Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître [B] [J]
Copie certifiée conforme à:
-Maître [B] [J]
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/04857 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7MXH

N° MINUTE : 




Assignation du :
15 Avril 2025









JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immo bilier « SDC LES ARCADES » sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, le Cabinet NOVOTIM, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811



DÉFENDEURS

Madame [P] [I] épouse [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [O] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentés
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04857 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7MXH





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire, 

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. 

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] sont propriétaires des lots n°205 et 303 dans l'immeuble dénommé « LES ARCADES » sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par exploit du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 4 décembre 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, 
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, 

- Condamner solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] au paiement d’une somme de 24.418,54 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse),

-Ordonner la capitalisation des intérêts,

-Condamner solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] au paiement d’une somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts, 

-Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

-Condamner solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1.336,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. »

Bien que régulièrement assignés à personne, Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] n’ont pas constitué avocat, il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

La clôture de l’instruction été prononcée le 4 décembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 29 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur et Madame [K] sont propriétaires indivis des lots n°205 et n°303 dans l'immeuble dénommé « [Adresse 5] » sis [Adresse 6].




Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 24.274,54 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 incluant l'appel de fonds du 2ème trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2023 et 24 avril 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, et fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025,

- le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2022 votant les travaux de ravalement avec désamiantage et de mise en sécurité de l’immeuble,

- les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. et Mme [K] entre le 1er novembre 2022 et le 1er avril 2025, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs,

- l’extrait du règlement de copropriété comprenant en son article 117 une clause de solidarité entre indivisaires,

- un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025,

- les deux contrats de syndic à effet du 24 avril 2024 au 30 juin 2026,

- le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris en date du 15 avril 2021 condamnant les époux [K] à la somme de 7.589,09 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3 août 2020 (3ème appel de fonds 2020 compris).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 24.274,54 euros.

En application de l’article 220 du code civil, les défendeurs seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 24.274,54 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 incluant l'appel de fonds du 2ème trimestre 2025.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.


2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 144,00 euros se décomposant comme suit :

17/11/2022 : mise en demeure : 48,00 €12/12/2024 : mise en demeure : 48,00 €03/02/2025 : mise en demeure : 48,00 €
Le syndicat ne justifie que de l’envoi de la mise en demeure adressée le 3 février 2025 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de cette mise en demeure seront retenus à hauteur de 48 euros TTC, conformément au barème figurant au contrat de syndic en cours.

A défaut de justificatif de l’envoi dans les formes précitées des deux mises en demeure antérieures des 17 novembre 2022 et 12 décembre 2024, leurs frais ne seront pas retenus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [K] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de le débouter du surplus de sa demande à ce titre. 


 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour resistance abusive.

Il est établi que Monsieur et Madame [K] ne règlent plus régulièrement depuis plusieurs années et sans raison valable leurs charges de copropriété et de travaux. 

C'est la deuxième fois que le syndicat est contraint de les assigner en justice.


Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice de gestion à la copropriété.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.


4. Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] succombant, seront condamnés solidairement aux dépens.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » [Adresse 6] la somme de 24.274,54 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 incluant l'appel de fonds du 2ème trimestre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » [Adresse 6] la somme de 48,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

CONDAMNE Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » [Adresse 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » [Adresse 6] la somme de 1.500 euros à titre au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] et Madame [P] [I] épouse [K] solidairement au paiement des entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026


La Greffière La Présidente