Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
02 AVRIL 2026


N° RG 25/01969 - N° Portalis DB22-W-B7I-SFSN
Code NAC : 72A 



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1]» au [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [C] [F]
demeurant [Adresse 4],
 
défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 

2/ Madame [A] [G] épouse [F]
demeurant [Adresse 4],
 
défaillante, n’ayant pas constitué avocat





ACTE INITIAL du 04 Avril 2025 reçu au greffe le 04 Avril 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 11 Décembre 2025, Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 Février 2026 prorogé au 10 Mars 2026 et 02 Avril 2026 pour surcharge magistrat.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] sont propriétaires indivis de trois lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1] (78) soumis au statut de la copropriété.
 
Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a adressé plusieurs lettres de relances et de mise en demeure. En dépit de ces courriers, M.[C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] ne se sont pas acquittés de leur dette. 

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 4 avril 2025, fait assigner M.[C] [F] et Mme [A] [G] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence “le clos de la grange”située [Adresse 5] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic FONCIA MANSART/GENIEZ,

En conséquence :

Condamner solidairement M.[C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence “le clos de la grange”située [Adresse 5] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic FONCIA MANSART/GENIEZ les sommes 
suivantes :
- 14.713,77 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 
3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 
du 7 février 2023,
- 1.184,21 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 
3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 
du 7 février 2023,
-2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
-2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M.[C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile). Les défendeurs n’ont pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic ;
- la matrice cadastrale ;
- une copie de l’acte d’acquisition des défendeurs ;
- une lettre de mise en demeure recommandée AR du 7 février 2023 portant sur un montant de charges impayé de 8.447,63 euros ;
- une sommation de payer du 5 mai 2023 portant sur un montant de charges impayées arrêtées au 22 avril 2023 de 11.087,85 euros outre le coût de la sommation de 176,21 euros soit au total 11.264,06 euros ;
- une situation de compte du syndic indiquant un solde débiteur au 
21 janvier 2025 de 18.500,62 euros ;

- les extraits du grand livre de 2019 à 2022 ;
- les appels de provision pour charges 2022/2024 ;
- les procès verbaux des assemblées générales du 19 juin 2019, 28 juin 2021, 1er juillet 2022, 23 mai 2023,6 mai 2024 ;
- les attestations de non recours du syndic ;
- les factures de frais de recouvrement pour transmission dossier à huissier et avocat. 

Il convient de rappeler qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur, de prouver que les défendeurs sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, et, pour ce faire, de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande.

Il ressort en l’espèce des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 14.713,77 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 3 juin 2024.

Dès lors, il convient de condamner solidairement M. [C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.713,77 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 sur un montant de 8.447,63 euros et à compter du 4 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l'application de l'article 10-1 de la loi 
du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Les sommes réclamées à ce titre ne sera donc pas retenues. 

Au vu des documents produits, seuls les frais de sommation de payer peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 176,21 euros. 



M. [C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». 

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucune autre ressource pour assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble que les charges dont s'acquittent l'ensemble des copropriétaires.
 
En l’espèce, il convient de condamner les défendeurs à la somme de 
1.500 euros au titre des dommages-intérêts. 

Sur les demandes accessoires

M. [C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] , qui sont condamnés par le présent jugement, supporteront la charge des dépens. 

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] seront condamnés à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne solidairement M. [C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires de la résidence “le clos de la grange”située [Adresse 5] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

- 14.713,77 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 sur un montant de 8.447,63 euros et à compter du 4 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus,

- 176,21 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 
10 juillet 1965,

- 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,

- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Condamne in solidum M. [C] [F] et Mme [A] [G] épouse [F] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT