Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 2 avril 2026

N° Minute : 26/00056
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MONT DE MARSAN

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
INCIDENTS

DÉCISION DU 02 AVRIL 2026
N° RG 25/00321 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DPO2

NOTIFICATIONS
le : 

- CCC à Maîtres SILVESTRE,
LAMOURET

Le DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX a été rendue l’ordonnance dont teneur suit :

par Nous, Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, juge de la mise en état, assisté de Estelle ALABOUVETTE, Greffière,

Débats à l’audience publique d’incidents de la mise en état du 05 Février 2026 tenue par Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, assisté de Estelle ALABOUVETTE, Greffière,

Ordonnance prononcée publiquement, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile 

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [D] [M], [F] [W]
née le 15 Avril 1991 à [Localité 1] (44),
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie LAMOURET de la SELARL LAMOURET-LAHITETE, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

Monsieur [V] [G], [X] [C]
né le 19 Novembre 1990 à [Localité 2] (44), 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sylvie LAMOURET de la SELARL LAMOURET-LAHITETE, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [T] [U]
né le 13 Décembre 1982 à [Localité 3] (18), demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Nicolas SILVESTRE de la SELAS LEGILAND, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant

Madame [Q] [I] épouse [U]
née le 21 Février 1981 à [Localité 4] (65), 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas SILVESTRE de la SELAS LEGILAND, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant


EXPOSÉ DE L’INCIDENT


Suivant acte en date du 30 Juin 2020 au rapport de Maître [R] [B], Notaire associé à [Localité 5], Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] ont acquis de Monsieur [E] [U] et Madame [Q] [I] épouse [U] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], cadastré Section BZ, N°[Cadastre 1], Lieudit [Adresse 1], d’une surface totale de 04a, 20 ca, moyennant le prix de 139.500,00 €.

Constatant diverses problématiques de construction et de fonctionnement des équipements dans le courant de l’année 2021 Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] ont fait intervenir à plusieurs reprises le cabinet PHG lequel mettait en évidence de nombreux désordres notamment des problèmes de ventilation de certaines pièces, de plomberie, des dysfonctionnements de volets roulant, de la chaudière et de la cheminée.

Aucun accord amiable n’ayant été trouvé entre les parties, Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] ont par acte d’huissier des 5, 7, 11,13, 17 et 19 avril 2023, fait assigner monsieur [E] [U] et Madame [Q] [I] épouse [U], l’agence immobilière intervenue pour la vente COTE PALIO IMMOBILIER et son assureur la SAS MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SASU ADOUR DIAGNOSTICS et son assureur la SA AXA FRANCE IARD et la SARL LABARRE et MANO, en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Mont-de Marsan aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire

Par ordonnance du 7 septembre 2023, Monsieur le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN a ordonné l’expertise judiciaire.

Le rapport de Monsieur [H] [S] a été déposé le 31 mars 2024.

En lecture de ce rapport Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] ont par exploits du 3 février 2025, fait assigner Monsieur [E] [U] et Madame [Q] [I] épouse [U], sur le fondement de l’article 1641 du Code civil aux fins de :

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [H] [S] en date du 31 mars 2024,
JUGER que la responsabilité de Monsieur [U] et de Madame [I] est engagée sur le fondement des vices cachés
En conséquence, CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [I] à verser à Madame [W] et Monsieur [C] une somme totale de 43.663,09 € en réparation des préjudices subis, se décomposant comme suit :
Préjudices travaux : 14.081,08 € TTC
Préjudice de défaut de chauffage et d’eau chaude : 2.478,00 €
Préjudice sur aspect et reprise des peintures et carrelage : 3.000,00
Préjudice résultant du défaut de déclaration de la véranda auprès des services de la Mairie : 499 €
Préjudice résultant d’une surface de vente surestimée de 13 m2 : 20.605 €
Préjudice moral : 3.000 €
CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [I] à verser à Madame [W] et Monsieur [C] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens à hauteur de 675,91 €.
CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [I] au remboursement des frais d’expertise tels que fixés par le magistrat taxateur suivant ordonnance du 28 mai 2024, soit la somme de 3.000,00 €. ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.


