TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître Benjamin JAMI
Copie certifiée conforme à:
-Maître [D] [X]
délivrées le:
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Charges de copropriété
N° RG 24/13444
N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJN
N° MINUTE :
Assignation du :
19 Septembre 2024
JUGEMENT
rendu le 02 Avril 2026
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, 1e Cabinet S.A.S LE TERROIR, S.A.S.U
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811
DÉFENDEURS
Madame [J] [Y] née [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3] - ESPAGNE
Monsieur [H] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3] - ESPAGNE
non-représentés
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Q] épouse [Y] sont propriétaires du lot de copropriété n°10 d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].
Estimant que Monsieur et Madame [Y] n'avaient pas payé leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par acte de commissaire de justice des 19 septembre et 28 octobre 2024, leur a fait délivrer une assignation en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 10 la loi du 10 juillet 1965, 61-1 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil,
« -CONDAMNER solidairement Madame [J] [Y] et Monsieur [H] [Y] au paiement d’une somme de 17.265,89 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2e trimestre 2024 incluse).
-ORDONNER la capitalisation des intérêts.
-CONDAMNER solidairement Madame [J] [Y] et Monsieur [H] [Y] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
-RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJN
- CONDAMNER solidairement Madame [J] [Y] et Monsieur [H] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »
Madame [J] [Y] et Monsieur [H] [Y], cités selon les modalités prévues à la Convention de la Haye du 15 novembre 1965, n'ont pas comparu.
La décision sera réputée contradictoire.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 novembre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 29 janvier 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 684 du code de procédure civile dispose que « L'acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l'étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l'huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l'Etat de destination. »
Aux termes de l'article 688 du code de procédure civile, « La juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l'acte complété par les indications prévues à l'article 684-1 ou selon le cas, à l'article 687, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire.
S'il n'est pas établi que le destinataire d'un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l'affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :
- L'acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements européens ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;
- Un délai d'au moins six mois s'est écoulé depuis l'envoi de l'acte ;
- Aucun justificatif de remise de l'acte n'a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l'Etat où l'acte doit être remis. »
Il s'avère en l'espèce que l'acte introductif d'instance a été signifié, en Espagne, à l’adresse figurant sur la matrice cadastrale et correspondant à celle indiquée, au syndic, par les époux [Y].
Il a été transmis à l’autorité compétente espagnole le 19 septembre 2024 mais l’acte n’a pu être délivré, au motif que les destinataires sont introuvables à cette adresse.
En l’absence d’adresse connue, le commissaire de justice a dressé, le 28 octobre 2024, un procès-verbal selon l’article 687-1 du code de procédure civile, après avoir fait des recherches sur l’annuaire électronique.
L’article 1 de la convention de [Localité 5] du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale prévoit que cette convention ne s’applique pas lorsque l’adresse du destinataire de l’acte n’est pas connue. Tel est le cas en l’espèce.
L’article 687-1 du code de procédure civile prévoit “S’il ressort des éléments transmis par l’autorité requise ou les services postaux que le destinataire n’habite pas à l’adresse indiquée et que celui-ci n’a plus ni domicile ni résidence connus, l’huissier de justice relate dans l’acte les indications ainsi fournies et procède à la signification comme il est dit aux alinéas 2 à 4 de l’article, de sorte que l’assignation est régulière”.
Les actes ayant été transmis selon les modes prévus par les règlements européens ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 du code de procédure civile et un délai d’au moins six mois s’étant écoulé depuis l’envoi de l’acte, le syndicat des copropriétaires n’ayant pu obtenir des justificatifs de remise nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’État, il convient de statuer au fond en application de l’article 688 du code de procédure civile.
1. Sur la demande en paiement des charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur et Madame [Y] sont propriétaires indivis du lot 106 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].
Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 17.265,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 incluant l'appel de fonds du 2ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
-les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2019, 14 décembre 2020 22 juin 2023 et 2 juillet 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,
-les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à Monsieur et Madame [Y] entre le 1er trimestre 2019 et le 2ème trimestre 2024, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs,
-un décompte de créance arrêté au 1er avril 2024,
-le contrat de syndic à effet du 2 juillet 2024 au 2 juillet 2025.
Il convient de déduire du décompte la somme de 29,92 euros intitulée « achat badges » du 28 octobre 2022, celle-ci n’étant justifiée par aucun élément.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [Y] est débiteur de 17.235,97 euros.
Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 17.235,97 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024 (appel 2ème trimestre 2024 inclus).
La solidarité ne se présume pas, en application de l'article 1310 du code civil, et le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété susceptible, le cas échéant, de justifier sa demande de condamnation solidaire.
Il n’est pas davantage démontré que le bien concerné serait affecté au logement de la famille des défendeurs et que la dette de charges constituerait par conséquent une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil.
La demande de condamnation solidaire sera par conséquent écartée.
2. Sur la demande en paiement au titre des frais
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun envoi d’une mise en demeure, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de reception.
Il sera, en consequence, débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement qu’il inclut dans sa demande principale à hauteur de 0,79 euros.
3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour resistance abusive.
Toutefois, il ne démontre pas que Monsieur et Madame [Y], dont la bonne foi doit être présumée, aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4. Sur les demandes accessoires
Monsieur et Madame [Y] succombant, seront condamnés aux dépens.
Tenus aux dépens, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 17.235,97 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024 (appel 2ème trimestre 2024 inclus) ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 6] de sa demande à titre de dommages et intérêts et de sa demande de condamnation solidaire ;
CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026
La Greffière La Présidente