Tribunal Judiciaire · JEX cab 6 — 1 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■
 REPUBLIQUE FRANÇAISE 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 
N° RG 25/81918 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFZQ

N° MINUTE : 

Notifications :
ccc parties LRAR 
ce Me MOUNIER LS 
ccc Me SABAU LS 
Le : 



SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION 
JUGEMENT rendu le 01 avril 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. GL [K]
RCS DE [Localité 1] : 538 027 665
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Pierre MOUNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0436



DÉFENDERESSE

S.C.I. [U] [K]
RCS de [Localité 1] n° 538 027 665
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0046





JUGE : Mme Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY, lors des débats, 
Madame Lauriane DEVILLAINE, lors de la mise à disposition, 

DÉBATS : à l’audience du 25 Février 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
 contradictoire
 susceptible d’appel



EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié du 11 juillet 2016, la société [U] [K] a donné à bail à la société GL Opéra 4, aux droits de laquelle est venue la société GL [K], des locaux commerciaux situés à [Localité 4] et [Localité 5] (38).

Alors qu’un litige opposait les parties au sujet du montant du loyer, la société GL [K] a cessé de régler les échéances appelées à compter d’octobre 2023 et a assigné, par exploit du 16 janvier 2024, la société [U] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris en annulation de la clause d’indexation du bail et restitution de sommes versées.

Par actes de commissaire de justice du 22 août 2025, la société [U] [K] a fait procéder à deux saisies conservatoires de créance au préjudice de la société GL [K] entre les mains de la Société Générale et de la société BNP Paribas, pour garantie du paiement d’une somme de 2 254 888,16 euros, au titre des loyers d’octobre 2023 à juillet 2025, en vertu du bail du 11 juillet 2016. Ces deux saisies, respectivement fructueuses à hauteur de 29 730,18 euros et 4 708,33 euros, ont été dénoncées à la société GL [K] le 27 août 2025.

Par actes de commissaire de justice du 27 août 2025, la société [U] [K] a fait procéder à deux nouvelles saisies conservatoires de créance au préjudice de la société GL [K] entre les mains de la société LCL et de la CRCAM de [Localité 1] Ile-de-France, pour garantie du paiement de la même créance. Ces deux saisies, respectivement fructueuses à hauteur de 152 455,17 euros et 12 177,22 euros, ont été dénoncées à la société GL [K] le 1er septembre 2025.

Par exploit du 20 octobre 2025, la société GL [K] a fait assigner la société [U] [K] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation de ces mesures conservatoires. 

Après un renvoi à leur demande, les parties, représentées par leurs conseils, ont été entendues à l’audience du 25 février 2026.

La société GL [K] demande au juge de l’exécution de :
- Ordonner la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées les 22 et 27 août 2025,
- Assortir cette injonction d’une astreinte de 5 000 euros par jour à l’encontre de la SCI [U] [K] à compter de la signification à intervenir,
- Condamner la société [U] [K] à supporter l’ensemble des frais inhérents aux saisies conservatoires pratiquées le 22 et 27 août 2025,
- Condamner la société [U] [K] à lui payer 100 000 euros de dommages-intérêts,
- Condamner la société [U] [K] à lui payer 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

La société GL [K] conteste l’existence d’une créance de la bailleresse fondée en son principe, dès lors que le montant du loyer qui lui est réclamé ne correspond pas aux stipulations du contrat de bail et qu’elle dispose elle-même d’une créance de restitution d’un montant supérieur aux loyers impayés. Elle ajoute qu’il n’existe pas de menace pesant sur le recouvrement de la créance alléguée. Elle soutient, en outre, que la saisie est abusive et qu’il est justifié de fixer une astreinte assortissant l’obligation de donner mainlevée des saisies conservatoires et de mettre les frais de ces mesures à la charge de la défenderesse.

La société [U] [K] demande au juge de l’exécution de :
- Débouter la société GL [K] de ses demandes ;
Subsidiairement : 
- Cantonner le montant des saisies pratiquées à hauteur de 546 314,10 euros HC, correspondant à la dette locative reconnue par la société GL Outltets ;
- Ecarter l’exécution provisoire s’il est fait droit aux demandes de la société GL [K],
En tout état de cause :
- Débouter la société GL [K] de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner la société GL [K] à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

La défenderesse fait valoir qu’elle dispose d’une créance locative, la société GL Outltets ne réglant plus le loyer depuis le troisième trimestre 2023, alors qu’elle exploite le local commercial. Elle ajoute que celle-ci n’a pas contesté le montant du loyer pendant trois ans et s’appuie sur une interprétation du bail de nature à remettre en question sa validité même, dès lors que la forfaitisation des charges est prohibée depuis la loi dite Pinel du 18 juin 2014 et qu’à suivre la locataire, les coûts de location des locaux supportés par le bailleur seraient supérieurs au loyer perçu. Elle s’oppose à la compensation de sa créance avec celle invoquée par la locataire, qui n’est ni certaine, ni liquide ni exigible. Elle ajoute que la fragilité de la situation financière de la demanderesse constitue une menace pesant sur le recouvrement de sa créance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. 

Aux termes de l’article 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de loyers restés impayés dès lors qu’ils résultent d’un contrat écrit de louage d’immeubles. Pour l’application de ce texte, les accessoires directs des loyers sont assimilés à ceux-ci.

En application de l’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies. 

Lorsqu’il est saisi d’une demande de mainlevée de saisie conservatoire, il incombe au juge de l’exécution, qui doit rechercher si le saisissant dispose d’une créance paraissant fondée en son principe, d’examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si elles sont de nature à remettre en question l’existence d’une telle créance. Une créance paraissant fondée en son principe doit s’entendre comme une apparence de créance, quand bien même elle ferait l’objet d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, l’article 32 du bail conclu entre les parties prévoyait, pour les trois premières années de location, un loyer de base et un loyer variable additionnel variant selon le chiffre d’affaires de la preneuse puis, à compter de la quatrième année, un loyer dont le montant était fixé en fonction des loyers dus sur les trois premières années. Il était également prévu que les loyers s’entendaient comme comprenant l’ensemble des taxes, charges et accessoires afférents aux prestations et parties communes de l’ensemble immobilier commercial. L’article 5.1.2 du bail stipulait que le loyer de base serait indexé annuellement. 

Ainsi qu’il a déjà été jugé, à l’occasion d’une précédente contestation de mesures conservatoires, le loyer annuel dû par la société GL [K], constitué de loyer variable additionnel faute pour la locataire d’atteindre le seuil de chiffre d’affaires permettant l’appel du loyer de base, s’est élevé: 
- en 2018 à 193 142,72 euros 
- en 2019 à 263 007,52 euros
- en 2020 à 207 949,20 euros.

En application des stipulations du bail rappelé ci-dessus, le loyer annuel aurait dû être fixé, à compter de l’année 2021, à 221 366,48 euros, correspondant à la moyenne des trois loyers annuels précédents ((193.142,72 + 263.007,52 + 207.949,20) / 3).

Il est précisé que ce montant inclut l’ensemble des charges, conformément aux stipulations du bail, précisées à son article 35.

Ainsi que l’avait déjà relevé la présente juridiction, le bail du 11 juillet 2016, postérieur à l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel, n° 2014-626 du 14 juin 2014, prévoyait expressément que ces loyers comprenaient l’ensemble des charges listées aux articles 2.3, 7.1 à 7.3, 7.5 et 7.6 du bail (article 35 du bail). Ces dispositions ne contreviennent pas aux dispositions législatives et réglementaires introduites en 2014, dès lors que, conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce créé par la loi, le contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. 

Enfin, le fait que le faible loyer dû contractuellement ne suffise pas à couvrir les charges assumées par la bailleresse ne paraît pas de nature à lui permettre de modifier unilatéralement ce montant contractuel, qui seul constitue sa créance apparente en son principe. 

Il ressort des avis d’échéances émis depuis 2021 que la bailleresse a facturé des loyers annuels de l’ordre de 866.621 à 1 134 674,64 euros par an, dont la locataire a réglé une part importante jusqu’en octobre 2023, de sorte que la société GL [K] justifie d’une apparence de créance de restitution de l’ordre de 645 000 euros par an pour les années 2021 et 2022, et 505 000 euros pour l’année 2023.

Il est constant, par ailleurs qu’elle a cessé tout règlement d’octobre 2023 à juillet 2025 (soit huit échéances trimestrielles à la date des saisies conservatoires litigieuses), de sorte que la bailleresse dispose elle-même d’une créance apparente à son encontre de l’ordre de 442 733 euros.

Si l’indexation du loyer a pu augmenter cette dette locative de la société GL [K], elle ne peut aboutir à équilibrer les comptes entre les parties, et il ressort manifestement de l’application du contrat du 11 juillet 2016 que la créance apparente de loyer de la société [U] [K] est inférieure à la créance apparente de restitution de trop-perçu de loyers de la société GL [K].

En conséquence, la bailleresse ne démontre pas détenir sur sa locataire une créance apparemment fondée en son principe. 

La mainlevée des saisies conservatoires critiquées sera donc ordonnée.

Sur la demande de fixation d’une astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Ce texte a vocation à inciter le débiteur d’une obligation à s’exécuter spontanément. 

L’article R. 121-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la décision de mainlevée des mesures conservatoires emporte, dans la limite de son objet, suspension des poursuites dès son prononcé et suppression de tout effet d’indisponibilité dès sa notification.

Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire d’assortir les mainlevées des saisies d’une astreinte puisque la présentation de la présente décision par la société GL [K] aux tiers saisis suffit à faire lever, par ces derniers, les effets des mesures conservatoires.

Sur la demande de dommages-intérêts 

Aux termes de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

En l’espèce, la mainlevée des saisies conservatoires étant ordonnée, les frais relatifs à celles-ci resteront à la charge de la société [U] [K]. 

Si l’article L. 512-2 susvisé permet la réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire dont la mainlevée a été ordonnée, sans démonstration d’une faute du créancier poursuivant, la société GL [K] fonde expressément sa demande de dommages-intérêts sur les dispositions de l’article L. 121-2 du même code.

Selon ce texte, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

Dans la présente espèce, il est rappelé que, par jugement du 2 décembre 2024, le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de deux saisies conservatoires précédemment pratiquées par la société [U] [K] entre les mains de la Société générale et de la BNP Paribas le 27 juin 2024, pour les mêmes motifs que la présente décision de mainlevée.

La société [U] [K], qui avait connaissance de cette décision, a entrepris de pratiquer quatre nouvelles saisies conservatoires pour garantie de la même créance locative et n’a fait valoir aucun moyen nouveau qui serait susceptible de justifier ces nouvelles saisies, qui apparaissent dès lors abusives, l’intéressée ayant fait preuve, à tout le moins, d’une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits.


La société GL [K] a subi un préjudice de réputation en raison de ces quatre nouvelles saisies, qui ont porté atteinte à son crédit à l’égard des banques concernées.

Il y a lieu de réparer ce préjudice par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige commande de mettre les dépens à la charge de la socité [U] [K], qui succombe.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera dès lors rejetée et elle sera condamnée à payer à la société GL [K] la somme de 3 000 euros sur le même fondement.

Enfin, l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif. Dès lors, la demande de la société [U] [K] tendant à voir écarter l’exécution provisoire doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,
le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

ORDONNE la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées le 22 août 2025 par la société [U] [K], au préjudice de la société GL [K], entre les mains de la Société Générale et de la société BNP Paribas,

ORDONNE la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées le 27 août 2025 par la société [U] [K], au préjudice de la société GL [K], entre les mains de la société LCL et de la CRCAM de [Localité 1] Ile-de-France, 

REJETTE la demande de fixation d’astreinte formée par la société GL [K] ;

DIT que les frais relatifs à ces quatre saisies conservatoires resteront à la charge de la société [U] [K] ;

CONDAMNE la société [U] [K] à payer à la société GL [K] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société [U] [K] au paiement des dépens de l’instance ;

REJETTE la demande formée par la société [U] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [U] [K] à payer à la société GL [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société [U] [K] de voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION