Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 2 avril 2026

N° Minute : 26/00058
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MONT DE MARSAN

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
INCIDENTS

DÉCISION DU 02 AVRIL 2026
N° RG 25/01036 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DR2D

NOTIFICATIONS
le : 

- FEX + CCC à Maître HAURIE
- CCC à Maître MIRA

Le DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX a été rendue l’ordonnance dont teneur suit :

par Nous, Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, juge de la mise en état, assisté de Estelle ALABOUVETTE, Greffière,

Débats à l’audience publique d’incidents de la mise en état du 05 Février 2026 tenue par Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, assisté de Estelle ALABOUVETTE, Greffière,

Ordonnance prononcée publiquement, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile 

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SAS ATLANTIQUE SYDIC enseigne “THIERRY IMMOBILIER” , 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Pascale HAURIE de la SCP HAURIE - IBANEZ, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats postulant, Me Charles-Henry SEIGNEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. TATOUDAX, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats postulant, Me Jérôme DEREUX, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant






EXPOSÉ DE L’INCIDENT


Le 22 juin 2004 la SCI TATOUDAX a acquis auprès des époux [X] des locaux commerciaux sis [Adresse 1], exploités par la société JBL en vertu d’un bail commerciale en date du 2 octobre 2003. 

La désignation des lieux figurant audit bail était la suivante :

LOT NUMERO DEUX (2)
Un local commercial, situé(e) au Sous-sol, avec entrée privative côté sud, composé de trois pièces principales dont l'une comprend un coin- toilette et WC. Côté sud, une pergola en bois de charpente 
En outre, le preneur aura le libre accès aux locaux loués par un passage longeant l'ensemble immobilier, côté Est, sur toute la longueur et côté Sud, sur la partie bordant le local loué.

LOT NUMERO CINQ (5)
Un local commercial, situé(e) au Rez-de-chaussée, côté Est avec une terrasse (en façade sur l'[Adresse 1]) agrémentée d'une pergola en bois de charpente bordant l'entrée principale de ce local. Etant précisé que ce local comprend un escalier la reliant au local situé au sous-sol (lot n° 2). A l'arrière de ce local, une pièce respectivement à usage d'entrée annexe et de cuisine.
Et les deux mille huit cent soixante-dix millièmes (2860/10000èmes) des parties communes générales.

Par acte authentique reçu le 3 février 2012 par Maître [Z] [S], Notaire à [Localité 1], la société ATLANTIQUE SYNDIC s’est portée acquéreur auprès de la société JBL, du droit au bail portant sur les locaux. 

Le même jour, la société ATLANTIQUE SYNDIC et la SCI TATOUDAX ont régularisé un bail commercial à effet au 1er février 2012, pour un loyer annuel de 12.000 € HT (douze mille euros) payable mensuellement et d’avance, lequel a été reconduit tacitement à compter du 1er mai 2021. 

Courant mars 2022 une enquête diligentée par la Mairie de [Localité 1] a conclu que la pergola située côté sud comprise dans le lot n°2 était une construction en dur laquelle était dépourvue d’autorisation d’urbanisme.

La société ATLANTIQUE SYNDIC a en accord avec la SCI TATOUDAX déposé à ses frais une demande d’autorisation d’urbanisme, pour le compte de cette dernière. 

Le 25 octobre 2022, la Ville de [Localité 1] a notifié à la société TATOUDAX un refus de permis de construire concernant la régularisation de la construction sans autorisation d’urbanisme de la pergola située côté sud comprise dans le lot n°2 donné à bail, pour une surface de plancher créée de 27,83m².

Ce refus a été confirmé par lettre RAR en date du 13 décembre 2022, adressée par la Mairie à la société TATOUDAX, par ce même courrier la Mairie a invité le propriétaire à mettre la construction « en conformité » en détruisant la construction illégale.

La société TATOUDAX a mis en demeure la SARL ATLANTIQUE SYNDIC, preneur, de faire procéder à la destruction de l’ouvrage à ses frais.

La société ATLANTIQUE SYNDIC a déposé la toiture de cette construction et fait constaté la réalisation de ces travaux par procès-verbal du 4 octobre 2024 de Maître [L], Commissaire de justice.

Le 29 octobre 2024, la mairie de [Localité 1] a demandé à la société ATLANTIQUE SYNDIC de démolir « les murs périphériques de la construction ».

La société ATLANTIQUE SYNDIC a refusé de procéder à ses frais à la démolition sollicitée par son Bailleur, estimant que cette construction (dalle en béton au sol, murs périphériques en parpaings) n’était pas de son fait et que c’était à la SCI TATOUDAX de supporter les frais de démolition de la construction litigieuse.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du RAR du 12 avril 2025, la SARL ATLANTIQUE SYNDIC exposant que la réduction de l’assiette du bail, lui causait préjudice, à sollicité la diminution du loyer à proportion de 180 €, et ce rétroactivement à compter du 1er septembre 2024, date de la démolition de cette pergola.

Des loyers étant impayés, selon acte d’huissier du 19 mai 2025 la société TATOUDAX a fait délivrer à la société ATLANTIQUE SYNDIC un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un courrier LRAR daté du 25 avril 2025 refusant toute modification du loyer. 

Elle imputait en outre la construction litigieuse au preneur contestant que la pergola ait été, lors de la prise à bail close et couverte et mettait en demeure son Preneur de « se mettre en conformité avec la demande de la Mairie ».

La société ATLANTIQUE SYNDIC a procédé au règlement des causes du commandement et fait opposition au commandement de payer et sollicité une nouvelle fois la réduction du loyer. 

Les parties n’ayant pu s’accorder sur un règlement amiable de leur différends, la SA ATLANTIQUE SYNDIC a fait assigner la SCI TATOUDAX devant le tribunal judiciaire de mont de marsan aux fins de voir :

JUGER que la TATOUDAX a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation d’entretien, ainsi qu’à son obligation de ne pas modifier la chose louée ;
JUGER nul et de nul effet le Commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 mai 2025 ;

En conséquence,

CONDAMNER la SCI TATOUDAX à payer à la société ATANTIQUE SYNDIC, la somme de 6913,00 € à titre de dommages et intérêts,
JUGER que le loyer doit être diminué de 180 € par mois à compter rétroactivement du mois de septembre 2024, soit rétroactivement fixé à la somme de 1139,58 € ;

CONDAMNER la SCI TATOUDAX à rembourser à la société ATLANTIQUE SYNDIC le trop-perçu de loyers payés correspondant à la période postérieure à septembre 2024, soit provisoirement la somme de 180 € x 10= 1800,00 € (échéance de juin 2025 inclus) ;

CONDAMNER la société TATOUDAX à rembourser à la société ATLANTIQUE SYNDIC le coût du commandement nul et de nul effet supporté par cette dernière, soit 148,12 € ;

CONDAMNER la SCI TATOUDAX à payer à la société ATLANTIQUE SYNDIC, la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.


Le 29 décembre 2025, la SCI TATOUDAX a notifié des conclusions d’incident aux termes desquelles elle sollicite du juge de la mise en état au visa des articles 789 du Code de procédure civile, 2224 et 1719 du Code civil de :

DECLARER irrecevable car prescrite l’action de la société ATLANIQUE SYNDIC en ce qu’elle sollicite voir :
JUGER que la TATOUDAX a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation d'entretien, ainsi qu'à son obligation de ne pas modifier la chose louée ;
En conséquence,
CONDAMNER la SCI TATOUDAX à payer à la société ATANTIQUE SYNDIC, la somme de 6913,00 € à titre de dommages et intérêts,
JUGER que le loyer doit être diminué de 180 € par mois à compter rétroactivement du mois de septembre 2024, soit rétroactivement fixé à la somme de 1139,58 € ;
CONDAMNER la SCI TATOUDAX à rembourser à la société ATLANTIQUE SYNDIC le trop-perçu de loyers payés correspondant à la période postérieure à septembre 2024, soit provisoirement la somme de 180 € x 10= 1800,00 € (échéance de juin 2025 inclus);
CONDAMNER la société ATLANTIQUE SYNDIC à payer à la SCI TATOUDAX la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
STATUER ce que de droit quant à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SCI TATOUDAX fait valoir au visa des articles 1719 et 2224 du Code civil que les actions fondées sur le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance se prescrit à compter de 5 ans de la connaissance par le preneur de ce manquement. 

En l’espèce elle fait valoir qu’elle louait un local avec une pergola en bois de charpente, laquelle n’existait pas, et ce depuis l’origine du bail, ce dont la demanderesse avait connaissance dès la signature du bail en 2012. 

Elle affirme ainsi que le point de départ de l’action d’une action tendant à voir engager sa responsabilité pour un manquement à son obligation de délivrance, ne peut être fixé à la date de la décision de la municipalité ordonnant la démolition de la construction en dur, mais à la date de la signature du bail de sorte qu’il appartenait ç la SSARL ATLANTQUE SYNDIC d’agir au plus tard de 2 février 2017. 

Aux termes de ses conclusions en défense sur incident, notifiées le 9 janvier 2026 la SARL ATLANTIQUE SYNDIC demande au juge de la mise en état au visa des articles 789 du Code de procédure civile, 1719, 1720 et 1723 du Code civil, de :

CONSTATER que la société TATOUDAX ne soulève aucune fin de non-recevoir relative à la demande de la société ATLANTIQUE SYNDIC de voir JUGER nul et de nul effet le Commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 mai 2025 ;
REJETER la demande d’irrecevabilité de l’action en dommages et intérêts et réduction de loyer formée par la société ATLANTIQUE SYNDIC à raison de la prescription formée par la société TATOUDAX ;
CONDAMNER la SCI TATOUDAX à payer à la société ATLANTIQUE SYNDIC, la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la fin de non-recevoir elle fait valoir que son action est expressément motivée par la privation d’une partie de la surface des locaux précédemment donnés à bail de sorte qu’elle ne pouvait agir en l’absence d’un préjudice certain, né et actuel. 

Or en l’espèce elle rappelle que ce préjudice n’est survenu qu’à l’issue des actions de la Mairie aux fins de suppression d’une construction illégale appartenant à la SCI TATOUDAX et dont elle avait la jouissance depuis la prise à bail et jusqu’en août 2024. Elle considère ainsi que le point de départ de son action ne peut être fixée antérieurement à cette date. 

Elle argue en outre et surtout que conformément à la jurisprudence de la cour de cassation les obligations imposées au bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil persistant pendant toute la durée du bail l’action du Preneur n’encourt aucune prescription tant que l’infraction du Bailleur ou la réduction de l’assiette du bien loué persiste. 

Elle considère être recevable à agir et à invoquer la faute de la Bailleresse en raison du manquement de cette dernière à l’exécution de ses obligations essentielles et de son éviction en septembre 2024 de « l’ouvrage » démoli dont elle souffre, et la réparation à titre de dommages et intérêts ainsi que la diminution du loyer contractuel avec effet rétroactif.

L'affaire a été plaidée à l'audience d'incident du 5 février 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026. 



MOTIFS DE LA DÉCISION


Il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il ne sera en conséquence pas répondu à la demande de la SARL ATLANTIQUE SYNDIC tendant à voir constater qu’aucune fin de non-recevoir n’est formée à l’égard de sa demande de nullité du commandement de payer visant clause résolutoire, qui ne constitue pas une prétention. 

I - Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Selon l’article 1719 du Code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (….) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».

