Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Me Valentin BOURON
Copie certifiée conforme à : 
-Me Valentin BOURON
délivrées le: 


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Charges de copropriété

 
N° RG 25/00620 
N° Portalis 352J-W-B7J-C6XHC

N° MINUTE : 

Assignation du :
10 Janvier 2025






JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CANOPEE GESTION, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Valentin BOURON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE


DÉFENDERESSE

S.C. AYRTON
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/00620 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6XHC

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La société SC AYRTON est propriétaire des lots de copropriété n° 30 et 58 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4]. 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 février 2022 et remise au destinataire le 11 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société SC AYRTON de payer la somme de 7.793,64 € euros au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 mai 2023 et présentée pour la première fois au destinataire le 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société SC AYRTON de payer la somme de 10.072,25 € euros au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 juillet 2024, et présentée au destinataire pour la première fois le 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société SC AYRTON de payer la somme de 14.016, 85 € euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème a assigné la société SC AYRTON en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 1er octobre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 articles du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner la société SC AYRTON au paiement de la somme de 13.020,05 euros, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2022 sur la somme de 7.793,64 €, de la mise en demeure du 3 mai 2023 sur la somme complémentaire de 2.278,61 €, de la mise en demeure du 19 juillet 2024 sur le surplus ; 

- condamner la société SC AYRTON au paiement de la somme de 144 euros, au titre des frais de recouvrement ;

- condamner la société SC AYRTON au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société SC AYRTON au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valentin BOURON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- condamner la société SC AYRTON au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la société SC AYRTON n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


*


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société SC AYRTON est propriétaire des lots de copropriété n° 30 et 58 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2021, 9 novembre 2022, 6 février 2024 (pièces n° 12 à 14), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020, 2021 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ; 

- les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 16) ; 
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 4) ;

- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025 (pièce n° 3).

L’approbation des comptes de l’exercice 2023 n’a pas encore été soumise à l’assemblée générale car l’assemblée générale de 2023 ne s’est pas tenue du fait de la liquidation judiciaire de l’ancien syndic, mais le budget prévisionnel 2023 avait régulièrement été voté, comme exposé ci-dessus. 

L’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 pour un montant de 1.139,32 € ne peut être retenu dès lors qu’il n’est pas justifié par la production d’une assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel 2025. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société SC AYRTON, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.880,73 euros au 25 novembre 2024.

La société SC AYRTON ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 25 novembre 2024. 

Les intérêts au taux légal courent à compter du lendemain des mises en demeure justifiées, en application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

La mise en demeure de payer la somme de 7.793,64 € du 10 février 2022, remise au destinataire le 11 février 2022 (pièce n° 8), correspond à l’arriéré de charges inscrit au décompte le 3 février 2022 incluant l’appel du premier trimestre 2022. Déduction des frais et autres sommes dus en application d’un précédent jugement, l’arriéré de charge était à cette date de 5.730 €. 

La mise en demeure de payer la somme de 10.072,25 € du 3 mai 2023 et présentée pour la première fois au destinataire le 9 mai 2023 (pièce n° 9) correspond à l’arriéré de charges inscrit au décompte le 26 avril 2023 incluant l’appel du deuxième trimestre 2023. Déduction des frais et autres sommes dus en application d’un précédent jugement, l’arriéré de charge était à cette date de 9.394,81 €. 

La mise en demeure de payer la somme de 14.016, 85 € euros du 19 juillet 2024, et présentée au destinataire pour la première fois le 22 juillet 2024 (pièce n° 10) correspond à l’arriéré de charges incluant l’appel du 3ème trimestre 2024. Déduction des frais et autres sommes dus en application d’un précédent jugement, l’arriéré de charge était à cette date de 12.491,41 €. 

Par voie de conséquence, la société SC AYRTON sera condamnée au paiement de la somme de 11.880,73 au titre des charges de copropriété échues et impayées au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du : 

- 12 février 2022, sur la somme de 5.730 €, 

- 10 mai 2023 sur la somme de 3.664,81 €, 

- 23 juillet 2024 pour le surplus. 


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 144 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, en réclamant le paiement de trois mises en demeure de 48 € chacune en date des 19 mai 2024, 9 août 2024 et 19 novembre 2024 (décompte, pièce n° 3), qui ne correspondent pas aux mises en demeure produites et ne sont justifiées par aucune pièce. 

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société SC AYRTON de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société SC AYRTON a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er avril 2020.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la société SC AYRTON a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 novembre 2018 (pièce n° 5), à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la société SC AYRTON comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la société SC AYRTON à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifiée, de sa demande indemnitaire. 


3 - Sur les demandes accessoires

La société SC AYRTON, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Valentin BOURON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Tenue aux dépens, la société SC AYRTON sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté du surplus, non justifiée, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SC AYRTON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à [Localité 1] les sommes de :

- 11.880,73 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du : 

* 12 février 2022, sur la somme de 5.730 €, 
* 10 mai 2023 sur la somme de 3.664,81 €, 
* 23 juillet 2024 pour le surplus, 
 
- 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts, 

- 1 500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formées au titre de l’arriéré de charge, des dommages et intérêts et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SC AYRTON au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Valentin BOURON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026


La Greffière La Présidente