme [B] [U] à faire réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire en vue de faire cesser les infiltrations d'eau ;


DIT que ces travaux devront intervenir dans un délai maximum de DEUX MOIS après la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu'à défaut de complète exécution passé ce délai de deux mois après la signification du présent jugement, M. [D] [U] et Mme [B] [U] seront redevables envers M. [X] [L] et Mme [R] [N] épouse [L] d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour les demandeurs, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire ;

REJETTE la demande formulée à l'encontre de la SA MAAF ASSURANCES en vue de la prise en charge financière des travaux préconisés par l'expert ; 

CONDAMNE in solidum M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES à payer à M. [X] [L] et Mme [R] [N] épouse [L] les sommes suivantes :
1 330,80 € au titre des travaux de remise en état du plafond, avec intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;10 800 € au titre du préjudice de jouissance du 15 septembre 2013 jusqu'au 15 septembre 2025 ;75 € par mois au titre du préjudice de jouissance qui continue à courir, à compter du 16 septembre 2025 et jusqu'à complète exécution des travaux préconisés par l'expert judiciaire ;
DIT que la SA MAAF ASSURANCES est fondée à opposer les plafonds et franchises contractuellement prévus ;

REJETTE la demande formulée par M. [X] [L] et Mme [R] [N] épouse [L] au titre du préjudice moral ;

RAPPELLE qu'il conviendra de déduire des sommes ci-dessus allouées, la somme de 2 975 € d'ores-et-déjà versée aux demandeurs à titre de provision ; 

REJETTE la demande formulée par M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES tendant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet BORNE & DELAUNAY, et son assureur la SA SADA ASSURANCES, des condamnations prononcées à leur encontre ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES à verser à M. [X] [L], Mme [R] [N] épouse [L] et la compagnie d'assurances GMF la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BORNE & DELAUNAY, la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;


REJETTE les demandes formulées par M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES d'une part, et par la SA SADA ASSURANCES d'autre part, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [U], Mme [B] [U] et la SA MAAF ASSURANCES aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire réglé par la compagnie d'assurances GMF ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés


LE GREFFIER LA PRESIDENTE