Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 2 avril 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 02 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/04580 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-POWG

NAC : 39H

Jugement Rendu le 02 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Société JP3M IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 497 765 206,
dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE


ET :

Société JJ IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 921 625 984, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Bruno DE GASTINES de la SELARL BRUNO DE GASTINES et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS









COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société JP3M Immobilier exploite une agence immobilière sous franchise commerciale Keller Williams Evolution au [Adresse 1].

La société JP3M a conclu avec M. [R] [X] un contrat d’agent commercial prenant effet à compter du 01 janvier 2020 pour une durée indéterminée et comprenant une clause de non concurrence.
M. [R] [X] a notifié à la société JP3M la résiliation du contrat par courrier daté du 05 septembre 2022.

La société JP3M a conclu avec M. [W] [F] un contrat d’agent commercial prenant effet à compter du 04 janvier 2021 pour une durée indéterminée et comprenant une clause de non concurrence.
M. [W] [F] a notifié à la société JP3M la résiliation du contrat par courrier daté du 29 août 2022.

M. [R] [X] et M. [W] [F] ont fondé la société JJ Immo qui a été enregistrée au RCS d’Evry le 23 novembre 2022.

La société JJ Immo, outre son président, M. [R] [X], et son directeur général, M. [W] [F], compte 5 agents commerciaux qui ont travaillé auparavant pour la société JP3M. 

Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2023, la société JP3M Immobilier a assigné M. [R] [X], M. [W] [F] et la société JJ Immo devant le tribunal judiciaire d’Evry pour demander, sous astreinte, que soit ordonné le respect de la clause de non concurrence outre la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et des dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 03 octobre 2024, la société JP3M Immobilier demande au tribunal de:
-Dire et juger la Société JP3M IMMOBILIER, recevable et fondée en l’ensemble de ses demandes ;

Et, y faisant droit,

- Condamner Monsieur [W] [F] à verser à la JP3M IMMOBILIER la somme de 75.469 euros à titre de dommages et intérêts prévus aux termes du contrat d’agent commercial du 28 décembre 2020 ;

- Condamner Monsieur [R] [X] à verser à la JP3M IMMOBILIER la somme de 114.056 euros à titre de dommages et intérêts prévus aux termes du contrat d’agent commercial du 10 décembre 2020

- Condamner in solidum Monsieur [W] [F], Monsieur [R] [X] et la Société JJ IMMO à verser à la Société JP3M IMMOBILIER les sommes de :

- 446.737 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi,
- 100.000 euros en réparation du préjudice moral.

- Condamner in solidum Monsieur [W] [F], Monsieur [R] [X], et la Société JJ IMMO à verser à la Société JP3M IMMOBILIER la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien, la société JP3M Immobilier expose que la clause de non concurrence contenue dans les contrats de M. [R] [X] et de M. [W] [F] est limitée dans le temps et dans l’espace, qu’elle est proportionnée, qu’elle vise clairement l’activité de transaction immobilière et qu’elle parfaitement régulière. 

Se fondant notamment sur des mandats de vente versés aux débats, elle affirme que M. [R] [X] et M. [W] [F] ont prospecté les communes de [Localité 1], [Localité 2], [Localité 3] ou [Localité 4] dans le cadre de l’exercice de leur mandat d’agent commercial pour son compte dans l’année précédant la rupture de leur contrat au cours de laquelle ils ont respectivement perçu 114.056 euros et 75.469 euros de commissions.

Rappelant que la clause de non concurrence de M. [R] [X] et de M. [W] [F] d’une durée de 12 mois concerne toute activité de transaction immobilière sur [Localité 5] et toute commune sur laquelle ils ont été amenés à prospecter durant l’année précédant la rupture du contrat, la demanderesse soutient que le non respect des obligations de non concurrence est parfaitement caractérisé en se fondant notamment sur un constat de commissaire de justice portant sur les annonces immobilières de la société JJ Immo. Elle réclame donc la condamnation de chacun des défendeurs au paiement des dommages et intérêts forfaitaires contractuellement prévus en compensation du préjudice subi.

La société JP3M Immobilier soutient que la société JJ Immo, fondée par M. [R] [X] et M. [W] [F], avait nécessairement connaissance de leur clause de non concurrence et relève que cette société a débauché de manière concomitante à sa création et en quelques semaines 4 de ses agents commerciaux, en l’occurrence Mme [Y] [Z], M. [N] [E], M. [A] [H] et M. [P] [X]. Elle en déduit que la concurrence déloyale de la société JJ Immo est caractérisée et sollicite la condamnation de cette dernière au paiement de dommages et intérêts calculés sur la base de la perte du chiffre d’affaires réalisé au cours des douze derniers mois depuis la débauche déloyale de ses agents commerciaux.

***

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives en défense n°2, régulièrement notifiés par Rpva le 09 octobre 2024, la société JJ Immo, M. [R] [X] et M. [W] [F] demandent au tribunal de:

- PRONONCER la nullité de la clause de non-concurrence stipulée à l'article 13 des contrats d'agents commerciaux conclus entre la société JP3M IMMOBILIER et Messieurs [W] [F] et [R] [X]

- JUGER la société JP3M IMMOBILIER mal fondée en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter

- CONDAMNER la société JP3M IMMOBILIER à payer à JJ IMMO, Messieurs [W] [F] et [R] [X] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

- CONDAMNER la société JP3M IMMOBILIER aux entiers dépens

Au soutien de leur demande de nullité de la clause de non concurrence, M. [R] [X] et M. [W] [F] exposent que cette clause constitue une restriction excessive à la liberté d’exercice de la profession d’agent immobilier puisqu’elle ne porte pas sur un secteur géographique précisément défini comprenant notamment une liste de communes concernées par l’interdiction alors même que leur contrat d’agent ne leur confiait expressément aucun secteur géographique particulier.

Subsidiairement, ils soutiennent que la société JP3M échoue à rapporter la preuve de la violation de la clause de non concurrence puisqu’ils affirment ne pas avoir prospecté dans l’année précédant la rupture de leur contrat respectif sur les communes de [Localité 1], [Localité 2], [Localité 3], [Localité 4] ou [Localité 6]. Ils expliquent que les mandats sur les biens immobiliers obtenus lorsqu’ils travaillaient pour le compte de la demanderesse ne résultent pas de démarches de prospection mais de recommandations puisque les clients concernés sont des membres de leur famille, de leur entourage ou des amis et versent en ce sens des attestations aux débats. 
Ils concluent au rejet des demandes de dommages et intérêts présentées à leur encontre estimant qu’elles sont manifestement erronées et excessives avec des calculs qui ne correspondent aux clauses contractuelles alors même qu’aucun préjudice n’a été rapporté par la demanderesse.

S’agissant de la société JJ Immo, les défendeurs soutiennent que la société JP3M ne rapporte pas la preuve de la concurrence déloyale alléguée en exposant que les départs de 4 agents sur les 80 conseillers représentent une très faible proportion des effectifs de la demanderesse, qu’ils ont eu lieu sur plusieurs mois sans concomitance ou simultanéité, qu’ils ne sont pas exceptionnels et qu’il n’en résulte aucune désorganisation pour la demanderesse. Ils concluent au rejet de la demande de dommages et intérêts infondée dans son principe et excessive dans son montant. Relevant qu’aucune atteinte à la réputation commerciale de JP3M ou de son dirigeant, qu’aucun comportement vexatoire, qu’aucune communication négative sur les réseaux sociaux n’est alléguée, ils concluent au rejet de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

***

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 décembre 2024. L'affaire a été fixée sur l'audience juge rapporteur du 08 janvier 2026 où elle a été plaidée et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause de non concurrence

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article L.134-14 du code de commerce, le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat.
Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat.
La clause de non-concurrence n’est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d’un contrat.

Il est constant qu’en application du principe fondamental de libre exercice d’une activité professionnelle, les clauses de non concurrence qui apportent des restrictions à la liberté du travail et du commerce ne sont licites que si elles sont limitées dans le temps et l’espace et proportionnées à la protection des intérêts légitimes du créancier de l’obligation.
Le caractère limité dans le temps et proportionné d’une clause de non-concurrence s’apprécie in concreto.

En l’espèce, la société JP3M Immobilier a signé avec M. [R] [X] et avec M. [W] [F] des mandats d’agent commercial pour une durée indéterminée prenant respectivement effet au 01 janvier 2020 et au 04 janvier 2021 comprenant en leur article 13 une clause de non concurrence libellée de manière identique comme suit: “cette obligation de non concurrence s’appliquera sur l’ensemble du bassin d’activité confié au Mandant soit les communes suivantes: [Localité 5] et toute commune sur laquelle le Mandataire aura été amené à prospecter durant l’année précédant la rupture du contrat d’Agent et ce pendant une durée d’un (1) an à compter de la date de rupture effective du présent mandat”.

Contrairement à soutenu par M. [R] [X] et M. [W] [F], cette clause apparaît limitée dans l’espace à la commune d’[Localité 5] et à toute commune dans laquelle ils auront été amenés à prospecter durant l’année précédant la rupture de leur contrat d’agent. Cette clause est également limitée dans le temps à une durée d’un an. Les défendeurs demeurent ainsi libres d’exercer une activité d’agent immobilier en dehors de la commune d’[Localité 5] et sur toutes les communes du département de l’Essonne, voire du territoire français, où ils n’ont pas été amenés à prospecter durant l’année précédant la rupture de leur contrat d’agent commercial avec la société JP3M. Cette clause n’est donc affectée d’aucune disproportion.

Au vu de ces éléments, M. [R] [X] et M. [W] [F] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de nullité de la clause de non concurrence.






Sur les demandes de dommages et intérêts à l’encontre de M. [R] [X] et de M. [W] [F]

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant que M. [R] [X] et M. [W] [F] ont mis un terme à leur mandat d’agent commercial Keller Williams par lettres recommandées avec avis de réception datées respectivement des 05 septembre 2022 et 29 août 2022. La clause de non concurrence, définie de manière identique à l’article 13 de ces mandats, stipule que “en cas de non respect de ces obligations de non concurrence, le Mandant réclamera à titre de clause pénale, des dommages et intérêts forfaitaires compensant le préjudice subi par celui-ci, correspondant à un montant de douze (12) mois de commissions TTC”.

Sur le respect de la clause de non concurrence par M. [R] [X]

La société JP3M reproche à M. [R] [X] de ne pas avoir respecté son obligation de non concurrence au motif qu’il ressort du constat de commissaire de justice dressé le 11 mai 2023 que la société JJ Immo propose des biens immobiliers à la vente sur la commune d’[Localité 6] alors que M. [R] [X], dans le cadre de l’exercice de son mandat d’agent commercial, a été amené à prospecter la commune d’[Localité 6] ainsi qu’il en ressort du mandat de vente qui lui a été confié le 06 novembre 2021 par M. [C] [K]. 

Il ressort cependant de l’attestation de M. [C] [K] (pièce 3 des défendeurs) que ce dernier est un ami de longue date de M. [R] [X] et qu’il a fait le choix de sa propre initiative de faire appel à lui, et non à l’enseigne, pour la mise en vente de son bien immobilier. Dès lors, c’est à juste titre que M. [R] [X] soutient que, dans le cadre de la vente du bien immobilier de M. [C] [K], il n’a pas été amené à prospecter la commune d’[Localité 6] puisqu’il a obtenu le mandat de vente en raison de son réseau relationnel et non en recherchant des clients éventuels sur la commune. 

La société JP3M échoue à rapporter la preuve du non respect de la clause de non concurrence par M. [R] [X] et ne peut dès lors qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui n’apparaît pas fondée en son principe.

Sur le respect de la clause de non concurrence par M. [W] [F]

La société JP3M reproche à M. [W] [F] de ne pas avoir respecté son obligation de non concurrence au motif qu’il ressort du constat de commissaire de justice dressé le 11 mai 2023 que la société JJ Immo propose des biens immobiliers à la vente sur les communes de [Localité 1], [Localité 2], [Localité 3] ou [Localité 4] alors que M. [W] [F], dans le cadre de son mandat d’agent commercial, a été amené à prospecter ces mêmes communes ainsi qu’il en ressort des mandats de vente [D] du 19/09/2021, [M] du 03/07/2022, [B] du 01/08/2022 et Caritte du 24/08/2021.

Il ressort cependant de l’attestation de M. [L] [D] (pièce 2 des défendeurs) que ce dernier a lui même choisi son ami de longue date M. [W] [F], et non l’agence immobilière, pour procéder à la vente de son bien immobilier à [Localité 2].
Il ressort de l’attestation de M. [V] [M] (pièce 5 des défendeurs) que celui ci a sollicité M. [W] [F], qu’il connaissait par ailleurs, pour lui confier la vente de son bien immobilier à [Localité 3]. 

Il ressort de l’attestation de Mme [T] [B] (pièce 11 des défendeurs) que celle-ci est la cousine de M. [W] [F] de sorte que le défendeur peut apparaître bien fondé à soutenir qu’il a obtenu ce mandat de vente sur la commune de [Localité 4] grâce à son réseau relationnel et non à une prospection.

Enfin, il convient de relever que la page 1 du mandat de vente Caritte en date du 24/08/2021(pièce 22 de la demanderesse) mentionne M. [S] [U] en qualité d’agent commercial et non M. [W] [F].

Au vu de ces éléments, la société JP3M échoue à rapporter la preuve du non respect de la clause de non concurrence par M. [W] [F] et ne peut dès lors qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui n’apparaît pas fondée en son principe. 

Sur les demandes de condamnation solidaire de M. [W] [F], M. [R] [X] et la société JJ Immo au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société JP3M Immobilier reproche à la société JJ Immo des actes de concurrence déloyale exposant que la défenderesse, fondée par M. [R] [X] et M. [W] [F], avait nécessairement connaissance de l’obligation de non concurrence de ces derniers. Elle relève que la société JJ Immo a débauché de manière concomitante à sa création, et en quelques semaines, 4 de ses agents commerciaux, en l’occurrence Mme [Y] [Z], M. [N] [E], M. [A] [H], M. [P] [X] puis un 5ème agent, Mme [G] [J], ce qui démontrerait une volonté de désorganiser la société demanderesse.

Des éléments exposés ci dessus, il est ressorti que la société JP3M a échoué à rapporter la preuve d’actes de concurrence déloyale imputables à M. [W] [F] ou à M. [R] [X].

Il ressort de l’extrait du site internet JJ Immo, versé en pièce 13 par la demanderesse, que l’équipe commerciale de la défenderesse se compose, outre de ses deux directeurs M. [W] [F] et M. [R] [X], de 4 agents commerciaux, Mme [Y] [Z], M. [N] [E], M. [A] [H], M. [P] [X] et d’une assistante commerciale, Mme [I] [O], qui ont tous exercé préalablement dans la société demanderesse.
Il ressort de la liste des conseillers immobiliers de JP3M issu du site internet, versée en pièce 6 par les défendeurs, qu’environ 60 conseillers travaillaient pour la demanderesse à la date du 13 mars 2024. 

Il ressort des lettres de rupture, versées en pièces 14, 15, 16, 17 et 25 par la demanderesse que, que Mme [Y] [Z] a mis un terme à son contrat avec la société JP3M le 09 janvier 2023, M. [N] [E] a mis un terme à son contrat le 09 novembre 2022, M. [A] [H] a mis un terme à son contrat le 27 janvier 2023, M. [P] [X] a mis un terme à son contrat le 12 septembre 2022 et Mme [G] [J] a mis un terme à son contrat le 16 juin 2023. 





En l’absence d’actes de concurrence déloyale avérés imputables aux deux fondateurs de la société JJ Immo, au regard de la faible proportion que représente le départ de six personnes- dont les postes clefs n’ont pas été justifiés- sur un effectif d’une soixantaine d’agents commerciaux et au regard de l’échelonnage sur plusieurs mois des départs querellés, la société JP3M échoue à démontrer l’existence d’un préjudice matériel ou moral résultant de la concurrence déloyale alléguée.

Dès lors, la société JP3M ne peut qu’être déboutée de ses demandes de condamnation solidaire de M. [W] [F], M. [R] [X] et de la société JJ Immo en paiement de dommages et intérêts pour préjudice matériel et préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société JP3M, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

En équité, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE M. [W] [F] et M. [R] [X] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la clause de non concurrence contenue à l’article 13 de leurs mandats d’agents commerciaux 

DÉBOUTE la société JP3M de l’intégralité de ses demandes

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la société JP3M aux dépens de la présente procédure 

Ainsi fait et rendu le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,