Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
02 AVRIL 2026


N° RG 25/01539 - N° Portalis DB22-W-B7J-S2O3
Code NAC : 72A 



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Raphaël BERGER de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [G]
demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 










ACTE INITIAL du 10 Mars 2025 reçu au greffe le 20 Mars 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 11 Décembre 2025, Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 Février 2026 prorogé au 10 Mars 2026 et 02 Avril 2026 pour surcharge magistrat.



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EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [G] est propriétaire de trois lots au sein d’un ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 1] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de relances et de mises en demeure. En dépit de ces courriers, M. [U] [G] ne s’est pas acquitté de sa dette. 

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 10 mars 2025, fait assigner M. [U] [G] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin principalement de le voir condamner à lui payer la somme de 6.811,47 euros au titre des charges et travaux arrêtées au 28 février 2025, provision du 1er trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2021. 

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les articles 10, 14-1, et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 
Vu l'article 35 du décret du 17 mars 1967 
 
Déclarer recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART 

 
En conséquence, 
 
Condamner Monsieur [U] [G] à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, les sommes suivantes : 
 
- 6672,75 € au titre des charges et travaux arrêtés au 21 août 2025, provision du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 3 août 2021 

- 1198,65 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 21 août 2025, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2021 

- 2500 € à titre de dommages et intérêts 
 
- 2600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 
 
Condamner Monsieur [U] [G] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sophie ROJAT conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile 
 
Dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir 
 
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. 


L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic ;
- la fiche immeuble ;
- une situation de compte au 28 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 8.010,12 euros ;
- une situation de compte au 21 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 7.871,40 euros dont 6.672,75 euros au titre des charges et 1.168,65 euros au titre des frais de recouvrement ;
- les appels provisionnels 2021 à 2025 ;
- une lettre de mise en demeure du 3 août 2021 pour un montant de 
803,59 euros ;
- des factures de frais de recouvrement ;
- un commandement de payer les charges du 2 février 2022 portant sur un décompte de charges impayées de 1.901,96 euros ; 
- une sommation de payer les charges de copropriété pour un montant en principal de 2.627,68 euros ;
- les procès verbaux des assemblées générales du 31 mai 2021, 27 avril 2022, 6 décembre 2022, 12 avril 2023, 28 juin 2023, 22 avril 2024 et 12 mai 2025.

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 6.672,75 euros. 

Dès lors, il convient de condamner M. [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.672,75 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 21 août 2025 provision du 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme ne saurait porter intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2021 qui ne visait qu’une somme de 803,59 euros.

En conséquence la somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 10 mars 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l'application de l'article 10-1 de la loi du 
10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Les sommes réclamées à ce titre ne seront donc pas retenues. 

La relance du 24 août 2021, du 3 novembre 2021 et du 1er septembre 2022, trois semaines après une mise en demeure, ne présentent pas d’intérêt et ne seront donc pas retenues.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 439,65 euros. 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». 

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [U] [G] à la somme de 670 euros au titre des dommages-intérêts. 
 
Sur les demandes accessoires

M. [U] [G] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens dont distraction au profit de Maître Sophie ROJAT. 

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [U] [G] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne M.[U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 1] (78), représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

6.672,75 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 21 août 2025 provision du 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;439,65 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 670 euros au titre des dommages intérêts ;
Condamne M. [U] [G] aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie ROJAT ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 1] (78), représenté par son syndic du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT