Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 02 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 25/04105 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6H5Z

AFFAIRE : S.D.C. LES ALPILLES 1 (Me VICQUENAULT)
C/ M. [M] [U], Mme [O] [U], Mme [Z] [U], Mme [P] [U] 





A l'audience de mise en état électronique du 22 janvier 2026
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 avril 2026
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire. 


PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé au [Adresse 2] 
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet D4 IMMOBILIER
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 524 659 323 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEURS

Monsieur [M] [U]
né le 19 novembre 1926 à [Localité 2] (EGYPTE)
domicilié chez Madame [P] [E] - [Adresse 4]

défaillant


Madame [O] [U]
née le 04 juillet 1956 à [Localité 3] (SUISSE)
demeurant [Adresse 5]

défaillante


Madame [Z] [U]
née le 22 avril 1953 à [Localité 3] (SUISSE)
demeurant [Adresse 5]

défaillante


Madame [P] [U]
née le 24 juillet 1963 à [Localité 3] (SUISSE) 
demeurant [Adresse 4] 

défaillante
EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] I » sis [Adresse 2], est soumis au statut de la copropriété. 

Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U], et Madame [P] [U] sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots des lots n°299 et 438.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Un commandement de payer leur a été signifié par Commissaires de justice en date du 08 mars 2024.

Une mise en demeure par courrier recommandé avec demande d'accusé de réception leur a été expédiée le 29 novembre 2024.

*

Par actes d'huissier en date du 04 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 6] I » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, a assigné Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U], et Madame [P] [U] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil, 
Vu les articles 514 et s., 696 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces du dossier,

- RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] ALPILLES I en ses demandes, les disant bien-fondées ; 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], la somme de 9 456,17 euros au titre de ses charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement, selon décompte arrêté au 25 mars 2025 ; 

- ASSORTIR cette somme des intérêts à taux légal à compter du 8 mars 2024, date de signification du commandement de payer ; 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 


- CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 mars 2024, s'il n'était pas intégré aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement des charges ; 

- DIRE qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Les assignations destinées à Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U], et Madame [P] [U] ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/4105.

*

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 11 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le Syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de : 

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil, 
Vu les articles 514 et s., 696 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces du dossier,

- RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] ALPILLES I en ses demandes, les disant bien-fondées ; 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], la somme de 3 756,48 euros au titre de leurs charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement, selon décompte arrêté au 5 décembre 2025 ; 

- ASSORTIR cette somme des intérêts à taux légal à compter du 8 mars 2024, date de signification du commandement de payer ; 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

- 7 CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 mars 2024, s'il n'était pas intégré aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement des charges ;

- DIRE qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur. 


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n'ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.


Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes : 

- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété des lots 299 et 438
- Le commandement de payer la somme en principal de 3.628,86 euros du 08 mars 2024
- Le décompte de charges et frais arrêté au 05 décembre 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 juillet 2024 approuvant les comptes pour l'exercice 2023 et fixant un budget prévisionnel pour les années 2024 et 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2024 votant divers travaux
- Le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3 756,48 euros au titre de leurs charges de copropriété et des frais nécessaires.

S'agissant des charges de copropriété proprement dites, celles-ci sont justifiées au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant par ailleurs imposée par aucun texte.

Toutefois, la somme réclamée comprend non seulement les charges appelées mais aussi les frais de recouvrement qui figurent eux-aussi au décompte produit.

Les concernant il sera rappelé les dispositions de l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure. 

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés, de la somme globale réclamée, comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce : 

- Les frais de « rappel » des 24.01.2024 (30 euros), 15.09.2025 (30 euros) et 05.11.2025 (30 euros)
- Les frais « contentieux » des 06.03.2024 (120 euros) et 05.06.2024 (150 euros) 
- Les frais « m. en demeure recouvt charges » du 10.12.2024 (90 euros)
- Les frais « assign tribunal » du 10.04.2025 (231,66 euros)
- Les frais « honos avocat recouvrement » du 10.04.2025 (1800 euros) et les « frais avocat recouvrement charges » du 24.09.2025 (90 euros)

Le tout pour un montant total de 2.571,66 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner solidairement Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.184,82 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires arrêtés au 5 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2024, date du commandement de payer.


Sur la demande de dommages et intérêts : 

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l'article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n'apporte la preuve d'aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. 

A défaut d'établir la mauvaise foi des débiteurs - ayant apuré une partie conséquente de leur arriéré de charge par virement du 09 juillet 2025 à hauteur de 14.000 euros - l'existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance de celle-ci ou encore l'impossibilité de gérer et d'entretenir l'immeuble en raison de cette carence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandement de payer émis.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 6] I » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.184,82 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires arrêtés au 5 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2024, date du commandement de payer,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 6] I » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de sa demande de ce chef,


DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 6] I » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] aux entiers dépens de l'instance, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U], Madame [O] [U], Madame [Z] [U] et Madame [P] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 6] I » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE