Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 2026/ 
du 02 Avril 2026


Enrôlement : N° RG 24/10555 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5PDH


AFFAIRE : S.A.S. HOSMIN ( la SELARL COMPAS AVOCATS)
 C/ S.D.C. DU GROUPE IMMOBILIER LE PETIT SAINT CHARLES (la SELARL AUDREY BABIN)





DÉBATS : A l'audience Publique du 15 Janvier 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Avril 2026


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

La société HOSMIN venant aux droits de la SCI [L], selon acte de vente du 17 mai 2022, SAS immatriculée au RCS D’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 899 420 871, dont le siège social est sis 18 chemin de la Pâquerette 13100 AIX-EN-PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice 
intervenant volontaire

représentée par Maître Olivia FALLET-TOURNAYRE de la SELARL COMPAS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE PETIT SAINT CHARLES situé 20/22 rue de Crimée 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet DEVICTOR, dont le siège social est sis 54 rue Grignan 13001 MARSEILLE, pris en la personne de son représentant légal en exercice 

représenté par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 17 mai 2022, la SAS HOSMIN a acquis de l'indivision [H][R] des locaux commerciaux à usage de garage situés en sous-sol de l’ensemble immobilier dénommé « Le Petit Saint Charles » sis 20/22 rue de Crimée - 13003 Marseille. 

Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La SAS CABINET DEVICTOR en est le syndic. 

Une assemblée générale des copropriétaires s’était préalablement tenue le 17 novembre 2021, au cours de laquelle une résolution n°16 avait notamment été adoptée, votant des travaux de ravalement des façades ainsi que leurs modalités de financement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2022, la SCI [L], représentant l’indivision [Q], avait saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour obtenir l'annulation de cette 16ème résolution.

L’affaire avait été retirée du rôle à la requête des parties le 1er juin 2023.

Le 25 septembre 2024, l’affaire a été remise au rôle à la demande de la société HOSMIN, intervenante volontaire en sa qualité d’acquéreur des lots, l’acte de vente prévoyant expressément sa subrogation dans les droits des vendeurs concernant cette procédure. 

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 1er octobre 2025, la société HOSMIN demande au tribunal de : 

- Recevoir l’intervention volontaire de la société HOSMIN
- Dire et juger la demande de la société HOSMIN recevable et fondée,
- Prononcer la nullité de la résolution n°16 de l’Assemblée générale du 17 novembre 2021,
- Dire qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société HOSMIN devra être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à l’instance qui l’oppose au Syndicat des copropriétaires du groupe immobilier « Le Petit Saint Charles » rue de Crimée 20/22 13003 Marseille,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du groupe immobilier « Le Petit Saint Charles » rue de Crimée 20/22 13003 Marseille à payer à la société HOSMIN, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Petit Saint Charles » situé 20/22 rue de Crimée - 13003 Marseille, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET DEVICTOR, demande au tribunal de : 

- Rejeter purement et simplement l'intégralité des prétentions et argumentations formulées par la SAS HOSMIN à l'encontre de la 16ème résolution de l'assemblée générale du 17 novembre 2021 de la copropriété LE PETIT SAINT CHARLES 20 - 22 Rue de Crimée
- Rejeter purement et simplement l'intégralité des prétentions et argumentations formulées à l'encontre de ladite assemblée générale.
Reconventionnellement,
- Condamner la SAS HOSMIN au règlement de la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive
- Condamner la SAS HOSMIN au règlement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- Entendre ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
- La condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 octobre 2025. 

A la demande des parties, elle a été révoquée le 15 janvier 2026 pour permettre l’admission d’une pièce produite par la demanderesse, puis de nouveau prononcée le même jour avant l’ouverture des débats. 

L’audience de plaidoirie a eu lieu le 15 janvier 2026. 

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement. 
 
Sur l’intervention volontaire de la société HOSMIN

Les articles 325 et suivants du code de procédure civile disposent que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Si l'intervention risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout, le juge statue d'abord sur la cause principale, sauf à statuer ensuite sur l'intervention. L'intervention en première instance ou en cause d'appel peut être volontaire ou forcée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société HOSMIN est l’acquéreur des lots de l’indivision [H][R], aux droits de laquelle elle vient aujourd’hui et dont elle poursuit l’action en sa qualité de nouvelle propriétaire au sein de la copropriété. 

Le syndicat défendeur ne conteste la recevabilité de son intervention volontaire. Il y a lieu de la déclarer recevable. 

Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 17 novembre 2021

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2021 que la résolution attaquée est la suivante : 
« 16) Travaux - Rénovation des revêtements des façades (Article 24) 
Décision retenue : 
Le syndicat des copropriétaires vote un budget de 384 835.04 euros, concernant la rénovation des revêtements des façades avant et arrière options incluses, selon le devis de l'entreprise PFM, dépenses privatives en suppléments (volets) fixées en cours de chantier. 
PFM maintient son prix si séquençage façade avant et arrière : 
- les travaux seront exécutés à la rentrée 2022 pour la façade avant (Mr [X] est contre) 
- les travaux seront exécutés à la rentrée 2023 pour la façade arrière 
Dates d'exigibilité : 01.02.2022 - 01.04.2022 et 01.06.2022 60% du montant 
01.04.2023 - 01.06.2023 et 01.09.2023 40% du montant 
Nombre d’échéances : 06 
Clé de répartition : 01 « dépenses générales » ».

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. 

Ces dispositions sont d’ordre public et il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies.
 
Il est constant en l’espèce que l’indivision [H][R] a voté contre la résolution querellée et que son action a été introduite dans le délai légal de deux mois. Elle est donc recevable. 

- Sur le moyen tiré du défaut d’information des copropriétaires 

La société HOSMIN soutient en premier lieu que la résolution attaquée serait irrégulière en raison d’un défaut d’information des copropriétaires sur les travaux votés et les conditions essentielles du contrat, parmi lesquelles la question de leur soumission à l’obligation de mise aux normes énergétiques. 

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : 
I.- Pour la validité de la décision :
(…) 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; (…) »

Ainsi, l’article 11 3°) précité exige pour la validité de la décision, et s’agissant des projets de travaux mis au vote, une information complète des copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat afin que ces derniers soient en mesure de prendre position sur les résolutions proposées de manière pleinement éclairée. 

Il est constant que l’information sur les conditions essentielles du contrat concerne tant la nature des travaux projetés dans ce cadre que les conditions financières auxquelles ces derniers sont proposés. 

En l’espèce, il résulte du libellé de la résolution attaquée que les copropriétaires ont été amenés à se prononcer sur des travaux de rénovation des façades avant et arrière de l’immeuble, et plus précisément sur le devis de l'entreprise PFM d’un montant de 384.835,04 euros pour l’exécution de ces travaux, à l’exclusion des dépenses privatives relatives aux volets qui sont en supplément. La date de réalisation des travaux ainsi que la date d’exigibilité des provisions sur charges sont indiquées dans la résolution, qui précise également que ces charges seront appelées selon la clé de répartition « dépenses générales ». 

Il est justifié par le syndicat des copropriétaires que cette résolution fait suite :
- au vote, lors d’une précédente assemblée en date du 23 septembre 2020, d’une mission de maitrise d’œuvre incluant une étude thermique confiée au cabinet [S][Z] afin de préparer ces travaux de ravalement ;
- au dépôt d’un rapport de diagnostic et d’un rapport de diagnostic de rentabilité concernant l’isolation thermique par le cabinet [S][Z] en décembre 2020 ; 
- à la rédaction d’un CCTP en janvier 2021 par ce maitre d’œuvre ;
- au dépôt d’un rapport d’analyse des offres recueillies sur la base du CCTP par le cabinet [S][Z] pour ces mêmes travaux en date du 16 juillet 2021. 

Il n’est pas contesté qu’étaient joints à la convocation à l’assemblée générale le rapport d’analyse des offres ainsi que deux tableaux établis par la société [S][Z], récapitulant les différentes offres reçues avec le détail des prestations demandées poste par poste et leur coût, à l’exclusion des devis eux-mêmes ou des rapports de diagnostic et CCTP précédemment établis. 

Aucun texte n’imposait toutefois au syndicat des copropriétaires de communiquer à l’ensemble des copropriétaires les diagnostics préalables aux travaux ou le CCTP rédigés par l’architecte, ni les devis en réponse à l’appel d’offres ou l'intégralité des conditions du contrat, dès lors qu’un rapport synthétique d’analyse des offres ainsi que des tableaux récapitulant les différents devis avaient été établis par le cabinet [S][Z] sur la base de ces documents et qu’ils ont, eux, bien été transmis en même temps que la convocation. 

Les différents éléments produits montrent ainsi que les copropriétaires étaient pleinement informés, tant par les pièces jointes à la convocation que par le libellé précis et détaillé de la résolution proposée, non seulement de la nature exacte des travaux projetés avec le détail des prestation attendues, mais également de leurs conditions financières. En effet, la résolution n°16 vise clairement la nature des travaux et le budget de l’opération (384.835,04 euros TTC) en précisant que ce coût sera réparti entre tous les copropriétaires au titre des dépenses générales et fera l’objet de six appels de fonds à des dates expressément indiquées. 


Le principe des travaux avait par ailleurs déjà été évoqué lors d’une précédente assemblée générale, ce qui avait donné lieu à la décision d’engager un maitre d’œuvre et de réaliser divers diagnostics préalables, de sorte qu’il s’agit de travaux envisagés de longue date par les copropriétaires, préparés et réfléchis.

Enfin, la soumission ou non des travaux projetés à l’obligation de mise aux normes énergétiques ne relève pas des informations devant obligatoirement être portées à la connaissance des copropriétaires au titre des conditions essentielles du contrat, étant souligné que les documents joints à la convocation permettaient en tout état de cause de savoir que les travaux votés ne comprenaient pas l’isolation thermique de l’immeuble. 

Le moyen selon lequel les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés sur les conditions essentielles du contrat sera donc écarté. 

- Sur le moyen tiré de l’absence de l’avis obligatoire du conseil syndical 

La société HOSMIN fait ensuite valoir que la résolution n°16 est irrégulière en ce que le conseil syndical n’a pas été consulté s’agissant de ces travaux, en contrariété avec l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 11 du décret du 17 mars 1967. 

L’article 21 alinéa 2 énonce que le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. 

Selon l’article 11 II 3° du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : 
« II.- Pour l'information des copropriétaires :
(…) 3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires. »

Il résulte de ces textes que l’absence de notification de l’avis du conseil syndical avant l’assemblée générale n’entraine pas la nullité de la résolution puisque celui-ci n’est pas prescrit pour la validité de la résolution mais seulement pour l’information des copropriétaires. 

Dans ces conditions, et dans la mesure où il a été précédemment dit que les copropriétaires ont par ailleurs été suffisamment informés des conditions essentielles du marché de travaux voté dans le cadre de la résolution n°16, il n’y a pas lieu à annulation. 

- Sur le moyen tiré de l’irrégularité de la clé de répartition des charges liées aux travaux 

La requérante fait enfin valoir que la résolution contestée serait irrégulière pour imputer les charges relatives à ces travaux sur les « dépenses générales », soit les charges communes générales de la copropriété, alors qu’elles relèveraient des charges communes spéciales excluant les locaux commerciaux selon le règlement de copropriété. 

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise par ailleurs que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Selon l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété en date du 13 mai 1964 indique que l’ensemble immobilier LE PETIT SAINT CHARLES est constitué de deux immeubles situés au 20 et au 22 rue de Crimée. 

Son article 4 prévoit, s’agissant des parties communes, que chaque copropriétaire aura droit à une quote-part indivise et commune, tant du terrain formé par les deux parcelles de terrain remembrées que des parties indivises et communes de construction de l’ensemble immobilier afférentes à son lot. La quote-part indivise des parties communes afférentes à chacun des 99 lots constituant l’ensemble du groupe immobilier (61 lots pour l’immeuble du 20 rue de Crimée et 38 lots pour l’immeuble du 22 rue de Crimée) est exprimée en 100000èmes. 

L’article 8 est en partie illisible mais il est possible de comprendre que chacun des lots du groupe immobilier comprend ainsi :
- une quote-part indivise et commune du terrain supportant l’ensemble immobilier et des parties indivises et communes de constructions afférentes à chacun des lots devant former l’ensemble du groupe immobilier, exprimée en 100000èmes, conformément à l’article 4 ;
- une quote-part indivise et commune des constructions afférentes à chacun des lots au sein de chaque immeuble, exprimée en 10000èmes.

Cet article comporte également un tableau qui mentionne pour chaque lot des deux immeubles les quotes-parts détenues dans les « parties communes générales sol » (en 100000èmes), dans les « parties communes de construction » (en 10000èmes) et dans les « charges particulières » (en 1000èmes). Dans ce tableau, tous les lots de l’ensemble immobilier se voient attribuer une part dans les « parties communes générales sol » et dans les « parties communes de construction ». En revanche, seuls certains lots sont concernés par les « charges particulières ». Cet article ne définit toutefois pas les charges particulières en question. 

L’article 17 du règlement vient par ailleurs confirmer l’existence de parties communes générales à l’ensemble du groupe immobilier et de parties communes propres à chaque immeuble puisqu’il indique que « les droits de chaque copropriétaire sur les parties communes ont été calculés en 100000èmes pour les parties communes générales de l’ensemble du groupe immobilier et en 10000èmes pour les parties communes afférentes à chaque immeuble, 20 ou 22 rue de Crimée ». 

Il apparait ainsi que le règlement de copropriété prévoit donc des parties communes générales à l’ensemble du groupe immobilier ainsi que des parties communes spéciales à chaque immeuble. Aucune autre partie commune spéciale n’est en revanche expressément définie aux termes du règlement de copropriété. 

Son article 21 institue toutefois des « charges communes spéciales à l’ensemble du groupe immobilier à l’exclusion des locaux commerciaux formant la totalité des rez-de-chaussée, premier et deuxième sous-sols ». Il indique à cet égard que « les charges communes à tous les copropriétaires des appartements répartis dans les étages de chacun des immeubles formant le groupe immobilier comprennent : les frais de ravalement des façades (…), les charges d’entretien, de réparation et de consommation de chauffage central pour les divers appartements », et que « ces charges frais et dépenses doivent être supportés par l’ensemble des copropriétaires des appartements dans la proportion du nombre des 100000èmes déterminé pour chacun des lots intéressés, à l’exclusion des copropriétaires des rez-de-chaussée et premier et deuxième sous-sols, qui auront l’entretien exclusif de la façade de leurs propres locaux, et d’une manière générale des locaux industriels et commerciaux dont ils seront propriétaires et qui ne comprennent pas d’installation de chauffage central ». 

Il mentionne ensuite les « charges communes générales de chacun des immeubles », qui comprennent toutes les dépenses générales relatives aux parties communes de chacun des immeubles qui ne font pas l’objet de charges particulières, et qui concernent notamment le gros-œuvre de chacun des immeubles et en particulier l’entretien de la toiture. Il est précisé que la répartition de ces charges générales communes pour chacun des immeubles est faite « au prorata des 10000èmes ».

L’article 22 évoque quant à lui des « charges spéciales afférentes aux appartements dans chacun des immeubles 20 ou 22 rue de Crimée », comprenant notamment l’entretien des vestibules et couloirs d’entrée, des escaliers, ainsi que la consommation électrique, les primes d’assurance et les frais d’entretien liés à l’ascenseur, ces différentes dépenses étant réparties au prorata du nombre 1000èmes.

Il résulte de ces dispositions que le règlement de copropriété prévoit donc concernant les charges :
- des charges communes générales associées aux parties communes générales de l’ensemble du groupe immobilier, réparties entre tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier en 100000èmes, 
- des charges communes spéciales attachées aux parties communes spéciales constituées des parties communes de chaque immeuble, réparties entre les copropriétaires de chaque immeuble en 10000èmes, 
- des charges communes spéciales à l’ensemble du groupe immobilier à l’exclusion des locaux commerciaux, réparties entre les copropriétaires des appartements dans la proportion du nombre des 100000èmes déterminé pour chacun des lots intéressés ;
- des charges spéciales afférentes aux appartements dans chacun des immeubles, réparties en 1000èmes.

Or, s’il apparait que les deux premières catégories de charges sont conformes à la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de charges communes générales à l’ensemble du groupe immobilier et de charges communes spéciales attachées à des parties communes spéciales expressément créées par le règlement de copropriété pour chaque immeuble, il n’en est pas de même pour les deux dernières catégories de charges. En effet, en l’absence d’autre partie commune spéciale expressément mentionnée dans le règlement de copropriété, il ne peut être institué de charges spéciales qui s’appliqueraient aux seuls copropriétaires des appartements à l’exclusion des copropriétaires des locaux commerciaux, dès lors que ces charges ne correspondent à aucune partie commune qui serait mentionnée dans le règlement comme étant spéciale à ces derniers pour n’être affectées qu’à leur usage ou à leur utilité. Les façades de l’immeuble ne sont en particulier pas mentionnées comme telles, l’article 6 du règlement de copropriété indiquant au contraire que les gros murs de façade sur rue et sur cour sont des parties communes à tous les copropriétaires. Les façades présentent en outre de toute évidence une utilité pour l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux des locaux commerciaux, dès lors qu’elles constituent des éléments de gros-œuvre de la construction, assurant sa solidité, son clos et son couvert. 

L’article 21 du règlement de copropriété est par conséquent contraire sur ce point aux articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public, en ce qu’il exclut les propriétaires des locaux commerciaux de toute participation aux charges communes de ravalement des façades, sans que celles-ci ne soient définies comme des parties communes spéciales affectées uniquement à l’utilité des autres copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande visant à ce que ces dispositions soient réputées non-écrites, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Il lui appartiendra de faire modifier le règlement de copropriété pour le rendre conforme à la loi du 10 juillet 1965. 

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale du 17 novembre 2017 dès lors que celle-ci a considéré, à juste titre, que les charges de ravalement des façades ne constituaient pas une charge commune spéciale aux copropriétaires des appartements mais une charge commune générale à tous les copropriétaires, conformément à la loi. 

La société HOSMIN sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°16. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages-et-intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
En application de cet article, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d'application de l'article 1240 du code civil.
 
En l’espèce, il ne résulte d’aucune pièce que la société HOSMIN aurait abusé de son droit d’agir, alors que le règlement de copropriété comportait une disposition excluant clairement les locaux commerciaux des charges de ravalement des façades, et que la présente action en justice a été nécessaire pour faire juger que celle-ci était illicite comme étant contraire à la loi du 10 juillet 1965. 

Il n’est pas davantage démontré qu’elle se serait abstenue de payer ses charges de copropriété liées au ravalement dans l’attente de la présente décision, ni que cette éventuelle abstention l’aurait empêché de mettre en œuvre les travaux comme le soutient le syndicat, aucune pièce n’étant produite sur ce point. 

La demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive formulée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée. 

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
 
Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

La société HOSMIN, qui succombe, supportera la charge des dépens. 

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l'écarter. 
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe, 
 
RECOIT l’intervention volontaire de la SAS HOSMIN à la présente procédure ; 

DEBOUTE la SAS HOSMIN de sa demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 17 novembre 2021 ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE PETIT SAINT CHARLES sis 20/22 rue de Crimée 13003 MARSEILLE de sa demande de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SAS HOSMIN aux dépens de la présente instance ; 

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux avril deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT