Tribunal Judiciaire · Référés — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 AVRIL 2026


N° RG 26/00189 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3RT2 

N° de minute : 





Association SUP DE VINCI

c/

 SociétéUNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD




DEMANDERESSE


Association SUP DE VINCI
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Bernard LAMORLETTE de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0205


DEFENDERESSE

Société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J007




COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,


Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier


Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.







Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2021, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD (ci-après « la société URW ») a donné à bail à l’association SUP DE VINCI des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 12 années et moyennant un loyer annuel de 540.000 euros payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité de bureaux et de formation. Par avenant du 30 avril 2021, le montant du loyer était fixé à 533.000 euros par an.

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2023, la société URW a donné à bail de nouveaux locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] aux fins d’exploitation d’une activité de bureaux et de formation, et ce à compter de la libération des lieux et jusqu’au 31 août 2033 pour un prix de 127.709 euros annuels payable trimestriellement d’avance. 

Par courrier du 6 octobre 2023, le conseil de l’association SUP DE VINCI a signalé à la société URW l’existence d’infiltrations et de fuites persistantes dans les locaux. 

Par courrier du 6 octobre 2025, le conseil de l’association SUP DE VINCI a fait état de la récurrence des infiltrations dans les locaux, identifiant 7 points de fuite distincts. 

Par courrier de son conseil du 1er décembre 2025 délivré le 9 janvier 2026, l’association SUP DE VINCI met en demeure son bailleur de réaliser sous 8 jours les travaux d’étanchéité nécessaires, avec transmission d’un planning daté, ainsi que de procéder à la remise en état des parties endommagées. 

Deux courriels d’un employé de l’association SUP DE VINCI du 13 janvier 2026 et 11 février 2026 font état d’une aggravation des fuites, ayant nécessité l’évacuation des élèves de deux salles de cours. 

Autorisée à assigner à heure indiquée par ordonnance du 19 janvier 2026, l’association SUP DE VINCI a par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026 attrait la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’ordonner à la défenderesse de faire intervenir dans un délai de 24 heures à compter de la signification de l’ordonnance tout prestataire compétent pour procéder à la mise en sécurité électrique des zones affectées, mettre en place toutes mesures conservatoires et sécuriser l’accès à ses frais exclusifs, et de l’enjoindre de diligenter dans un délai de 8 jours toutes investigations et interventions nécessaires pour faire cesser définitivement l’origine des infiltrations, le tout sous astreinte. 

Initialement appelée à l’audience du 12 février 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de faire un point sur les travaux réalisés et leur caractère suffisant pour faire cesser le trouble dénoncé. 

A l’audience du 23 mars 2026, l’association SUP DE VINCI soutient oralement des écritures aux fins de : 
Ordonner à la société URW, dans un délai de 24 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de faire intervenir tout prestataire compétent afin de procéder à la mise en sécurité électrique des zones affectées (consignation/neutralisation si nécessaire, protection des câbles et équipements), mettre en place toutes mesures conservatoires (bâchage, dispositif de collecte, protection des faux plafonds et équipements, sécurisation des cheminements) et sécuriser l’accès (balisage, interdiction d’accès) si nécessaire, le tout aux frais exclusifs de la société URW et sous astreinte provisoire de 1.500 euros par jour de retard passé un délai de 24 heures pendant une durée de 60 jours ou telle durée que le juge estimera utile  ;Juger qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, elle sera autorisée à faire procéder elle-même à ces mesures conservatoires, aux frais avancés de la défenderesse, sur présentation de justificatifs ;Enjoindre à la société URW, dans un délai de 8 jours, de diligenter toutes investigations et interventions nécessaires sur les ouvrages et/ou parties relevant du bailleur (notamment étanchéité, toiture/terrasse, points d’infiltration, réseaux concernés) afin de faire cesser définitivement l’origine des infiltrations, lui communiquer un planning daté et engageant (date de démarrage, durée, nature et périmètre des travaux, intervenants), le tout sous astreinte provisoire de 1.500 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours pendant une durée de 60 jours ou telle durée que le juge estimera utile ; Ordonner une expertise judiciaire aux fins notamment de déterminer l’origine exacte des infiltrations affectant les locaux, rechercher le rôle éventuel de la toiture-terrasse, du chéneau, des percements, des réseaux et de tout ouvrage ou élément technique, dire si les mesures proposées ou initiées par le bailleur présentent un caractère provisoire, conservatoire ou pérenne et déterminer les travaux propres à faire cesser le désordre ;Rejeter l’ensemble des demandes de la société URW ;Condamner la société URW à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
La demanderesse expose qu’elle subit de manière récurrente des infiltrations dans les locaux qu’elle loue à la société URW, sans que cette dernière ne mette en œuvre de solution pérenne pour faire cesser ce désordre. Elle met en avant le risque lié à la présence d’eau à proximité de câbles électriques Ainsi, l’association SUP DE VINCI estime au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil subir un trouble manifestement illicite en raison de l’atteinte portée à la jouissance paisible des lieux et à leur destination contractuelle. Selon elle, la solution proposée par la défenderesse serait une solution temporaire et le trouble persisterait au jour de l’audience. La demanderesse conteste s’être opposée à la réalisation des travaux dans ses locaux, indiquant qu’elle a demandée de manière légitime un planning prévisionnel.

Aux termes d’écritures soutenues à l’audience, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD demande de :
Débouter l’association SUP DE VINCI de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire, limiter les condamnations à la mise en œuvre des mesures conservatoires décrites dans les devis de la société RP CONSTRUCTION des 5 février 2026 et 19 mars 2026 ;A titre infiniment subsidiaire, fixer le montant de l’astreinte à de plus justes proportions et fixer son point de départ à un délai qui ne saurait être inférieur à trois mois à compter de la signification à intervenir ; ordonner à l’association SUP DE VINCI de la laisser ainsi que l’entreprise mandatée accéder aux locaux pour réaliser les travaux visés dans la décision ; Condamner l’association SUP DE VINCI à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. 
La défenderesse estime que ni la preuve d’un trouble manifestement illicite, ni celle d’un dommage imminent ou d’une urgence n’est établie par l’association SUP DE VINCI. Elle estime que sur les deux points de fuite identifiés le 11 février 2026, l’un a été supprimé suite aux mesures réparatoires réalisées sur la toiture le 20 février 2026 et l’autre proviendrait de la persistance d’eau résiduelle dans les supports. Selon la société UBW, la société preneuse ne lui a pas permis d’intervenir dans les locaux au cours du mois de mars 2026 et les désordres n’impactent pas son activité. Elle fait état de mesures conservatoires qui doivent être mises en œuvre peu de temps après l’audience, qui suffiraient à mettre fin aux troubles dont la persistance n’est pas établie. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures développées oralement par les parties.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite

Conformément à l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

Selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice réalisé le 24 octobre 2025 que la salle 3 présente au niveau de son faux-plafond des cloques, auréoles et traces jaunâtres assorties d’un taux d’humidité de 20%, ainsi que des cloques et décollement de peintures au niveau d’un mur assortie d’un taux d’humidité entre 10 et 35%. De même, le directeur de l’établissement SUP DE VINCI dénonce dans un courriel du 13 janvier 2026 la présence d’eau gouttant sur un câble électrique, ce qui a justifié le déplacement des élèves au vu de la dangerosité caractérisée ; les photographies jointes font apparaître une cloque au niveau d’un câble d’alimentation du rétroprojecteur, outre la présence d’eau au sol. Un second courriel du 11 février 2026 mentionne une aggravation de la fuite affectant la salle de cours n°2. Ces éléments établissent que les salles de cours n°2 et 3 ont été affectées par un dégât des eaux, ce qui constitue un trouble impactant la jouissance paisible due à la société locataire. 

Le rapport réalisé le 6 octobre 2023 par la société BM.BAT a identifié comme cause possible de ces désordres des fuites au niveau du toit-terrasse. Il ressort du devis réalisé le 23 janvier 2026, du courriel datant du 11 février 2026 et de la facture émise le 26 février 2026 que la société CIELETANCHE est intervenue sur les lieux pour réaliser des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse et des chéneaux. Les tests de mise en eau réalisés le 20 mars 2023 relèvent que les traces de la salle n°2 sont sèches mais que l’infiltration de la salle 3 est toujours active. Ainsi, malgré les travaux de reprise réalisés depuis l’audience du 12 février 2025, le désordre est toujours d’actualité, au moins partiellement. 

Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par la défenderesse, qui fait état à l’audience de la réalisation à venir de travaux conservatoires, sur la nécessité desquels les parties se sont accordées au vu des échanges de courriels produits à la cause. 

Il convient dès lors, pour mettre fin au trouble manifestement illicite constitué par les désordres subis par l’association SUP DE VINCI qui affectent sa jouissance paisible des lieux loués, d’enjoindre la société URW à réaliser les travaux conservatoires préconisés par la société RP CONSTRUCTION dans ses devis des 5 février 2026 et 19 mars 2023, et ce dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision puis sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours. En revanche, aucun élément produit à la cause ne vient établir la nécessité de mettre en sécurité les salles de classe concernées, dans la mesure où elles ne sont actuellement pas utilisées par la société preneuse. 

Au vu de l’engagement de la société défenderesse de réaliser les travaux pendant le temps du délibéré et le montant de l’astreinte apparaissant suffisamment dissuasif, il n’apparaît pas nécessaire d’autoriser la demanderesse à réaliser les travaux aux frais de la société URW à défaut d’exécution spontanée et à l’expiration du délai de 60 jours. 

Les baux entre les parties contiennent tous les deux un article 10 indiquant que le preneur devra permettre l’accès aux locaux loués « à tout moment » pour réaliser les travaux. Or il ressort des échanges de courriels produits à la cause que l’association SUP DE VINCI a subordonné l’intervention de la société RP CONSTRUCTION à la communication d’un planning prévisionnelle, condition qui n’est pas contractuellement prévue. Pour éviter toute difficulté dans l’exécution des travaux conservatoires et au vu des dispositions contractuelles, il sera ordonné à la demanderesse de laisser l’accès aux locaux loués à la société URW et à tout entreprise mandatée par elle pour la réalisation des travaux visés dans la présente décision. 

En revanche, les éléments techniques produits à la cause ne permettent pas d’établir si les travaux réalisés courant février par la société CIELETANCHE ont résolu ou non les causes structurelles du désordre. La note de Madame [N] [W] [D] est à ce titre insuffisante à apporter la preuve requise avec l’évidence requise en référé. Dès lors, la demande d’injonction à réaliser les travaux réparatoires sous astreinte sera rejetée. En revanche, l’existence d’un litige en germe entre les parties nécessitant un éclairage technique étant établie, il sera fait droit à la demande d’expertise, dont les frais de consignation seront supportés par la demanderesse. 

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, il y a en conséquence lieu de condamner la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD aux dépens de l’instance. 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. 

En l’espèce, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD sera condamnée à payer à l’association SUP DE VINCI la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée. 

PAR CES MOTIFS

FAISONS INJONCTION à la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD de réaliser, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision puis sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, les mesures conservatoires prévues aux devis de la société RP CONSTRUCTION n°2026-0219 en date des 5 février et 19 mars 2026 ; 

ORDONNONS à l’association SUP DE VINCI de permettre à la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD et à toute entreprise mandatée par elle l’accès aux locaux loués sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour la réalisation des travaux susvisés ; 

Vu l'article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d'expertise et commettons pour y procéder :

Monsieur [C] [F]
E-mail : [Courriel 1]
[Adresse 4]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]

(Expert inscrit à la cour d’appel de [Localité 4] sous la rubrique C.6.1. Couverture - Etanchéité : généralistes.)

Lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix avec pour mission de :

- convoquer toutes les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

- se rendre sur le site sis [Adresse 3] à [Localité 3] et notamment dans les locaux occupés par l’association SUP DE VINCI, en présence des parties ou celles-ci dûment appelées;

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ;

- Examiner les désordres malfaçons, non-conformité et/ou inachèvements allégués dans l’assignation du demandeur, et affectant l'immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; 

- en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ; fournir tous éléments techniques permettant de distinguer pour chaque désordre ce qui relève d’un vice de conception, d’une faute dans la direction des travaux, d’une faute d’exécution ou d’une faute du maître d’ouvrage en sa qualité de donneur d’ordre, en imputant les responsabilités techniques à chacun des intervenants ; 

- indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;

- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

AUTORISONS les parties, en cas d'urgence reconnue par l'expert, à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par le technicien commis sous la direction du maître d’œuvre de la demanderesse et par des entreprises qualifiées de son choix sous le contrôle de bonne fin de l'Expert, qui donnera son avis sur les comptes constitués et justifiés présentés par les parties ;

DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 5] Cedex (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d'expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par l’association SUP DE VINCI entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; 

DISONS qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur le surplus des demandes de la société SUP DE VINCI ; 

CONDAMNONS la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD à payer à l’association SUP DE VINCI la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD au titre des frais irrépétibles ; 
 
CONDAMNONS la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD au paiement des entiers dépens de l'instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 5], le 02 avril 2026.

LE GREFFIER


Flavie GROSJEAN, Greffier
 LE PRÉSIDENT


Marie D’ANTHENAISE, Juge