Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Maître Averèle KOUDOYOR
Copie certifiée conforme à : 
-Maître [W] [Y]
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

N° RG 25/00288 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6VON

N° MINUTE : 

Assignation du :
07 Janvier 2025






JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [Localité 2], S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1635


DÉFENDERESSE

S.C.I. [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non-représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/00288 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VON

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI [I] est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 4 et 16 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à paris 10ème.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 juin 2024 et remise au destinataire le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI [I] de payer la somme de 6.034,98 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à paris 10ème a fait assigner la SCI [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 1er octobre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner la SCI [I] au paiement de la somme de 8.407,43 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2024 ;

- condamner la SCI [I] au paiement de la somme de 251,30 euros, au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2024 ;

- condamner la SCI [I] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la SCI [I] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [Y] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
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Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI [I] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.





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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1) que la SCI [I] est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 4 et 16 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4] à paris 10ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 janvier 2022, 24 janvier 2023, 17 janvier 2024 (pièce n° 6), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 7) ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur du 2ème trimestre 2021, des trimestres des années 2022 à 2024 ;

- un décompte de créance actualisé au 3 décembre 2024 mentionnant un arriéré de 8.658,73 € (pièce n° 3).

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’exigibilité des charges réclamées du 1er février 2016, date à laquelle le compte est devenu débiteur, à la fin de l’année 2020 (soit l’arriéré de 3.713,72 € inscrit au décompte au 31 décembre 2020), dès lors qu’il ne produit pas les assemblées générales relatives à l’approbation des comptes et budgets prévisionnels desdits exercices. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [I], déduction faite des frais de recouvrement (515,20 €), est débiteur de 4.429,81 € au 3 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

La SCI [I] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, lendemain de la mise en demeure justifiée (pièce n° 2) en application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. 

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
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En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


*

En l'espèce, il ressort du décompte produit (pièce n° 3) que le syndicat a facturé les frais suivants : 

- une somme de 29,80 € inscrite au décompte le 10 décembre 2021 sous l’intitulé « frais de relance », 

- une somme de 132 € inscrite au décompte le 15 novembre 2022 sous l’intitulé « avocat relance amiable », 

- une somme de 132 € inscrite au décompte le 27 juin 2023 sous l’intitulé « avocat relance amiable », 

- une somme de 29,80 € inscrite au décompte le 15 novembre 2023 sous l’intitulé « frais de relance », 

- une somme de 29,80 € inscrite au décompte le 6 mars 2024 sous l’intitulé « frais de relance », 

- une somme de 29,80 € inscrite au décompte le 17 juillet 2024 sous l’intitulé « frais de relance », 
- une somme de 132 € inscrite au décompte le 1er août 2024 sous l’intitulé « avocat mise en demeure ».

Le syndicat des copropriétaires justifie des frais de 132 € correspondant à la mise en demeure du 19 juin 2024 remise au défendeur le 25 juin 2024 (pièces n° 2 et 4). Il ne produit pas les relances et autres mises en demeure dont il réclame les frais.

En conséquence, la SCI [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 132 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, lendemain de la mise en demeure justifiée, en application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

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2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI [I] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI [I] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Il ressort à cet égard du décompte précité que, suite à la mise en demeure précitée, le défendeur a réglé une somme de 3.034,98 €. 

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

La SCI [I], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître [Y] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile 

Tenue aux dépens, la SCI [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à paris 10ème à Paris les sommes de :

- 4.429,81 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, 

- 132,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024,

- 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demande formées au titre de l’arriéré de charges et des frais de recouvrement ; 

CONDAMNE la SCI [I] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [Y] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026


La Greffière La Présidente