Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BENSUSSAN 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me BENSUSSAN, Me [M] 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/00364 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Janvier 2024






JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situé [Adresse 1] A [Localité 2] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ELIMMO GESTION, elle-même représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074




DÉFENDEUR

La S.C.I. NES, représentée par Mme [V] [M] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant.
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître David ELBAZ de l’AARPI GRAUZAM - ELBAZ - SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0223




Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/00364 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique? assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société NES est propriétaire des lots n° 1, 23 et 74 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société NES de payer la somme de 28 418,36 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 28 décembre 2023 et le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 19ème a fait assigner la société NES en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 5 juin 2024. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 19ème demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] A [Localité 2] en son action et le déclarer bien fondé,

DEBOUTER la SCI NES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI NES à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] A PARIS (75019) les sommes suivantes :
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/00364 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

- 13.588,73 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayé pour la période du 01.11.2022 appel « RAVALEMENT FACADE A – 1/4 » à l’appel du 2ème trimestre 2025, en ce compris l’appel « fonds travaux ALUR », assortie des intérêts légaux à compter du 26 mai 2023, date de la première mise en demeure,
- 62,24 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 20 septembre 2023 d’un montant de 252,59 €.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, la société NES demande au tribunal de :

« - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- ACCORDER à la SCI NES un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette,

En tout état de cause,
- CONDAMNER la partie qui succombe à payer à la SCI NES la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ».

La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, il est constant que la société NES est propriétaire des lots n° 1, 23 et 74 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2022, 2 mars 2023 et 25 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, réajusté le budget prévisionnel de l’année 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 (le budget prévisionnel de l’année 2023 ayant été réajusté par l’assemblée générale du 25 mai 2023) et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 7 mai 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société NES, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13 588,90 euros, ce que la défenderesse ne conteste pas.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] tendant à voir condamner la société NES à lui verser la somme de 13.588,73 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayé pour la période du 01.11.2022 appel « RAVALEMENT FACADE A – 1/4 » à l’appel du 2ème trimestre 2025, en ce compris l’appel « fonds travaux ALUR ».

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/00364 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaire de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 62,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, correspondant à une mise en demeure du 26 mai 2023. En outre, il fait valoir qu’il a dû exposer la somme de 252,59 euros au titre d’une sommation de payer délivrée le 20 septembre 2023.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 mai 2023 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, les frais de commissaire de justice exposés le 20 septembre 2023 et qualifiés par le demandeur de dépens constituent en réalité des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, la société NES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 314,83 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, sans que la défenderesse puisse utilement se prévaloir de plusieurs propositions de paiements échelonnés. 

2 – Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la société NES ait agi de mauvaise foi, la société NES, bailleresse de deux locaux, justifiant avoir rencontré d’importantes difficultés dans le recouvrement des loyers dus par ses deux preneurs sur la période concernée.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 – Sur la demande de délai de paiement de la société NES

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si la société NES sollicite un délai de paiement de 24 mois afin de régler le solde des charges de copropriété dont elle demeure redevable, elle ne précise pas le montant des échéances qu’elle se propose de régler. Par ailleurs, elle n’a versé au débat aucune pièce justifiant de sa situation financière.

En tout état de cause, cette demande n’apparaît pas justifiée au regard de l’ancienneté de sa dette.

La société NES sera par conséquent déboutée de sa demande de délai de paiement.

4 - Sur les demandes accessoires

A - Sur les intérêts

L'article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « (…) les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, lorsqu'un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. / Le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. ». 

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure à la société NES, l'intérêt au taux légal sera dû à compter du 20 septembre 2023, date de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice. 

B - Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La société NES, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer signifié le 20 septembre 2023, dans la mesure où n’entrent dans la catégorie des « émoluments des officiers publics ou ministériels » (art. 695 6° du code de procédure civile) que les frais d’huissier exposés pour des actes procéduralement nécessaires (Cass. 2e civ., 12 janvier 2017, n° 16-10.123). Ces frais constituent toutefois, en l’espèce, des frais de recouvrement indemnisables en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

C - Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société NES sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société NES sera, en conséquence, déboutée de sa demande à ce titre.

D - Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société NES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes de :

- 13.588,73 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er novembre 2022 (appel « RAVALEMENT FACADE A – ¼ ») à l’appel du 2ème trimestre 2025, en ce compris l’appel « fonds travaux ALUR), avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 ;

- 314,83 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute la société NES de sa demande de délai de paiement ;

Déboute la société NES de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société NES au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.


La Greffière La Présidente