Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 2026/ 
du 02 Avril 2026


Enrôlement : N° RG 22/09756 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2PGQ


AFFAIRE : S.D.C. 108 rue du Commandant Rolland ( Me Adrien MOMPEYSSIN)
 C/ S.C.I. DU 108 COMMANDANT ROLLAND (la SARL ATORI AVOCATS)





DÉBATS : A l'audience Publique du 15 Janvier 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Avril 2026


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEURS

Le syndicat des copropriétaires du 108 RUE DU COMMANDANT ROLLAND représenté par son syndic en exercice la société DURAND IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 849 896 907, dont le siège social est sis 165 rue Breteuil 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice 

Monsieur [D] [B]
né le 01 Septembre 1939 à TOUR, demeurant et domicilié 108 rue du Commandant Rolland 13006 MARSEILLE

Madame [I] [B]
née le 03 Juin 1966 à SURESNES, demeurant et domiciliée 34 avenue Robert Schuman 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Madame [R] [B]
née le 10 Février 1969 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée 1100 Sierra Amatepec 327 Colonia Lomas de Chaputhepec CP 11 - 000 - MEXICO D.F - MEXIQUE

Monsieur [Q] [U]
né le 07 Septembre 1948 à MARSEILLE, demeurant et domicilié 108 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE

Monsieur [J] [B]
né le 17 Mai 1972 à MARSEILLE, demeurant et domicilié 1 Avenue du Panorama 83420 LA CROIX VALMER

Madame [Z] [U]
née le 05 Septembre 1950 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée 108 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE

toutes et tous représentés par Maître Adrien MOMPEYSSIN, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSES

La SCI du 108 COMMANDANT ROLLAND, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 831 030 614, dont le siège est sis chez Monsieur [S] [Y], 5 Avenue Ile de France 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice 

La SOCIETE IMMOBILIERE MG2I, SARL immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 353 728 751, dont le siège social est sis 108 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice 

toutes deux représentées par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE


* * * * *
 
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 28 septembre 2017, la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND a acquis plusieurs lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 108 rue du Commandant Rolland à Marseille 8ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

L’immeuble est par ailleurs composé d’un appartement situé au premier étage, dont sont propriétaires Monsieur [Q] [U] et Madame [Z] [U], et d’un appartement situé au second étage qui appartient aux consorts [B]. 

En 2018, la SCI DU 108 COMMANDANT ROLAND a loué une partie de ses locaux à la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I dite « Cabinet [Y] – MG2I » (ci-après la société MG2I), afin qu’elle y exerce son activité professionnelle de gestion et de location de locaux à usage de bureaux et commerciaux. 

La société MG2I a réalisé des travaux à l’intérieur du lot loué avec l’autorisation de son bailleur. 

Les autres copropriétaires affirmant que l’exercice d’une activité commerciale au sein de l’immeuble était interdit par le règlement de copropriété, une assemblée générale extraordinaire a été organisée le 18 février 2019, aux termes de laquelle a été adoptée une résolution n°2 autorisant le syndic à ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires pour enjoindre la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND à respecter la destination d’appartement à usage d’habitation exclusif de l’immeuble et de son lot. 

Par acte extrajudiciaire en date du 6 mars 2019, la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND a saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour solliciter l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale extraordinaire du 18 février 2019. 

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 19/05182.

Par jugement rendu le 16 mai 2024 dans cette procédure, la résolution numéro 2 de l’assemblée générale du 18 février 2019 a été annulée. Les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires tendant à voir la SCI condamnée à remettre ses lots en leur état antérieur sous astreinte, à ordonner l’arrêt immédiat de toute activité professionnelle et commerciale dans l’immeuble sous astreinte et à justifier des travaux réalisés au sein de son appartement sous astreinte, ont été déclarées irrecevables faute de lien suffisant avec les demandes principales. 

Entretemps, une autre assemblée générale s’était tenue le 22 juillet 2019 au cours de laquelle avait également été adoptée une résolution numéro 17, tendant à autoriser le syndic à engager une procédure ou à faire des demandes reconventionnelles dans le cadre de l’instance en cours pour voir la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND condamnée à respecter la destination à usage d’habitation de son lot.

Par assignation délivrée le 17 août 2019, la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND a saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour solliciter l’annulation de cette résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 juillet 2019. 

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 19/09204.

Par jugement rendu le 16 mai 2024 dans cette instance, la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND a été déboutée de sa demande d’annulation de la résolution numéro 17 de l’assemblée générale du 22 juillet 2019, et les demandes reconventionnelles déjà formulées dans le cadre de l’instance numéro RG 19/05182 ont également été déclarées irrecevables, pour les mêmes raisons. 
Parallèlement, par acte extrajudiciaire en date du 27 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires ainsi que les consorts [U] et [B] ont assigné la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND afin principalement d’obtenir sa condamnation à respecter la destination à usage d’habitation de ses lots, à les remettre dans leur état antérieur pour qu’ils soient conformes à cette destination, à arrêter de toute activité professionnelle au sein de l’immeuble et à justifier des travaux réalisés au sein de l’appartement, le tout sous astreinte. 

Par assignation du 28 décembre 2022, ils ont fait citer la société M2GI aux mêmes fins. 
 
Les deux affaires ont été jointes le 04 avril 2023 sous le numéro RG 22/09756. Il s’agit de la présente instance. 

*

Par des conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 108 rue du Commandant Rolland - 13008 MARSEILLE ainsi que les consorts [U] et [B] demandent au tribunal de : 

A TITRE PRINCIPAL, 
Constatation faite que l’immeuble situé 108 rue du Commandant Rolland 13008 est à usage exclusif d’habitation et que la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I ont modifié la destination et l’usage des locaux sans autorisation de la copropriété ni autorisation administrative,
- DEBOUTER la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER solidairement la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I à respecter la destination habitation des lots appartenant à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND
- CONDAMNER solidairement la société SCI 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I à remettre les lots appartenant à la SCI 108 COMMANDANT ROLLAND en leur état antérieur pour qu’ils soient conformes à cette destination d’habitation, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter du Jugement à venir, sous astreinte, passé ce délai, de 3.000 euros par jour de retard
- ORDONNER à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et à la société IMMOBILIERE MG2I l’arrêt immédiat de toute activité professionnelle et commerciale dans l’immeuble, et ce sous astreinte de de 5.000 euros par jour de retard à compter du Jugement à venir
- CONDAMNER solidairement la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à venir, à justifier des travaux réalisés au sein de son appartement au moment de son acquisition, en remettant un plan d’aménagement certifié conforme par un architecte ou un bureau d’étude, lequel indiquera si des murs ont fait l’objet de travaux et, le cas échéant, quelles mesures ont été prises pour la solidité de l’immeuble
- CONDAMNER solidairement la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 108 rue du Commandant Rolland la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive
- CONDAMNER solidairement la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I à payer à Monsieur [D] [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [Q] [U], Madame [Z] [U] 5000 euros chacun au titre de préjudice de jouissance,
- CONDAMNER solidairement la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I à payer à Monsieur [D] [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [Q] [U], Madame [Z] [U] 5000 euros chacun au titre de préjudice moral,
- CONDAMNER solidairement la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I à payer au Syndicat des Copropriétaires, à Monsieur [D] [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [Q] [U], Madame [Z] [U] la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- CONDAMNER solidairement la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I aux entiers dépens de l'instance.


Par des conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 11 octobre 2024, la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société MG2I demandent au tribunal de : 

- DECLARER irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires dirigées contre la SCI 108 COMMANDANT ROLLAND et la société MG2I consistant à obtenir :
* La condamnation à remettre en état antérieur le lot pour qu’il soit conforme à la destination
* L’arrêt de toute activité professionnelle et commerciale sous astreinte
* La condamnation sous astreinte à justifier des travaux réalisés au sein de l’appartement
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires, Mme et Monsieur [P], Monsieur [D] [M], Mme [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [J] [B] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la société 108 COMMANDANT ROLLAND et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la société MG2I.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires, Mme et Monsieur [P], Monsieur [D] [M], Mme [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [J] [B] au paiement par chacun de la somme 1000 euros au titre de l’article 700 à la société MG2I et de 5000 euros à la société 108 COMMANDANT ROLLAND.
- CONDAMNER aux entiers dépens.
A titre subsidiaire et en cas de condamnation :
- Ecarter l’exécution provisoire
- Accorder à la société MG2I et à la SCI 108 COMMANDANT ROLLAND 3 années pour exécuter la décision.
- Faire application de l’article 10-1 de la loi de 1965 et dispenser la SCI 108 rue du Commandant Rolland de toute participation financière.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026. 


*
MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, aucune demande visant à obtenir la résiliation du bail consenti à la société MG2I n’est formée par les requérants dans le dispositif de leurs dernières conclusions. Il ne sera donc pas statué sur cette demande qui n’est évoquée que dans leurs motifs sans être reprise au dispositif.

Sur la recevabilité des demandes des requérants

Aux termes de ses dernières conclusions au fond, la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société MG2I demandent au tribunal de déclarer irrecevables pour défaut d’habilitation du syndic les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires consistant à obtenir sa condamnation à remettre en état antérieur le lot pour qu’il soit conforme à la destination, l’arrêt de toute activité professionnelle et commerciale sous astreinte et sa condamnation sous astreinte à justifier des travaux réalisés au sein de l’appartement. 

Or, par ordonnance d’incident en date du 03 juillet 2025, le juge de la mise en état a déjà rejeté cette exception de nullité. 

Les défenderesses sont ainsi irrecevables à invoquer de nouveau ce moyen devant le juge du fond. 

Sur les demandes en lien avec la destination de l’immeuble

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. 

L’article 9 du même texte ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que la restriction apportée à l’affectation des parties privatives d’un copropriétaire ne peut être justifiée que par l’atteinte aux droits des autres copropriétaires ou par l’atteinte à la destination de l’immeuble.

Dès lors, le changement de l’affectation d’un lot de copropriété peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, et de ne pas être expressément interdit par le règlement de copropriété. 


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ainsi que les consorts [U] et [B] soutiennent en substance que l’usage professionnel ou commercial des lots appartenant à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND serait contraire à la destination d’habitation de l’immeuble et que leur affectation ne pourrait être modifiée qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ils font également valoir que cet usage porte atteinte à leurs droits en ce qu’il est à l’origine de diverses nuisances.

S’agissant de la destination de l’immeuble, l’article 10 du règlement de copropriété en date du 20 juin 1972 stipule que « les appartements ne devront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison ». 

L’article 11 du règlement de copropriété indique quant à lui :
« Aucune modification dans la destination des locaux ne pourra être apportée sans l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires votant à la majorité des 3/4 des voix.
Il ne pourra être exercé dans l’immeuble aucune garderie d’enfants, école ou institution ou maison de santé, aucun cours de musique ou de chant, ou aucune profession qui nuira aux voisins par le bruit, l’odeur ou qui choquerait les bonnes mœurs, ainsi qu’aucun siège de parti politique. 
Toutefois, il pourra être exercé dans l’immeuble tout commerce ou profession libérale ou artisanale, à la condition, d’une façon générale, qu’il ne soit fait usage par qui que ce soit, d’aucun procédé ou d’aucune substance susceptible d’apporter des préjudices matériels aux personnes et aux choses, et notamment s’il s’agit d’un docteur, médecin ou chirurgien, qu’il ne soit pas employé de rayons X ou de substances radioactives. 
Les plaques professionnelles pourront être apposées sur les panneaux supérieurs de la porte d’entrée. Elles ne devront pas être supérieures à vingt-cinq centimètres sur trente centimètres. 
Enfin, aucun meublé ne pourra être installé dans l’immeuble ni aucune chambre meublée, toutefois la location totale d’un appartement meublé sera permise, de même que la location d’une chambre meublée par appartement ». 

Il résulte de ces dispositions qu’en vertu de la clause d’occupation exclusivement bourgeoise prévue par l’article 10, les appartements de l’immeuble sont à usage exclusif d’habitation, la jurisprudence étant claire et constante sur la signification de cette clause.

L’article 11 alinéa 1er prévoit toutefois, par exception, la possibilité de modifier cette destination d’habitation sous réserve de l’autorisation de l’assemblée générale. 

A la lecture de cet article dans son intégralité et compte tenu de la clause d’occupation exclusivement bourgeoise prévue à l’article précédent, la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale apparait indispensable pour changer la destination d’un lot, les alinéas suivants ne venant que préciser les pouvoirs de l’assemblée générale d’autoriser ou non l’exercice de certaines activités au sein de l’immeuble. Ainsi, en application de l’alinéa 2, l’assemblée générale ne peut en tout état de cause jamais autoriser les activités qui y sont précisées et sont sources de nuisances, notamment sonores (garderie d’enfants, école, cours de musique et de chant…). Elle peut en revanche autoriser l’exercice de tout commerce ou profession libérale ou artisanale en vertu de l’alinéa 3, à l’exception des activités impliquant l’usage de substances ou de procédés susceptibles de causer aux copropriétaires un préjudice matériel, en particulier celles impliquant l’emploi de rayons X ou de substances radioactives, ou de la location de chambres meublées qui est interdite par l’alinéa 5.

La SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND est propriétaire notamment des lots n°19 et 16 qui consistent en des appartements selon l’état descriptif de division et son titre de propriété. Ces lots sont donc par principe à usage exclusif d’habitation et cet usage ne peut être modifié pour accueillir une activité commerciale ou professionnelle qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale.


Or, il est constant que la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND n’a pas obtenu une telle autorisation avant de donner ses lots à bail à la société MG2I, qui exerce dans les locaux son activité professionnelle de gestion et de location de locaux à usage commercial ou de bureaux. 

L’exercice de cette activité dans les appartements de la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND est donc contraire à la destination de l’immeuble en général et à l’affectation de ces locaux en particulier, dès lors que le règlement de copropriété exige une autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir déroger à la clause d’habitation exclusivement bourgeoise qu’il contient. 

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit aux demandes des requérants tendant à condamner in solidum la société SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société IMMOBILIERE MG2I à respecter la destination d’habitation des lots appartenant à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND, et à leur ordonner l’arrêt de toute activité professionnelle et commerciale dans l’immeuble, sous astreinte telle qu’il sera précisé au dispositif. 

Un délai de six mois sera toutefois laissé avant l’application de l’astreinte afin de permettre à la société MG2I de trouver de nouveaux locaux, et le cas échéant à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND de trouver un autre locataire respectant la destination d’habitation de ses appartements. 

S’agissant en revanche de la demande de condamnation à remettre les lots dans leur état antérieur, le tribunal constate que les requérants ne démontrent par aucune pièce que l’état actuel après travaux des lots de la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND serait incompatible avec la destination d’habitation de l’immeuble. Il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires ni aux autres copropriétaires de s’immiscer dans l’aménagement intérieur des lots privatifs, et ce d’autant plus que l’article 6 du règlement de copropriété permet à chaque copropriétaire de modifier la disposition intérieure de son appartement à volonté, sous réserve de ne pas nuire à la solidité de l’immeuble. Cette demande sera donc rejetée. 

Sur la demande de justification des travaux réalisés

Il a été précédemment rappelé qu’en vertu de l’article 6 du règlement de copropriété, chaque copropriétaire peut modifier la disposition intérieure de son appartement à volonté, sous réserve de ne pas nuire à la solidité de l’immeuble.

Les requérants ne rapportent aucun commencement de preuve que les travaux réalisés au sein des lots de la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND contreviendraient au règlement de copropriété d’une quelconque manière, et encore moins qu’ils seraient susceptibles de porter atteinte à sa solidité. Aucun désordre n’est notamment allégué dans les parties communes ou privatives suite à la réalisation de ces travaux, pas plus qu’il n’est soutenu qu’ils auraient porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou à son harmonie. L’existence d’une atteinte à sa structure est quant à elle avancée de manière tout à fait hypothétique et sans aucune preuve, les travaux réalisés étant simplement qualifiés « d’importants » sans aucune autre précision. Il n’est pas davantage démontré que les lots de la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND auraient été illégalement scindés. L’unique « photographie des travaux » qui est produite ne permet pas de constater une quelconque irrégularité.

La demande visant à condamner les défenderesses à justifier sous astreinte des travaux réalisés au sein de leurs lots sera par conséquent rejetée.
Sur la demande formulée au titre de la résistance abusive des défenderesses 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
Les requérants soutiennent que la SCI DU 10 COMMANDANT ROLLAND a abusivement résisté à leur demande visant à faire respecter la destination d’habitation de l’immeuble en persistant dans sa volonté d’installer une activité professionnelle dans ses locaux, alors qu’elle était parfaitement informée de l’interdiction édictée par le règlement de copropriété et de la position de l’assemblée générale, qui avait rappelé l’impossibilité de changer l’affectation de ses lots sans autorisation. 

Il convient toutefois de rappeler au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires requérants que la charge de la preuve de la résistance abusive qu’ils allèguent leur incombe. 

Or, en l’espèce, ils ne démontrent pas que la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND ou la société MG2I auraient, volontairement et de mauvaise foi, contrevenu au règlement de copropriété puisque les dispositions relatives à la destination de l’immeuble et aux activités pouvant le cas échéant y être exercées étaient susceptibles de faire l’objet de plusieurs interprétations. Le vote de l’assemblée générale des copropriétaires sur ce point ne constituait qu’un simple avis et son non-respect ne suffit pas à démontrer que les défenderesses auraient été de mauvaise foi. Une procédure judiciaire était ainsi nécessaire pour clarifier ce point, sans qu’aucun abus ne soit caractérisé.

La demande de dommages-et-intérêts formulée au titre de la résistance abusive sera donc rejetée. 

Sur les demandes indemnitaires

Les consorts [U] et [B] sollicitent enfin la condamnation des défendeurs à leur verser des dommages-et-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral occasionné par l’exercice d’une activité commerciale dans l’immeuble en contrariété avec le règlement de copropriété. Ils allèguent plus spécialement des nuisances liées aux passages incessants des clients et salariés de l’agence ou à leur stationnement intempestif dans la copropriété, à l’insécurité générée par ces passages, aux problèmes de fermeture du portail et de la porte d’entrée que l’activité aurait engendrée, outre la perte de valeur vénale de leurs biens liée à l’absence d’entretien du jardin par le locataire. 

Il ne peut toutefois qu’être constaté que les copropriétaires produisent uniquement, à l’appui de leurs affirmations, quelques photographies montrant des véhicules non identifiés stationnant dans l’allée ainsi qu’une haie derrière un grillage sur lequel sont accrochés des végétaux. 

Ces éléments apparaissent tout à fait insuffisants pour établir les différentes nuisances dont ils se plaignent, en l’absence notamment de constatations précisément datées et étayées concernant la fréquence des passages des clients ou salariés de l’agence ou le caractère gênant du stationnement. Le fait que le jardin serait « laissé à l’abandon » n’est pas établi par l’unique photographie produite et n’a au demeurant aucun lien avec l’activité exercée au sein des lots. 

Les allégations relatives à l’insécurité générée par l’exercice d’une activité professionnelle au sein de l’immeuble ne reposent quant à elles sur aucune pièce, pas plus que les difficultés de fermeture du portail ou de la porte qui ne sont matérialisées par aucune photographie ou facture d’entretien. 

Les consorts [U] et [B] échouent ainsi à rapporter la preuve des nuisances et préjudices qu’ils allèguent et de leur lien avec l’activité professionnelle exercée au sein des lots de la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND. 

Ils seront donc purement et simplement déboutés de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice moral et de jouissance. 

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Compte tenu de ce qui précède et dans la mesure où il a été dit que l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale était contraire au règlement de copropriété, la présente procédure était justifiée. 

Aucun abus du droit d’agir n’est donc caractérisé et la demande formulée à ce titre par les défenderesses sera rejetée. 

Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
 
Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

La SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la société MG2I, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. 

Elles seront également condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux consorts [U] et [B] la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l'écarter dans la mesure où un délai de six mois a précédemment été laissé aux défendeurs pour se mettre en conformité avec le règlement de copropriété avant que l’astreinte ne commence à courir. 
 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition des parties au greffe, 

DECLARE irrecevable l’exception de nullité des demandes du syndicat des copropriétaires soulevée par la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I ;

FAIT INJONCTION à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et à la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I de respecter la destination d’habitation des lots appartenant à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND ; 

CONDAMNE in solidum la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I à cesser ou faire cesser l’exercice de toute activité professionnelle et commerciale dans les lots de l’immeuble appartenant à la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et pendant un délai de six mois ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 108 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE, Monsieur [Q] [U] et Madame [Z] [U], Messieurs [D] et [J] [B] ainsi que Mesdames [I] et [R] [B] de leur demande visant à condamner la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I à remettre les lots appartenant à la SCI 108 COMMANDANT ROLLAND en leur état antérieur ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 108 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE, Monsieur [Q] [U] et Madame [Z] [U], Messieurs [D] et [J] [B] ainsi que Mesdames [I] et [R] [B] de leur demande visant à justifier des travaux réalisés au sein des lots de la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 108 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE, Monsieur [Q] [U] et Madame [Z] [U], Messieurs [D] et [J] [B] ainsi que Mesdames [I] et [R] [B] de leur demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ; 

DEBOUTE Monsieur [Q] [U] et Madame [Z] [U], Messieurs [D] et [J] [B] ainsi que Mesdames [I] et [R] [B] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral ; 

DEBOUTE la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I de leur demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I aux dépens ; 

CONDAMNE in solidum la SCI DU 108 COMMANDANT ROLLAND et la SARL SOCIETE IMMOBILIERE MG2I à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 108 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société DURAND IMMOBILIER, à Monsieur [Q] [U] et Madame [Z] [U], à Messieurs [D] et [J] [B] ainsi qu’à Mesdames [I] et [R] [B], une somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux avril deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT