Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Maître Aurore FRANCELLE
Copie certifiée conforme à:
-Maître [X] [N]
délivrées le: 


■

Charges de copropriété


N° RG 25/08039 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7MIA

N° MINUTE : 




Assignation du :
23 Juin 2025









JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, S.A
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0422




DÉFENDERESSE

S.C.I. FRANCESCA 
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée 




Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/08039 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7MIA



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. 

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La Société Civile Immobilière FRANCESCA est propriétaire des lots de copropriété n°108 et 118 d'un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 4 décembre 2025.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ; 35, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967 et 1342-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil, il demande au tribunal de :

« - CONDAMNER la SCI FRANCESCA à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 12.025,68 euros, correspondant à :
 
-9.105,68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 28 février 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ; 

- 420,00 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ; 

- 2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;
 
 
- CONDAMNER la SCI FRANCESCA à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société GTF, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; 
 
- CONDAMNER la SCI FRANCESCA aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de la sommation de payer. »
 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 29 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires a signifié à la défenderesse, les 17 décembre 2025 et 27 janvier 2026, postérieurement à l’ordonnance de clôture en date du 4 décembre 2025, des conclusions aux termes desquelles il actualise sa dette au 16 janvier 2026.

Ces conclusions n’ayant pas été régulièrement remises au tribunal par voie électronique seront déclarées irrecevables conformément aux dispositions de l’article 850 du code de procédure civile.

Il y a lieu en conséquence de statuer sur les seules demandes du syndicat des copropriétaires figurant dans l’assignation introductive d’instance.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI FRANCESCA est propriétaire des lots n°108 et 118 de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 avril 2022, 6 mars 2023 et 23 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025,

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur,

- le contrat de syndic à effet du 24 avril 2024 au 23 octobre 2025,

 - un décompte de créance au 28 février 2025 et un décompte actualisé au 1er janvier 2026.
 
Il résulte de l'examen de ces pièces que l’arriéré de charges au 28 février 2025, déduction faite des frais de recouvrement, était de 9.105,68 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte actualisé au 1er janvier 2026 faisant apparaitre un règlement, opéré le 2 décembre 2025, de 15.580,33 euros.

Ce versement, conformément aux dispositions de l’article 1256 du code civil, doit s’imputer sur la dette la plus ancienne.

Il est ainsi établi que l’arriéré de charges de la SCI FRANCESCA au 28 février 2025 (appel provision pour charges et travaux du 1er trimestre 2025 inclus) d’un montant de 9.105,68 euros a été soldé le 2 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Aux termes de l'article 36 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI FRANCESCA au paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 28 février 2025 à compter de la signification de l’assignation.

Au vu des pièces versées aux débats, les intérêts au taux légal afférents à l'arriéré de charges de copropriété sont dus à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 9.105,68 euros et ce jusqu'au 2 décembre 2025, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a indiqué avoir reçu le règlement soldant la dette.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

2 - Sur les frais de recouvrement

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 566,21 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, qui sont détaillés dans le décompte versé aux débats, à savoir :

09/09/2022 : frais de relance : 25,00 €08/02/2023 : frais de relance : 35,00 €25/02/2023 : frais de relance : 35,00 €06/09/2023 : frais de relance : 35,00 €27/04/2024 : frais transmission dossier à commissaire de justice : 290,00 €
04/06/2024 : frais sommation : 146,21 €
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de reception.

Il sera débouté de sa demande au titre de ses frais de recouvrement.


Seuls les frais de signification de la sommation de payer en date du 21 mai 2024 seront par conséquent alloués à hauteur de 146,21 euros.
 

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution de ses obligations par la SCI FRANCESCA à hauteur de 2.500 euros.

S’il est constant que la SCI FRANCESCA s’est montrée défaillante dans le paiement de ses charges, force est de relever qu’elle a, à la suite à l’assignation, apuré l’intégralité de sa dette.

En conséquence, en l’absence d’éléments suffisamment probants établissant la mauvaise foi de la SCI FRANCESCA et le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, ce dernier sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI FRANCESCA, qui était bien débitrice d’un arriéré de charges de copropriété le jour de la délivrance de l’assignation supportera les entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI FRANCESCA sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] signifiées les 17 décembre 2025 et 27 janvier 2026 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 9.105,68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 28 février 2025, appels charges et travaux du 1er trimestre inclus ;

CONDAMNE la SCI FRANCESCA au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 9.105,68 euros du 23 juin 2025 au 2 décembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI FRANCESCA au paiement de la somme de 146,21 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI FRANCESCA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI FRANCESCA aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026


La Greffière La Présidente