Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/ 
du 02 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 24/06317 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43UC

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (la SELARL C.L.G.)
C/ Mme [N] [V] div. [U] (Me ASDIGHIKIAN)





A l'audience Publique du 15 décembre 2025 
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mars 2026 prorogée au 02 avril 2026 
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 29 décembre 2025



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. GESPAC IMMOBILIER 
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 810 100 149 
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
prise en la personne de son Président en exercice 

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDERESSE

Madame [N] [V] divorcée [U]
née le 17 juin 1965 à [Localité 1] (ALGÉRIE)
de nationalité Française 
demeurant [Adresse 1] 

Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 13055-2024-012698 du 28/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représentée par Maître Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE


***

EXPOSE DU LITIGE 

L'immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété. 

Madame [N] [V] divorcée [U] est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n°4 et 9.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Madame [N] [V], par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2023, un commandement de payer les sommes demeurées impayées. 

Une mise en demeure par lettres, recommandée et simple, lui a été expédiée le 20 mars 2023.

*

Par acte d'huissier en date du 30 mai 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de [P] [G], a assigné Madame [N] [V] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, 

CONDAMNER Madame [N] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] : 

- La somme en principal de 9 679,69 € au titre des charges de copropriété dues au 27 mai 2024 ;

- La somme de 937,08 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023, date du commandement de payer. 

CONDAMNER Madame [N] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

CONDAMNER Madame [N] [V] au paiement de la somme de 2 000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l'aide juridictionnelle.

*

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/6317.

Madame [N] [V], régulièrement citée à étude, a constitué avocat.

*

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 
Vu l'article 43 de la Loi du 10 juillet 1965 
Vu l'article 14 du Code de procédure civile 

CONDAMNER Madame [N] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de L'immeuble situé [Adresse 1] : 

- La somme en principal de 80.308,87 € au titre des charges de copropriété dues au 06 mars 2025 ; 

- La somme de 937,08 € au titre des frais nécessaires 

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date du commandement de payer. 

CONDAMNER Madame [N] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de L'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

CONDAMNER Madame [N] [V] au paiement d'une somme de 1.614 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

REJETER l'ensemble des moyens de défense formulés par Madame [N] [V].


Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 25 novembre 2024, Madame [N] [V] demande au Tribunal de :

DEDUIRE de la créance sollicitée la somme de 3300 € appelée pour l'intervention d'un architecte qui n'est pas intervenu ; 

CONSTATER le paiement de la somme de 1788.80 € pour le nouvel architecte ; 

CONSTATER la bonne foi de Madame [V] qui est à jour des appels de fonds de 2024. 

ACCORDER 24 mois de délais de paiement en application des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil. 

Compte tenu de la bonne foi de Madame [V], DEBOUTER l'administrateur provisoire de sa demande de dommages et intérêts ; 

S'en rapporte sur les frais justifiés. 

DISPENSER Madame [V] de paiement de frais irrépétibles.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance clôture a été rendue le 15 décembre 2025, et l'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par les parties.

Le délibéré a été prorogé au 2 avril 2026, en raison de l'empêchement légitime du magistrat.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.


En application de l'article 467 du code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu, la présente décision est contradictoire.


Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété des lots 4 et 9
- Le commandement de payer la somme au principal de 9.361,17 euros signifié par Commissaires de justice le 15 février 2023
- Le décompte de charges et frais arrêté au 06 mars 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 05 janvier 2023 approuvant les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2022 2023 et 2024
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur judiciaire le 17 janvier 2024 ratifiant le budget prévisionnel de l'exercice 2024
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur judiciaire le 07 février 2024 donnant mandat à un maitre d'œuvre afin de faire réaliser un rapport de diagnostic et un dossier de consultation des entreprises (DCE), et appelant des fonds pour y procéder
- Le courrier de notification de l'arrêté de mise en sécurité du 07 décembre 2021,
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur judiciaire le 4 octobre 2024 organisant des travaux de levée de mise en sécurité 
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur judiciaire le 06 novembre 2024 approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2025
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur judiciaire le 14 février 2025 

En l'espèce, Madame [N] [V] conteste devoir la somme de 3.300 euros appelée le 18 janvier 2023 pour l'intervention d'un architecte. Elle fait valoir que ledit architecte ne s'est pas présenté et qu'un autre architecte a été délégué, lequel a été réglé par son fils, Monsieur [U] [Q], à hauteur de 1.788,80 euros en date du 14 février 2024.

Madame [N] [V] réclame donc la déduction de la somme de 3.300 euros du total de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées.

Elle fournit à l'appui de sa demande un extrait de compte arrêté au 18 octobre 2024 et l'appel de provisions du 1er avril 2024 sur lesquels est visible l'appel " Maîtrise d'œuvre- REALISATION RAPPORT + DCE " du 14 février 2024 d'un montant de 1.788,80 euros ainsi qu'un versement le 02 février 2024 par Monsieur [U] [Q] de la même somme.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la somme de 3.300 euros a été régulièrement appelée suite à son vote en assemblée générale le 05 janvier 2023 pour intervention d'un architecte afin de lever l'arrêté de péril pris par la Ville de [Localité 2] le 27 août 2021. Cette décision n'a d'ailleurs pas été contestée.

Il fait également valoir que le bon fonctionnement de la copropriété impliquait que le paiement des charges par les copropriétaires intervienne avant ladite intervention, et que le paiement spontané de Monsieur [Q] [U] ne peut justifier la déduction de la somme de 1788,80 euros de sa créance, régulièrement fixée par le syndicat des copropriétaires.

Aussi, il convient de rappeler que ces deux sommes ont étés régulièrement votées en assemblée générale et n'ont pas fait l'objet de contestations. De sorte que le syndic était autorisé à appeler ces fonds, et que le paiement de l'une de ces sommes n'exonère pas Madame [N] [V] du paiement de la somme de 3.300 euros, régulièrement appelée, correspondant par ailleurs à la proportion des tantièmes qu'elle détient (330).

Il conviendra donc de débouter Madame [N] [V] de sa demande tendant à la déduction de la somme de 3.300 euros appelée le 18 janvier 2023 pour l'intervention d'un architecte.

En outre, Madame [N] [V] s'en rapporter au Tribunal s'agissant des frais sollicités par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires.

L'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure. 

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce : 

- Les frais " contentieux " des 11.02.2023 (250 euros) et 18.03.2023 (480 euros)
- Les frais " HONORAIRES HUISSIER / [U] SINIBALDI " du 16.02.2023 (207,08 euros).

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires.

Il conviendra donc de condamner Madame [N] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 80.308,87 euros au titre des charges de copropriété impayées au 06 mars 2025 ; assorties des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023, date du commandement de payer.


Sur la demande de délai de paiement de Madame [N] [V]

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [N] [V] sollicite l'octroi d'un échéancier de paiement sur 24 mois aux fins de s'acquitter de la dette relative aux charges de copropriété impayées. 

A l'appui de sa demande, Madame [N] [V] produit notamment une attestation de perception du revenu de solidarité active pour le mois d'octobre 2024 s'élevant à la somme de 801,00 euros, prenant en compte la charge de son fils Monsieur [Q] [U], résidant avec celle-ci. Pour justifier de ses charges, la défenderesse produit également son calendrier de paiement EDF prévoyant des mensualités de 148,70 euros TTC pour l'année 2025. Il en résulte que la défenderesse éprouve des difficultés dans la gestion de son budget.

Elle bénéficie en outre de l'aide juridictionnelle totale pour la présente procédure, depuis la décision du Bureau de l'aide juridictionnelle du 28 août 2024, compte tenu d'un revenu fiscal de référence annuel de 0 euros.

Aussi au regard de la situation financière difficile de Madame [N] [V], de l'ancienneté de la dette, accorder un délai de paiement, alors même qu'elle connait de grandes difficultés dans la gestion de son budget quotidien, ne ferait qu'aggraver la situation délicate de cette dernière. En effet, cela reviendrait à fixer la mensualité sur 24 mois à la somme de 3346 euros. Or, les pièces produites mettent clairement en évidence qu'elle ne sera pas en mesure de régler une telle somme. De plus elle n'expose pas comment elle pourrait faire face à l'éventualité de l'échelonnement de sa dette. 
En conséquence la demande de délai de paiement sera rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.


En omettant de s'acquitter des charges dues, Madame [N] [V] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. 

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la copropriété a fait d'un arrêté de mise en sécurité le 03 décembre 2021, outre son placement sous l'administration judiciaire provisoire de la SELARL AJ ASSOCIES.

Cette situation a nécessairement causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [N] [V], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.


Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.614 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, sous réserve pour le syndicat des copropriétaires, bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, de renoncer à percevoir la part contributive de l'Etat.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [N] [V] de sa demande tendant à voir déduire de la créance sollicitée au titre des charges de copropriété la somme de 3300 €,

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, la somme de 80.308,87 € au titre des charges de copropriété dues au 06 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023, date du commandement de payer,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, de l'intégralité de sa demande en paiement de la somme de 937,08 € au titre des frais nécessaires,

DEBOUTE Madame [N] [V] de sa demande de délai de paiement, 

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer au à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.614 en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [V] aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE