Cour d'Appel · 8ème chambre — 1 avril 2026

N° RG 24/09684 - N° Portalis DBVX-V-B7I-QCMI









Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en référé du 02 décembre 2024



RG : 24/00948





S.A.S.U. SMILES AND CREAM [A]



C/



[Q]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 01 Avril 2026



APPELANTE :



La société SMILES & CREAM [A], société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 588.470,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 852 200 211, ayant son siège situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège



Représentée par Me Nicolas LEBRUN de la SELARL FOSTER AVOCATS LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 3632





INTIMÉE :



Madame [O] [Q], née [M] le 8 juillet 1950, demeurant [Adresse 2], représentée par son administrateur de biens, la REGIE LESCUYER ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège



Représentée par Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 17 Février 2026



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Février 2026



Date de mise à disposition : 01 Avril 2026



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous-seing privé du 20 janvier 2020, Mme [Q] a consenti à la société Smiles and Cream [A] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] pour une activité de 'pâtisserie, salon de thé, traiteur, vente sur place et à emporter et glacier à l'exclusion de toute autre activité'.



La société Smiles and Cream [A] loue également un local mitoyen auprès d'un autre propriétaire.



Le 6 février 2024, Mme [Q] a fait dresser un procès-verbal de constat au motif de la réalisation par le preneur sans autorisation, d'une ouverture dans un mur afin de réunir les deux locaux.



Le 13 février 2024, elle a fait délivrer à société Smiles and Cream [A] une sommation d'avoir à remettre en état des locaux loués en rebouchant l'ouverture réalisée. L'acte visait la clause résolutoire et notifiait le procès-verbal de constat du 6 février 2024.



Par acte du 17 avril 2024, Mme [Q] a fait assigner la société Smiles and Cream [A] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la requise sous astreinte, 



Suivant ordonnance de référé contradictoire rendue le 2 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Lyon a : 




Constaté qu'à la suite de la somme du 13 février 2024 le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de Mme [Q] à compter du 13 mars 2024 ; 





Dit que la société Smiles and Cream [A] et tous les occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu'ils occupent situés [Adresse 4] à [Localité 2], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ; 





Dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte de ce chef ; 





Condamné la société Smiles and Cream [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, équivalente au montant des loyers et charges en cours à compter du 13 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 





Condamné la société Smiles and Cream [A] sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, à reboucher l'ouverture réalisée entre le fonds de Mme [Q] et celui voisin ; 





Débouté la société Smiles and Cream [A] de ses demandes reconventionnelles aux fins de séquestre et en dommages et intérêts ; 





Condamné la société Smiles and Cream [A] à verser à Mme [Q] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Condamné la société Smiles and Cream [A] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 6 février 2024 et de sommation du 13 février 2024. 






Le juge des référés a retenu en substance que la société Smiles and Cream [A] a reconnu avoir réalisé, sans autorisation préalable de son bailleur, des travaux d'ouverture d'un mur à effet de relier son fonds de commerce avec un autre et ne pas avoir satisfait à la sommation du 13 février 2024 visant la clause résolutoire.







Par déclaration enregistrée le 20 décembre 2024, la société Smiles and Cream [A] a relevé appel de cette décision, sollicitant la réformation de l'ensemble des chefs de l'ordonnance.



Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 1er octobre 2025, la société Smiles and Cream demande à la cour de : 




Déclarer recevable l'appel interjeté le 20 décembre 2024 contre l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon le 2 décembre 2024 à son encontre ; 





Infirmer l'ordonnance querellée dans toutes ses dispositions ; 




Et, statuant à nouveau, 



A titre principal, 




Débouter Mme [Q] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; 

Débouter Mme [Q] de l'ensemble de ses demandes ; 




A titre subsidiaire, 




Ordonner la mise sous séquestre par la société Smiles and Cream [A] de la somme de 1 000 € TTC, destinée à s'acquitter de la remise en état des locaux lors de leur restitution ; 




En tout état de cause, 




Condamner Mme [Q] à payer à la société Smiles and Cream [A] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Condamner Mme [Q] aux entiers frais et dépens d'appel et de première instance. 






Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 5 mai 2025, Mme [Q] demande à la cour de :




Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance querellée ; 





Débouter la société Smiles and Cream [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 




Et, en tant que de besoin et en tout état de cause, 




Constater que la société Smiles and Cream [A] n'a pas satisfait à la sommation signifiée le 13 février 2024 ; 





Constater que la réalisation des travaux de percement des murs pour permettre de relier deux locaux contigus constitue une infraction aux dispositions du bail ; 





Constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 20 janvier 2020 ayant lié Mme [Q] à la société Smiles and Cream [A] par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail ; 





Ordonner l'expulsion des lieux litigieux occupés par la société Smiles and Cream [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance si besoin est du commissaire de police et de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard, commençant à courir quinze jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ; 









Enjoindre à la société Smiles and Cream [A] à remettre en état les locaux loués correspondant au lot n°4 de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] en rebouchant l'ouverture réalisée sans autorisation du bailleur et du syndicat des copropriétaires permettant l'accès au local mitoyen situé à droite de l'allée de l'immeuble ; 





Assortir cette injonction d'une astreinte comminatoire de 100 € par jour de retard, laquelle commencera à courir passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ; 





Condamner la société Smiles and Cream [A] à payer à Mme [Q] une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible égale au loyer actuellement pratiqué ; 





Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera due jusqu'à la remise en état des lieux, tout mois commencé étant dû intégralement ; 





Débouter la société Smiles and Cream [A] de sa demande tendant à être autorisée à consigner la somme de 1 000 € TTC pour couvrir les travaux de remise en état des locaux ; 





Condamner la société Smiles and Cream [A] à payer à Mme [Q] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Condamner la société Smiles and Cream [A] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût des procès-verbaux et de la sommation. 




La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2026.



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 





MOTIFS DE LA DECISION



I - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : 



La société Smiles and Cream [A] allègue avoir toujours réglé ses loyers aux échéances et que le bail n' impose le consentement du bailleur qu'au cas de 'changement de distribution, démolition et construction', ce qui ne n'est pas le cas en l'espèce en considération de la définition juridique de la notion de démolition par l'article R126-9 alinéa premier du code de la construction et de l'habitation selon lequel 'Est regardé comme une démolition de bâtiment, au sens de la présente sous-section, une opération consistant à détruire une partie majoritaire de la structure d'un bâtiment' et par l'article R421-27 du code de l'urbanisme qui dispose que 'doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir'. 



L'appelante soutient s'être contentée de déposer une plaque de plâtre sur une largeur de 68,5 cm, que le dernier alinéa de la clause 1.6 du bail prévoyait l'éventualité de la dépose de la cloison, sa seule obligation en cas d'ouverture étant de 'remettre la cloison séparative avec les locaux mitoyens de telle sorte que le local loué soit totalement indépendant'. 



Elle ajoute avoir formalisé son projet par écrit auprès de ses bailleurs, le 24 juillet 2023, avoir proposé un rendez-vous à Mme [Q] et à son fils, pour en discuter, mais ils avaient refusé. 



Elle s'interroge sur les motivations de Mme [Q], dont le comportement pourrait laisser penser qu'elle souhaite récupérer un bail commercial devenu prospère. 







Par ailleurs, puisque considérant que de simples manquements régularisables ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire, la société Smiles and Cream [A] soutient que la remise en état des lieux consiste uniquement en la pose d'une nouvelle plaque de plâtre, ce qui pourra donc être exigé en fin de de bail. Afin de garantir le respect de cette obligation, la locataire propose de mettre sous séquestre la somme de 1 000 € TTC destinée à payer la société qui remettra la cloison en place. 



Mme [Q] rappelle que malgré sommation, son locataire n'a pas remis en état les locaux, alors que ni elle-même ni l'assemblée générale des copropriétaires n'a autorisé les travaux.



L'intimée affirme que la clause dont se prévaut la société preneuse ne relève pas de la même catégorie de travaux que ceux effectués, que rien ne permet d'affirmer qu'elle n'a fait que procéder à des travaux de dépose d'une simple plaque de placoplâtre et que l'ouverture dans le mur séparant les deux locaux était préexistante. 

Elle précise que le rapport du bureau d'étude mandaté par son locataire ne précise pas si ladite ouverture est ancienne ou récente, que de plus, la clause 'travaux-transformation' dont se prévaut l'appelante doit se cumuler avec l'obligation d'obtenir l'autorisation préalable du bailleur, et ne constitue donc pas une dispense d'autorisation pour les travaux d'ouverture avec les locaux voisins. 

Elle ajoute que pendant une année, la société Smiles and Cream [A] a exercé son activité sans difficulté avec les deux locaux indépendants, de sorte qu'elle ne peut donc affirmer que les travaux sont indispensables à l'exercice de son activité.



Elle argue également que contrairement à l'activité prévue au bail, l'activité exercée dans les lieux est un véritable restaurant en infraction à la clause de destination stipulée au bail. 



Mme [Q] s'oppose à la demande de séquestre, soutenant non démontré que seuls des travaux de dépose d'une plaque de placoplâtre ont été réalisés, ni que la somme de 1 000 € est suffisante pour la réalisation desdits travaux en l'absence de tout devis. 



Sur ce, 



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Aux termes de l'article L 145-41 alinéa un du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire, sans qu'il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s'agissant du simple constat de l'application d'une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Le juge des référés, juge de l'évidence n'a pas en présence d'une interdiction mentionnée explicitement dans une clause de bail, pouvoir de considérer si le manquement est grave ou pas et le cas échéant d'exclure à ce titre, l'application de la clause résolutoire.



En l'espèce, le contrat de bail du 20 février 2020 comporte une clause résolutoire notamment en cas d'inexécution de l'une des clauses et conditions du présent contrat, ce, un mois après mise en demeure d'exécuter par acte extrajudiciaire restée infructueuse.



Mme [Q] produit la sommation d'exécuter délivrée le 13 février 2024 reproduisant la clause résolutoire ainsi que les articles 1.2 et 1.6 du bail selon lesquels :

- Le preneur doit se conformer au règlement général ou intérieur de l'immeuble, ou au règlement de copropriété (...)

- Le preneur ne peut effectuer aucun changement de distribution, démolition, construction, sans le consentement écrit du bailleur à qui les devis et plans devront être soumis préalablement. Les travaux doivent être exécutés par des entreprises qualifiées, le cas échéant sous la direction d'un architecte (...). Le preneur s'engage à souscrire toutes assurances liées à l'exécution de travaux....'. Il est précisé que le preneur devra obtenir l'autorisation des copropriétaires de l'immeuble en cas de travaux touchant les parties communes. 

Cette clause prévoyait également d'une part que le preneur sera tenu de remettre en état des locaux loués en cas de travaux d'ouverture avec les locaux mitoyens et de remettre la cloison séparatrice de telle sorte que le local loué soit totalement indépendant. Le bailleur donnait son autorisation sous conditions pour différents travaux selon un projet annexé, projet ne comportant pas d'ouverture avec un local mitoyen.



L'acte délivré faisait sommation à la société Smiles and Cream [A] de remettre en état les locaux loués en rebouchant l'ouverture réalisée sans l'autorisation du bailleur et du syndicat des copropriétaires, permettant l'accès au local mitoyen situé à droite de l'allée de l'immeuble.



Il est établi notamment par le procès-verbal de constat du 6 février 2024 et non contesté que le preneur a réalisé une ouverture entre les locaux loués à Mme [Q] et un local mitoyen.



En effet, dans un échange de SMS non datés, le dirigeant de la société Smiles and Cream [A] évoquait l'absence de retour à sa demande et la prise de disposition pour l'activité puis dans un courrier du 9 mars 2024, il écrivait à la bailleresse penser être dans son bon droit, le percement du mur ayant été réalisé selon les règles de l'art par une entreprise. Il évoquait un restaurant en plein développement.



L'appelante produit un rapport de visite du 13 novembre 2023 de la société Diagrase faisant état d'une ouverture d'une largeur de1600 et d'une hauteur de 2000environ dans un mur porteur en maçonnerie de pierre d'épaisseur 50 cm, la présence d'un linteau bois 500X150 constituant cette ouverture dans le mur porteur. Le document indiquait que l'ouverture du mur semblait être déjà existante et correspondait à des ouvertures de mur dans les étages supérieurs sur la façade Est du bâtiment. L'entreprise ne faisait pas de remarques particulières sur la solidité de cette ouverture de mur.



L'appelante a également produit un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 10 novembre 2023 au motif que la séparation n'était pas ouverte sur le mur porteur, n'ayant déposé qu'une cloison.



Pour autant, la société Smiles and Cream [A] ne justifie pas d'une autorisation du bailleur pour la réalisation de l'ouverture, laquelle s'apparente bien à une opération de démolition. D'évidence, la mention d'une démolition dans un contrat de bail d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ne vise pas la démolition du bâtiment mais la démolition d'un élément du local loué.



En effet, si l'appelante produit copie d'un courriel adressé le 24 juillet 2023 au mandataire de la bailleresse indiquant avoir essayé de joindre celle-ci aux fins d'une rencontre pour exposer l'idée d'ouverture d'une cloison, et si le mandataire a répondu être à disposition pour toute rencontre avec celle-ci au sujet des travaux envisagés, le preneur ne conteste pas les avoir réalisés sans autorisation.



Or, le contrat tient lieu de loi entre les parties et la société Smiles and Cream [A] n'a pas déféré à la sommation de remettre les lieux en état dans le mois suivant la sommation.



En conséquence, la cour rejette la demande de séquestre et confirme la décision attaquée ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 mars 2024 et ordonné l'expulsion à défaut de départ de la preneuse.





La cour confirme la condamnation de l'appelante au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer actuellement pratiqué jusqu'à la libération effective des lieux et non comme demandé devant la cour jusqu'à la remise en état des lieux, laquelle est évoquée ci-après.



En effet, la cour confirme également en considération du refus d'exécution, la décision attaquée ayant condamné la preneuse à reboucher l'ouverture réalisée sous astreinte de 100 € par jour passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance de référé sauf à préciser que cette astreinte courra durant 3 mois. 



II - Sur les frais accessoires et les dépens :



La société Smiles and Cream [A] sollicite la condamnation de Mme [Q] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel et de première instance.



Mme [Q] sollicite la condamnation de la société Smiles and Cream [A] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Sur ce, 

Selon l'article 696 du code de procédure civile : la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l'article 700 du code de procédure civile : le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La cour confirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la société Smiles and Cream [A] aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 6 février 2024 de la sommation du13 février 2024 et y ajoute sa condamnation aux dépens à hauteur d'appel.



La cour confirme également la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la société Smiles and Cream [A] au paiement d'une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en équité, y ajoute une somme de 1 500 € à hauteur d'appel.

La demande de l'appelante sur le même fondement ne peut qu'être rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance de référé sauf à préciser que l'astreinte que l'astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance de référé, courra durant 3 mois, 



Y ajoutant,



Condamne la société Smiles and Cream [A] aux dépens à hauteur d'appel,



Condamne la société Smiles and Cream [A] à payer à Mme [O] [Q] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,







Rejette sa demande sur le même fondement.





LE GREFFIER LE PRESIDENT