Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 1 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 01 AVRIL 2026



N° RG 24/00942 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WLBL



AFFAIRE :



[Y] [R]



C/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Etablissement 1] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic, la SAS QUADRAL PROPERTY





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Décembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° RG : 23/01045



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Noémie GILLES,



Me Franck LAFON, 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE UN AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Noémie GILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 663 et Me Laure PAVRETTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





APPELANT



****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Etablissement 1] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic, la SAS QUADRAL PROPERTY, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364





INTIMÉ



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Février 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCEDURE



Par exploit du 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [R] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en vue de le voir condamner à lui payer, au titre de ses lots de copropriété, les sommes suivantes : 

- 10 678, 53 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, 

- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

- 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens. 



Par jugement du 18 décembre 2023, rendu en premier ressort et réputé contradictoire, le Tribunal judiciaire de Versailles a condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 6 266,09 euros au titre des charges courantes et charges travaux du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023 (appel 1er mois inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023, 

- la somme de 240 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023,

- la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, 

- la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

le Tribunal judiciaire de Versailles a également :

- les dépens, 

- a rappelé l'exécution provisoire de la présente décision, 

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration en date du 12 février 2024, M. [R] en a interjeté appel. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, dans lesquelles M. [R], appelant, demande à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

* 6 266, 09 euros au titre des charges courantes et charges travaux du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023 (appel 1er mois inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023, 

* 240 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023, 

* 500 euros à titre de dommages-intérêts, 

- condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [R] aux dépens. 



Et, statuant à nouveau, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, 

- le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ; 

- le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- le condamner aux entiers dépens. 



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

- juger que M. [R] est propriétaire des lots n°482, 283 et 296 dans la résidence « [Etablissement 2] » sise [Adresse 5], 

- débouter M. [R] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- le recevoir en son appel incident, 

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a limité à 6 266,09 euros la demande de condamnation de M. [R] au titre des charges courantes et charges travaux du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023, 

Et, statuant à nouveau, 

- condamner M. [R] à lui payer la somme de 10 678,53 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 1er janvier 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation, somme à parfaire,

- confirmer pour le surplus le jugement du 30 novembre 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles,

Y ajoutant,

- condamner M. [R] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

- condamner M. [R] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'



A titre préliminaire:



Les demandes tendant à voir la Cour 'juger' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.



Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur la demande en paiement d'une somme de 10 678,53 euros d'arriérés de charges de copropriété et appels travaux pour la période allant du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023



En droit



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :



' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'





Selon l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au litige, en vigueur entre septembre 2004 et le 25 décembre 2025 :



' A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.'





En l'espèce



M. [R] établit, par la production d'un acte de vente notarié (sa pièce n°2), avoir vendu ses lots en date du 6 août 2019 à M. [D], et avoir réglé à cette occasion l'intégralité des sommes dues à cette date au syndicat des copropriétaires, y compris les avances exigibles, pour un montant total de 3 534,41 euros, selon l'état daté établi par le syndic en date du 31 juillet 2019 (sa pièce n°3), cette somme ayant été versée en totalité par le notaire au syndic, en date du 17 décembre 2019 (sa pièce n°4). 



M. [R] établit encore que le syndic a été informé directement par le notaire de ce transfert de propriété, par un courier envoyé en recommandé avec demande d'avis de réception le 2 août 2019 au syndic Quadral Property (sa pièce n°5), et que la mise à jour du cadastre a été demandée par dépôt du dossier le 4 septembre 2019 au service de la publicité foncière (sa pièce n°7).



Le syndicat des copropriétaires, en se bornant à produire, au soutien de son assignation signifiée le 3 février 2023, une matrice cadastrale actualisée en 2019 indiquant encore le nom de M. [R] en qualité de propriétaire des lots, et en s'abstenant de produire aux débats le compte de copropriétaire de M. [D], nouveau propriétaire depuis le 6 août 2019, n'apporte aucun élément probant au soutien de sa thèse, selon laquelle M. [R] aurait envers lui une dette au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement concernant la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2023.



Dès lors, par infirmation du jugement, la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 10 678,53 euros d'arriérés de charges de copropriété et appels travaux pour la période allant du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023, doit être rejetée.



Il en va de même, par voie de conséquence, de la demande subséquente du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir le versement de 2 000 euros au titre des dommages-intérêts.



Sur la demande de dommages-intérêts présentée par M. [R]



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».



En l'espèce



M. [R] invoque à juste titre l'acharnement procédurier du syndicat des copropriétaires à son encontre, celui-ci lui ayant signifié l'assignation du 3 février 2023 relative à une dette inexistante, alors que toutes les formalités juridiques et administratives autour de cette vente du 6 août 2019, ont été faites rapidement et que le syndic ne pouvait pas ignorer qu'il n'était plus copropriétaire depuis cette date et qu'il avait au surplus soldé son compte de copropriétaire.



Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser une somme de 1 000 euros à M. [R] au titre des dommages-intérêts.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [R] une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



INFIRME le jugement du 18 décembre 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 6 266,09 euros au titre des charges courantes et charges travaux du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023 (appel 1er mois inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023, 

- la somme de 240 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023,

- la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, 

- la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les dépens, 



Statuant à nouveau des chefs réformés,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » sise [Adresse 7], [Localité 5], représenté par son syndic, la société Quadral Property, RCS de [Localité 6] n° 539 607 982, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, de ses demandes,





CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] » sise [Adresse 7], [Localité 5], représenté par son syndic, la société Quadral Property, RCS de [Localité 6] n° 539 607 982, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens de première instance,



Y ajoutant,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] » sise [Adresse 10] [Localité 1], représenté par son syndic, la société Quadral Property, RCS de [Localité 6] n° 539 607 982, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à M. [Y] [R], [Adresse 11], la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] » sise [Adresse 7], [Localité 5], représenté par son syndic, la société Quadral Property, RCS de [Localité 6] n° 539 607 982, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d'appel,



REJETTE toute autre demande ou surplus.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT