Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S4 — 1 avril 2026

N° RG 25/09241 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PX


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S4

N° RG 25/09241 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PX

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Me Emmanuelle FLORENTIN


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Me Emmanuelle FLORENTIN


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 AVRIL 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg
représenté par son Directeur Général
[Adresse 2] 
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168


DEFENDEUR :

Monsieur [I] [C]
demeurant [Adresse 3], 
[Localité 1]
représenté par Me Emmanuelle FLORENTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 345




OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/09241 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 15 février 2021, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA (l'OPHEA), a donné en location à Monsieur [I] [C] et à Madame [E] [T] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprises, de 448,22 € par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par avenant au bail précité du 4 mars 2022, Monsieur [I] [C] est devenu seul titulaire du bail suite au départ du logement de Madame [E] [T]. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 décembre 2024, revenue "pli avisé et non réclamé", l'OPHEA a notifié Monsieur [I] [C] un congé pour le 31 mars 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.620,72 € jusqu'au 20 décembre 2024 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [I] [C] par acte de commissaire de justice du 18 février 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 janvier 2025.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance des parties défenderesses de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 4.747,45 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 533,71 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à lui payer la somme de 436 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu'il n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 16 juillet 2025.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 19 janvier 2026 puis renvoyée pour permettre au conseil de Monsieur [I] [C] de conclure.

A l'audience du 16 février 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, l'OPHEA, représenté par son conseil, maintient les prétentions et moyens développés dans son assignation. Il actualise sa dette, précisant qu'au 11 février 2026, le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dû est de 8.781,26 €. 

Monsieur [I] [C], représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 8 février 2026. Il conclut ainsi au débouté de la demande de l'OPHEA au titre des frais ainsi que de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il expose que :
* il n'est plus occupant du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;
* il ne conteste pas le montant de l'arriéré de loyer de 4.747,45 € au moment de l'assignation ;
* il ne s'oppose pas à l'éviction de l'occupant actuel des lieux et à la restitution des locaux au bailleur; 
* sa situation financière ne lui permet pas d'apurer la dette locataive. 

Lors de l'audience, il réaffirme ne pas contester le montant de la dette. 

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier du 5 décembre 2025, réceptionné au greffe le 8 décembre 2025. Il en résulte que Monsieur [I] [C] a quitté le logement objet de la présente procédure au printemps 2024 et qu'il devait résilier celui-ci ; qu'il en a cependant été empêché par une amie qu'il a hébergé et qui refuse de quitter les lieux. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026. 

L'OPHEA ainsi que Monsieur [I] [C] étant régulièrement représentés, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que : « les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [I] [C] pour le 31 mars 2025 au vu des impayés de loyers au 20 décembre 2024 ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 mars 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [I] [C] ne conteste pas la régularité de cet acte, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 mars 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 15 juillet 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 4.903,33 € (échéance du mois de juillet 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis le 30 septembre 2024), le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l'occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Au regard de la déchéance du maintien dans les lieux Monsieur [I] [C], son expulsion devra être ordonnée. 

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il poura être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.


Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé du 11 février 2026, Monsieur [I] [C] devra être condamné au règlement de la somme de 8.781,26 €, correspondant au montant de l'arriéré de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d'occupation au 11 février 2026 (dernière échéance incluse : janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Il doit être également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui auraient été du si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Monsieur [I] [C] indique qu'il ne peut pas faire face aux montants sollicités. Cependant, il ne forme aucune demande de délai de paiement., de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. 

Sur les demandes accesoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [I] [C], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

L'équité justifie cependant que l'OPHEA soit déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2025, par suite du congé, du contrat de bail du 15 février 2021, modifié par avenant du 4 mars 2022 liant l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré, l'OPHEA, d'une part, et Monsieur [I] [C], d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 3] ainsi que sur tous locaux accessoires ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [I] [C] de son droit au maintien dans les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ; 

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] [C] à l'OPHEA à compter du 31 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à l'OPHEA la somme de 8.781,26 € au titre de l'arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d'occupation impayées au 11 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse mais échéance de février 2026 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à l' OPHEA l'indemnité d'occupation mensuelle susvisée à compter du 12 février 2026 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

DÉBOUTE l'OPHEA de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS