Tribunal Judiciaire · 6ème Ch. - Expropriation — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGE DE L’EXPROPRIATION

Jugement de fixation d’indemnités du 02 AVRIL 2026



N° du jugement :
26/3


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 25/00003 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C553N



LA COMMUNE DE [Localité 1]

C/

[O] [P] épouse [K], [T] [K], [G] [K], [J] [K]


Fixation des indemnités















Dans l’instance entre : 

la commune de [Localité 1], 
prise en la personne de son maire en exercice,
[Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Me Thibaud TAILLET substituant Me Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Autorité préemptrice 

Et : 

Madame [O] [P] épouse [K]
[Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Maître Jean FLEISCHL de la SARL MARTIN AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [T] [K]
[Adresse 3] - [Localité 3]
assisté par Maître Jean FLEISCHL de la SARL MARTIN AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [G] [K]
[Adresse 4] - [Localité 4]
représenté par Maître Jean FLEISCHL de la SARL MARTIN AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [J] [K]
[Adresse 5] - [Localité 2]
assisté par Maître Jean FLEISCHL de la SARL MARTIN AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Propriétaires préemptés

En présence de M. Stéphane MOËLLO, commissaire du Gouvernement 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Armelle PICARD, Juge Départemental de l’Expropriation du Morbihan, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de RENNES

GREFFIER : Mme Céline GUEROUE, lors des débats et du prononcé


DEBATS : à l’audience publique tenue en mairie de [Localité 1] 
le 05 Mars 2026, date du transport sur les lieux

DECISION : publique, contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort, par Mme Armelle PICARD, par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats. 




EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire reçu au greffe de ce tribunal le 29 juillet 2025, la commune de Saint-Avé a saisi le juge de l’expropriation du Morbihan d’une demande de fixation judiciaire du prix d’une parcelle bâtie située dans le périmètre de son droit de préemption urbain, cadastrée section CB numéro [Cadastre 1] et située [Adresse 6] à [Localité 1], d’une superficie de 2007 mètres carrés.

Les consorts [O] [K], [T] [K], [G] [K] et [J] [K] sont les propriétaires indivis de cette parcelle, qu’ils entendaient vendre au prix de 750 000 EUR. Par décision du 13 mai 2025, Mme la maire de la commune de [Localité 1] a préempté la parcelle au prix de 574 200 EUR. Les consorts [K], par courrier du 7 juillet 2025, ont fait part de leur décision de maintenir le prix de 750 000 EUR.

Par ordonnance du 30 septembre 2025, le juge de l'expropriation a fixé au 8 janvier 2026 à 15 heures la date de son transport sur les lieux avec audience le jour même à la mairie de [Localité 1].

A la demande des parties, la date du transport et de l’audience a été reportée au 5 mars 2026 à 14 heures.

Dans son mémoire complémentaire et récapitulatif reçu le 24 février 2026, la commune de [Localité 1] demande au juge de l’expropriation de :
– rejeter les demandes des propriétaires,
– à titre principal, fixer le prix du bien préempté sur le fondement de la méthode d’évaluation globale en « bâti terrain intégré » comme suit :
- surface parcellaire : 2007 mètres carrés
- surface bâtie : 180 mètres carrés
- Prix total : 574 200 EUR,
– à titre subsidiaire, fixer le prix du bien préempté sur le fondement de la méthode d’évaluation globale en « terrain + construction » comme suit :
 - emprise 1 bâtie 840 m2 et surface bâtie 180 m2 : 459 360 EUR
 - emprise 2 - zone 1 : 477 m2, 59 148 EUR
 - emprise 2 - zone 2 : 477 m2, 29 574 EUR
 - emprise 2 - zone 3 : 213 m2 5282,40 EUR
 - total emprise 2 : 94 0004,40 EUR
 - TOTAL Général : 553 364,40 EUR.

La commune de [Localité 1] expose que la date de référence pour évaluer ce bien est le 26 mai 2025. 

S’agissant de la description du bien, la commune conteste l’existence de deux emprises distinctes, composées d’une part de la maison avec son jardin attenant et d’autre part du verger, car la déclaration d’intention d’aliéner reçue le 18 mars 2025, relative à la parcelle CB [Cadastre 1], stipulait un prix global pour une parcelle bâtie sur terrain propre correspondant à une maison d’habitation et sa dépendance. Il n’est pas fait mention d’un projet de division de la parcelle. 

De plus l’emprise bâtie située en partie nord ne serait pas desservie par la voie publique ou les réseaux, ce qui en cas de division, rendrait nécessaire une servitude de passage. La division de l’unité foncière aurait pour effet une dépréciation de la valeur globale de la maison, laquelle serait privée de près de 65 % du jardin actuel et une telle appréciation ne serait pas conforme à la consistance actuelle du bien, en méconnaissance de l’article L322-1 du code de l’expropriation.

S’agissant de la qualification du bien préempté, la commune estime qu’il ne peut pas recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir. En effet, les réseaux présents à l’échelle de l’ensemble de la Zac centre-ville, et non à l’échelle de la seule parcelle préemptée, sont insuffisants, puisqu’il est prévu la construction de 600 à 650 logements. À la date de référence retenue, l’aménagement des parcelles situées dans le périmètre de la Zac n’avait pas encore été réalisé. Il porte notamment sur la création et le redimensionnement des réseaux, dont le réseau d’électricité.

S’agissant de l’évaluation du bien préempté, la commune explique avoir retenu 5 termes de référence portant sur des biens situés à proximité du bien litigieux, les mêmes que ceux retenus par le service des domaines dans son avis donné le 24 avril 2025, qui avait conclu à une valeur de 522 000 EUR. 

La commune estime qu’en matière de préemption la consistance du bien s’apprécie à la date du jugement et non au regard d’une consistance future potentielle ou éventuelle. À titre principal, elle estime donc que la méthode d’évaluation en valeur terrain + construction doit être écartée au profit de la méthode en valeur de bâti-terrain intégré.

La commune offre de fixer le prix à 574 200 EUR ou, à titre subsidiaire, de le fixer sur le fondement de la méthode d’évaluation globale en « terrain plus construction » en distinguant :
- les surfaces bâties de 840 mètres carrés et 180 mètres carrés, évaluées à 459 360 EUR,
- le terrain de 954,72 mètres carrés, divisé en 3 zones pour un montant total de 553 364,40 EUR.

Pour ce qui est de la méthode d’évaluation en valeur de « Bâti terrain intégré », elle se réfère aux termes de référence choisis par les services de la Direction de l’immobilier de l’État portant sur des biens situés à proximité immédiate du bien préempté et présentant une consistance, une date de construction et une configuration proche. Elle ajoute deux autres termes de comparaison portant sur des parcelles plus vastes. Elle en conclut qu’il en ressort une valeur moyenne de 2890 EUR du mètre carré. 

Selon elle, le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, c’est-à-dire 750 000 EUR, soit 4166 EUR du mètre carré, est surévalué car la maison, bien qu’habitable, nécessite d’importants travaux, compte tenu du caractère daté de nombreuses prestations ; de plus, la maison est desservie par une impasse de faible largeur et de configuration exiguë. La commune retient donc la valeur de 3190 EUR du mètre carré, c’est-à-dire la proposition des Domaines, augmentée de 10 % pour tenir compte de la situation privilégiée.

Pour ce qui est de la méthode d’évaluation en valeur « terrain + Construction », la commune soutient que si, par extraordinaire, la juridiction retenait cette méthode en suivant le raisonnement des propriétaires, il devrait être constaté que l’emprise bâtie située en partie Nord n’est pas desservie par un accès carrossable et se trouve donc enclavée en cas de division, d’où la nécessité de créer une servitude de passage ; de même la création d’une servitude de passage s’imposerait pour desservir les emprises à diviser de la 2e partie et il en irait de même pour le raccordement aux réseaux ; la division de l’unité foncière ainsi évoquée aurait donc pour effet une dépréciation de la valeur globale de la maison (emprise numéro un), laquelle serait privée de près de 65 % du jardin actuel ; pour l’instant, aucune division n’a été réalisée et aucune servitude de passage n’a été créée ; ces inconvénients doivent être retenus dans l’hypothèse où cette méthode serait retenue par le tribunal.

Dans cette seconde hypothèse, la commune divise l’emprise non bâtie en 3 zones :
– Zone 1 : emprise située en façade de l’impasse et considérée comme susceptible de faire l’objet d’une viabilisation immédiate : 477 mètres carrés ;
– Zone 2 : emprise située en second rideau nécessitant la création d’une servitude de passage carrossable, d’une servitude de passage des réseaux et la viabilisation par l’extension des réseaux : 477 mètres carrés,
– Zone 3 : emprise de servitude de passage carrossable et de passage des réseaux à créer pour desservir l’emprise non bâtie de la zone et la maison d’habitation : 212,28 mètres carrés (bande de terrain). 

La commune propose une valorisation de 248 EUR du mètre carré, mais applique un abattement de 50 % en zone 1 pour tenir compte de l’absence de qualification de terrain à bâtir, du découpage à réaliser et de la desserte en impasse, un abattement de 75 % pour la zone 2 pour tenir compte de la servitude à créer et des réseaux manquants et un abattement de 90 % pour la zone 3 fondée sur le caractère inconstructible de cette bande de terrain de faible largeur, destinée seulement à la constitution d’une servitude de passage pour desservir la zone 2 et la maison. La commune parvient à un total arrondi de 94 004,40 EUR pour ce terrain Sud.

Pour la partie Nord contenant la maison d’habitation, elle critique les termes de comparaison retenus par les propriétaires, portant sur des biens présentant des prestations de meilleure qualité, alors que le bien préempté a un état extérieur moyen et des prestations intérieures datées.

 De plus, selon elle, tous les termes de comparaison choisis par les propriétaires ont un accès direct à la voie publique, alors que dans la fiction retenue par eux, avec une division en 2 emprises distinctes, la maison serait enclavée, sauf à créer une servitude de passage, facteur de moins-value. 

Ces facteurs de moins-value justifient, selon la commune, de baisser le prix du mètre carré qu’elle retenait, avec l’autre méthode, la totalité du terrain et un accès direct à la voie publique et aux réseaux.

Face à une maison qui ne serait plus accessible, serait amputée de 65 % de la surface de son jardin et perdrait le bénéfice d’un environnement arboré, il y aurait lieu de pratiquer un abattement de 20 %, passant ainsi la valeur de 574 200 à 459 360 EUR.

S’agissant de la demande de valorisation distincte du garage, la commune constate que les propriétaires se fondent à nouveau sur une fiction juridique et invoquent la possible transformation de ce garage en pièce de vie, sans toutefois prouver qu’un acquéreur aurait fait ce projet. Or, le bien doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence et non en fonction de projets hypothétiques.

 De plus, les termes de comparaison produits s’entendent toujours de valeurs globales incluant les locaux principaux et accessoires. Les termes de comparaison mentionnés par la commune comportent toujours un garage.

Pour valoriser le garage, les propriétaires produisent un terme unique de comparaison, résultant d’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] valorisant un garage à 15 000 EUR ; cependant, dans cette hypothèse, le garage était distinct de l’unité foncière et bénéficiait d’un accès propre à la voie publique, ce qui n’est pas la situation du garage dans le bien préempté ; il s’agissait d’une construction récente avec une toiture en ardoises, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La commune ne propose aucune valorisation distincte pour le garage.

Dans leur mémoire récapitulatif reçu le 6 février 2026, les consorts [K] demandent au juge de l’expropriation de :
– valoriser la parcelle litigieuse à hauteur de 1 369 024,95 EUR,
– en toute hypothèse, condamner la commune à leur payer la somme de 2500 EUR au titre des frais d’instance et laisser les dépens à la charge de la commune.

S’agissant de la date de référence, les consorts [K] ne contestent pas la date du 26 juin 2025, sur laquelle s’accordent la commune de [Localité 1] et le commissaire du gouvernement.

S’agissant de la qualification juridique du bien, ils soutiennent qu’il s’agit d’un terrain à bâtir desservi par tous les réseaux publics et classé en zone Ua du plan local d’urbanisme.

Le bien litigieux, situé au centre-ville de [Localité 1], est constitué de deux ensembles, d’une part la maison et le jardin au nord avec une construction annexe et d’autre part le verger situé au sud. Il doit, selon eux, recevoir la qualification de terrain à bâtir et ils contestent, en cela, la position de la commune, qui soutient que le critère matériel de terrain à bâtir n’est pas satisfait au motif que les réseaux préexistants à proximité des parcelles préemptées sont insuffisants à l’échelle de la Zac, sachant que les travaux de la Zac n’étaient pas engagés au jour de la date de référence.

Les consorts [K] estiment que le bien préempté est desservi par les réseaux et que la seule inclusion en Zac ne suffit pas à considérer que le terrain est identifié par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble. C’est l’indication par le PLU qui doit être prise en compte.

En l’occurrence, le terrain litigieux est classé en zone Ua, définie comme le secteur de centralité immédiatement constructible et n’étant soumis à aucune règle imposant que l’urbanisation se fasse au moyen d’une opération d’aménagement d’ensemble. Le code de l’expropriation impose, pour apprécier la capacité des réseaux à l’échelle d’une zone entière, que le terrain soit identifié comme devant faire l’objet d’une opération ensemble.

Selon eux, dénier la qualification de terrain à bâtir, au motif que la parcelle est incluse dans une Zac non desservie par des réseaux suffisants, ferait peser sur les expropriés une charge disproportionnée au regard du droit au respect de leurs biens, garanti par l’article premier du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en ce que, compte tenu du zonage et de la desserte par les réseaux, le terrain est immédiatement constructible. 

Par ailleurs, ils affirment que la preuve de la capacité insuffisante des réseaux, appréciée à l’échelle des opérations d’aménagement d’ensemble, doit être apportée par l’expropriant. Or, la commune se contente, en l’espèce, d’affirmer que la capacité est insuffisante, alors que les travaux d’aménagement n’ont pas débuté.

S’agissant de la valorisation, les consorts [K] souhaitent que chaque partie de la parcelle soit valorisée de manière autonome et pour la partie boisée, ils demandent l’application de la méthode dite « terrain plus construction ». En effet, ce terrain de 1160 mètres carrés peut être détaché de la partie Nord.

Pour la valorisation du terrain Sud, ils produisent six termes de comparaison et prétendent dégager ainsi un prix de 409,45 EUR du mètre carré en moyenne. Selon eux, valoriser ce terrain indépendamment n’induit pas de moins-value et n’oblige ni à créer une servitude, ni à étendre les réseaux. Le fait que la déclaration d’intention d’aliéner ne fasse pas mention de la possibilité de détacher une partie du terrain n’enlève rien à son potentiel constructible et commercialisable.

Pour la valorisation de l’ensemble maison – jardin – garage, ils produisent six termes de comparaison pour en conclure que la valeur proposée par la commune, de 3198 EUR du mètre carré est insuffisante. Ils proposent de la fixer à 4867,76 EUR du mètre carré et aboutissent ainsi à une valeur de 876 196,80 EUR. Ils estiment que la dépendance d’une surface de 49 mètres carrés doit être valorisée à part, à hauteur de 15 000 EUR.

 Ils parviennent à une valeur totale pour le terrain et la maison de 1 369 024,95 EUR. 

Ils estiment non pertinents les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement et rappellent que le bien préempté a une situation exceptionnelle en centre-ville, si bien qu’il n’est pas possible de retenir des termes de comparaison portant sur des environnements différents, éloignés du centre-ville.

Les consorts [K] critiquent également la valorisation du terrain faite par la commune. Ils estiment que les termes de comparaison proposés ne sont pas pertinents ; que la commune n’attache aucune valeur à la construction annexe ; que le fait que le local accessoire soit situé sur le même terrain que la construction principale ne saurait impliquer le fait qu’il est sans valeur.

Le commissaire du gouvernement a conclu par mémoire, reçu le 26 février 2026, à la fixation de l’indemnité à la somme de 630 000 EUR. Il a exposé que le bien litigieux est composé comme suit :
– un immeuble d’habitation édifié en 1969 sur 3 niveaux d’une surface utile de 180 mètres carrés ; il s’agit d’une maison occupée avec un grand jardin,
– une petite surface à usage de garage et de remise, d’une surface utile de 49 mètres carrés.

Selon le commissaire du gouvernement, la date de référence pour l’évaluation du bien se situe au 26 juin 2025, soit un mois après la transmission de la délibération d’approbation du PLU aux services préfectoraux et le jour de publication du nouveau PLU sur le site Géo portail de l’urbanisme. Il s’agit d’un terrain à bâtir.

S’agissant de la technique d’évaluation du bien en le scindant en deux parties, telle que proposée par les consorts [K], elle supposerait que ces deux parties à évaluer ne soient pas vendues au même acquéreur. La scission du bien en deux parties aurait pour conséquence de dévaloriser la partie nord.

Au cas présent, la préemption concerne toute l’unité foncière et non pas une partie. Le plan de géomètre, en vue de la division du terrain, indique une superficie de terrain valorisable de 1167 mètres carrés, en laissant une emprise de 840 mètres carrés pour la partie bâtie. Cependant, il prévoit une servitude de passage pour rejoindre la maison, alors que le propriétaire n’a aucun intérêt à vendre la voie d’accès vers son bien, au risque d’enclavement. 

Selon le commissaire du gouvernement, la surface de terrain à bâtir à valoriser ne pourrait pas être de 1167 mètres carrés, mais serait très certainement inférieure. L’acquéreur n’achèterait pas, de toute façon, une parcelle grevée d’une servitude de passage au même prix qu’un terrain nu libre, dont il pourrait jouir de l’entière constructibilité.

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison pour le terrain à bâtir, qui sont présentés par les vendeurs, sont d’une superficie moyenne de 361 mètres carrés, c’est-à-dire très éloignés de la superficie évoquée, qui est de 1167 mètres carrés, si bien que le terrain ne pourrait être acheté au prix de 409,45 EUR du mètre carré.

S’agissant de termes de comparaison présentés pour la maison, il s’agit de maisons plus récentes avec une taille moyenne de parcelle s’élevant à 476 mètres carrés et une surface moyenne utile de 107 mètres carrés, ce qui est différent du bien préempté (180 mètres carrés utiles sur une surface de 840 mètres carrés, selon l’hypothèse de partage de l’unité foncière). La valeur demandée ne tient pas compte du projet de vente d’une unité foncière à un seul acquéreur et ne prend pas en considération la dépréciation du surplus de la partie nord, comprenant le bâti, en cas de division.

Le commissaire du gouvernement ne retient aucun des termes présentés par les parties, estimant ceux-ci trop différents du bien, objet de la préemption. Il a recherché des termes de comparaison de biens comportant a minima 900 mètres carrés de terrain constructible pour des maisons édifiées entre 1968 et 1972. Il a retenu 4 termes de comparaison, correspondant à des biens présentant en moyenne une surface utile bâtie de 163 mètres carrés, pour une surface de parcelle constructible de 1852 mètres carrés.

Il a privilégié le terme de comparaison numéro 4, s’agissant d’un bien disposant initialement d’un terrain constructible de 3149 mètres carrés, avec une maison édifiée en 1968 pour une surface utile de 180 mètres carrés, le tout situé à proximité immédiate de commerces, des services et de l’entrée de la ville de [Localité 6]. 

Il a proposé, en conséquence, de fixer la valeur du bien préempté comme suit : 3420 EUR du mètre carré x 180 mètres carrés = 615 600 EUR et d’ajouter la valeur forfaitaire de 15 000 EUR pour le bâtiment annexe, soit un prix arrondi à 630 000 EUR.
 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu le procès-verbal relatant le transport sur les lieux du 5 mars 2026, lequel a été suivi d'une audience en mairie et vu les mémoires des parties ;

Vu les articles L322-1 et suivants du code de l’expropriation.

I - La description du bien

Il a été constaté, lors du transport sur les lieux, que le bien litigieux est une parcelle bâtie rectangulaire, située au cœur de la ville, à moins de 150 mètres de la place centrale dans le bourg de [Localité 1] où se trouvent notamment la mairie, l’église et des commerces. 

Le bien se compose d’une maison d’habitation d’une surface utile de 180 mètres carrés et d’une construction annexe de 49 mètres carrés, outre un grand terrain à usage de jardin et verger. 

La maison est organisée sur 3 niveaux et elle est à l’état d’usage, beaucoup d’équipements étant datés et des rafraîchissements, voire des rénovations, étant à prévoir. Elle a été bâtie en 1968. Le garage est dans un état moyen et il a été dit que la toiture en fibrociment contient de l’amiante.

II - La date de référence pour l’estimation du bien

Il n'y a pas de contestation des parties sur la date de référence pour l’évaluation, qui est le 26 juin 2025, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la révision du PLU de la commune de [Localité 1], cette révision ayant impliqué une modification des caractéristiques de la zone dans laquelle le bien est situé.

III - La qualification du bien à la date de référence

Il résulte de l’article L322-3 du code de l’expropriation que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
– situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
– et effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2 du code de l’urbanisme.

S’il n’y a pas de contestation sur le fait que l’immeuble litigieux cadastré section CB numéro [Cadastre 1] est bien situé dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme, la zone Ua du PLU, s’il existe bien une voie d’accès, un réseau d’eau, un réseau électrique et un réseau d’assainissement collectif à proximité du bien préempté, la commune considère que le critère matériel, quant à la présence de réseaux électriques suffisants, n’est pas rempli à l’échelle de la ZAC envisagée, sachant qu’il est prévu la construction de 500 à 600 logements dans cette ZAC.

Il résulte des pièces produites aux débats que la parcelle bâtie litigieuse est bien incluse dans le périmètre de la Zone d’aménagement concerté, dénommée « Cœur de ville », créée par délibération du conseil municipal en date du 4 juillet 2018 avec pour objectif de développer une offre de logements, de commerces, de services et d’équipements publics dans le cadre du renouvellement urbain. Les travaux n’ont pas démarré, mais le projet de Zac existait bien à la date de référence.

Les consorts [K] contestent le fait que les réseaux électriques à proximité des parcelles préemptées soient insuffisants à l’échelle de la Zac, sachant que les travaux de la Zac n’étaient pas engagés au jour de la date de référence et ils affirment que la preuve de la capacité insuffisante des réseaux à l’échelle des opérations d’aménagement d’ensemble doit être apportée par l’expropriant.

Le juge de l’expropriation constate que :
– le périmètre de la Zac Cœur de ville est annexé au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 1],
– dans une attestation du gestionnaire du réseau ENEDIS en date du 30 décembre 2025, produite aux débats, il est indiqué que « les aménagements envisagés de la Zac Cœur de ville tels qu’ils nous ont été présentés en décembre 2025 nécessiteront la réalisation d’une desserte électrique complète de la zone, en moyenne et basse tension, avec intégration de nouveaux postes de distribution publique et de probables dévoiements de lignes électriques »,
 – dénier la qualification de terrain à bâtir, au motif que la parcelle est incluse dans une Zac non desservie par des réseaux suffisants, ne fait pas peser sur les expropriés une charge disproportionnée au regard du droit au respect de leurs biens, garanti par l’article premier du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et en conclut qu’à la date de référence, la capacité du réseau électrique situé à proximité était insuffisante.

Il faut donc constater que le bien préempté ne peut pas recevoir la qualification juridique de 
« terrain à bâtir ». Il sera donc évalué en fonction de son seul usage effectif, conformément à l’article L322-2 du code de l’urbanisme.

IV - L’estimation du bien

L’estimation doit être faite à la date du jugement et, généralement, par comparaison avec des transactions récentes portant sur des biens non éloignés dans l’espace, présentant des caractéristiques physiques similaires ou proches, et classés dans les mêmes zonages, en l’espèce la zone Ua du PLU.

 La valeur vénale doit être déterminée au regard du libre jeu du marché immobilier, ce qui implique d’exclure les valeurs de convenance, déconnectées du marché. 

La méthode d’évaluation a été discutée par les parties, sachant que les consorts [K] ont demandé, dans leur mémoire, d’écarter l’évaluation en valeur de « bâti-terrain intégré » pour procéder à une division de leur parcelle bâtie, afin d’évaluer distinctement le bâti avec un petit terrain, d’une part, et le reste du terrain, d’autre part.

Le juge de l’expropriation, qui ne peut pas procéder à une évaluation ne correspondant pas à la consistance actuelle du bien, estime qu’il faut retenir la méthode d’évaluation en valeur de 
« bâti-terrain intégré », dès lors que la cession envisagée par les consorts [K] ne distinguait pas entre la construction avec un petit jardin, d’une part, et le reste du terrain, d’autre part. 

La déclaration d’intention d’aliéner mentionnait bien la vente de l’entière parcelle et un seul prix. Elle ne prévoyait pas de vendre à part le jardin situé au sud, sachant que la constructibilité de ce dernier ne manquerait pas de poser quelques problèmes, en termes de servitudes de passage notamment et la division aboutirait à enclaver la maison et son jardin diminué.

A - Les termes de référence des consorts [K]

Il n’y a pas lieu d’examiner les termes de comparaison, qui ont été donnés en vue de la valorisation distincte du terrain situé au sud de la parcelle. 

S’agissant des termes de comparaison produits par les parties pour l’ensemble « maison jardin et garage » les consorts [K] en proposent 7 qui les conduisent à une valeur moyenne de 4867,76 EUR du mètre carré, qu’ils appliquent à la surface utile de la maison préemptée de 180 mètres carrés, aboutissant à une valorisation de 876 196,80 EUR, à laquelle ils ajoutent 15 000 EUR pour la construction annexe.

Leurs 6 premiers termes de référence portent sur des ventes récentes (entre 2022 et 2024) et non éloignés du bien préempté (quelques centaines de mètres). Deux de ces termes de comparaison ont été visités : [Adresse 7] et [Adresse 8]. Il s’agissait de maisons manifestement plus modernes et en meilleur état que la maison préemptée. Ces termes portent sue des biens situés dans des lotissements et entourés de terrains beaucoup plus petits que dans le bien préempté, mais les consorts [K] ont axé leur raisonnement sur une division de leur parcelle en conservant un petit terrain seulement autour de la maison. La moyenne de ces 6 premiers termes de comparaison aboutit à une valeur de 3966,40 83 EUR.

Le 7e terme de comparaison se détache des 6 premiers, car il s’agit d’une vente conclue le 9 octobre 2018 et porte sur un bien situé juste à côté de la maison préemptée. L’acquisition a été faite par l’établissement public foncier de Bretagne au prix de 10 000 EUR du mètre carré pour une maison d’une surface utile de 74 mètres carrés, aboutissant à un prix de 740 000 EUR avec un terrain de 3686 mètres carrés.

B - Les termes de référence de la commune de [Localité 1]

La commune propose les 7 termes de référence, qui portent sur des biens situés à proximité immédiate du bien préempté avec une date de construction proche. Elle privilégie les termes de comparaison numéro 2 et numéro 6, qui sont situés à une centaine de mètres de la parcelle préemptée et qui bénéficient également de la proximité immédiate des services et de commerce et sont, en outre, situés dans le périmètre de la Zac Cœur de ville.

Le terme de comparaison numéro 2 porte sur une vente du 17 décembre 2024 au [Adresse 9], avec une maison de 127 mètres carrés de surface utile et un terrain de 806 mètres carrés. Il s’agit d’une maison néo-bretonne édifiée en 1960 acquise par l’établissement public foncier de Bretagne pour le compte de la commune, dans le cadre du projet d’aménagement de la Zac Cœur de ville, au prix de 2898 EUR le mètre carré.

Le terme de comparaison numéro 6 porte sur une vente du 8 mars 2023 au [Adresse 10] avec une maison de 90 mètres carrés de surface utile et un terrain de 885 mètres carrés. Il s’agit d’une maison néo-bretonne édifiée en 1966 acquise par l’établissement public foncier de Bretagne dans le cadre du projet d’aménagement de la Zac Cœur de ville pour la réalisation d’une maison de santé, le bâtiment ayant été démoli. La maison s’est vendue au prix de 2333 EUR du mètre carré.

La commune retient, de la moyenne de ses termes de comparaison, une valeur de 3063 EUR du mètre carré et considère donc que la valeur de 3190 EUR du mètre carré, qu’elle avait proposée dans sa décision de préemption, est conforme aux caractéristiques du bien et au marché immobilier.

C - Les termes de référence du Commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement s’est attaché à trouver des termes de comparaison de biens comportant a minima 900 mètres carrés de terrain constructible pour des maisons édifiées entre 1968 et 1972. Il a retenu 4 termes de comparaison, représentant des maisons d’une surface utile moyenne de 163 mètres carrés et avec des parcelles représentant une surface moyenne de 1852 mètres carrés. 

Il privilégie le terme de comparaison numéro 4, s’agissant d’un bien disposant également d’un grand terrain constructible de 3149 mètres carrés avec une maison édifiée en 1968 d’une surface utile de 190 mètres carrés, situé à proximité immédiate des commerces, des services, sur la commune de [Localité 1], mais à l’entrée de la ville de [Localité 6]. 

Le prix moyen pour les 4 termes de comparaison qu’il a retenus est de 2998,66 EUR, sachant que pour le terme numéro 4, le prix en 2021 a été de 3421,05 EUR du mètre carré. 

Il propose de retenir une valeur de 3420 EUR du mètre carré et de valoriser à part le bâtiment annexe de 49 mètres carrés au prix de 15 000 EUR.

D - L'estimation retenue par le juge de l'expropriation

Le juge de l’expropriation fait les observations suivantes :

– S’agissant des termes de comparaison proposés par les consorts [K], dont 2 ont pu être visités extérieurement, lors du transport sur les lieux, (la maison située [Adresse 7] et celle située [Adresse 11]) il s’agit de maisons plus récentes, plus modernes et en meilleur état que la maison des consorts [K] et les prix pratiqués dans ces deux ventes, 4251,74 euros et 4551,20 euros apparaissent, par conséquent, trop élevés au regard de l’état du bien à évaluer ;
– le prix pratiqué lors de l’acquisition le 9 octobre 2018 (terme n°7) par l’Etablissement Public Foncier de Bretagne pour le compte de la commune dans le cadre de la Zac, de la maison mitoyenne du bien préempté, cadastrée CB N°[Cadastre 2], d’une surface utile de 74 mètres carrés, avec un terrain de 3686 mètres carrés (740 000 EUR, soit 10 000 EUR du mètre carré), est déconnecté du reste du marché pour une petite maison à l’état d’usage, certes située en cœur de bourg. 



Selon les parties, la méthode utilisée en 2018 pour évaluer ce bien aurait été la méthode dite 
« du promoteur » ou encore « compte à rebours », qui consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente final escompté de l’opération de promotion qui y sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d’un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération. Il s’agit là d’une méthode d’évaluation marginale et exceptionnelle ; il sera admis qu’il s’agit d’une valeur trop éloignée du reste du marché immobilier, outre un terme de référence trop ancien pour être retenu ;

– S’agissant des termes de comparaison privilégiés par la commune, il convient de constater que le bien visité extérieurement, situé [Adresse 9], se trouvant dans le périmètre de la Zac a des points communs intéressants avec le bien préempté ; la maison a été construite en 1963 et se trouve également à l’état d’usage ; elle se trouve, toutefois, dans un terrain beaucoup plus petit, de 806 mètres carrés et sur le bord d’une voie publique, dans une situation peut-être un peu moins calme que le bien préempté, bien que celui-ci se trouve à proximité d’un parc de stationnement pour véhicules ; la maison a été vendue en 2024 à l’EPF de Bretagne pour le compte de la commune, au prix de 2898 EUR du mètre carré ;
– quant au terme de comparaison numéro 7, également privilégié par la commune, situé dans un autre quartier de [Localité 1], à 1,7 kilomètre du centre bourg, mais également à proximité de commerces et de services et surtout de l’entrée de [Localité 6], dans un quartier très recherché, [Adresse 12], il s’agit d’une maison de style néo breton, édifiée en 1968, qui a un aspect et un état beaucoup plus favorables que le bien préempté ; après division parcellaire, la maison a été vendue le 21 mars 2024, avec une surface utile de 190 mètres carrés et un terrain de 935 mètres carrés, au prix de 554 400 EUR, soit 2917,40 EUR du mètre carré.
 
– S’agissant des termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement, il faut constater qu’il s’agit de biens éloignés du centre du bourg, car situés à 800 mètres, 1,7 kilomètres et 3,3 kilomètres du bien objet de la préemption. En effet, le commissaire du gouvernement s’est attaché à trouver des termes de comparaison portant sur des maisons de la même époque avec des surfaces utiles proches et des terrains assez grands, ce qui pouvait s’entendre.

La maison du [Adresse 12] a été visitée extérieurement ; elle est loin du bourg, mais proche de commerces et de l’entrée de [Localité 6] dans un quartier recherché ; la maison apparaît en bien meilleur état que le bien préempté, d’aspect plus cossu et d’un style plus typique. Elle a été vendue en 2024 au prix de 2917,89 EUR du mètre carré avec une surface utile proche du bien préempté (190 mètres carrés) sur un terrain de 935 mètres carrés.

Le juge de l’expropriation constate, en définitive, que les valeurs au mètre carré des termes de comparaison présentés sont situés entre environ 2800 EUR du mètre carré et 4500 EUR du mètre carré, pour des biens plus ou moins comparables, en écartant les valeurs déconnectées du marché. Les valeurs les plus hautes correspondent à des biens également très proches du centre du bourg, donc du bien préempté, mais qui sont en meilleur état que ce dernier, car ils ont manifestement été rénovés.

Les atouts du bien préempté sont de toute évidence son emplacement privilégié, car situé dans le cœur du bourg à proximité immédiate de tous les services possibles ; tous les commerces sont accessibles à pied, de même que les services administratifs et médicaux. Le bien dispose, par ailleurs, d’un jardin planté d’arbres fruitiers et de très grande taille. Il est à l’abri des axes routiers, même si une partie donne sur un petit parc de stationnement pour véhicules. La maison offre des volumes de grande taille et la possibilité de deux logements autonomes. Tous ces atouts cumulés n’ont pas été retrouvés dans les termes de comparaison, qui ont été produits.

Le point faible du bien préempté réside cependant dans l’aspect très moyen de ses prestations, au regard des normes de confort attendues aujourd’hui et dans le caractère daté de la décoration, de l’isolation et de l’aspect général. Les sols et les murs seraient à revoir, les menuiseries seraient à changer, une cuisine aménagée devrait être posée, etc. Il y a plus qu’un simple rafraîchissement à réaliser.

En définitive, au vu de l’ensemble des observations faites ci-dessus, le juge de l’expropriation décide de valoriser :

– La maison et son jardin, en « bâti-terrain intégré », sur la base de 3700 EUR du mètre carré de surface utile, au prix de 666 000 EUR ;

– l’annexe à usage notamment de garage, d’une surface de 45 mètres carrés, ne disposant pas d’accès autonome comme dans l’unique terme de référence produit par les consorts [K], ni de la même qualité de matériaux, au prix de 10 000 EUR ;
– soit un prix total de 676 000 EUR.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [K] les frais d’instance qu’ils ont été contraints d’engager. La commune de [Localité 1] sera condamnée à leur verser une indemnité de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à [O] [K], [T] [K], [G] [K] et [J] [K] une indemnité de 676.000 Euros pour le bien préempté leur appartenant ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à [O] [K], [T] [K], [G] [K] et [J] [K] une indemnité de 3000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] aux dépens.

ORDONNE l'exécution provisoire.

Le Greffier, La juge de l’expropriation,