Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Me Pauline DE LASTEYRIE
Copie certifiée conforme à : 
-Me Pauline DE LASTEYRIE
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

N° RG 25/08091 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7XQT

N° MINUTE : 

Assignation du :
13 Juin 2025




JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société RONTEIX MONTAIGNE, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0013



DÉFENDERESSE

S.C.I. SAPPHIRE
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/08091 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7XQT


DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI SAPPHIRE est propriétaire des lots de copropriété n° 192, 552, 171, 180, 297, 329, 420, 448, 450,523, 524, 551, 553, 554 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème.

Par exploits d'huissiers signifiés le 13 juin 2025 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile à l’adresse de son siège social sis [Adresse 5], et à étude à l’adresse de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème a fait assigner la SCI SAPPHIRE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 22 janvier 2026.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 alinéa 3, 1240 et 1241 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner la SCI SAPPHIRE au paiement de la somme de 124.933,80 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal ;

- condamner la SCI SAPPHIRE au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la SCI SAPPHIRE au paiement des entiers dépens ;

- condamner la SCI SAPPHIRE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- ordonner la capitalisation des intérêts, 

- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, signifiées à la SCI SAPPHIRE le 15 décembre 2025 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile à l’adresse de son siège social sis [Adresse 5] et le 17 décembre 2025 à étude à l’adresse de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème demande au tribunal de condamner la SCI SAPPHIRE au paiement de la somme de 158.935,47 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal, et maintient les autres demandes formées aux termes de son assignation. 

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 janvier 2026, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du jour même, en application des dispositions de l’article 778 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1-2) que la SCI SAPPHIRE est propriétaire des lots de copropriété n° 192, 552, 171, 180, 297, 329, 420, 448, 450,523, 524, 551, 553, 554 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 décembre 2022, 8 décembre 2023, 10 décembre 2024 (pièces n° 4-1 à -3) par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 5) ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 6, 9 et 10) ;

- un décompte de créance actualisé au 31 décembre 2025 (pièces n° 8-1 et 8-2).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI SAPPHIRE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 156.049,63 euros au 31 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

La SCI SAPPHIRE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 124.933,80 euros, et à compter du 15 décembre 2025, date de la signification des dernières conclusions, sur le surplus. 

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l'espèce, le décompte arrêté au 31 décembre 2025 (pièces n° 8-1 et 8-2) inclut : 

- une somme de 1.560 € inscrite le 31 décembre 2023 sous l’intitulé « honoraires procédures », 


Décision du 02 Avril 2026
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- une somme de 240 € inscrite le 29 février 2024 sous l’intitulé « honoraires procédures », 

- une somme de 840 € inscrite le 3 mai 2025 sous l’intitulé « honoraires procédures », 

- une somme de 122,92 € inscrite le 17 juin 2025 sous l’intitulé « honoraires procédures », 

- une autre somme de 122,92 € inscrite le 17 juin 2025 sous l’intitulé « honoraires procédures ».

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant desdits frais, étant précisé que l’accusé de réception de la lettre recommandée de mise en demeure en date du 30 septembre 2024 (pièce n° 7) n’est pas produit. 

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI SAPPHIRE de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que SCI SAPPHIRE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er juillet 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Décision du 02 Avril 2026
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Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI SAPPHIRE comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI SAPPHIRE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire. 


3 - Sur les demandes accessoires

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

La SCI SAPPHIRE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

Tenue aux dépens, la SCI SAPPHIRE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SAPPHIRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème les sommes de :

- 156.049,63 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 124.933,80 euros, et à compter du 15 décembre 2025, sur le surplus ; 

- 3.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 3.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SCI SAPPHIRE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026


La Greffière La Présidente