Le 22 mai 2025 Monsieur [E] [U] et Madame [Q] [I] épouse [U] ont notifié des conclusions d'incident aux fins de voir déclarer prescrite l’action des demandeurs.

Dans leurs dernières écritures d’incident signifiées par RPVA le 31 octobre 2025 , Monsieur [E] [U] et Madame [Q] [I] épouse [U] demandent au juge de la mise en état au visa des articles 122 et 789 du Code de procédure civile, 2219, 1383-2, 1641 et suivants du Code civil du Code civil de :

Déclarer irrecevables les consorts [C]-[W] à agir contre les époux [U] pour prescription.
 A titre subsidiaire, déclarer irrecevables les consorts [C]-[W] à agir contre les époux [U] au regard de la clause exclusive de garantie des vices cachés.
En tout état de cause, condamner les consorts [C]-[W] à verser aux époux [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamner les consorts [C]-[W] aux entiers dépens.

Monsieur et Madame [U], soutiennent à titre principal que l’action des consorts [C]-[W] laquelle est exclusivement fondée le terrain de la garantie des vices cachés est prescrite en application de l’article 1648 du Code civil pour avoir été initiée plus de deux ans après la découverte des vices allégués par les demandeurs.

Ils font valoir en effet que les consorts [C]-[W] ont découvert les vices invoqués dans leur assignation au plus tard le 18 janvier 2021 puisqu’ils ont mandaté un commissaire de justice pour les constater.

Ils indiquent en outre qu’un expert a analysé ces prétendus vices de manière exhaustive dans un rapport rendu le 13 février 2021.

Ils précisent par ailleurs que les vices listés par l’huissier de justice puis par l’expert amiable sont les mêmes que ceux examinés par l’expert judiciaire et ne présentent aucune complexité particulière (un volet roulant en panne, une fuite en toiture du garage, un problème d’étanchéité d’un solin …).

Ils affirment ainsi que les consorts [C]-[W] avaient connaissance des vices et de leur ampleur dès le 18 janvier 2021 de sorte que le point de départ du délai de leur action doit être fixé à cette date et non à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. 

Ils considèrent que les demandeurs avaient jusqu’au 18 janvier 2023 pour saisir la juridiction d’une action en garantie des vices cachés. 

Ils ajoutent que l’assignation en référé-expertise n’a pas interrompu la prescription puisque les consorts [C]-[W] étaient déjà forclos à agir contre les époux [U].

A titre subsidiaire, ils soutiennent que les consorts [C] [W] sont irrecevables à invoquer la garantie des vices cachés à leur encontre au regard de la clause exclusive de garantie contenue à leur contrat.

Ils considèrent en effet que cette clause exclusive de garantie s’applique pleinement dès lors qu’ils ne sont pas professionnels, qu’ils ne sont pas constructeurs et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils avaient connaissance avant la vente des vices.

Aux termes de leurs dernières conclusions en défense sur incident n° 2 notifiées le 5 février 2026 Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] demandent au juge de la mise en état de :

DECLARER recevables les consorts [C]-[W] à agir contre les époux [U].
CONDAMNER les époux [U] à verser aux consorts [C]-[W] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER les époux [U] aux entiers dépens.

Ils soutiennent au visa de l’article 1648 du Code civil que leur action initiée par voie d’assignation le 3 février 2025, n’est pas prescrite, considérant que le point de départ du délai de prescription de cette action doit être en l’espèce fixé à la date du rapport d’expertise judiciaire.

Ils font valoir à cet égard que si le point de départ de la prescription biennale pour agir en garantie des vices cachés peut être fixé à la date du dépôt du rapport d’expertise amiable, c’est à la condition expresse que ce rapport permette à l’acheteur de prendre connaissance dans toute leur ampleur et leurs conséquences des vices affectant le bien.

Or, en l’espèce, ils prétendent que si l’expert amiable Monsieur [J] a mis en évidence un certain nombre de désordres, seul le rapport d’expertise judiciaire s’est prononcé sur les conséquences des vices affectant le bien en répondant à la question qui lui était posée de savoir s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou s’ils le rendent impropre à sa destination. 


Ils arguent en outre que de jurisprudence constante la complexité technique des problèmes posés fait partir le délai d'action au dépôt du rapport de l'expert judiciaire.

En l’occurrence ils affirment que si l’expert amiable Monsieur [J] a mis en évidence un certain nombre de désordres, seules les opérations d’expertise judiciaire ont permis de vider les aspects techniques de ces mêmes désordres.

Ils indiquent à ce titre que si l’expert amiable [N] [J] a pu mettre en évidence « une ventilation naturelle annoncée, non existante », seul le rapport d’expertise judiciaire a mis en regard le désordre ainsi relevé avec les exigences posées par l’Arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements.

S’agissant de la véranda, l’expert a relevé des coulées d’eau au droit du closoir angle mur et façade toit vérandas (joint défectueux), une absence de permis de travaux lors de sa constitution (pas déclarée) et l’espace comptabilisé comme surface habitable par l’agence immobilière lors de la vente

Seule l’expert judiciaire a relevé l’impossibilité de chauffer les vérandas.

Ils concluent en outre au rejet de la fin de non-recevoir au regard de la clause exclusive de garantie des vices cachés. 

Ils considèrent en effet que cette clause n’est pas applicable aux vices au titre desquels ils poursuivent les époux [U] faisant valoir que ces derniers ayant posé la chaudière et fait fermé la véranda sont assimilés à des professionnels et qu’il résulte d’autre part tant du rapport d’expertise que de la manifestation des désordres que ces derniers préexistaient à la vente et ne pouvaient être ignorés des vendeurs. 

L'affaire a été plaidée à l'audience d'incident du 5 février 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION


I - Sur les fins de non-recevoir

Selon l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.


1 - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Aux termes de l’article 1648 du Code civil « l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Le délai de deux ans dans lequel doit être intentée l'action résultant de vices rédhibitoires, est un délai de prescription (Cour de cassation - Chambre mixte — 21 juillet 2023 - n° 21-15.809) qui peut être interrompu par une demande en justice.

Il est de principe que le point de départ de ce délai se situe à la date de la connaissance certaine du vice affectant le bien acquis s’entendant de celle où l’acquéreur a eu connaissance du vice dans toute son ampleur, ses conséquences et ses origines.

Cette date peut correspondre au jour de la notification d’un rapport d’expertise judiciaire, où à la date d’une contre-expertise officieuse.

En vertu des articles 2241 et 2242 du Code civil la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion jusqu’à l’extinction de l’instance.

En vertu des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil il appartient au demandeur qui se prévaut d'une fin de non-recevoir de rapporter la preuve de la prescription qu'il invoque. En revanche, il appartient à celui qui invoque une cause interruptive de prescription d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, aux termes de leur assignation du 3 février 2025 les consorts [C]-[W] sollicitent sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, la garantie des époux [U] invoquant que l’immeuble qui leur a été vendu était affectés de plusieurs vices cachés.

Les défauts allégués concernent notamment :

la chaudière avec production d’eau chaude équipant leur logementl’absence de ventilation conforme équipant le logement à l’origine de la présence de moisissures au sein de leur habitationl’étanchéité du solin de la véranda à l’origine de coulées d’eaul’étanchéité de la toiture du garage à l’origine de fuitesla déficience de tous les volets roulants électriques de l’habitation sur fenêtre et porte fenêtre qui ne fonctionnent plus.La construction sans autorisation de la véranda et sa comptabilisation dans la superficie habitable
Ils fondent leur demande sur une expertise judiciaire en date du 31 mars 2024 laquelle a été ordonnée par ordonnance de référés du 7 septembre 2023.

Il est établi que l’ensemble des désordres objet de ce rapport étaient connus par les demandeurs en avril 2023 date de l’assignation en référé expertise délivrée aux défendeurs, à l’agence immobilière qui les a assistés lors de la vente, à la société en charge du diagnostic avant-vente et celle en charge de l’entretien annuel de la chaudière.

Il incombe cependant aux consorts [U] qui opposent la prescription de cette action pour l’ensemble des vices allégués de rapporter la preuve de ce que les demandeurs avaient connaissance de chacun de ces vices depuis plus de deux ans à la date de l’assignation en référé.

A cet égard, ces derniers invoquent un procès-verbal de constat d’huissier en date du 18 janvier 2021, ainsi qu’un rapport d’expertise amiable du 13 février 2021. 

Le procès-verbal du 18 janvier 2021 n’est produit par aucune des parties mais est seulement évoqué dans l’ordonnance de référé et dans les écritures des demandeurs, en référence à l’impossibilité de démarrer la chaudière. 

La simple référence à ce procès-verbal, ne peut en conséquence faire la preuve de la connaissance de l’ensemble des vices du logement objet de la présente procédure.

Le rapport d’expertise du cabinet PHG en date du 13 février 2021 lequel est produit par les acquéreurs, ne mentionne ni n’évoque de désordres affectant les volets roulants. Le point de départ de l’action en garantie de vices caché concernant ces éléments ne peut en conséquence être fixé à la date de ce rapport.

Ce rapport évoque bien en revanche les problématiques affectant la chaudière, la ventilation, la véranda ainsi que la toiture du garage. Il convient dès lors de rechercher si au vue des mentions de ce rapport les demandeurs pouvaient avoir connaissance des vices.


- S’agissant des défauts affectant la chaudière

Les consorts [C]-[W] reconnaissent dans leur assignation avoir dès le mois d’août 2020 constaté des pannes récurrentes de la chaudière.

Il est constant que ce désordre a fait l’objet de trois rapports d’expertise amiable en date des 13 février 202, 20 juin 2021 et 10 novembre 2021 du cabinet PHG.

Aux termes du premier rapport, l’expert a constaté l’impossibilité de démarrer la chaudière et préconisé une simple réparation de l’allumage.

Dans son deuxième rapport, l’expert relève que ce problème, à l’origine duquel il a été évoqué un défaut du bouton d’allumage a été résolu. Aucun autre désordre n’a été constaté lors de la troisième expertise.

Le rapport d’expertise judiciaire, évoque quant à lui concernant la chaudière, les marques d’un début d’incendie dans le corps de chauffe et du conduit lequel se serait déclaré en décembre 2022. 

Pour l’expert ce désordre serait lié à un défaut d’entretien pouvant consister à un mauvais fonctionnement du brûleur et / ou un thermocouple ou des électrodes encrassées. Il retient que la déficience avérée de la chaudière dénote que sa qualité était altérée au moment de la vente et la nécessité de remplacer

Il s’induit de ces éléments qu’a la date de l’expertise amiable du 17 février 2021, laquelle n’a mis en évidence que des problèmes d’allumage, les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance de la nature réelle et des conséquences des défauts affectant la chaudière lesquelles ne se sont manifesté dans toute leur ampleur lors de l’incendie, dont les causes n’ont été révélées que dans le cadre des opérations d’expertise.

Le point de départ du délai d’action doit en conséquence être fixée à la date du rapport d’expertise judiciaire qui a permis de révéler les désordres affectant la chaudière dans toute ses causes et son ampleur.


- Sur l’absence de ventilation

Aux termes de son rapport du 31 mars 2024, l’expert judiciaire, indique que l’habitation ne dispose pas de VMC et a été conçue pour une ventilation naturelle. 

Il relève la présence de conduits interrompus et bouchés par l’obstruction parallèle du conduit de cheminée existant et l’absence de tuiles dite à douille permettant l’évacuation des ventilations de l’habitation. 

Il constate que les fenêtres et portes fenêtre d’origine de la construction ont été remplacées par des éléments PVC dont l’étanchéité à l’air et l’isolation sont supérieures à la construction et nécessite d’équilibrer le renouvellement de l’air.

Sur les conséquences l’expert indique que l‘absence de renouvellement de l’air augmente la sensibilité de habitation à la condensation nous constatons les effets induits sur toutes les parois non isolées. Il retient que l’absence de ventilation rend l’immeuble d’habitation impropre à sa destination.

Faute de production du procès-verbal d’huissier du 18 janvier 2021, les consorts [U] ne rapportent pas la preuve, que ces désordres ainsi que leur cause ait été révélée aux acquéreurs à cette date étant relevé que ce le procès-verbal de constat n’est évoqué dans les écritures des demandeurs qu’en référence au dysfonctionnement de la chaudière.

Il ressort néanmoins du rapport d’expertise amiable du 13 février 2021 du cabinet PHG que les désordres consistant dans la présence de moisissure était connu des consorts [C]-[W], avant l’intervention de cet expert, et que ce désordre affectait déjà l’essentiel des pièces de l’habitation à savoir la salle de bains, étage, dans le WC rez de chaussée et en périphérie des d’une fenêtre de la salle de jeu des enfants.

L’expert après constat de ces désordres relèvent dans la salle de jeu des enfants à l’étage la présence de moisissure sous la fenêtre, un délitement des joints sur l’appui de fenêtre (système pose en rénovation), l’absence de double cloison derrière le radiateur.

Dans la salle de bains étage : l’absence de ventilation soit mécanique électrique contrôlée ou naturelle, Beaucoup de traces de moisissure, Absence de double cloison intérieur ou extérieure.

Cuisine : Grille d’aération au-dessus du plan de travail annoncée comme ventilation naturelle non conforme, Absence de ventilation basse cuisine obligatoire du fait d’une plaque cuisson gaz Succession de tuyau dans un caisson allant dans un cagibi arrière fermé sans fenêtre mauvaise ventilations.

Dans l’ensemble de la maison l’absence de grille de ventilation sur certaines menuiseries et l’absence de véritable ventilation naturelle.

L’expert précise pour l’ensemble de l’habitation il sera nécessaire de mettre en place une VMC afin de déshumidifier et ventiler les airs viciés rejetés par les occupants de l’habitat.

Il indique de façon expresse et sans ambiguïté que cette habitation ne possède pas de vraie ventilation naturelle en l’absence de gainage extraction vers le toit ou vers l’extérieur au travers des murs et des entrées d’aire venant d’orifices sur menuiserie ou travers de murs. La moisissure est preuve de ce peu de ventilation.

Il en résulte que les acquéreurs avaient connaissance dès ce rapport de l’absence de ventilation naturelle équipant leur logement des conséquences de ce défaut dans toute leur ampleur et de la nécessité de mettre en œuvre une VMC pour mettre fin à ces désordres.

La circonstance que seul le rapport d’expertise judiciaire est fait état des réglementations applicables en la matière, ce qui est une question d’ordre juridique et non technique, ne permet pas de différer la date de connaissance des défauts à la date de ce rapport.


- Sur les défauts affectant la véranda

Les demandent des consorts [C] [W] concernant cet élément portent sur

un défaut d’étanchéité du solin
une non-conformité de la véranda aux dispositions d’urbanisme
la prise en compte de cette pièce a titre de surface habitable

Aux termes de son rapport d’expertise l’expert a effectivement pu constater que le solin de la véranda n’était plus étanche et préconisé son remplacement sur toute la longueur compte tenu de son ancienneté.

Il est constant que ce défaut d’étanchéité s’est manifesté aux acquéreurs quelque mois après leur entrée dans les lieux et ce avant l’expertise amiable du 17 février 2021.

Il résulte des mentions de ce rapport, l’expert amiable a relevé la présence de coulées d’eau au droit du closoir angle mur et toits vérandas ainsi qu’au droit de la jonction pente de la maison. Concernant les causes de ces coulées l’expert retient un défaut d’étanchéité du closoir précisant que celui-ci doit être remplacé par un solin étanche.

Ainsi, à la date de ce rapport, les consorts [C] [W] avaient connaissance du défaut d’étanchéité, de ses causes et ses conséquences.

Il résulte par ailleurs de ce rapport que l’expert a mis en évidence d’une part l’absence de déclaration de la construction de la véranda ainsi que sa comptabilisation par l’agence en surface habitable.

L’existence de ces défauts et non-conformité qui n’ont nécessité aucune investigation particulière étaient donc connus des consorts [C] [W] dès le 17 février 2021.


- Sur les défauts affectant la toiture du garage

L’expertise judiciaire a mis en évidence un défaut d’étanchéité de la toiture du garage. Au titre de l’examen des causes l’expert relève, le décollement à a jonction des plaques panneaux sandwich, qu’il attribue à un défaut de pose, par non-respect des appuis du bac. Il précise que les raccords entre plaque ont été faits hors appui.

Au titre des conséquences, de ce défaut l’expert judiciaire relève que la faiblesse engendrée par le défaut d’appui des panneaux compromet la solidité de la toiture.

Il ressort de l’expertise amiable du 17 février 2021 que dès avant la saisine de l’expert PHG consorts [C] [W] ont constaté des coulées d’eau au droit d’une jonction de couverture de bardage du garage.

Ce désordre d’infiltration a été examiné par le cabiner PHG lequel a relevé la présence de coulées d’eau visibles au droit d’un raccord de toiture et sur les poutres en sous face. L’importance de ces infiltrations est en outre caractérisée par les photographies jointe à ce rapport dont il ressort que les poutres d’appui présentaient d’importante traces d’humidité.

L’expert retient que le pli du toit et le raccord des panneaux sont à la base de ce désordre. Il préconise notamment la reprise de la jonction du toit.

Cette expertise amiable, en ce qu’elle contient une description détaillée des désordres, une analyse technique de leur cause et origine permet de considérer que les acquéreurs ont eu connaissance du vice d’étanchéité affectant la toiture dans son origine, son ampleur et sa gravité au plus tard à la date du 1er rapport d’expertise de la société PHG du 17 février 2021, l’expertise judiciaire n’ayant fait que préciser la nature et le degré de gravité des désordres.


- Sur la panne des volets roulant

L’expertise judiciaire dit à ce sujet : « tous les volets roulants électriques de l’habitation sur fenêtre et porte fenêtre sont en panne ». L’expert considère qu’un remplacement des moteurs et éléments mécaniques s’impose.

Les consorts [C] [W] reconnaissent aux termes de leurs écritures que le volet roulant électrique de séjour était en panne avant même leur entrée dans les lieux en juin 2020. En revanche, aucun élément ne permet de fixer avec exactitude la date à laquelle les autres volets roulants ont présenté des dysfonctionnements avant de cesser de fonctionner, ni encore la date à laquelle ils ont eu connaissance l’obsolescence des moteurs.

Les époux [U] ne produisent aucun élément démontrant de façon tangible que les acquéreurs avaient connaissance du vice affectant ces éléments le 18 janvier 2021 ou le 13 février 2021.

En revanche, il ressort du rapport d’expertise amiable du cabinet PHG en date du 10 novembre 2021 que dans le cadre de l’expertise amiable et contradictoire réalisée en septembre 2021, la problématique affectant le fonctionnement des volets a été abordée les demandeurs réclamant à cet égard la remise en état par commande manuelle d’un ensemble de volets roulants dont les moteurs sont obsolètes depuis un an.

Il s’induit ainsi que les défauts affectant l’ensemble des éléments étaient connus des acquéreurs au plus tôt à la date de cette réunion d’expertise soit le 2 septembre 2021.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de fixer le point de départ du délai de l’action en garantie des vices cachés au :

23 mars 2024 pour ce qui concerne les défauts affectant la chaudière,
21 septembre 2021 pour les défauts affectant les volets roulant
17 février 2021 pour les défauts affectant la véranda, la ventilation, ainsi que la toiture du garage.

La présente action ayant été initiée par voie d’assignation en date du 3 février 2025, il en résulte que la demande fondée sur la garantie des vices cachés concernant les défauts allégués sur la chaudière n’est pas prescrite.

Concernant les autres vices, il est constant que la première demande en justice dirigée contre les défendeurs consiste dans l’assignation en référé ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 7 septembre 2027.

Il résulte des termes de cette ordonnance que cette instance a été introduite par acte d’huissier en date de 5, 7, 11, 13, 17 et 19 avril 2023. Sans précision sur l’acte qui concerne les époux [U], il sera retenu que ces derniers ont été assignés entre le 5 et le 19 avril 2023.

Cette demande en justice initiée plus de 2 ans après le 1er rapport d’expertise du cabinet PHG n’a pu interrompre le délai de prescription de l’action estimatoire fondée sur les vices cachés pour les défauts affectant la véranda, la ventilation, ainsi que la toiture du garage.

Elle a en revanche interrompu le court du délai de prescription de l’action concernant les vices affectant les volets. Cet effet interruptif a en outre pris fin à la date de l’ordonnance de référé ayant fait droit à la demande d’expertise judiciaire soit le 7 septembre 2023.

L’assignation au fond ayant été délivrée le 5 février 2025 soit dans le délai de deux ans de la connaissance des vices affectant les volets, il s’ensuit que l’action des consorts [C] [W] au titre de ces vices n’est pas atteinte de prescription.

Au vu de ces éléments il convient d’accueillir la fin de non-recevoir des époux [U] pour les seuls vices affectant la véranda, la ventilation, ainsi que la toiture du garage et de la rejeter pour le surplus.


2 - Sur la fin de non-recevoir tirée de la clause exclusive de garantie des vices cachés

Il résulte de l’article 1643 du Code civile que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de ce texte l’existence d’une clause d’exclusion de garantie, en ce qu’elle concerne l’existence de l’obligation de garantie du vendeur au titre de vices cachés, a trait au bien fondée de l’action de l’acquéreur et non à sa recevabilité.

L’existence d’une clause de non garantie, ainsi que ses conditions d’application relève ainsi du fond du droit et ne constitue pas une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du Code de procédure civile.

Il convient dès lors de renvoyer les défendeurs à mieux se pourvoir au fond s’agissant de l’application d’une clause exclusive de garantie des vices cachés.

En conséquence Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] seront déclarés irrecevables en leurs demandes concernant les vices affectant la véranda, la ventilation, ainsi que la toiture du garage pour cause de prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Ils seront en revanche déclarés recevables en leur demande concernant les défauts de la chaudière et les volets roulants.


II - Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les deux parties ayant succombé partiellement en leurs prétentions conserveront la charge de leur propre dépens sur incident

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu de teneur de la présente décision, il n’y a lieu de ne pas faire application de ces dispositions. Il convient de débouter les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles

Enfin il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 9 juin 2026 pour conclusions au fond de Me SILVESTRE.


PAR CES MOTIFS


Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS Monsieur [E] [U] et Madame [Q] [I] à mieux se pourvoir au fond s’agissant de l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés contenu dans l’acte conclu entre Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] d’une part, et Monsieur [E] [U] et Madame [Q] [I] épouse [U] d’autre part ;

DÉCLARONS irrecevable l’action de Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] au titre des défauts affectant la véranda, la ventilation, ainsi que la toiture du garage pour cause de prescription de l’action en garantie des vices cachés ;

REJETONS la fins de non-recevoir opposée à leurs demandes concernant les défauts affectant la chaudière et les volants roulants tirée de la prescription ;

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [V] [C] et Madame [D] [W] recevables en leur demande concernant les défauts de la chaudière et les volets roulants ;
 
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens sur l’incident ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 9 juin 2026 pour conclusions au fond de Me SILVESTRE ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Jugé et Prononcé au Palais de Justice de Mont-De-Marsan, les jours, mois et an indiqués ci-dessus. Jean-Sébastien JOLY, juge de la mise en état, et Estelle ALABOUVETTE, Greffière, ont signé la minute de la présente ordonnance.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT