Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me JAMI 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me JAMI 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/03615 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C6PLG

N° MINUTE : 




Assignation du :
20 Mars 2025






JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA SOTTO, SAS, agissants poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité 
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811


DÉFENDEURS

Madame [V] [B]
Monsieur [Y] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3] (RUSSIE)


Non représentés 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/03615 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6PLG

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [B] et M. [Y] [O] sont propriétaires des lots de copropriété n° 118 et 149 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [B] et M. [O] de payer les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 75116 a fait assigner Mme [B] et M. [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 2 octobre 2025. 

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 il demande au tribunal de :
« - Condamner solidairement Mme [V] [B] et M. [Y] [O] au paiement d’une somme de 10 482,86 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4e trimestre 2024 incluse).
- Ordonner la capitalisation des intérêts.
- Condamner solidairement Mme [V] [B] et M. [Y] [O] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.
- Condamner solidairement Mme [V] [B] et M. [Y] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cités suivant les modalités des articles 684 et 686 du code de procédure civile, Mme [B] et M. [O] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [B] et M. [O] sont propriétaires des lots n° 118 et 149 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2021, 6 juillet 2022, 21 septembre 2023 et 4 juillet 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, réactualisé le budget prévisionnel de l’année 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 4 décembre 2024.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [B] et M. [O], déduction faite des frais de recouvrement, sont débiteurs de 9 611,26 euros.

Mme [B] et M. [O] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4 décembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaire de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 871,6 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 
Toutefois, il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de 20,4 euros, 30 euros, 45,6 euros et 33, 6 euros qu'il dit avoir exposés les 21 décembre 2021, 14 février 2022, 19 juillet 2024 et 9 août 2024. 

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Les frais de 120 euros, 142 euros et 480 euros qu'il dit avoir exposés les 15 mai 2023, 19 juin 2024 et 21 août 2024 ne peuvent donc être retenus au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires sera, par conséquent, débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

2 - Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [B] et M. [O] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

Sur la solidarité
Les articles 1310 et suivants du code civil disposent notamment que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. La solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] ne justifie pas de l’existence d’une clause, dans le règlement de copropriété, prévoyant expressément la solidarité entre les propriétaires indivis d’un lot.

Mme [B] et M. [O] seront dès lors condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes dues au syndicat des copropriétaires.

Sur les intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. / Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. / (…) ».

En l’espèce, à défaut de justification de la réception, par les défendeurs, de la mise en demeure du 22 février 2022, l'intérêt au taux légal sera dû à compter de la signification de l’assignation.

En outre, par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [B] et M. [O], perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [B] et M. [O] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Mme [V] [B] et M. [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

- 9 611,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 décembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 ;

- 1 200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum Mme [V] [B] et M. [Y] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.


La Greffière La Présidente