Selon l’article 1720 du Code civil, « le bailleur (…) doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives ».

En l’espèce, aux termes de son assignation la SCI ATLANTIQUE SYNDIC, sollicite l’indemnisation de préjudices de jouissance et financiers ainsi qu’une réduction du loyer en raison d’une réduction de la surface des locaux qu’elle exploite en vertu d’un bail commercial régularisé avec la SCI TATOUDAX.

Son action est fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien qui résulte notamment de l’illégalité de la construction désignée comme pergola dans le bail et de l’obligation qui lui a été faite de procéder à sa destruction.

La SCI TATOUDAX soulève une fin de non-recevoir à l’encontre de ces demandes tirée de la prescription de l’action en responsabilité pour manquement à un défaut de délivrance faisant valoir que dès la prise du bail en 2012, la SCI ATLANTIQUE professionnelle de l’immobilier était en mesure de savoir qu’aucune pergola n’existait la construction étant en réalité une véranda. 

Il convient toutefois de préciser que la cour de cassation a jugé que « Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 juillet 2025, 23-20.491).

Il en résulte, que tant que le manquement à l’obligation de délivrance perdure, le preneur conserve la possibilité d’agir en responsabilité contre le bailleur et le délai de prescription de cette action ne commence à courir qu’à compter de la cessation du trouble. 

Ainsi, la circonstance qu’au jour de la signature du bail, la pergola en bois telle que désignée dans le contrat n’existait pas en ce qu’elle avait été remplacée par une construction en dure, n’a aucune incidence sur le point de départ du délai de prescription de l’action fondée sur le manquement de délivrance. 

En outre, le manquement allégué par la SCI ATLANTIQUE SYNDIC, sur lequel repose tant ses demandes indemnitaires, que sa demande de réduction de prix, consiste dans la démolition qui lui a été imposée par les autorités administrative de la construction en dur qu’elle utilisait comme réserve depuis l’origine du bail. Or, cette suppression n’est intervenue qu’en octobre 2024. 

Dès lors, même en retenant comme point de départ du délai de prescription la date à laquelle la société preneuse a eu connaissance du manquement à l’obligation de délivrance, le point de départ de son action en responsabilité du fait ce manquement ne pourrait être fixé à la date de signature du bail mais au mois d’octobre 2024.

Il en résulte que les demandes formulées par voie d’ assignation délivrée le 15 juillet 2025 soit dans le délai de 5 ans de connaissance de ses droits, ne sont pas atteintes de prescription. 

Au regard de ces éléments, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI TATOUDAX tirée de la prescription de l’action de la SARL ATLANTIQUE SYNDIC fondée sur l’obligation de délivrance et d’entretien et de ne pas modifier la chose louée, sera rejetée.


II - Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens


Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au cas précis, la SCI TATOUDAX, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’incident.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce il n’est pas équitable que la SARL ATLANTIQUE SYNDIC conserve à sa charge les frais qu’elle a exposés dans le cadre de l’incident. La SCI TATOUDAX sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 précité et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement. 

Il convient en outre de rappeler que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile. 


Enfin il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 9 juin 2026 pour conclusions au fond de Me MIRA.



PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la SCI TATOUDAX tirée de la prescription de l’action de la SARL ATLANTIQUE SYNDIC sur le fondement de l’obligation de délivrance, d’entretien et de ne pas modifier les lieux loués ;

CONDAMNONS la SCI TATOUDAX à verser à la SARL ATLANTIQUE SYNDIC la somme de 1500 € (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMONS la SCI TATOUDAX aux dépens de l’incident ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 9 juin 2026 pour réplique au fond de Me MIRA;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Jugé et Prononcé au Palais de Justice de Mont-De-Marsan, les jours, mois et an indiqués ci-dessus. Jean-Sébastien JOLY, juge de la mise en état, et Estelle ALABOUVETTE, Greffière, ont signé la minute de la présente ordonnance.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT