Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 1 avril 2026

MINUTE N° : 25/01501


JUGEMENT
DU 01 Avril 2026




N° RC 24/04847







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[A] [N]


ET : 

VAL TOURAINE HABITAT




Débats à l'audience du 18 Décembre 2025



le 

copie et grosse :
à Me ALVES



copie le :
à Me BERBIGIER


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



TENUE le 01 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Décembre 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 01 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [A] [N]
née le 03 Novembre 1958 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N37261-2024-2005 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Me Méline ALVES, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant


D'une Part ;

ET :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant 



D'autre Part ;


RG 24/4847

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2017, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [A] [N] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 570,67 €, provisions pour charges comprises.

En mars 2023, Madame [A] [N] a constaté la présence de cafards et en a avisé son bailleur (courriels d’avril et mai 2023). Elle a parallèlement acheté insecticides et pièges aux fins d’éradiquer les nuisibles. 

[Localité 3] mandatait l’entreprise SAPION pour une intervention de désinsectisation au domicile de Madame [A] [N], sans que cette intervention ne produise toutefois l’effet attendu d’éradication des cafards. 

A la suite des interventions répétées auprès tant du bailleur que du service d’hygiène de la ville de [Localité 4], VAL TOURAINE HABITAT proposait à Madame [A] [N] un traitement par fumigation, traitement réalisé en deux temps à 15 jours d’intervalle. Eu égard à son état de santé, Madame [A] [N] a fait le choix de quitter son logement lors de ces deux opérations. 

La présence de cafards a cependant persisté. 

C’est dans ces conditions que Madame [A] [N] a assigné le 3 octobre 2024 l’office public de l’habitat [Localité 3] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours pour voir : 
- enjoindre à [Localité 3] de procéder simultanément au traitement de tous les logements de l’immeuble situé au [Adresse 5] ainsi que de l’intégralité des parties communes y compris ascenseur et local à ordures, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, 
- condamner [Localité 3] à payer à Madame [A] [N] la somme de 929,71€ en réparation de son préjudice matériel, 
- condamner [Localité 3] à payer à Madame [A] [N] la somme de 3000 € en répararation de son préjudice moral, 
- condamner [Localité 3] aux entiers dépens. 

Madame [A] [N], par la voix de son Conseil, déclare que [Localité 3] a programmé différentes interventions qui se sont succédées mais n’a pas traité l’ensemble de l’immeuble d’où la persistance des nuisibles. Le bailleur ne répond donc pas à son obligation de logement décent. Compte tenu de son déménagement - Madame [A] [N] a quitté le logement le 21 octobre 2025 - elle se désiste de sa demande relative à la réalisation des travaux et maintient ses autres demandes formées par acte introductif, outre de débouter [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

Madame [A] [N] a quitté le logement le 21 octobre 2025. [Localité 3] soutient dès lors l’irrecevabilité de la demande de travaux sous astreinte, pour défaut de qualité à agir de la locataire. Le bailleur soutient par ailleurs que Madame [A] [N] n’apporte à la procédure aucun élément probant pour conforter la présence de nuisibles dans son logement. Il expose que [Localité 3] a, dès le premier signalement, programmé plusieurs interventions tant dans le logement de Madame [A] [N] que dans tous les logements de l’immeuble. Il met en avant que la présence de ces nuisibles peut aussi découler d’un défaut d’entretien du logement. Il décline ainsi toute responsabilité dans la prolifération des nuisibles. 

Par conclusions responsives, [Localité 3]- par la voix de son Conseil - demande ainsi au Tribunal : 
- de juger irrecevable pour défaut de qualité à agir, ou à défaut sans objet, la demande formulée par Madame [A] [N] au titre de la réalisation de travaux sous astreinte dans tous les logements de l’immeuble du [Adresse 4], 
- A défaut, les rejeter, 
- juger que la requérante n’apporte aucune preuve technique permettant de démontrer l’existence de l’infestation de nuisible alléguée et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, 
- Par suite, juger que les demandes d’indemnisation formulées à savoir le paiement de la somme de 929,71 € au titre du préjudice matériel et le paiement de la somme de 3000 € au titre de son préjudice moral sont infondées ou injustifiées, 
- En conséquence, débouter Madame [A] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
- Condamner Madame [A] [N] à régler à [Localité 3] une somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Après renvoi à la demande de [Localité 3] lors de l’audience du 3 avril 2025, précision apportée que Madame [A] [N] a quitté les lieux, l’affaire a été régulièrement appelée et plaidée à l’audience du 18 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l'article 455 du Code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 23 janvier 2026, prorogée au 26 mars 2026. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande et qualité à agir du demandeur

Madame [A] [N] a indiqué, par la voix de son Conseil, se désister de sa demande de traitement de tous les logements situé au [Adresse 6] y compris les parties communes, sous astreinte. 

Dès lors, cette demande initiale devient sans objet et il n’y a pas lieu à statuer sur le défaut de qualité à agir soulevé en défense. 

Sur l’obligation de délivrance conforme

L’article 1719 du Code civil dispose que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;
2° d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour laquelle elle est louée ; 
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail...”

Pèse ainsi sur le bailleur l'obligation de délivrer un logement en état de servir à l’usage auquel il est destiné. Le bailleur doit ainsi, et même pour le cas où le bail contient une mention au terme de laquelle le locataire accepte les lieux « en l’état », permettre à son locataire de jouir paisiblement du bien loué répondant à sa destination de logement à usage d’habitation. Cette obligation d'assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. 

Cette obligation de délivrance d’un logement décent implique, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2018-1021 que le bailleur remette au locataire “un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toutes infestations d’espèces nuisibles et parasites...”. 

Le locataire a lui pour obligation d’entretenir le logement dont il a la charge. 

Il ressort des pièces produites à la procédure qu’un défaut d’entretien du logement ne peut être imputable de façon certaine à la locataire : 
- Etat des lieux de sortie réalisé le 23 octobre 2024 ne porte mention d’aucune blatte, la propreté et hygiène des locaux est “propre”, “en bon état” avec “des bouches VMC propres” pour l’ensemble des pièces, 
- Rapport d’intervention de la société [K] mandatée par [Localité 3] mentionne un “logement propre et rangé”. 

Du certificat médical produit par Madame [A] [N] (certificat en date du 26 juin 2025), il ressort que “son état de santé s’est dégradé et nécessite une adaptation de son traitement médicamenteux” sans qu’aucun lien ne soit évoqué avec son environnement. 

Quant au non respect par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, il ressort que: 
- les premiers signalements ont été faits en 2023 pour une entrée dans les lieux en mai 2017 selon contrat de bail signé le 5 mai 2017, soit un logement décent lors de l’entrée dans les lieux, 
- le bailleur a immédiatement réagi dès le premier signalement opéré par Madame [A] [N] en faisant intervenir la société [K], point non contesté par les parties, 
- la présence de blattes - selon les pièces produites - s’avère éparse, ne permettant pas de confirmer une infestation de nuisibles dans le logement : 
- Rapport [K] du 10 mai 2023 “Traitement au gel - pas vu de blattes”
- rapport [K] du 6 juillet 2023 “présence de blattes dans la cuisine derrière le frigidaire - pose d’un PAB derrière et un derrière le four. Pose de gel dans l’ensemble de l’appartement”, 
- rapport [K] du 9 août 2023 “ pas vu de blattes vivantes - présence de blattes sur les PAB - photo jointe”
- rapport [K] du 18 octobre 2023 “présence de blattes sur les pièges à blattes achetées par la locataire”
- rapport [K] du 15 novembre 2023 “Traitement du logement au gel...J’ai laissé 8 pièges à blattes pour la rassurer”
- rapport [K] du 17 janvier 2024 mentionne “1 passage par an - janvier - pour les 44 logements et parties communes”. Le compte rendu détaillé mentionne un logement (logement 24) moyennement infesté et traité et une absence d’infestation pour les autres logements. 

Une intervention de fumigation en deux passages a été programmée et réalisée pour la première le 12 février 2024, avec prise en compte des contraintes de Madame [N]. Constat : “très peu de cafards aperçus pendant l’intervention et ils étaient situés en cuisine”. Le 2ème passage a été réalisé le 12 mars 2024. 
Une nouvelle intervention de la société [K] en date du 31 mai 2024 mentionne la “présence légère de blattes”. Un nouveau traitement par gel a été réalisé le 30 juillet 2024, suite au refus de la locataire d’un traitement par fumigation. 
Un rapport [K] du 7 octobre 2025, soit postérieurement au départ de Madame [A] [N], mentionne un nouveau traitement au gel du logement et indique qu’aucune blatte vivante n’a été vue. L’absence de blattes est corroborée par la nouvelle locataire. 

La pluralité des interventions commandées à l’entreprise [K] pour éviter toute prolifération des nuisibles conduit à considérer que le bailleur a respecté son obligation de moyens dans le cadre de son obligation de délivrance d’un logement décent. L’absence de blattes constatées dans le logement en octobre 2025 tend à confirmer que le traitement a produit ses effets. Dès lors sa responsabilité ne saurait être retenue.

Force est de constater que la persistance de cafards telle qu’en attestait Madame [A] [N] demeure en faible quantité et que les interventions du bailleur pour les éradiquer ont été plurielles et régulières, sans qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent ne puisse être retenu. 

Sur l’indemnisation du préjudice matériel

Madame [A] [N] demande à être indemnisée d’un préjudice matériel à hauteur de 929,71 € dont elle produit les pièces justificatives soit : 
- le coût des pièges
- le renouvellement d’équipements ménagers (2 réfrigérateurs, une plaque de cuisson, un congélateur et une cafetière)
- le coût de 2 nuits d’hôtel. 

L’achat de pièges, en complément des interventions réalisées par l’entreprise [K] mandatée par le bailleur, ne peut être mis à la charge du bailleur et relève d’un choix individuel de la locataire. 
Concernant le renouvellement des équipements ménagers, il ressort qu’aucun élément de la procédure ne permet d’établir un lien entre ces dépenses, la présence des nuisibles dans le logement et l’impossible utilisation de ces équipements. 

Concernant les nuits d’hôtel à l’occasion des deux fumigations, les préconisations techniques n’imposent pas de quitter le logement sur une durée longue. Le fait de passer une nuit à l’extérieur repose sur un choix personnel de la locataire. 

Madame [A] [N] sera déboutée de ses demandes formées au titre du préjudice matériel. 

Sur l’indemnisation du préjudice moral 

 Madame [A] [N] n’apportent pas d’éléments de nature à justifier une indemnisation à ce titre. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Val touraine habitat sera débouté de sa demande à ce titre.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient de mettre les entiers dépens de la présente procédure à la charge de Madame [A] [N].

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate le désistement de Madame [A] [N] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, 

Dit n’y avoir lieu à dire le logement de Madame [A] [N] indécent ; 

Déboute Madame [A] [N] de sa demande indemnitaire au titre de ses préjudices matériels; 

Déboute Madame [A] [N] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ; 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

Déboute Val touraine habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Madame [A] [N] aux entiers dépens ; 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt six mars deux mille vingt six par la juge et la greffière susnommées.


La greffière La juge des contentieux de la protection