Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S4 — 1 avril 2026

N° RG 25/04278 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NSMX


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 25/04278 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NSMX

Minute n°














☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Me Natalia ICHIM


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Me Natalia ICHIM


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3], [Localité 3] 
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I]
demeurant [Adresse 4], 
[Localité 4]
représentés par Me Natalia ICHIM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 155


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/04278 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NSMX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé entrant en vigeur le 24 mai 2002, CUS Habitat, devenu l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA (l'OPHEA), a donné en location à Monsieur [O] [L] [I] et à Madame [U] [N] épouse [L] [I] un logement situé [Adresse 5] (logement n°0001, étage 1) à [Localité 4], moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprises, de 508,81 € par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Par lettres recommandées séparées avec avis de réception du 18 avril 2024, l'OPHEA a notifié à Monsieur [O] [L] [I] et à Madame [U] [N] épouse [L] [I] un congé pour le 31 juillet 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.706,57 € jusqu'au 18 avril 2024 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La lettre et les pièces jointes ont été réceptionnées par Monsieur [O] [L] [I] le 27 avril 2024 et par Madame [U] [N] épouse [L] [I] le 25 avril 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 avril 2024.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance des parties défenderesses de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER les parties défenderesses ainsi que tout occupant de leur chef à restituer les locaux occupés par elles, 
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer la somme de 2.685,83 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause solidairement les parties défenderesses à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 835,55 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 270 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu'ils n'exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 24 avril 2025. 




L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 1er septembre 2025 puis renvoyée pour permettre aux conseils des parties de conclure.

A l'audience du 19 janvier 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, l'OPHEA, représenté par son conseil, maintient les prétentions et moyens développés dans son assignation et y ajoute les moyens développés dans ses conclusions du 17 octobre 2025 ainsi que la prétention tendant au débouté des demandes des défendeurs. 

Il actualise également sa dette, précisant qu'au 14 janvier 2026, le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dû est de 3.574,48 €. 
Il expose que :

- l'assignation est régulière ; que les montants sollicités sont cohérents et qu'une dette peut fluctuer au fil des mois en fonction des montants qui sont dus mais également des montants qui sont payés, soit par les locataires, soit par l'APL ; qu'il sollicite les loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, puis des indemnités d'occupation ;
- il n'est pas tenue de délivrer un commandement de payer dans la mesure où il se fonde sur l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 ; que ce sont l'article L353-15 du code de la construction et de l'habitation pour les logements conventionnés et l'article L442-6-3 du même code pour les logements non conventionnés qui s'appliquent ; il a la possibilité d'invoquer la perte du droit au maintien dans les lieux et de faire délivrer un congé à ses locataires plutôt qu'un commandement de payer ;
- sa créance est certaine, liquide et exigible :
* la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux logements HLM ; que la révision des loyers est fixée par l'article L353-9-3 du Code de la Construction et de l'Habitation ; qu'il a ainsi appliqué l'indexation prévue par ce texte en application de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE ; que cette révision est précisée dans le bail ; que les locataires ont été prévenus de l'augmentation du loyer dans l'avis d'échéance qui leur est adressé ; 
* un décompte de charges est adressé tous les ans au locataire et les provisions sur charges sont fixées en fonction du décompte annuel ; que l'ensemble des charges sollicitées sont prévues dans la liste du décret du 26 août 1987 ; que s'il y a une augmentation des charges, les locataires ne prouvent pas que ces montants ne sont pas dûs ; 
* les 5 € supplémentaires concernant l'accès au parking ont été acceptés puisqu'il est précisé dans le bail "dépendance, garage, jardin d'hiver" ; qu'en outre, ce montant ne figure pas dans les avis d'échéances produits ; 
- Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] n'ont jamais contesté les montants qui leur étaient réclamés ; qu'ils reconnaissent ne payer leur loyer que partiellement ; que la dette locative existe depuis 2021 et qu'elle ne fait que s'accroître ; que les locataires n'ont rien mis en place pour apurer celle-ci ; que la protection des locataires existe mais qu'elle ne les dispense pas de leurs obligations et que seul le congé pour reprise permet aux locataires de bénéficier d’une protection ; qu’il n'a pas à chercher une solution de relogement ;
- la demande d'expulsion est justifiée et proportionnée dans la mesure où les défendeurs ne respectent pas leurs obligations ; 
- il s'oppose à la demande de délais de paiement, laquelle n'est pas de 36 mois mais de 24 mois maximum, car les défendeurs ne démontrent pas être en capacité de payer ces montants. 

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] , représentés par leur conseil, reprennent les prétentions et moyens de leurs conclusions du 27 août 2025.




Ils demandent ainsi au Juge des Contentieux de la Protection de : 

- prononcer la nullité de l'assignation ;
- déclarer irrecevable la demande d'expulsion, faute pour l'OPHEA d'avoir respecté les conditions légales préalables ;
- débouter l'OPHEA de l'intégralité de ses demandes ;
- subsidiairement :
* ordonner à l'OPHEA de leur proposer un logement adapté à l'handicap de Madame [U] [N] épouse [L] [I] , conformément aux prescriptions de l'avis technique du 27 janvier 2025, et ce, avant toute mesure d'expulsion ;
* leur accorder des délais les plus larges, dans la limite de 36 mois, pour apurer toute dette locative résiduelle ;
* suspendre pendant toute la durée de cet échéancier les effets de la clause résolutoire ;
* dire que, si l'échéancier est respecté, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
- à titre infiniment subsidiaire :
* limiter toute indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel ;
* ordonner à l'OPHEA de produire un décompte certifié et définitif des sommes éventuellement dues;
- rejeter la demande de l'OPHEA au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- dire que l'exécution provisoire de la décision doit être écartée, leur expulsion immédiate, alors qu'ils sont des personnes âgées et dont l'épouse est lourdement handicapée étant de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives et irréversibles.

Ils font valoir que :

- l'assignation est nulle car elle chiffre la dette de manière erronée et ne correspond pas aux documents qui leur ont été délivrés ; que ces incohérences privent l'acte introductif de toute clarté et leur causent un grief puisqu'ils ne peuvent pas préparer utilement leur défense ; qu'en outre, l'OPHEA n'apporte pas la preuve de la notification de l'assignation au Préfet ;
- l'action en expulsion est irrecevable car elle ne respecte pas les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 et n'est pas précédée de la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire régulier ; qu'elle ne comporte pas de montant certain ; qu'elle ne prouve également pas la date, le contenu et le caractère complet des informations transmises à la CCAPEX ; 
- la créance de l'OPHEA n'est pas certaine, ni liquide ni exigible :
* les augmentations de loyer sont dépourvues de base légale faute de clause d'inexation dans le bail du 24 mai 2002 ;
* les charges mises à leur charges ne figurent pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987 ;
* les travaux imputés relèvent de l'amélioration et incombent au bailleur ;
* la hausse des charges de chauffage et d'eau chaude n'est pas justifiée ;
* le supplément de 5 € prélevé pour l'accès au parking n'est pas fondé ;
- l'OPHEA, en sa qualité de bailleur social, a manqué à ses obligations légales de relogement des personnes handicapées en violation des articles L 441-2-3, L 441-2-3-1 et L 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles ; 
- le juge doit rechercher la bonne foi des locataires avant d'appliquer une clause résolutoire ; qu'ils sont de bonne foi et n'ont contesté que des charges illégitimes tout en payant le loyer courant ; qu'ils souhaitent pouvoir régulariser leur dette en proposant un échéancier réaliste ; 
- l'expulsion n'est pas une mesure proportionnelle et elle porterait une atteinte excessive au droit au logement et à leur dignité ; que l'article 8 de la convention européenne des droits de l'homme protège le droit au respect du domicile du locataire ; qu'expulser un couple âgé, dont l'épouse est lourdement handicapée serait une mesure disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l'assignation

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] invoquent la nullité de l'assignation tout d'abord en raison du montant indiqué dans celle-ci, lequel est en contradiction avec les pièces produites aux débats. 

Conformément aux dispositions de l'article 56 2° et 3°du Code de Procédure Civile, l'assignation contient à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit ainsi que la liste des pièces sir lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé. 

Or, en l'espèce, l'assignation délivrée par l'OPHEA le 22 avril 2025, contient bien un exposé des moyens en fait et en droit ainsi que la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée, les pièces de l'assignation étant numéroté de 1 à 5, étant précisé que la pièce n° 5 correspond au décompte.

Le décompte visé est celui arrêté au 30 janvier 2025 et dont le solde débiteur, qui s'élève à 2.685,83 €, est conforme à celui visé dans l'assignation de l'OPHEA en date du 22 avril 2025.

Dès lors aucune irrégularité n'affecte l'assignation.

Les locataires se prévalent de sommes différentes figurant dans les pièces produites, lesquelles ne sont pas cohérentes.

Il sera relevé que l'OPHEA a, en plus des loyers et charges impayés sollicités dans son assignation, sollicité la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation.

Or, cette indemnité d'occupation qui correspond au montant des loyers et charges dus comme si le bail avait continué de courir, est mensuelle et a vocation à se poursuivre.

Tel que l'indique justement l'OPHEA, les sommes réclamées ont vocation à augmenter ou diminuer en raison de l'indemnité d'occupation sollicitée ou des loyers et charges qui sont dus mensuellement, du montant des versements effectués par les locataires, du montant éventuel de l'APL ou du rappel de charges. 

En outre, il sera précisé que même si l'assignation comporte un montant erroné, celle-ci n'est pas nulle puisque les parties ont été à même de le contester tant lors de leurs conclusions que lors de l'audience, la procédure étant orale, et de solliciter le retrait de certaines sommes.

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] ont été à même de se défendre et de faire valoir leurs arguments tout au long de la procédure et de contester les sommes réclamées, de sorte que, même si l'assignation avait été affectée d'une erreur, celle-ci ne provoquerait pas la nullité de celle-ci, au regard de l'article 114 du Code de Procédure Civile, puisqu'ils ne démontrent pas de grief causé par cette erreur ou évolution des montants sollicités. 

Dès lors l'assignation n'est pas nulle sur ce point.

Les locataires se prévalent également de la nullité de l'assignation, faute de dénonciation de celle-ci à la Préfecture.

Or, l'absence de dénonciation de l'assignation à la Préfecture ne constitue pas une cause de nullité de l'assignation mais une fin de non recevoir des demandes de l'OPHEA.

Il sera en outre relevé que le bailleur justifie avoir dénoncé l'assignation au Préfet du Bas-Rhin le 24 avril 2025, soit dans le délai de six semaines précédant l'audience fixée au 1er septembre 2025, de sorte que les demandes de l'OPHEA en résiliation de bail, expulsion et indemnité d'occupation sont recevables. 

Sur la recevabilité des demandes de l'OPHEA

Tel que cela vient d'être indiqué, les demandes de l'OPHEA sont recevables puisque dénoncées au Préfet du Bas-Rhin six semaines avant la date d'audience.

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] précisent que les demandes en résiliation de bail, expulsion et indemnité d'occupations sont irrecevables faute pour l'OPHEA d'avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire tel que prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, faute pour le congé de comporter un montant certain alors que le décompte est contradictoire et faute de saisine régulière de la CCAPEX.

Seule la demande relative à la CCAPEX constitue une fin de non recevoir.

L'absence de commandement de payer ne constitue pas une fin de non recevoir mais un moyen défense au fond, lequel sera donc traité ultérieurement. 

En ce qui concerne la fin de non recevoir relative à la CCAPEX, il sera relevé que l'OPHEA produit une fiche de saisine de la CCAPEX du Bas-Rhin en date du 24 avril 2024, soit concomitamment à la délivrance du congé du 18 avril 2024.

Y sont mentionnés les éléments importants, à savoir le montant du loyer, des charges mensuelles ainsi que d'apurement ou protocole et le montant de la dette au jour de la saisine de la CCAPEX, à savoir la somme de 1.706,57 €.

Les informations mentionnés sont exactes et complètes.

En outre, la CCAPEX a accusé réception de cette saisine en date du 26 avril 2026.

Dès lors, la CCAPEX a été régulièrement saisie et aucune fin de non-recevoir ne peut être soulevée à ce titre. 

Sur l'absence de délivrance de commandement de payer visant la clause résolutoire

Le bail conclu entre CUS HABITAT, devenu l'OPHEA, d'une part, et Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] , d'autre part, prenant effet le 24 mai 2002, est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Si certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent tout de même, celle de l'article 24 de cette dernière loi ne s'applique pas, de sorte que l'OPHEA n'est pas tenue d'effectuer un commandement de payer visant la clause résolutoire. 




En ce qui concerne l'argument tendant à dire que le montant figurant sur le congé n'est pas certain, il sera analysé dans le paragraphe relatif au congé. 

Sur les sommes dues

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] contestent les montants mis en compte par l'OPHEA, notamment au regard du montant du loyer, lequel ne pouvait pas être indexé, de l'absence de justification de la nature et du montant exact des charges, de la mise à la charge des locataires des frais de travaux collectifs sans leur accord, l'imputation de charges non récupérables et le supplément de 5 € pour l'accès au garage. 

Contrairement à ce qu'indiquent les locataires, les conditions générales du bail, annexées à celui-ci et signées par Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I], précisent que le prix du loyer est révisable conformément aux lois en vigueur.

En outre, le bail liant l'OPHEA à Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] , n'est pas soumis aux articles 16 à 20 sur le loyer de la loi du 6 juillet 1989 mais à la loi du 1er septembre 1948 et à l'article L353-9-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, lequel prévoit que les loyers et redevances sont révisés chaque année, au 1er janvier, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers prévus au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 (...) ; la date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente. 

Par conséquent, l'analyse des pièces produites par l'OPHEA démontre que le loyer a été indexé conformément à cet article. 

Il n'y a donc pas d'erreur en ce qui concerne l'application de l'indexation ni des montants réclamés au titre des loyers.

En ce qui concerne les charges, les charges mises en compte par l'OPHEA constituent des charges récupérables, Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] n'indiquant pas les charges qu'ils n'estiment pas récupérables au titre du 26 août 1987.

L'OPHEA produit bien un décompte individuel de charges daté du 11 juin 2025 et portant sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, ainsi qu'un justificatif individuel des charges relatif aux frais de Monsieur [O] [L] [I] et de Madame [U] [N] épouse [L] [I] pour la même période.

Il justifie ainsi de la nature et du montant exact des charges, étant précisé que ce décompte est favorable aux époux [L] [I]. 





S'il est certain que ces éléments révèlent une hausse des consommations des locataires concernant l'eau chaude, l'eau froide et le chauffage, aucun élément ne permet de relever qu'il existe un dysfonctionnement au niveau de l'appartement des défendeurs, leur consommation d'eau étant inférieure à la consommation moyenne du groupe, seule leur consommation de chauffage étant supérieure. 

En ce qui concerne le reproche pour la mise à la charge des époux [L] [I] d'une contribution au titre de gros travaux collectifs sans leur consentement, il sera relevé que la somme de 38,88 € mise en compte chaque mois correspond à une contribution de partage économie charges due à compter du 1er octobre 2021 jusqu'au 30 septembre 2036, la date de fin de ces travaux étant le 1er septembre 2021.

Conformément à l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat de bail, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, et ce, pendant une durée de quinze ans.

Lorsque l'immeuble n'est pas soumis au statut de la copropriété, l' article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , ne permet pas au locataire de s'opposer aux travaux d'amélioration des parties communes et des parties privatives de l'immeuble.

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] ne contestent pas l'existence de ces travaux ayant pour but une économie de charges. 

Dès lors, l'OPHEA est en droit de solliciter une contribution au titre de ces travaux. 

Enfin, en ce qui concerne la somme de 5 €, aucune charge n'est mises en compte pour ce montant dans les relevés de l'OPHEA. Il n'est précisé nulle part de rubrique : supplément accès au parking, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déduire ce montant des charges.

Ainsi, aucune somme sollicitée par l'OPHEA n'est contraire aux dispositions légales et n'a lieu d'être déduite des sommes réclamées.

L'OPHEA justifie donc d'une créance certaine, liquide et exigible.

La variation des montants et l'analyse des différents extraits de compte n'est pas entâchée d'incohérences et tel que cela a déjà été développé antérieurement, elle s'explique par la variation des paiements des époux [L] [I], de l'APL, des rappels de charges et indexations.

Il résulte de l'extrait de compte arrêté au 14 janvier 2026 que la somme due par Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] à cette date au titre des loyers, charges, prestations fournies et indemnités d'occupation est de 3.574,48 €.

Le contrat de bail prévoyant la solidarité des deux locataires, et Monsieur [O] [L] [I] ainsi que Madame [U] [N] épouse [L] [I] étant en outre mariés, et étant par conséquent obligés solidairement à la dette locative au regard de l'article 220 du Code Civil, ils seront tous deux condamnées solidairement au paiement de la somme précitée de 3.574,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.


Sur le congé

En application de l'article L442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que : « les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [O] [L] [I] et à Madame [U] [N] épouse [L] [I], par courriers séparés, pour le 31 juillet 2024 au vu des impayés de loyers au 18 avril 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l'impayé et leur indiquait qu'à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 juillet 2024, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] indiquent que le congé n'est pas régulier, celui-ci ne comportant pas un montant certain et que le décompte est contradictoire.

Force est de constater que, tel que cela a déjà été évoqué précédemment, les montant sollicités sont corrects et imputés à juste titre aux époux [L] [I]. 

Un montant arrêté au 18 avril 2024 figure sur le congé et un extrait de compte relatif à cette dette y est annexé et correspond au montant indiqué sur le congé.

Le montant est donc certain. Il n'y a aucune contradiction si le décompte au 30 avril est différent puisqu'il comprend le loyer et charges dues à cette date, le loyer devant être payé à terme échu. 

Dès lors, l'argument relevé par Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] pour contester la régularité du congé ne peut prospérer.

Les locataires ne développent aucun autre argument pour contester la validité du congé. 

Par conséquent, le congé a donc pris effet le 31 juillet 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 22 avril 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 3.665,62 € (échéance du mois d'avril 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative (impayés partiels non régularisés depuis le 11 février 2021), de la délivrance d'un précédent congé en 2021 mais dont le protocole n’a pas été mené à son terme, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Il sera précisé que la mauvaise foi en l'espèce ne résulte pas de la mauvaise volonté des parties à payer, les époux [L] [I] ayant toujours réglé leur loyer mais toujours de manière partielle, mais du manquement à l'obligation de payer, qui est, en l'espèce, réelle. 

Ils seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d'octroi de délais de paiement.

Au regard de la déchéance du maintien dans les lieux de Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I], leur expulsion devra être ordonnée. 

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pouront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur le manquement à l'obligation de relogement de l'OPHEA 

Il n'est pas contesté que Madame [U] [N] épouse [L] [I] a des problèmes de santé et est atteinte d'un handicap ; que l'appartement loué est adapté à celui-ci.

Néanmoins, aucun texte légal n'impose au bailleur de reloger ou de proposer une solution alternative à ses locataires en cas de handicap, et ce, d'autant plus que ceux-ci ne s'acquittent pas de l'intégralité du loyer et des charges.

Les textes cités par les époux [L] [I], à savoir les articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, ne concernent pas la présente espèce puisqu'ils concernent les conditions d'attribution des logements.

Les articles L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que l'article L114 du code de l'action sociale et des familles ne s'appliquent également pas au cas d'espèce et n'imposent pas au bailleur de reloger des locataires handicapés qui ne s'acquittent pas de leurs loyers et charges en intégralité. 

Dès lors, en l'absence d'obligation de relogement, l'OPHEA n'a pas à proposer aux défendeurs un logement adapté au handicap de Madame [U] [N] épouse [L] [I] avant toute mesure d'expulsion.

Sur la disproportion de la mesure d'expulsion

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] se prévalent de l'article 8 de la CEDH qui protège le droit au respect au domicile. 

Si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n'en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : "Mais l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.” (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Ainsi, au regard du montant de la dette et du délai déjà accordé antérieurement par l’OPHEA, il n'apparaît pas disproportionné de sa part d'avoir introduit la présente procédure et sollicité l'expulsion des époux [L] [I].

En outre, il sera relevé que l'état de santé de Madame [U] [N] épouse [L] [I] et de sa difficulté à retrouver un logement similaire peuvent être évoqués pour solliciter des délais de grâce relatifs à l'expulsion qui ne sont pas sollicités en l'état mais qui pourront l'être ultérieurement, devant le Juge de l'Exécution. 

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Le V et le VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l'espèce en l'absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur, l'OPHEA, s'oppose à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [O] [L] [I] justifie percevoir une retraite d'un montant mensuel net de 624,97 €. Madame [U] [N] épouse [L] [I] perçoit une allocation adulte handicapée d'un montant de 436,47 € par mois ainsi qu'une retraite d'un montant de 572,18 €.
Les revenus mensuels du couple tels que justifiés s'élèvent ainsi à la somme de 1.633,62 € par mois. Le montant du loyer est de 867,65 € par mois.
Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] ne justifient pas avoir entrepris des démarches afin de pouvoir, éventuellement, bénéficier d'aides pour apurer leur dette locative.
Les revenus du couple ne semblent pas pouvoir évoluer positivement dans un futur proche.

La dette locative s'élève au 14 janvier 2026 à la somme de 3.574,48 €. La mensualité pour apurer cette dette sur 24 mois s'élève à 148,94 €, de sorte que pour régler leur indemnité d'occupation ainsi que la mensualité au titre du plan d'apurement, les époux [L] [I] devraient débourser la somme mensuelle de 1.016,59 €.

Or, au regard des pièces produites, il s'avère que les époux [L] [I] ne sont pas parvenus à régler une mensualité complète de leur loyer, et ce, alors même que les mensualités étaient moins importantes en raison de l'APL qu'ils ne perçoivent plus, la somme dont ils s'acquittent étant de 768,44 €.

A défaut de plus ample élément, il apparaît illusoire de pouvoir à la fois payer la mensualité de 148,94 € par mois et le montant de l'indemnité d'occupation. 

En outre, il sera relevé que l'OPHEA avait déjà délivré un congé aux époux [L] [I] en 2021, que ceux-ci avaient réussi à apurer leur dette mais qu'un mois plus tard, les paiements partiels de loyer reprenaient et la dette locative était à nouveau existante, ce qui démontre la difficulté pour le couple à s'acquitter de manière pérenne de loyers dans leur intégralité sur une longue période. 

Par conséquent, Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] seront déboutés de leur demande de délais de paiement ainsi que de suspension de l'exécution de l'expulsion au regard de ces délais. 

Il leur appartiendra éventuellement, si leur situation venait à s'améliorer ou s'ils devaient bénéficier de revenus ou aides supplémentaires, de se rapprocher de leur bailleur ultérieurement pour pouvoir conclure un éventuel plan d'apurement et procole d'accord conformément aux dispositions de L 353-15-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Ils pourront également, éventuellement, solliciter des délais à expulsion auprès du Juge de l'Exécution si leur relogement devait s'avérer difficile. 

Sur les indemnités d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] doivent être également condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui auraient été du si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent. 

Conformément à la clause du bail, mais également au regard de l'article 220 du Code Civil, les locataires étant mariés, Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] seront condamnés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation précitée, cette somme ayant pour objet l'entretien du ménage. 

Sur la demande de production d'un décompte certifié et définitif par l'OPHEA 

La demande de Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] n'est pas claire.

Il sera cependant relevé que l'OPHEA a produit un décompte complet et actualisé arrêté au 14 janvier 2026 concernant les loyers, charges et prestations complémentaires dues diminués des règlements, aides effectués.

En outre, la présente juridiction ne saurait dores et déjà condamner l'OPHEA à produire un décompte définitif des sommes dues par Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I], ceux-ci n'ayant pas encore quitté le logement.

Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accesoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] , qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

L'équité justifie cependant que l'OPHEA soit déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] de leur demande tendant à la nullité de l'assignation ; 

DIT que les demandes de l'OPHEA sont recevables ; 

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] de leur demande relative à l'irrégularité du congé faute de montant certain ;

CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2024, par suite du congé, du contrat de bail prenant effet le 24 mai 2002 liant CUS HABITAT devenu l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré, l'OPHEA, d'une part, et Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I], d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] (logement n°0001, étage 1) à [Localité 4] ainsi que sur tous locaux accessoires ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [O] [L] [I] et de Madame [U] [N] épouse [L] [I] de leur droit au maintien dans les lieux ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [L] [I] et de Madame [U] [N] épouse [L] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ; 

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] à l'OPHEA à compter du 31 juillet 2024, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] à verser à l'OPHEA la somme de 3.574,48 € au titre de l'arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d'occupation impayées au 14 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] à payer à l' OPHEA l'indemnité d'occupation mensuelle susvisée à compter du 15 janvier 2026 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] de leur demande tendant à l'obligation pour l'OPHEA de leur proposer un logement adapté au handicap de Madame [U] [N] épouse [L] [I] avant toute mesure d'expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] de leur demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; 

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] de leur demande de production d'un décompte certifié et définitif des sommes éventuellement dues; 

DÉBOUTE l'OPHEA de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [L] [I] et Madame [U] [N] épouse [L] [I] aux dépens ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS