Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S4 — 1 avril 2026

N° RG 24/09458 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDHV


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 24/09458 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDHV

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Maître Marine COLTAT
Me Aline MOEHRMANN


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Maître Marine COLTAT de la SELARL GENTIT & COLTAT
Me Aline MOEHRMANN


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 AVRIL 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [J] [O]
demeurant [Adresse 3] [Localité 1]
représenté par Maître Marine COLTAT avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 203



DEFENDERESSE :

Madame [G] [Q]
demeurant [Adresse 4] [Localité 1]
représentée par Me Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289





OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 24/09458 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDHV

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [O] est propriétaire d'un appartement de 4 pièces, ainsi que d'une cave et d'un garage situé [Adresse 5] à [Localité 3]. 

Il a donné ce logement ainsi que la cave et le garage à bail à son ex-compagne, Madame [G] [Q], selon contrat du 17 avril 2003, moyennant un loyer de 610 € par mois et une provision sur charges de 55 € par mois, soit pour un montant mensuel total de 665 €.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Monsieur [J] [O] a fait signifier à Madame [G] [Q], le 22 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4.790,82 € arrêtée au 27 avril 2023, loyer du mois d'avril 2023 inclus. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 mai 2023. 

Le 29 août 2023, Monsieur [J] [O] a également fait délivrer à Madame [G] [Q], par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise des locaux pour le 30 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 avril 2024.

Madame [G] [Q] n'ayant pas donné suite à la sommation de quitter les lieux délivrée par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, Monsieur [J] [O] a alors saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg par assignation du 3 octobre 2024 délivrée à l'encontre de celle-ci et tendant à son expulsion des locaux loués. 

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 3 octobre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux avocats des parties de conclure. 

A l'audience du 19 janvier 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [J] [O], représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 30 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et des moyens.

Il sollicite ainsi, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le constat, à la date du 22 juillet 2023, de l'acquisition du jeu de la clause résolutoire du contrat de bail du 17 avril 2003, le liant à Madame [G] [Q] ; 
- la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer la somme de 6.185,82 € au titre des loyers et charges pour la période d'octobre 2022 à juillet 2023 inclus, augmenté des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
- la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 665 € par mois, à compter du 1er août 2023 et jusqu'à évacuation effective et remise des clés, avec indication que cette indemnité d'occupation pourra évoluer en fonction des augmentations de loyers suivant l'indice INSEE ;
- à titre subisidiaire :
# le constat de la validité du congé pour reprise signifié le 23 août 2023 avec effet au 30 juin 2024 ;

# le contat que Madame [G] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024 par l'effet du congé pour reprise signifié le 29 août 2023 ;
# la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer un montant de 6.185,82 € au titre des loyers et charges dus sur la période d'octobre 2022 à juillet 2023 inclus, augmenté des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
# la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer la somme de 7.315 € au titre des loyers et charges sur la période d'août 2023 à juin 2024 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
# la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 665 € par mois, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à évacuation effectuve et remise des clés, avec indication que cette indemnité d'occupation pourra évoluer en fonction des augmentations de loyers suivant l'indice INSEE ;
- à titre très subsidiaire :
# le prononcé de la résiliation judiciaire du bail du 17 avril 2003 pour manquement grave de Madame [G] [Q] à son obligation essentielle de payer le loyer et les avances sur charges ;
# la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer un montant de 6.185,82 € au titre des loyers et des charges sur la période d'octobre 2022 à juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
# la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer la somme de 7.315 € au titre des loyers et des charges sur la période d'août 2023 à juin 2024 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
# la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer un montant de 665 € par mois au titre du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2024 jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire du bail; 
# la condamnation de Madame [G] [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 665 € par mois, à compter du jugement et jusqu'à évacuation effectuve et remise des clés, avec indication que cette indemnité d'occupation pourra évoluer en fonction des augmentations de loyers suivant l'indice INSEE ;
- la condamnation de Madame [G] [Q], ainsi que de tout occupant de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai le logement, la cave et le garage situés [Adresse 6] à [Localité 4], sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
- le débouté de toutes les demandes de Madame [G] [Q] ;
- la condamnation de Madame [G] [Q] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, le coût de la dénonciation à la CCAPEX, le coût du congé pour repris et le coût de la dénonciation à la CCAPEX, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Au soutien de ses demandes, il expose, en substance, que :

* les parties s'étaient accordés sur une compensation entre la créance locative et la créance alimentaire afin d'éviter des paiements réciproques inutiles ; que percevant l'APL dû Madame [G] [Q] directement, il n’a pas réclamé le montant résiduel du loyer, celui-ci correspondant au montant de la contribution à l’entretien et à l’éducation de l’enfant ; 
* il n'a sollicité le paiement des loyers qu'à compter du mois d'octobre 2022 puisqu'ayant appris que Madame [G] [Q] n'habitait plus le logement et ne s'occupait plus de l'entretien et de l'éducation de leur fils ;
* le bail n'est pas nul car la demande de nullité pour dol est precrite et que Madame [G] [Q] ne rapporte pas la preuve d'un dol ni vice du consentement ;
* il est en droit de se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 mai 2023 en raison des impayés de loyers de Madame [G] [Q] depuis le mois d'octobre 2022 ; que celle-ci ne s'est pas acquitté des sommes dues dans le délai imparti et que la résiliation du bail a eu lieu de plein droit ;

* le congé pour reprise qu'il a fait délivrer le 29 août 2023 avec effet au 30 juin 2023 est valable ; qu'il est en droit de vouloir reprendre le logement dont il est propriétaire pour y habiter et il ne peut rapporter la preuve formelle d'un fait futur ; 
* Madame [G] [Q] ne réside plus dans le logement depuis plusieurs années contrairement à ce qu'elle tente de faire croire ; que ce sont les deux enfants majeurs de celle-ci ainsi que leur enfant commun, majeur également, qui y résident seuls ; 
* Madame [G] [Q] ne l'a jamais informé de la moindre difficulté concernant le logement au cours de l'exécution du bail jusqu'à son courrier du 15 décembre 2023, lequel fait suite au commandement de payer visant la clause résolutoire et du congé pour reprise ; qu'il n'était pas informé de problèmes d'humidité et de moisissures ainsi que de problèmes électriques ; qu'il ne savait également pas qu'un inspecteur de salubrité s'était rendu dans les locaux ; que Madame [G] [Q] ne peut échapper au paiement des loyers sur la base du rapport de celui-ci et ce d'autant plus que les désordres proviennent d'un défaut d'entretien par les habitants du logement, l'obligation d'entretien pesant sur les locataires et non sur le bailleur ; qu'il ne dispose pas des ressources lui permettant de faire face aux travaux sollicités ;
* il n'a pas manqué à son obligation de délivrance conforme de la chose et de jouissance paisible ; que Madame [G] [Q] ne vit plus depuis plusieurs années dans le logement ; que l'apparition des désordres affectant l'appartement n'est pas datée ; qu'il n'y a aucun lien de causalité entre les pathologies invoquées par la défenderesse et l'état de l'appartement ;
* la mesure d'expulsion doit être assortie d'une astreinte, Madame [G] [Q] refusant obstinément de quitter les lieuxs alors qu'elle mène sa vie en Normandie ; que le concours de la force publique n'est pas accordé immédiatement après signification du jugement, de sorte que celle-ci se justifie en l'espèce pour garantir une évacuation rapide des lieux;
* les délais de paiement ne se justifient pas au regard de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Madame [G] [Q] ne s'acquittant pas des loyers mensuels ;
* un délai à expulsion ne se justifie également pas, Madame [G] [Q] vivant avec ses trois fils dont les deux aînés sont majeurs et en activité, et le plus jeune, qui est l'enfant commun, étant en mesure de travailler. 


Madame [G] [Q], représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 3 octobre 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des faits et des moyens.

Elle demande ainsi que Juge des Contentieux de la Protection :

- la nullité du congé pour reprise délivré le 30 juin 2024 par Monsieur [J] [O] pour motif légitime et sérieux ;
- la nullité du contrat de bail du 17 avril 2003 avec effet au 1er juillet 2003 pour dol ;
- le débouté des demandes de Monsieur [J] [O] ;
- à titre subsidiaire :
# qu'il soit jugé qu'elle n'est redevable d'aucun loyers et charges depuis octobre 2022, date à laquelle Monsieur [J] [O] a réclamé un paiement ;
# l'octroi à son profit de larges délais pour quitter les lieux ;
# qu'il soit dit qu'elle n'est tenue d'aucune indemnité d'occupation en raison de l'état du logement ;
- à titre infiniment subsidiaire :
# qu'il soit dit que le loyer est amplement réduit compte tenu de l'état de l'appartement et du trouble de jouissance subi ;
# l'octroi de larges délais de paiement ;
- la condamnation de Monsieur [J] [O] à réaliser les travaux nécessaires permettant de rémédier aux désordres constatés et rendant le logement insalubre et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

- la condamnation de Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
- la condamnation de Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 1.500 € au titre du préjudice moral ;
- la condamnation de Monsieur [J] [O] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- qu'il soit dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, sauf en cas de condamnation à son encontre. 

Elle fait valoir, en substance, que :

* Monsieur [J] [O] lui a octroyé ainsi qu'à leur enfant commun, la jouissance gratuite du logement qu'il a acheté, et ce, au titre de l'entretien et de l'éducation de l'enfant commun [X] [O], en contrepartie de sa prise en charge de toutes les dépenses relatives à l'enfant ; elle n'a ainsi jamais réglé de loyers ;
* Monsieur [J] [O] ne justifie pas du caractère légitime et sérieux du congé délivré par acte de commissaire de justice du 29 août 2023 ; qu'il lui appartient de prouver qu'il reprend le logement pour y habiter personnellement, ce qu'il ne fait pas ; qu'il réside chez sa compagne et non chez sa mère; qu'il a convoqué ses deux enfants majeurs ainsi que l'enfant commun pour leur expliquer qu'il souhaitait vendre l'appartement et que s'ils ne quittaient pas les lieux, il réclamerait un loyer à compter de juin 2023 ; que des travaux d'isolation vont être votés au sein de la copropriété et que Monsieur [J] [O] indique ne pas avoir les ressources financières pour des travaux, ce qui démontre sa volonté de vendre le logement ; que Monsieur [J] [O] a souhaité profiter des versements de la CAF pour payer son logement ;
* elle a accepté la proposition de jouissance gratuite du logement dont Monsieur [J] [O] est copropriétaire en contrepartie de quoi il ne participerait en rien à l'entretien et à l'éducation de l'enfant ; que ce dernier lui a cependant fait signer un contrat de bail en prétendant qu'il était nécessaire pour régulariser la situation ; qu'elle se trouvait dans un état de vulnérabilité lorsqu'elle a signé le contrat ; qu'elle n'a pas pensé que Monsieur [J] [O] envisageait ce plan pour pouvoir bénéficier d'allocation logement pendant près de 20 ans et ce, alors même qu'elle n'a pas versé de loyers et de charges ; qu'il s'agit donc d'un dol qui entraîne la nullité du contrat de bail ;
* elle n'est tenu à aucun montant au titre du loyer et des charges en raison de l'accord précité ; que l'accord entre les parties ne s'arrêtait pas à la fin des études de l'enfant du couple ; que l'enfant [X] est toujours à charge, sa situation financière et son état de santé n'étant pas stables ; 
* elle n'est également tenue à aucun versement au titre des loyers et charges en raison de l'insalubrité du logement ; que Monsieur [J] [O] n'a jamais répondu à ses sollicitations verbales à ce titre ; qu'il n'a jamais effectué la moindre réparation dans le logement ; qu'un rapport a été dressé par un inspecteur de la ville de [Localité 1] le 14 mars 2024 ; que Monsieur [J] [O] indique ne pas être en mesure de financer les travaux de mise en conformité ; que l'insalubrité ne provient pas d'un défaut d'entretien ; qu'il incombe au bailleur de réaliser les travaux nécessaires ; 
* elle n'a pas pu jouir du logement, celui-ci étant dans un état déplorable ; que l'installation électrique de l'appartement est dangereuse et vétuste ; qu'elle est ainsi fondée à réclamer une indemnisation pour le préjudice subi ainsi que la suppression rétroactive du paiement des loyers ; qu'elle a également subi un préjudice moral en raison de l'impact causé par l'absence de chauffage en période hivernale et en raison de la dangerosité de l'installation électrique sur son état de santé et sur son état psychique ; 
* contrairement à ce qu'indique Monsieur [J] [O], elle ne vit pas en Normandie ; qu'elle s'y est installée mais uniquement durant la période "Covid" ; qu'elle a toujours été domicilée à l'adresse du bail litigieux ;
* le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, de sorte qu'il n'y aura pas lieu au prononcé d'une astreinte ;
* elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois au regard de sa situation financière ainsi qu'un délai à expulsion d’un an compte tenu de son handicap qui ne lui permettra pas de retrouver aisément un logement ; qu'elle a déposé une demande de logement social le 23 août 2023 mais reste dans l'attente d'un retour. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [J] [O] fonde la demande d'expulsion de Madame [G] [Q] sur deux fondements : 

- l'acquisition de la clause résolutoire ;
- le congé pour vente.

La demande d'expulsion fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire étant évoquée en premier lieu par Monsieur [J] [O], il conviendra tout d'abord de statuer sur celle-ci. Ce n'est que s'il n’était pas fait droit à la demande de ce dernier à ce titre qu'il conviendra de se prononcer sur le congé.

Il y aura cependant tout d'abord lieu de se prononcer sur la recevabilité de la demande puis sur la validité du contrat de bail, Madame [G] [Q] contestant celle-ci sur le fondement du dol, ainsi que sur l'obligation pour Madame [G] [Q] de s'acquitter de loyers et charges. 

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mai 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 3 octobre 2024 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur la validité du contrat de bail

Monsieur [J] [O] se prévaut d'un contrat de bail conclu avec Madame [G] [Q] le 17 avril 2003 portant sur un appartement de 4 pièces, ainsi que d'une cave et d'un garage situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer et provision sur charges d'un montant mensuel total de 665 €.

Madame [G] [Q] estime que ce contrat est nul pour dol. Elle indique que Monsieur [J] [O] a profité de son état de faiblesse pour lui faire signer le bail ; qu'il lui a laissé croire que ce document était nécessaire au titre de leur accord, celui-ci lui ayant laissé la jouissance gratuite du logement au titre de la contribution à l'entretien et à l'éducation de l'enfant commun du couple. Elle affirme que le seul but du demandeur était d'obtenir le bénéfice de l'allocation logement. 

Conformément aux dispositions des articles 1130 et 1131 du Code Civil, un contrat peut être annulé pour dol.

L'article 1137 du même code définit le dol : le dol est le fait pour un contractant d'obtenir les consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges; constitue également un dol la dissimulation intentionnelle pour l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 

Le dol se prescrit pas un délai de cinq ans à compter du jour où le cocontractant a découvert le dol allégué. 

La preuve du dol repose sur celui qui s'en prévaut, en l'espèce Madame [G] [Q].

En l’espèce, celle-ci indique qu’elle n’a appris l’existence du dol qu’au cours de la présente procédure. 

Or, outre le fait qu’elle ne démontre pas à quel moment elle a eu connaissance du dol, force est de constater qu’elle échoue également dans la preuve du dol puisqu'aucun élément du dossier ne démontre que Monsieur [J] [O] a obtenu sa signature sur le contrat de bail par des manoeuvres frauduleuses ou une dissimulation intentionnelle.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de nullité du contrat de bail pour dol. 

Sur l'arriéré locatif et son montant

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, il résulte du contrat de bail du 17 avril 2003, que le montant du loyer et des charges a été fixé à 665 € par mois.

Il est constant que Monsieur [J] [O] n'a jamais sollicité de paiement au titre des loyers et charges à Madame [G] [Q] jusqu'au mois d'octobre 2022 et qu'il a bénéficié des allocations logements, lesquelles étaient versées directement entre ses mains jusqu'au mois de novembre 2023.

Madame [G] [Q] estime que les parties avaient un accord selon lequel il lui avait consenti la jouissance gratuite du logement tant que l'enfant [K] était toujours à charge, ce qui est encore le cas, et ce, au titre de sa contribution à l'entretien et à l'éducation de l'enfant. Elle indique ainsi ne pas être redevable des loyers et charges. 

Le Juge des Contentieux de la Protection n'est pas Juge aux Affaires Familiales et ne peut statuer sur la question de la contribution à l'entretien et à l'éducation de l'enfant, notamment par exécution d'une jouissance en nature d'un bien immobilier, à savoir sur la nécessité de poursuivre celle-ci ni jusque quand.

A défaut de convention écrite ou de preuve ou de jugement du Juge aux Affaires Famililiales statuant sur l'existence d'une contribution à l'entretien et à l'éducation de l'enfant commun ainsi que des modalités de son exécution et sa durée, il ne peut être reproché à Monsieur [J] [O] d'avoir mis fin à la jouissance gratuite partielle du logement et d'avoir sollicité le versement des loyers, et ce, d'autant plus que l'enfant du couple est devenu majeur. 

Les loyers sont donc dus à compter du mois d'octobre 2022.

Madame [G] [Q] indique ne pas avoir à les règler également parce qu'elle sollicite des travaux de mise en conformité du logement en raison de l'insalubrité de celui-ci.

En vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre le paiement des loyers ou les réduire, lorsque des travaux de mise en conformité du logement pour rendre le logement décent sont sollicités.

En l'espèce, il résulte du rapport rendu par l'inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 1] en date du 28 février 2024 qu’il a constaté la présence d'humidité, de moisissures ainsi que des problèmes électriques dans le logement.

Néanmoins, il sera relevé que Madame [G] [Q] ne justifie avoir avisé Monsieur [J] [O] de ces difficultés que par courrier du 15 décembre 2023, soit après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 août 2023. 

Or, et tel que cela sera évoqué ultérieurement, cette demande de travaux ne peut aboutir au regard de l'acquisition de la clause résolutoire, Madame [G] [Q] étant ainsi sans droit ni titre et ne pouvant solliciter la réalisation de tels travaux.

Dès lors, la suspension ou diminution des loyers ne peut être prononcée sur ce fondement.

De même, l'exception d'inexécution ne peut pas être invoquée, le logement pouvant être habité et Madame [G] [Q] ne produisant aucun arrêté de péril rendu par la ville de [Localité 1]. 

Par conséquent, Madame [G] [Q] était bien tenue au paiement des loyers à compter du mois d'octobre 2022.

Monsieur [J] [O] sollicite le paiement des loyers et charges pour la période d'octobre 2022 à juillet 2023 inclus à hauteur de 6.785,82 € desquels il y lieu de déduire la somme de 600 € versée par Madame [G] [Q], soit la somme de 6.185,82 €. 

Cette somme correspond au montant du loyer réindexé et à une réévaluation des charges de laquelle est retirée l'allocation logement perçue.

Madame [G] [Q] ne conteste pas le montant mis en compte, ni les indexation appliquées, même si elle estime ne pas avoir à les payer. 

Il résulte du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que des relevés de CAF produits aux débats, du contrat de bail du 17 avril 2003 que Madame [G] [Q] doit la somme de 6.785,82 € au titre des loyers et charges impayées à Monsieur [J] [O] et ce, sur la période d'octobre 2022 à juillet 2023.

Monsieur [J] [O] indique que Madame [G] [Q] lui a réglé une somme de 600 €, sous forme de trois règlements de 200 € en novembre 2023, en janvier 2024 et en février 2024.

Madame [G] [Q] ne démontre pas le versement d'autres sommes. 

Elle sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [J] [O] la somme précitée pour la période d'octobre 2022 à juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule au titre 11 qu'en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, le paiement du loyer et des charges est mensuel, d'avance et le 5 de chaque mois et qu'il sera révisé tous les ans le 1er juillet. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 22 mai 2023 pour une somme en principal de 4.790,23 € arrêtée au 27 avril 2023 loyer du mois d'avril 2023 inclus.

Madame [G] [Q] ne démontre pas avoir réglé cette somme pour le 22 juillet 2023. Elle s'est certes acquittée de la somme de 600 € mais celle-ci l'a été postérieurement au 22 juillet 2023, puisque réglée sous forme de trois versements de 200 € : l'un en novembre 2023, l'autre en janvier 2024 et le troisième en février 2024. En outre, elle est insuffisante pour régler la somme sollicitée et qui était due, et ce, conformément aux arguments développés précédemment. 

Madame [G] [Q] ne le conteste pas et ne conteste également pas le montant mis en compte, même si elle estimait ne pas devoir verser ces sommes au regard de l'accord des parties. 

Il est ainsi établi que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 22 juillet 2023 à 24 heures.

L'expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Madame [G] [Q] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement.

Monsieur [J] [O] s'y oppose. 

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Or, force est de constater que Madame [G] [Q] n'a pas repris le paiement des loyers courants.

Elle ne remplit ainsi pas la condition correspondant à une reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement. 

En outre, il sera précisé que Madame [G] [Q] ne justifie pas de sa situation financière actuelle et ne permet ainsi pas au Juge des Contentieux de la Protection de vérifier si celle-ci pourra s'acquitter du paiement de la dette au regard de ses revenus et charges.

Sur l'expulsion et la demande de délais 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Monsieur [J] [O] et Madame [G] [Q] à compter du 23 juillet 2023. 

Madame [G] [Q] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée. La procédure d'expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l'usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l'effectivité de la décision d'expulsion et il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte. 
 
La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. 

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution:
- "le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales"
- "la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an" ;
- "Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement"; 

Il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que Madame [G] [Q] n'a pas réglé son loyer et ses charges, et ce, alors même que Monsieur [J] [O] lui a indiqué ne plus maintenir la gratuité du logement.

Elle a certes des problèmes de santé mais ne justifie pas que ceux-ci s'opposent à la recherche d'un nouveau logement. En outre, elle ne démontre pas de recherches actives d'un nouveau logement, les deux demandes de logement social effectuées l'une en 2023 et l'autre en 2024 étant insuffisantes pour démontrer une recherche active.

En outre, de nombreux éléments du dossier permettent de penser que Madame [G] [Q] réside de manière régulière en Normandie, plus précisément chez Monsieur [U] [I] au [Adresse 7] à [Localité 5], adresse à laquelle elle a immatriculé sa société à compter du 19 novembre 2021. 

Il ressort également de l'un de ses certificats médicaux qu'elle est suivie en Normandie et ses bulletins de paie produits aux débats par Monsieur [J] [O] démontrent qu'elle travaille en tant qu'AEDH en contrat à durée déterminée dans le Calvados, l'adresse y figurant étant celle de Monsieur [I].

Enfin, la Caisse d'Allocation Familiales a informé Monsieur [J] [O], par courrier du 23 mai 2024, que Madame [G] [Q] a quitté le logement de sorte qu'un rappel a été effectué à tous le moins à ce titre à compter du mois de juillet 2023.

Ces éléments révèlent que les intérêts de Madame [G] [Q] se situent dorénavant de manière principale en Normandie et qu'elle ne rentre dans le logement strasbourgeois que ponctuellement. Seuls les trois enfants majeurs de celle-ci, dont l'un étant l'enfant commun avec Monsieur [J] [O], y demeurent de manière régulière.

Enfin, Madame [G] [Q] a déjà bénéficié, de fait, de délais puisque le commandement de payer visant la clause résolutoire date du 22 mai 2023, qu'un congé lui avait également été délivré pour quitter les lieux au 30 juin 2024 et que la procédure, introduite par assignation du 3 octobre 2024, ne se terminera qu'avec le présent jugement.

Au regard de ces éléments, la demande de délais à expulsion formée par Madame [G] [Q] sera rejetée. 

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. 

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n'est pas contestable. 

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 23 juillet 2023, date de résiliation du bail, et tel que demandé par Monsieur [J] [O], à la somme de 665 €, laquelle sera indexée tous les ans, le 1er juillet, selon indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et devra être versée par avance, le 5 de chaque mois.

Par conséquent, Madame [G] [Q] sera condamnée au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 1er août 2023 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux. 

Sur la demande de réalisation de travaux

La demande de réalisation de travaux, telle que prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 doit être formée par le locataire.

Or, Madame [G] [Q] n'est plus locataire du logement puisqu'elle ne dispose plus de droit ni de titre pour demeurer dans le logement depuis le 23 juillet 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire. 

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de réalisation de travaux. 

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral

Madame [G] [Q] se prévaut de l'état insalubre du logement pour solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ainsi du préjudice moral.

Il résulte du rapport de visite de l'inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 1] en date du 28 février 2024 que le logement donné à bail à Madame [G] [Q] présente des moisissures, des infiltrations, une insuffisance du dispositif de ventilation permanente, l'absence d'étanchéité de l'évacuation de la baignoire, l'absence de prises électriques suffisantes ainsi que l'absence d'éclairage dans le couloir et dans une chambre, l'absence de conformité du tableau électrique, le blocage des volets de deux chambres à mi-hauteur...

Or, en vertu des alinéas 1 et 2 de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. 

En l'espèce, si les moississures peuvent relever pour partie de l'absence d'aération du logement, elles proviennent également de l'absence de VMC dont la mise en place relève du bailleur. De même, en ce qui concerne la non conformité de l'installation électrique, elle relève de l'obligation du bailleur et non du locataire.

Dès lors, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, laquelle a causé un préjudice à Madame [G] [Q], celle-ci devant vivre dans un logement humide, en présence de moisissures et devant subir un risque au regard de l'électricité non conforme, de même qu'un éclairage naturel diminué le jour et une absence d'intimité la nuit au regard des volets bloqués. 

Par conséquent, la responsabilité de Monsieur [J] [O] devra être engagée.

Néanmoins, pour limiter celle-ci, il conviendra de tenir compte de l'absence de dénonciation de ces désordres par Madame [G] [Q] avant le mois de décembre 2023, celle-ci ne démontrant pas l'avoir fait auparavant, de l'absence d'éléments sur la date d'apparition de certaines désordres, ainsi que de la présence intermittente de Madame [G] [Q] dans le logement, les éléments du dossier démontrant, tel que cela a été développé auparavant, qu'elle demeure à titre principal en Normandie.

Au regard de ces éléments, il convient d'octroyer à Madame [G] [Q] des dommages et intérêts d'un montant de 2.000 € au titre de son préjudice de jouissance.

En revanche, elle sera déboutée de son préjudice moral, celle-ci ne démontrant pas que son état de santé est lié à l'humidité et aux moisissures du logement, les médecins évoquant une pathologie héréditaire.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [G] [Q], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2023 et le coût de la notification de ce dernière à la CCAPEX.

Ils ne comprendront pas, en revanche, le coût du congé pour vendre ainsi que de la notification de celui-ci à la CCAPEX, le seul commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été suffisant pour expulser Madame [G] [Q] des locaux, et Monsieur [J] [O] ayant fait le choix de délivrer un congé alors qu'il avait déjà délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.


L'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de Madame [G] [Q] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l'action de Monsieur [J] [O] à l'encontre de Madame [G] [Q] recevable ; 

DÉBOUTE Madame [G] [Q] de sa demande tendant à la nullité du contrat de bail du 17 avril 2003 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 17 avril 2003 conclu entre Monsieur [J] [O] et Madame [G] [Q] concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3] sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ; 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [G] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ; 

DIT n'y avoir lieu à astreinte ; 

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [G] [Q] à Monsieur [J] [O] à compter du 23 juillet 2026, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération définitive des lieux, à une somme de 665 €, sous réserve du décompte de charges, indexé tous les ans le 1er juillet, selon indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, devant être versée par avance, le 5 de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [G] [Q] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 6.185,82 € au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Madame [G] [Q] à payer à Monsieur [J] [O], l'indemnité d'occupation mensuelle précitée à compter du 1er août 2023, et jusqu'à complète libération des lieux ou reprise du logement;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à Madame [G] [Q] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; 

DÉBOUTE Madame [G] [Q] de sa demande de suspension ou diminution des loyers, de délais de paiement ainsi que de sa demande de délais à expulsion ; 

DÉBOUTE Madame [G] [Q] de sa demande de travaux ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 

DÉBOUTE Madame [G] [Q] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [G] [Q] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [G] [Q] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 22 mai 2023 ainsi que le coût de la notification de celui-ci à la CCAPEX

DIT que les dépens ne comprendront pas le coût du congé délivré par Monsieur [J] [O] à l'encontre de Madame [G] [Q] le 29 août 2023, ni le coût de la notification de celui-ci à la CCAPEX ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

RAPPELLE que la présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. 

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS